理智增长讲座.doc

P.1解释理智开发:美国最佳做法P.2持续发展： 在理念上与未来一代在经济，环境，公平诸领域保持相称FUTUREENVIRONMENTEQUITYECONOMYP.3等级概念概念规模价值指导原则持续发展国家或国际层次环境承受能力持续社区国家下属层次区域层次大都市城市生态人口组织机构 公平 对等 程序理智开发当地近邻经济与生存力 效率 管理P.4何谓理智开发 正面界定（应当是什么） 反向界定（应当不是什么） 最佳做法P.5何谓理智开发混合功用简洁设计住宅类型步行社区区位观念空地，等现行社区适度开发 交通选择预测性，公平性，功效性公众参与P.6最佳做法是什么？ 一面之见，如何知全貌？ 前现代时期，通过试验及过失而趋向完美 现行做法 通过清除不合适因素而达成合适状态 局部知识与技能（希腊词 “mtis”) P.7最近研究之答案 2003-2005 .持续发展之最佳做法 .区域开发模型景观应用 .可支付住宅之潜开发区 .公交捷运通道之开发 .地方社区之应对 .以公交捷运为目的之开发P.9数据资料与方法 创建“最佳做法数据库” 来自多个国家之个案例 关键变量之要素分析P.10分 析P.11持续发展最佳做法之特征 最佳做法具有大众意义 最佳做法具备开放性 最佳做法重视过程和结果 最佳做法不致于减少至单个支配性价值观 最佳做法之间区域性界定的相似性与差异性P.122区域性通道P.13持续社区之区域性通道景观，模型及配套手段 加州开发 -在年之前，Florida之规模 主要公交捷运区域 -开发景观应用 将开发定位于何处 区域规划之结构性困难 Tieboutian Space之现实性（诸多辖区） -地方规划之必要性 区域规划权威之缺失 -非 San Joaquin Valley空气污染控制区域 新地方主义 开发景观应用 Los Angeles, San Diego, San Francisco, Sacramento, and San Joaquin Valley地区P.22 大都市通道P.23问 题 目前在洛杉矶郡有多少可供建设住宅之潜开发区? 在不同密度许可前提下，这些区域能容纳多少住宅? 这种住宅对可支付缺口的影响如何？ 在潜开发区建设住宅之开发商的经验有哪些？P.24界定 Brownfields被界定为地产，这些区域由于危险物质，污染源，污染物之存在或潜存在而变得复杂，对此区域进行扩展，再开发，再利用。P.27作业I 在洛杉矶郡适合建设住宅之区域范围内，评估潜开发区之数量及其总面积 复核现行潜开发区清单 -来自LAEDC, SCAG (through Growth Visioning process) 之清单 -有毒物质控制部CalSites Database 洛杉矶郡城市调查 -再开发组织 个城市深度调查及其清单 将深度调查之城市目录整合起来，以详述数量及面积之评估。P.32作业 II通过各种住宅类型与密度（例如，复合家庭，单个家庭，低中高密度），将可建住宅单位潜数目进行量化。P.36结论 住宅开发： 在视为适合建设住宅之潜开发区，大约有至个额外建筑单位可用于住宅建设。新住宅单元能向大约.百万人提供大约套住房。 可负担性： 住宅额外供给有助于改善洛杉矶郡住宅的可支付性。整体市场影响主要取决于对潜开发区之开发密度及速度。对潜开发区之开发在初始层次可能间接改善可售住宅的可支付性。新开发之效果可能降低住宅价格增值的速度，而非降低住宅整体价格。密度越高，开发速度越快，则其影响越大。P.38加州及地方趋势人口快速增长加州人口增长率：.； 在未来年有新居民，有个新家庭。到年以前，相当于在SCAG个郡的地区增加个新Chicago市之人口数。日益加剧的住宅短缺年前,加州住宅及社区开发计划无法满足个低收入家庭之需要。日益严重的交通堵塞平均交通时间增长.未来增长可能出现散乱开发局面地方服务之高成本，农田及空地之损失增加对汽车的依赖性。车辆运行(VMT)里程增加期望VMT增家.P.39前提条件“公交捷运通道开发”优于“公交导向计划”走廊式城市概念公交捷运线路之饱和使用住宅危机之潜在解决方案达成工作住宅平衡之策略充分利用现有资产 陆地，基础设施，公交捷运投资，人力资本有利的政策环境 年洛杉矶市引入条法令：RAS zone; Adaptive Reuse; Infill Development; Density bonuses for affordable housing.公交捷运导向性开发住宅楼在公交车站活动半径（.英里）内,允许泊车标准降低。快速公交捷运成为便利设施有效结果是乘客数量增加。 P.40研究问题就高密度增长及相应的沿公交通道之乘客数量增加而言，其潜力如何？在什么程度上，陆地使用及区域划分能与人口增长及密度之根本性变化相并驾齐驱？就高密度及复合用途开发而言，主要障碍与机遇有哪些？密度对乘客数量的影响是什么？为满足未来增长，从而增加乘客数量，如何利用沿公交通道之边际空地？P.44公交捷运通道开发公交捷运通道开发TCD强调，沿着未充分利用的商业快速巴士通道，增加住宅及复合用途之开发力度。为并不排斥汽车之行人而设计，TCD将促进开发空地及高密度开发，或者对现行建筑物之再开发，其设计与定位将增强公交捷运之使用。P.45住宅密度动态 事实：在洛杉矶数个依赖公交捷运的社区，Metro RAPID在英里商业通道上提供服务。 机遇：这些未充分利用的商业通道吸引额外住宅单元，以满足被压抑的住宅需求。 到年止，洛杉矶市所需求的住宅单元： P.50 地方社区联结通道P.55理智开发实施计划之要素 美国环境保护组织资助 “美国理智开发”及“南加州大学”之合作 全美国精选社区小城镇，大城市，都市郡 实施策略之要素： 政策审核 法律审核 理智区域再开发策略 绿色环境保护带 设计指导及标准P.57理智开发模型 开发方式 包括公交捷运导向开发，复合用途，开发空地，合适再利用，棕色区与灰色区，简洁开发及增密开发 工作住宅平衡 设计“社会与经济”开发计划 在方便工作通勤距离范围内，提供各类住宅选择 开发管理 设计策略，以鼓励现行近邻开发，保护自然资源 公交捷运，步行，以及步行者安全 规划步行环境P.58理智开发模型Smart Growth Policies and DesignDesignDev. PatternJobshousingGrowth managementTransitConser-vationDesign Development PatternsJobs-Housing BalanceGrowth ManagementTransit, Walkability, and Pedestrian SafetyEnergy ConservationNatural and Wildlife Habitat Conservation Heritage ConservationP.65实施架构 景观，政策，规划及法规之大体方案 审核议定书 许可程序 标准与指导方针 激励措施 优先改善 联结压缩费用选择性许可程序之利弊P.70 项目标准方法P.84都市模型之意义 从散乱到错落有致 洛杉矶市所采取的行动 RAS（住宅通达服务）划区就新住宅而言，在英尺高度限制之主干道，将FAR增加至. 全郡申请将占用大量灰色地域 与公交捷运通道开发理念保持一致P.86走廊式城市之忧 可支付性住宅之线性分布（走廊化）可能导致环境管理进一步恶化更多地暴露于污染，交通堵塞，犯罪，公园与社区设施等不足之状态 在大都市区域之模型与设计方面，将住宅隔离制度化 排斥和隔离穷人 对于沿成功商业主干道之地方商务产生负面影响P.87对批评者的应对 支付性危机以及对于棕色与灰色地域之有效开发利用 缓