房地产估价理论与实务卷模板(修改).doc

第 1 页 共 4 页 请考生在此处填写自己的学号 学号 装 订 线 装 订 线 内 答 题 无 效 四川管理职业学院四川管理职业学院 2010 20112010 2011 学年第一学期学年第一学期 房地产估价理论与实务房地产估价理论与实务期末考试期末考试 A A 套试题 闭卷 套试题 闭卷 专业专业 房地产经营与估价 3 班 学生姓名 学号 成绩 以下方框相应空白处由出卷教师填写以下方框相应空白处由出卷教师填写 以下方框相应空白处由阅卷教师用红色笔迹填写 考生不得填涂以下方框相应空白处由阅卷教师用红色笔迹填写 考生不得填涂 一 单项选择题一 单项选择题 本大题共本大题共 1515 小题 每小题小题 每小题 2 2 分 共分 共 3030 分分 在每小题给出的四个选项中只有一个选项 在每小题给出的四个选项中只有一个选项 是符合题目要求的 请将正确选项前的字母填在题干后的括号内 是符合题目要求的 请将正确选项前的字母填在题干后的括号内 1 人们通常用距离来衡量区位的好坏 现在人们越来越重视 A 空间直线距离 B 水平直线距离 C 交通直线距离 D 交通时间距离 2 房地产具有供给有限特性 本质上于 A 土地总量有限 B 规划限制 C 房地产不可移动 D 价值量大 3 房地产的实物通常是指房地产中看得见 摸得着的部分 具体包括有形的实体 该实体的质量以及 A 相应配套的基础设施 B 土地的形状 C 组合完成的功能 D 立体空间 4 有一房地产 未来第一年净收益为 20 万元 预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元 收益期为无限年 该类房地产资本化率为 10 则该房地产的收益价格为 万元 A 400 13 450 C 500 D 540 5 基准地价系数修正法的基本原理是 A 收益原理 B 替代原理 C 地租理论 D 区位理论 6 寻找最佳使用的方法 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式 然后从下列四个方面依序筛选 A A 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 能否使估价对象价值最大 B 技术上的可能性 经济上的可行性 能否使估价对象价值最大 法律上的可行性 C 能否使估价对象价值最大 法律上的可行性 技术上的可能性 经济上的可行性 D 法律上的可行性 经济上的可行性 技术上的可能性 能否使估价对象价值最大 7 某商业房地产 在取得 40 年土地使用权的当年开始建造 建造期 3 年 建筑物经济寿命 60 年 则 该商业房地产的折旧年限是 年 A 37 B 40 C 60 D 63 8 基本完好房的判定标准是 A 十 九 八成 B 八 七成 C 七 六成 D 六 五成 9 房地产价格是由房地产的 三者相互结合而产生的 A 有用性 稀缺性 有效需求 B 供给 需求 利用状况 C 权利 租金 利率 D 价值 使用价值 供求 登分栏 题号一二三四五六总分登分人 分数 阅卷要求阅卷要求 1 阅卷教师必须用红色红色笔迹阅卷 阅卷时每题答案处每题答案处须按评分标准用阿拉伯数字阿拉伯数字注明得分 情况 完全答错或未答的 作大型 0 记号 不得打负分或作其他标记不得打负分或作其他标记 实践类题目或答 案为文字描述性题目 依据评分标准 注明分项名称及每项得分 写作类题目必须将错误词 句用 标注 2 大题总分汇总后填入登分栏相应位置 并在相应位置填入阅卷人姓名姓名 每份试卷阅完后 由登分人将各大题总分汇总后填入总分一栏中 并在登分人一栏中填入登分人姓名姓名 3 阅卷教师必须按照评分标准 公正 认真地评阅试卷 不得随意加分或降分 若因误评 或漏评确需更改时 需在改动处用 标注 在改动位置下方用阿拉伯数字书写正确分数 并在改动处上方签名 阅卷结束后及时将总分录入教务管理系统 期末成绩期末成绩 一栏中 试卷说明试卷说明 1 本试卷共 3 页 五个大题 满分 100 分 2 考试时间 考试时间 120120 分钟 分钟 3 3 考生必须用蓝色或黑色笔迹答题 其他笔迹答题无效 考生必须用蓝色或黑色笔迹答题 其他笔迹答题无效 第 2 页 共 4 页 请考生在此处填写自己的学号 学号 装 订 线 装 订 线 内 答 题 无 效 10 某块土地上有一建筑物 各层建筑面积相同 共有 20 层 且建筑密度为 60 则建筑容积率为 A 33 3 B 12 C 20 D 60 11 某宗房地产交易中 买方支付给卖方 29 万元 买卖中涉及的税费均由卖方负 担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格 的 5 和 3 则该宗房地产交易的正常成交价格为 万元 A 27 6 B 28 2 C 29 0 D 29 9 12 某宗房地产 2006 年 2 月的价格为 4000 元 m2 现需要将其调整到 2006 年 6 月 已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年 1 月至 6 月的价格指数分别为 85 5 86 7 85 6 90 8 95 2 96 3 以 2004 年 1 月为 100 则该宗房地产 2006 年 6 月的价格为 A 4443 B 3852 C 3601 D 4154 13 现有甲 乙 丙三块地 土地单价分别是 甲为 1000 元 m2 乙为 800 元 m2 500 元 m2 其容积率分别是 6 4 2 如此三块地其他条件完全相同 则 明智的买者会买哪块土地 A 甲 B 乙 C 丙 D 无法确定 14 某可比实例的实物状况比估价对象优 9 则其实物状况修正系数为 A 0 91 B 0 92 C 1 09 D 1 10 15 某宗房地产 其建筑物的各层建筑面积相等 建筑层数为 5 层 建筑密度为 50 土地单价为 2500 元 平方米 则其楼面地价为 元 平方米 A 500 B 2500 C 1000 D 1250 二 多项选择题二 多项选择题 共共 1010 题 每题题 每题 2 2 分 共分 共 2020 分 每题的备选答案中 有两个或两分 每题的备选答案中 有两个或两 个以上符合题意 全部选对的 得个以上符合题意 全部选对的 得 2 2 分 错选或多选的 不得分 少选且选择正分 错选或多选的 不得分 少选且选择正 确的 每个选项得确的 每个选项得 0 50 5 分分 1 在房地产估价中 如果估价目的不同 则 A 估价的依据有可能不同 B 估价的方法有可能不同 C 估价对象的范围有可能不同 D 不影响估价结果的公正性 E 不影响估价报告的用途 2 明确估价对象包括 A 明确估价对象的实物 B 明确估价对象的权益 C 明确估价对象的区位状况 D 明确估价对象的基础设施情况 3 下列关于现金流量折现法与传统方法说法正确的是 A 在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来 B 在现金流量折现法中投资利息和开发利润都不单独显现出来 而是隐含在折现过程中 C 传统方法不考虑各项支出 收入发生的不同时间 即不是将它们折算到同一时间上的价值 而 是直接相加减 D 现金流量折现法要考虑各项支出 收入发生的不同时间 即首先要将它们折算到同一时点上的 价值 最终是折算到估价时点上 然后再相加减 E 对开发完成后的价值以及后续的开发成本 管理费用 销售费用 销售税费等的测算 在传统 方法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的 4 下面属于构筑物的是 A 烟囱 B 水塔 C 水井 D 屋顶 5 估价人员平常就应留意搜集估价所需的有关资料 在估价时更应如此 估价所需的资料主要包括 A 对房地产价格有普遍影响的资料 B 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 C 相关实例资料 即类似房地产交易 开发建设成本 收益等资料 D 反映估价对象状况的资料 6 土地是房地产的存在形态之一 在具体的估价中的做法有 A 无视建筑物的存在 即将其设想为无建筑物的空地 B 重视建筑物的存在 即将其设想为可利用的资源物 C 考虑建筑物存在对土地价值的影响 D 考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 7 从估价角度出发 收益性房地产的运营费用不包含 等 A 房地产改扩建费用 B 抵押贷款还本付息额 C 房屋设备折旧费 D 所得税 E 房屋装修折旧费 第 3 页 共 4 页 请考生在此处填写自己的学号 学号 装 订 线 装 订 线 内 答 题 无 效 8 估价中的最高最佳使用具体包括 等 A 最佳用途 B 最佳位置 C 最佳规模 D 最佳环境 E 最佳集约度 9 下列关于可比实例的说法中 正确的有 A 可比实例一定是交易实例 B 可比实例不一定是交易实例 C 交易实例一定是可比实例 D 交易实例不一定是可比实例 10 影响房地产价格的经济因素主要有 A 经济发展状况 储蓄 消费 投资水平 B 社会发展状况 房地产投机和城市化 C 财政收支及金融状况 利率 D 物价 汇率 居民收入 E 人口数量 行政隶属变更 居民收入 三 判断题三 判断题 共共 1010 题 每题题 每题 2 2 分 共分 共 2020 分 请根据判断结果 用分 请根据判断结果 用 表示正确 表示正确 用用 表示错误 表示错误 1 成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格 2 人口密度高的地区 房地产价格一定会趋高 3 在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下 仍然需要估价的 房地产 估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价 不用具体说明 4 对于估价人员搜集的交易实例 只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比 实例 5 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元 此后每年的净收益将在上一年 的基础上减少 3 万元 则该宗房地产的合理经营期限为 12 年 6 一份完整的估价报告通常由以下几部分组成 封面 目录 致委托人函 估价 结果报告 估价技术报告和附件 7 低价格房地产政策 并不意味着造成房地产价格的整体水平降低 8 在基准地价修正法中进行交易日期调整 是将基准地价在估价时点时的值调整 为其基准日期时的值 9 成本法中房地产价格构成中的销售税费 既包括由买方缴纳的契税等税费 也 包括由卖方交纳的土地增值税 企业所得税 10 接受估价委托后 受托估价机构不得转让 变相转让受托的估价业务 并应明确至少一名合适的估 价人员负责该估价项目 四 计算题 四 计算题 1515 分 要求列出算式 计算过程 需按公式计算的 要写出公式 仅有计算结果而无计算分 要求列出算式 计算过程 需按公式计算的 要写出公式 仅有计算结果而无计算 过程的 不得分 计算结果保留小数点后两位 过程的 不得分 计算结果保留小数点后两位 1 某公司于 2005 年 3 月 1 日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权 建设休闲度假村 该项目总用 地面积 10000 土地使用期限 40 年 建筑总面积为 20000 并于 2007 年 9 月 1 日完成 该公司申 请竣工验收 根据环保政策要求 环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改 造 请根据下列资料采用成本法评估该项目于 2007 年 9 月 1 日的正常市场价格 1 假设在估价时点重新取得该项目建设用地 土地取得费用为 1000 元 新建一个与上述项目相同 功能且符合环保要求的项目开发成本为 2500 元 销售费用为 200 万元 管理费用为开发成本的 3 开发建设期为 2 5 年 开发成本 管理费用 销售费用在第一年投入 30 第二年投入 50 最后半 年投入 20 各年内均匀投入 贷款年利率为 7 02 销售税金及附加为售价的 5 53 投资利润率 为 12 2 经分析 新建符合环保要求的排污