土地价格理论及应用.pptVIP

第十二章地价理论及其应用 第一节地价理论第二节地价评估第三节地价管理 1 第一节地价理论 一 地价基本原理 一 马克思主义地价理论的主要观点马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论的基础上 提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论 认为土地价格是地租的资本化 1 自然状态的土地虽然不是劳动产品 没有价值 但有使用价值 并存在价格 2 土地价格的实质是地租的资本化 3 土地租金是出租土地的资本化收入 2 二 西方现代地价理论 现代地价理论形成于19世纪末 现代地价理论的核心就是持有土地可能得到的利益 不仅只有土地的利用收益 而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去 因此 不只是土地收益决定地价 而且资产市场也参与了土地价格的决定 3 二 西方现代地价理论 阿尔弗雷德 马歇尔 AlfredMarshall 是现代地价理论的创始人 他在边际效用价格理论基础上 应用古典学派的供应 成本模型分析地租地价 认为供给与需求同时对价格发生作用 完善的市场机制使价值 价格与成本达到均衡 构建了市场均衡价格理论 4 二 西方现代地价理论 保罗 萨缪尔森 PaulA Samuelson 认为 土地的自然供给是无弹性的 而土地的需求是一种引致需求 土地的价格由土地的市场供给和市场需求决定 由于土地供给无弹性 因此 土地价格主要由土地需求决定 5 二 西方现代地价理论 弗 冯 维塞尔 F V Wieser 认为 当人们把资本运用于土地上面的时候 当人们把土地和资本拿来互相比较 互相交换的时候 地租资本化的标准就被发现了 是土地和资本开始按照它们所生产的租金数额来互相交换 于是人们就用资本的价值来表示土地的价值 正像资本只有按同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一样 土地和资本也同样地只有采取资本的利率来估价土地的时候才能够正确地加以比较 6 二 西方现代地价理论 土地经济学的开山鼻祖伊利认为 土地所能带来的收益是确定其价值的基础 把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金 这在经济学上就称为土地的资本价值 在流行辞汇中则称为土地的售价 7 二 西方现代地价理论 现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地供求理论 土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决定土地价格来建立的 现在的地价为q 土地的利用收益为R 利息率 土地以外的资产收益率 为i 以心理预期地价上升额为Vq 在不考虑税收的前提下 资产市场的均衡条件是 土地资产的收益率等于其他资产的收益率 e 8 二 西方现代地价理论 公式表示如下 进一步推导出 式中 PVR n 1 到n 1年后的利用收益现值和 n年后的预期地价 Q 9 二 西方现代地价理论 如果对未来的预期是正确的话 公式 17 3 的地价与 17 1 表示的古典地价没有本质区别 因为这时 qn为n年后的现实地价 但在现实生活中 预期一般是不正确的 因此 公式 17 3 更具有现实性 10 二 西方现代地价理论 土地供求理论的核心是土地市场的供求关系决定土地价格 11 二 土地价格的内涵和特点 一 土地价格的内涵根据马克思的劳动价值论 价格是商品价值的货币表现 而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动 在西方经济学家看来 价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西 通常用货币表示 但自然土地不是人类劳动产品 不包含人类的抽象劳动 那么 土地价格的内涵到底是什么呢 12 一 土地价格的内涵 我们知道 土地能向人类永续提供产品和服务 即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益 谁垄断了土地 也就垄断了土地纯收益 即地租 由于土地恒久 这种地租是一种恒久的收益流 随着土地权利的转移 这种收益流的归宿也发生转移 购买土地的权利 实际上是购买一定时期的土地收益 因而 土地收益现值的总和就表现为土地价格 土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值 是土地未来地租的资本化 13 一 土地价格的内涵 一般情况下 土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格 无论是土地估价还是土地交易 其价格条件一般是指公开市场 在公开竞争的市场里 买卖双方均了解市场行情 公平竞争 没有不正常因素的影响 价值规律能有效地调节市场 14 一 土地价格的内涵 雷利 巴洛维教授认为 市场价值 1 如法庭所定义的 是一种财产带到公开市场展销 允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者 而出售所得用货币计量的最高价格 2 经常地指卖者乐意出售 买者乐意购买 并且两者都不受压力时的价格 3 是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格 15 一 土地价格的内涵 因此 土地价格的本质内涵是在正常市场条件下土地所有者转移地租的资本化价值 这一地租 或土地纯收益 是劳动者所创造的剩余价值的一部分 而这一部分剩余价值的资本化价值 在正常市场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的土地资本价值的补偿 不同的权利所分割的地租量不同 其价格的市场表现值也不同 16 一 土地价格的内涵 2001年我国颁布 城镇土地估价规程 国家标准 规定我国城镇土地估价的价格内涵是 在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和 其权利特征是出让土地使用权 划拨土地使用权价格 承租土地使用权价格是其特殊形式 租赁权价格 地役权价格是其派生形式 17 二 土地价格的特点 1 土地价格是土地的权益价格 不依生产成本定价2 土地价格由土地的供给与需求决定 而土地需求影响更大 3 土地价格呈总体上升趋势4 土地价格具有强烈的地域性 18 三 影响土地价格的因素 一 一般因素1 经济发展状况2 财税体制3 相关政策4 城市规划5 城镇化速度6 土地资源禀赋7 土地产权状况 19 三 影响土地价格的因素 二 区域因素1 区段位置2 基础设施条件3 规划限制4 环境质量 三 个别因素指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素 如宗地面积 位置 形状 临街宽度 宗地开发程度 土地利用状况及规划条件 土壤肥力和地质条件等 20 第二节地价评估 一 土地价格评估的目的土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的 遵循科学的土地估价原则 程序与方法 对土地市场价格的测定 城镇土地估价规程 强调 土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理 促进土地使用制度改革 有偿出让 转让国有土地使用权 加强国家对土地市场的管理 促进正常交易 为全面 科学 合理地使用城镇土地提供依据 21 土地价格评估的目的和作用 一 有助于土地交易的顺利进行 二 有助于企业投资决策 三 有助于土地市场的完善 四 有助于土地市场管理 22 二 地价评估的原则 中华人民共和国城市房地产管理法 第三十三条规定 国家实行房地产价格评估制度 房地产价格评估 应当遵循公正 公平 公开的原则 具体地讲 土地价格评估应遵循以下原则 一 公平原则 二 最有效利用原则 三 替代原则 四 预期收益原则 五 供需原则 23 三 地价评估的基本方法 对具体宗地而言 地价可以分为交易价格和评估价格 前者是市场中实际发生的价格 后者是基于不同目的 运用专业评估技术与方法测算得到的一定条件下的土地价格 土地价格评估的基本方法有市场比较法 收益还原法 成本逼近法 剩余法和基准地价系数修正法 24 一 市场比较法 选取与待估对象在相同区域或同一供需圈内的三个 含三个 以上可比案例 通过对案例的成交价格进行比较 修正得到待估对象的评估价格 运用该法测算所得价格最贴近市场的真实水平 因此 在条件许可情况下 市场比较法通常为估价首选方法 25 市场比较法的基本公式 式中 VD 待估宗地价格 VB 比较实例宗地价格 A 待估宗地情况指数 比较实例宗地情况指数 正常情况指数 比较实例宗地情况指数 B 待估宗地估价期日地价指数 比较实例宗地交易日期地价指数 26 市场比较法的基本公式 D 待估宗地区域因素条件指数 比较实例宗地区域因素条件指数 E 待估宗地个别因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件指数 27 市场比较法的应用程序 1 收集宗地交易实例 2 确定比较实例 3 建立价格可比基础 4 进行交易情况修正 5 进行估价期日修正 6 进行区域因素修正 7 进行个别因素修正 8 进行使用年期等修正 9 求出比准价格 28 二 收益还原法 选取一定的还原利率 将未来若干年中 预期从土地上获取的纯收益折算为评估基准日时的收益总和 即为地价 收益还原法的评估原理体现了地价的本质 即地租的资本化或预期收益的现值 因此 正确运用该法能够测算出土地的客观价值 它往往适用于商业等有稳定收益或潜在收益的土地 29 二 收益还原法 由于土地收益往往是不同生产要素组合的结果 土地只是其中的要素之一 此外还有人类劳动 资本 管理和科学技术等因素 因此 土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量 这种土地纯收益是因使用土地而带来的 理应归土地所有者所有 因此 它实质上就是地租 收益还原法以土地纯收益的确定为前提 因此 它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价 30 收益还原法的基本公式 在第一年末得到的土地纯收益a元 如欲将其折算成现值 则乘以贴现率 即复利率 即可 式中 R1 第一年纯收益贴现值 第n年土地纯收益贴现值为 31 收益还原法的基本公式 n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土地价格 即有限年期的土地价格 32 收益还原法的基本公式 当n 时 即无限年期的土地价格 a 33 收益还原法的应用程序 1 收集相关资料 2 测算年总收益 3 确定年总费用 4 计算年纯收益 5 确定还原利率 6 选用适当的计算公式 7 试算收益价格 8 确定待估宗地地价 34 三 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据 加上一定的利润 利息 应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法 该法体现了 成本定价 的思路 但未能全面考虑土地的效用 价值及市场供需关系 往往与市场价格存在较大差异 因此 其应用受到极大限制 通常只适用于工业用地等市场不发育 难以利用其他方法进行评估的情况 或适用于新开发土地 既无收益又无比较实例的公建 公益用地的价格评估 35 成本逼近法的基本公式 式中 V 土地价格 Ea 土地取得费 Ed 土地开发费 T 税费 R1 利息 R2 利润 R3 土地增值收益 VE 土地成本价格 36 成本逼近法的应用程序 1 判断待估土地是否适用成本逼近法 2 收集与估价有关的成本费用 利息 利润及增值收益等资料 3 通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费 土地开发费及相关的税费 利息 利润 4 确定土地开发后较开发前的价值增加额 5 按地价公式求取待估土地的土地价格 6 对地价进行修正 确定待估土地的最终价格 37 四 剩余法 也称假设开发法 通过从开发完成后的房地总价中扣除所需花费的建筑成本 相关税费 各类预付资本利息及开发利润等 从而剥离出土地价格 剩余法常用于房地产等经营性用地出让转让时 从开发企业的角度测算能够承受的土地购置价格 38 四 剩余法 剩余法主要适用于有开发价值的土地估价 一般有以下几种类型 1 待开发土地的估价 2 待拆迁改造的再开发房地产的估价 3 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 4 现有新旧房地产中地价的单独评估 即从房地产价格中扣除房屋价格 剩余之数即为地价 39 剩余法的基本公式 V A B C 式中 V 待估土地的价格 A 总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B 整个开发项目的开发成本 C 开发商合理利润 40 房地产开发项目的具体公式 式中 V 土地价格 A 房屋预期总售价 CB 建筑费用 CP 专业费用 R1 利息 CM 销售费用 T 税费 R2 开发商利润 41 剩余法的应用程序 1 调查待估宗地的基本情况 2 确定待估宗地的最有效利用方式 3 估计开发建设周期和投资进度安排 4 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值 5 确定待估宗地的土地价格 42 2020 1 27 43 五 基准地价系数修正法 概念 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析 对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正 估算宗地客观价格的方法 利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果 按照替代原则 就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 进而求取待估宗地在估价期日价格的方法 44 基准地价系数修正法的基本公式 式中 V 土地价格 V1b 某一用途土地在某一土地级别上的基准地价 宗地地价各项修正系数 Kj 估价期日 容积率 土地使用年期等其他修正系数 V V1b 45 基准地价系数修正法的应用程序 1 收集有关基准地价资料 2 确定待估宗地所处级别 区域 的同类用途基准地价 3 分析待估宗地的地价影响因素 编制待估宗地地价影响因素条件说明表 4 依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 确定待估宗地地价修正系数 5 进行估价期日 容积率 土地使用年期等其他修正 6 求出待估宗地地价 46 六 关于耕地价格评估方法的探讨 在现代价格理论中 土地价值与价格仅反映了某一土地权利在土地资源的利用过程中所获取的收益与服务 而没有全面反映在土地利用过程中的外部性 随着经济可持续发展理论的建立 我们必须考虑土地资源的有限性及服务的多样性 考虑现时社会条件和技术条件下土地资源对个人及对社会所提供的全面服务 以达到切实保护土地资源 最佳配置资源的目的 47 六 关于耕地价格评估方法的探讨 早期对耕地价格的评估 由于收益法主要取决于耕地的生产力 因而 德国农业经济专家Krafft falke通过评价耕地的生产力来评价耕地价格 其基本思想是通过对土壤状况 耕层深度 腐殖质含量 含水量 耕作难易度等一些影响耕地生产力的因素打分 根据耕地的总分值得出当地最理想耕地价格的百分比 从而得出地价 这种依土壤质量评价耕地价格的方法在20世纪初的中国农村就很盛行 48 六 关于耕地价格评估方法的探讨 国外在确定耕地转用价格时 除了考虑耕地现用途价值外 还考虑了耕地转为建设用地后的价值 耕地在转化过程中 先转化为其他用途 再转化为城市建设用地 因此 城市边缘的耕地价格包括三个部分 保持现在用途的收入流折现 过渡期收入流变化量的折现 土地用途正式转换时的期望货币收入的折现 49 六 关于耕地价格评估方法的探讨 公式表示如下 式中 V 土地现价 A 用做农用时的平均年收入 C 用途转换时期的货币流收入 i A的资本化率 a C的折现率 t 现在的农业用途还能维持的年数 t 50 六 关于耕地价格评估方法的探讨 将C用交易时的出售价格来转换 有 式中 S 土地用途转换时的出售价格 对耕地开发之后 开发投资对耕地价格也有影响 耕地转换价格中应考虑开发价值 51 六 关于耕地价格评估方法的探讨 公式如下 V Va Vd S Ra r t1 S Rd r t2 式中 Va 现用途价格 由农业地租Ra决定 Vd 开发用途的价格 由开发用途租金Rd决定 r 折现率 t1 从现用途转换用途的时间 t2 转换用途以后的时间 52 六 关于耕地价格评估方法的探讨 荷兰在征用耕地并转化为建设用地时 要求征地价格不得低于土地现用途价格 而现用途价格则等于耕地地租决定的耕地价格和转变用途的补偿费用之和 公式如下 V Vi Vc S Ra r t Ra 53 六 关于耕地价格评估方法的探讨 式中 Vi 现农业用途价格 由农业地租Ra决定 Vc 对转换用途的补偿 由农业地租Ra决定 r 折现率 t 时间 系数 由政府决定 54 六 关于耕地价格评估方法的探讨 2003年 国土资源部颁布 农用地估价规程 行业标准 规定农用地估价在运用收益还原法时 农用地的纯收益等于该农用地的年总收益与总费用之差 而年总收益是指待估宗地按法定用途 合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益 年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用 这一规定仍是对农用地在现状利用下其产权的价值进行评估 55 中国耕地价值或价格的组成 1 耕地的农业生产资料市场价值2 耕地的社会保障价值3 耕地的发展权价值4 耕地的国家粮食战略安全价值5 耕地的生态安全价值 56 第三节地价管理 一 中国土地价格体系因土地交易的方式和条件的不同及土地市场管理的需要 土地价格表现为多种形式 多种土地价格形式构成了土地价格体系 地价体系中的每一种价格形式都有其独特的不可替代的作用 中国自20世纪80年代后期 逐步开放了土地使用权市场 形成了特有的土地价格体系 目前中国地价体系主要包括以下几种价格形式 基准地价 标定地价 交易地价及其他价格形式 57 一 基准地价 在城镇规划区范围内 对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域 按照商业 居住 工业等用途分别评估的 并由市 县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格 基准地价不是具体的收费标准 土地使用权出让 转让 出租 抵押等宗地价格 是以基地价为基础 根据土地使用年限 地块大小 形状 容积率 微观区位等因子 通过系统修正进行综合评估而确定 58 主要作用基准地价的主要作用为 反映土地市场中地价总体水平和变化趋势 为国家征收土地税收提供依据 表现形式基准地价因是平均价格 它的表现形式有级别价 区片价和路线价三种 59 常见的基准地价表现形式有 级别基准地价 级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价 它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价 60 区片基准地价 区片基准地价是在级别基准地价的基础上 在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域 然后评估出区片的基准地价 路线价 路线价是通过对面临特定街道 使用价值相等的市街地 设定标准深度 求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上 即得到该街道的路线价 61 1 城镇土地基准地价 基准地价评估的范围是城市规划区 但由于大中城市的规划区一般比建成区要大几倍 故在实际评估工作中可以城市建成区作为评估范围 在评估范围内的土地有的属于国家所有 有的属于农村集体所有 在基准地价的评估中 农村集体土地视同国有土地评估 基准地价是某一时点的土地使用权价格 这一时点就是基准地价评估的基准日 基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期 62 1 城镇土地基准地价 基准地价是各类用途土地的区域平均价格 是现状用途下土地未来地租的资本化 基准地价是现状开发程度下的土地使用权价格 市政基础设施投资 宗地红线外的上水 下水 道路 供电 通讯 供气 供暖等费用 依实际的正常投资对宗地地价的影响程度按土地面积或建筑面积或对宗地地价的贡献程度分摊 63 2 农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内 以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地 主要是耕地 或者土地条件相当的地域 按照土地所有权 土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格 64 2 农地基准地价 农地所有权基准地价是农地在正常生产条件下未来无限年期土地纯收益 农地的农民社会保障年价值以及农地发展权年价值之和的资本化 它是某一时点的价格 农地使用权基准地价是农地在正常生产条件下未来有限年期土地纯收益的资本化 这一年期的长短一般与国家规定的农地承包期相符 65 2 农地基准地价 农地基准地价目前是以耕地为评估对象 但林地 草地 荒地等不同用途农地的基准地价可以耕地基准地价为基准 确定各自的基准地价 基准地价的作用主要表现在以下几个方面 1 政府宏观调控和管理地价的依据 2 引导投资决策 促进土地有效利用的手段 3 国家征税和税制改革的依据 4 市场交易价及清产核资价的基础 66 二 标定地价 标定地价是政府根据管理需要 评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格 标定地价是宗地地价的一种 由政府组织或委托评估 并被政府认可作为土地市场管理的依据 其评估方法与一般宗地估价方法相同 标定地价与基准地价一样 由政府定期公布 67 二 标定地价 标定地价的作用主要表现在以下几个方面 1 政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据 2 企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据 3 国家核定土地增值税和税制改革的依据 4 政府制定土地市场管理政策的依据 68 三 交易地价 交易地价是指土地买卖双方按市场交易规则 在土地市场中实际成交的价格 它与基准地价 标定地价不同 它是已经实现了的土地价格 交易地价的形式很多 在中国主要有 国有土地使用权出让价格 转让价格 租赁价格 地役权价格等 69 1 土地使用权出让价格 土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者 土地使用者向国家支付的一切代价 包括货币和实物 土地使用权出让价格因出让方式不同 又分为拍卖地价 招标地价 挂牌地价和协议地价四种 70 1 招标 拍卖 挂牌价格 1994年 中华人民共和国房地产管理法 明确规定 土地使用权出让 可以采取拍卖 招标或者双方协议的方式 商业 旅游 娱乐和豪华住宅用地 有条件的 必须采取拍卖 招标方式 2002年5月 国土资源部发布第11号令 即 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 规定自2002年7月1日起施行 这一规定的第四条要求 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 71 1 招标 拍卖 挂牌价格 因此 招标 拍卖和挂牌地价是指通过市场公开的招标 拍卖和挂牌出让方式而成交的价格 具有市场代表性 较能体现土地的真实价值 72 2 协议价格 2003年6月 国土资源部发布第21号令 即 协议出让国有土地使用权规定 自2003年8月1日起施行 第三条规定 出让国有土地使用权 除依照法律 法规和规章的规定应当采用招标 拍卖或者挂牌方式外 方可采取协议方式 因此 协议地价是通过政府出让方与土地受让方双方协商的方式确定的土地成交价格 由于这种方式没有充分的市场竞争 其价格不能完全反映土地的市场价值 73 2 土地使用权转让价格 土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权 受让者向转让者支付的代价 转让市场中主体对客体的选择余地较大 交换较为自由 市场竞争更为充分 转让价格是一种正常的市场价格 74 3 土地租赁价格 土地租赁价格是土地所有者或土地使用者将土地以出租方式交与他人使用而获得的报酬 目前 我国的土地租赁行为较为普遍 有国家以所有者身份直接出租土地行为 也有土地使用者以土地租赁和因房屋租赁而实现的土地租赁等多种形式 租赁价格一般由租赁双方自主确定 是一种较为正常的市场价格 75 4 地役权价格 地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价 地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利 如通行权 通过权等 通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利 通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表 上空或地下而在供役地上设定的权利 如管道通过权 架线通过权 76 四 其他价格形式 其他价格形式主要有课税价格 抵押价格等形式 课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格 这种价格可以是交易价格 也可以是评估价格和申报价格 我国目前除土地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的课税以外 还没有以地价为标的的课税税种 因此 还没有专用的课税价格 抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格 目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格和承租土地使用权抵押价格两种 77 二 中国地价