测量与房产管理.doc

测量技术与房产管理一、房产测量的意义房产测量的内容包括房产平面控制测量、 房产调查、 房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。 房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护的依据，直接关系到房产产权人的切身利益。房产测量的全过程都体现了严谨的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是进行城市土地资源开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘技术标准和有关其用地的有关信息和资料，通过对房屋状况和其权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况，为房地产产权的管理单位提供基础数据。最后，房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积是否缩水的重要手段。由于商品房价格一直处于高企状态，部分开发商在利益的驱使下常打起房屋面积的主意，损害购房者利益，因此推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。二、常见房产测量技术房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有以下几方面。1 、房产数字化测图技术数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、劳动强度低、图载信息多、速度快等特点。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。2 、运用坐标解析法进行房产测量的计算一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。 其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是封闭地块面积测算。在商品房销售过程中，房地产界址和房产面积纠纷经常发生。因此一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的估算方法与公式就显得尤为重要。 运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。建设部专门制定了商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，文件对其中专业性很强的房屋边长丈量、面积计算的要求没有作出更进一步的分析说明，因此坐标解析法进行房产测量计算的实际操作中需要进一步的得到规范与修正。房屋边长丈量较差之限差。为了便于和国际上通行的规范相适应，同时考虑到新规范对界址点的间距误差要求以及新仪器的广泛使用，规范应增加边长丈量较差的限差公式的相关标准。(2)坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差。相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定，也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋，因此测量其界址点的方法体现出了优越性，只要满足精度要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。(3)面积误差之限差。有关房产面积计算的精度缺乏一个统一明确的标准，需要给出一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式，保证房产面积精度标准的统一。3、 GPS 技术在房产测量中的应用GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其有效的性能而在目前得到了广泛的应用。房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。RTK测量技术是是GPS定位的最新技术，更有利于测绘的精确化和准确化。其具有其他测量技术不可比拟的优点，应用越来越广泛。(1)定位精度高，数据安全可靠，没有误差积累。(2)效率高。在一般的地形地势下，一次设站就能完成大约6km半径的测区，极大地减少了传统测量的控制点数量和测量仪器的搬站次数。(3)操作简便，数据处理能力强。只要进行简单的设置，就可以同步获得测量结果坐标。三、房产测绘管理及其发展房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料，它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处，又有较大的不同。 它不仅需要提供房产的地理位置、形状，而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息，其成果除了分幅图、分丘图以外，还包括分层分户(套)图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管理。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后，目前主要有以下几种方式。1、人工房产测绘管理这种管理方式的主要特点是：人工方式进行房产测绘；手工计算，手工绘制房产平面图，采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算，各种调查资料。 这种方式既不方便管理，也不利于各种查询、 分析、统计的需要，因此是一种正在淘汰的作业方式。2、 计算机辅助房产测绘管理计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了管理当中的各种繁琐的劳动，提高了工作效率。这一方式主要特点表现在以下几点。（1）数据获取方面，采用电子手簿等进行记录，并在计算机上批量处理各种量测数据。（2）采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理，自动输出各种表格、统计结果等。计算机的普及，使得这一方式被广泛采用。与手工房产测绘管理相比，这种管理手段无异是一大进步。房产测绘资料已变成数据方式进行存储、 管理和输出。但是，由于房产测绘管理中既涉及各种文档资料，又涉及各种图件资料，而这两大类资料在数据上无法自动连接，要靠人工干预进行组织，仍不能实现房产测绘管理自动化管理，因此称之为计算机辅助房产测绘管理。这种方法是房产测绘由人工管理向计算机自动化管理的一种过渡方式。3、 房产测绘管理系统2005年，深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件深圳市房产测绘系统 ，该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理，通过系统集成实现图形属性的统一管理。四、结语房产测量不但具有基础测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测量成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个房产主的经济利益。但是在房产测量实际工作中还存在一些问题，这些问题的解决与否，如何解决，直接关系到千家万户的利益。相关部门在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制