2010年东莞房地产市场分析与后市展望.doc

报告提要一级市场：二级市场：n 供应方面：受政策调控影响，供应明显放缓。2010年东莞商品房新增供应545.96万，共57436套，面积同比09年上升15.18%，相对于需求来说仍然偏紧，城区供应明显下降，镇区供应放量剧增，受政策调控影响，住宅供应明显萎缩，商用物业供应“爆发性”放量，中小户型为供应的主力产品，大户型受政策调控影响供应前高后低，体量大幅降低。n 需求方面：调控政策层出不穷，整体成交二次探底。2010年东莞商品房成交总面积为499.55万，成交套数49598套，总成交金额394.02亿元，面积同比09年下降15.62%。镇区成交占主角，泛深圳区域取得不错成绩，西北片区房地产崛起成交全线飘红；成交分化严重，高档物业与商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强，交投两旺，同比分别上升30%与50%；但普通住宅成交受调控影响较大，同比09年下降30%，同时深圳“限购令”出台，深圳投资客继2007年后再次入莞，开发商销售收入 “二八现象”明显，20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。n 价格方面：价格分化明显，普通住宅中位房价为5733元/，同比上涨8.03%。2010年东莞普通住宅产品线丰富，高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多，这些成交量的增加使得整体价格被拉高，但回归到以自住属性为主的普通住宅（毛坯）来看，相比前两年稳中有升。分物业类型来看：商品房均价为7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/，同比09年上升19.23；公寓均价6383元/，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/，同比09年上升12.6%。n 供需方面：供需矛盾有所缓解，供求关系由严重失衡趋向缓和。2010年东莞商品房供应有所增加，但增速明显放缓，需求受政策影响有所压抑；使得供求关系比例由09年的严重失调（0.8：1）逐步趋向缓和（1.09：1）。其中以住宅供需趋向缓和最为突出接近1：1。然而2011年供应预计大幅放量，需求经历累积后持续释放，供需从供应偏紧向供需平衡转变。住宅潜在供应量达到770万平方米，供需比预计从2010年的1：1向1.5：1转变。三级市场：据东莞中原地产研究中心数据监测，2010年全年全市二手房交易共28651宗，同比增长52.72%；成交面积为289.03万平方米，同比增长15.64%；成交金额共90.11亿元，同比增长34.23%；成交均价3118元/平方米，同比上涨16.08%。2010年东莞二手房市场呈现出旺销局面，成交大幅增长，创出历年新高，成交均价突破3000元/平方米大关；结合一手房市场分析，一二手房成交比（按成交面积）由2009年的2.37：1下降到2010年的1.73：1；一二手房成交均价比则由2009年的2.44：1上升到2.53：1，一二手房的房价差距在持续拉大。一、土地市场土地市场关键数字：统计时间：2010年1-12月 数据来源：东莞中原研究中心年度总体叙述：2010年东莞土地市场供需双双迈上新台阶，深究原因不难发现，前三季度全社会固定资产投资总额743.79亿元，同比增长6.5%，远远低于全省24.1%的水平，因为东莞在经历了2008年的金融危机之后，政府财政收入严重受挫，无力加大城建投资，只好择机大幅供应土地，以此填补巨大的资金缺口，国土部门明显加快推地节奏，致使商住用地成交总量超越历史高峰，甚至热点区域的优质地块也再现“地王”；工业用地亦是如此，在产业升级换代加速情况下，全年工业用地继续大幅放量，尤其以刚升级为国家级科技产业园的松山湖最为突出；可见在调控政策贯穿全年的情况之下，2010年土地市场依然得到了迅猛放量。一、2010年土地市场供需两旺，再创历史高峰。2010年土地供应高速放量，再攀高峰。2010年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地237宗，共计707.62万。其中工业用地供应127宗，395.07万，占总供应量的55.83%；商住用地供应74宗，224.68万，占总供应量的31.75%。此外，相比前几年今年几个区域有较多小幅商住地块出让，致使平均宗地面积出现小幅回落。2007-2010年东莞土地成交明细：2010年土地市场成交红火，当中不乏“新科地王”。2010年共计交易土地224宗，成交面积681.92万，同比上升三成有余，总成交金额达到129.33亿元，同比上升38.34%；其中商住用地成交62宗，成交面积204.09万，同比上升10.19%，成交金额为88.47亿元，同比上升34.29%；从成交土地的类型来看，2010年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的57.36%，商住用地位居其次占成交总量的29.93%。此外，最引人瞩目的是万科地产在1月28日，成功竟得地块编号为2010G009-010的虎门金洲村地块，5217元/平方米的楼面地价，再创虎门的地王新高。2005-2010年东莞土地成交供需比从土地供销比走势看，总体上土地需求旺盛，2005年至今土地供销比平均在较低水平，土地市场供求关系相对平衡，但2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显，而进入2009年，由于楼市的销售十分火爆，所以土地市场随之活跃起来，供需比大幅下降。2010年随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，所以供需比出现一定的上升，但整体而言供需还是比较平衡的。二、土地价格温和上升，商业地产即将迎来开发高潮。经历2008年金融危机之后，近2年东莞土地价格恢复上升态势。2010年整体土地单价为1897元/，同比2009年上升4.58%；商住用地成交单价为4335元/，保持上升趋势；从2007年开始由于受楼市的低迷，土地价格迅速下降，并且在2008年触底，进入2009年在楼市销售回暖的情况下，土地成交单价得到一定程度的回升，特别是商住用地，成交单价已经止住大幅下滑的势头，呈现得比较理性。进入2010年虽然全年不断有调控措施出台，热点区域的优质地块也涌现几个新地王，特别是商业、商务金融土地，也迎来了突破的一年，全年成交商业、商务金融用地达73.11万，可见东莞即将迎来商业地产快速发展的时期。2010年商住用地楼面地价温和上升。从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年达到2674元/，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年由于一季度高价地的增多，致使全年整体楼面价达到1939元/，同比上升12.48%。2010年商住用地开发商拿地集中度有所下降。2010年开发商拿地的市场比较相对集中，排名1-5名的开发商合计占据35.62%的市场份额，不过远低于2009年的51.09%，这主要是由于今年商住用地供应规模加大，并且分散零星所致，但是并不妨碍外来开发商的抢眼表现，前十名当中就有3家来自深圳、广州、佛山。三、2010年土地市场特征总结严厉政策调控之下，土地供需仍同步迈上新台阶。虽然2010年不断有调控政策出台，但对土地市场的影响无论是广度，还是深度都没有太大的波折，从东莞市场来看，4.27政策出台前的1季度土地市场一度红火，一方面是由于楼市当时延续了09年以来的良好态势，另一方面则是热点区域优质地块的集中推出所致；进入2季度，恰逢政策刚刚落地，东莞的推地却逐步向偏远镇区转移，土地本身条件没那么好，使得市场有所降温，出现几宗小幅地块的流派，但进入下半年3、4季度随着南城总部基地地块，以及松山湖多幅商住地块的上市，市场的活跃气氛再次被激发，并较好的延续到年底，全年的供需都迈上一个新的台阶。商住用地供应向偏远镇区偏移，对房地产市场是一个积极的信号。2010年偏远镇区的商住用地供应明显增多，这对东莞未来房地产的发展是一个积极的信号，毕竟早期东莞分散的经济产业布局，让房地产市场发展也极度的不平衡，政府此时很机智的向这些区域引导，将是一个双赢的局面，因为对开发商而言，进入这些镇区开发项目，不但拿地成本低，竞争对手少，并且存在一定的市场空白，只要找准定位，激发合理的购房需求，将在这一个局部区域赢得先入为主确立自己的品牌优势。外来开发商开拓东莞市场，策略千差万别。2010年东莞楼市受政策影响依然十分有限，不少开发商也适时地积极参与土地拍卖，最为引人注目的就是保利地产和佛山钜隆地产。近2年保利地产频繁现身东莞国土局参与土地拍卖，并且都是专攻成熟片区豪宅板块的土地，但屡屡棋逢敌手铩羽而归，最记忆犹新的是莞城体育路地块、以及虎门金洲村地块，直到2010年9月松山湖新城路西侧巨幅商住地块，保利接连击退万科、深业的凌厉进攻，才最终得偿所愿。而来自佛山的钜隆地产拿地策略就大相庭径了，专攻偏远镇区低价地，例如道滘镇厚德村地块、麻涌镇大步村地块成交楼面地价分别为1044元/、1201元/，即使在相对位置好一点的大朗镇蔡边村地块，碰上东方银座集团的阻击，也没有太大波折就收入囊中；可见同样是新进外来地产公司，面对同样的东莞房地产市场，但各个开发商的立场、出发点不同，拿地布局的策略也千差万别。品牌房企加大持有型物业开发，东莞商业金融用地即将迎来开发高潮。受贯穿2010年全年的国家楼市调控影响，住宅市场投资投机需求得到一定程度的抑制，不少资金蜂拥进入商业地产市场寻找商机，与此同时，全国各大品牌开发商万达、华润、万科等等，也纷纷宣布加大持有型物业，商业地产的圈地造城计划，一时之间全国商业地产开发浪潮趋之若鹭。东莞商业地产也迎来了突破的一年，全年成交商业、商务金融用地73.11万，而2009年仅为21.33万，其中万达、万科在长安的大型商业项目即将启动，南城总部基地地块被各大房地产公司瓜分完毕，都预示着东莞商业金融即将迎来高速发展的时期。2011年，南城总部基地二期、中央商务区，以及东城世博扩展、虎门、长安旧改是值得深切关注的区域。商住用地区域集中，但冷热不均。2010年商住用地供需非常集中在几个区域，特别是寮步、桥头、沙田都有多宗大幅商住地成交，位列所有区域的前三名，占到东莞所有商住用地成交的24%；此外，由于房地产发展的不均衡，东莞各个区域的商住用地成交价格差异非常大、冷热不均，热点区域的虎门、长安、寮步高价地频繁出现，甚至超越2007年勇夺新地王头衔，而部分房地产发展滞后的区域，大部分以低价成交，楼面价普遍徘徊在1000元/上下。商住用地溢价率有所提高，开发商普遍看好楼市长远发展。2010年商住用地供应总量达到历史高峰，与此同时，同比2009年高溢价土地所有增加，其中溢价超过100%的土地达到成交宗数的20.97%，远超去年的8.70%，底价成交也从去年的六成回落到四成，可见今年的土地市场比去年还要乐观，大部分开发商还是勇于拿地，一方面它们的资金链十分稳健，另一方面，东莞楼市的长远发展继续向上。品牌开发商拿地比重有所下降。2009年楼市的异常火爆，促使各路开发商纷纷开疆拓土，在土地拍卖市场收获颇丰，尤其以外来的碧桂园、金地、龙光，以及本土作战的富盈最出彩，但2010年由于商住供应规模扩大，并且分散在地产发展阶段不同的镇区，所以品牌开发商在拍卖现场出镜的频率少了一些，它们都把目光放在优质地块之上，只有万科、保利进入拿地集中度的前十名，其他大部分地块都被小开发商瓜分完毕。商住地块供应仍以小幅为主，巨幅地块鲜有出现。从商住用地的占地来看，2010年单宗地块占地在3万以下的为33宗，占到所有地块的53.23%，与2009年基本持平，此外35万16宗占25.81%，510万10宗占16.13%，10万以上的3宗占4.84%，只有510万的有所增长，说明东莞还是比较严格执行到单宗地块出让规模的限制，对均衡区域房地产的房展，防止大面积的囤地炒作之风盛行。产业升级换代加速，工业用地供需再创新高。近几年，随着东莞产业升级换代和政府招商引资力度的加大，东莞工业用地的供需十分旺盛，2005年的时候第一次开始放量，全年供应达到121.80万，而到了2010年供应已经飞跃到395.07万的历史新高，成交亦同步放大到391.16万。预见，未来几年工业用地仍将延续如此高的交投量。规划容积率呈现上升，既可增加供给又可提高政府财政收入。近年土地容积率不断上升，2009年加权容积率仅为2.15，2010年已经达到2.24；政府逐步提高容积率，一方面土地资源日趋稀缺，提高容积率可以有效增加供应，另一方面，又可以提高土地起拍总价，增加财政收入，从而获得更多的资金进行城建投资。具体到各个地块，容积率小于2的还是非常少的，仅有翡翠半岛房产开发有限公司拍下的2宗清溪镇土桥村地块、卧龙居地产拍下的黄江龙见田地块、松山湖地产拍下的北部工业城地块、保利地产拍下的松山湖新城路地块、柏悦地产拍下的寮步东升路地块等，这些地块未来有可能开发出大型的复合社区，并附加部分别墅产品，以提高项目的档次。而容积率大于3.3的地块，则主要是长安成熟片区的小幅土地，如万科拿下的长青路地块、城中四季地产拿下的咸西村地块，以及个人拿下的莲峰北路地块，因为这些土地起拍价高，而且地段不可复制，依靠高的容积率来分摊成本，未来可以开发成高层豪宅产品，或高档酒店公寓。东莞商住地一、二线镇区楼面地价上升，三线偏远镇区下降。我们根据各个区域房地产的发展水平，以及推出地块的综合素质，把东莞所有镇区分为3个档次，一线镇区包括城区、长安、虎门、塘厦、寮步，二线镇区包括凤岗、大朗、常平、石龙、厚街、大岭山，其他作为三线镇区，2010年一二三线镇区的楼面地价分别为3331元/、1689元/、1136元/，同比09年上升30.84%、上升25.15%、下降24.58%。所在镇区楼面地价的起落，主要是由商住地块的优劣程度，以及开发商对后市的判断从而是否乐观决定的，一二线镇区的土地成交非常火热，价格节节攀升，但与之想成反差的是三线镇区，由于房地产发展起步较晚，政府刚刚推出的商住地块周边配套有待完善，开发商也是抱着尝试的心态进入这些区域，商住地块的成交价都很低廉。对后市长远发展乐观，个人拿地盛行。2009年仅有4宗商住地被以个人名义买下，而2010年商住用地市场，通过个人名义成功取得土地的有7宗，占总土地成交宗数的11.29%，本身的原因是这些土地大部分面积较小，总价偏低，购买门槛也不算太高，所以部分公司控股人在对后市预判乐观的前提下，就选择以个人名义拿下开发。东莞楼市尚未安全成熟，发展空间广阔，其他行业企业跃跃欲试。此外，2010年来自房地产行业以外的公司，在土地市场也时有出现，如东莞市高威建材贸易有限公司、东莞市高盛誉信用担保有限公司等等，并斩获不错地块，说明东莞房地产市场依然在持续上行的通道，发展还远未如一线城市成熟，但市场容量大，所以不少原先从事其他行业的企业，也想进来分一杯羹，跃跃欲试。四、东莞土地市场之最一览五、东莞土地市场前景展望顺应潮流，品牌开发商继续挺进二三线城市。2010年，针对房地产市场的严厉调控政策席卷中国大地，尤其以一线城市的影响最为明显，所以各大品牌开发商为了企业的长远稳健发展需要，以及降低对一线城市的依赖度，纷纷大举进入二、三线城市，毕竟相比北上广深，二三线城市竞争没那么激烈，自住需求旺盛，市场处于平稳上升的阶段等优势，尤其以恒大、万科、碧桂园反应最为迅速，并且占得先机。2011年，东莞不但土地供应充足，而且价格也比较合理适中，在基础设施稳步推进、城市功能日趋成熟的环境下，风险相比一线城市小得多，从而带来较好的投资回报。全市商住用地供应继续放量。从目前监测的土地公告来看，2011年前期东莞商住用地供应依然旺盛，仅一月就有多达18宗商住地上市，分别是石碣、塘厦、黄江、常平、沙田、松山湖、大朗、道滘等区域，其中塘厦镇石潭埔社占地4.6万m2、5.2万m2编号2011G002-003地块，以及松山湖北部工业城占地1.3万m2/、3.0万m2编号2011G014-015土地尤为值得关注；此外南城宏图片区总部基地二期地块也可能在下半年上市。 一线镇区土地供应偏紧，二三线镇区供应继续开闸。随着东莞房地产市场的发展，各种优质地块消之殆尽，中长期来看城区以及热点成熟镇区土地供应将越来越紧，在政府的积极引导下，房地产逐步向二三线镇区铺开，况且政府当前有计划的主推这类土地，较好的迎合了开发商的需求，2011年东莞各个镇区将获得更多的机会迎头赶上，为东莞的楼市版图增添活力。土地市场逐步规范，拿地快速开发将成未来主流。过去一年国土资源局出台一系列规范土地市场的措施，从源头完善招拍挂制度，到提高企业拿地首付，缩短余款追缴期限，再到囤地的曝光问责等等，这些措施的有效执行，将增加企业的囤地风险，从而促使企业快速开发快速销售，以时间换取利润空间，从目前来看，做得最好的是万科地产、东方银座集团、碧桂园集团，它们2009年拿地开发，在2010年就已经上市销售；当然以上公司能做到这一点，虽然与它们的开发策略密切相关，但也需要资金的强劲支持，这是本土开发商有所欠缺的，不过未来的趋势仍然的速战速决的开发模式。开发商资金充裕，土地交投依然活跃。2010年楼市的火爆成交，东莞部分主流开发商超额完全年度销售目标，资金都较为充裕，而部分业绩完成不太理想的开发商则只能“望地兴叹”了，所以在土地供应放量的情况下，对于资金实力雄厚的开发商显然是一个绝佳的机会，可以预见2011年东莞土地市场的交投量依然活跃，各种规划利好叠加，土地市场趋向乐观，价格仍将稳中求升。2011年，在东莞城建投资热度未减，带动房地产开发投资高速增长，各种规划利好逐渐明朗，付诸实施，楼市前景审慎乐观的叠加影响之下，土地市场仍将较好的延续上一年的活跃度，预计交投量保持在一个较高的水平之上，并且外来开发商频繁现身土地拍卖市场，也将激起更多的火药味，未来土地市场仍将大幅放量，成交价格稳中求升。政府积极引导，“三旧”改造稳步推进。2010年是东莞“三旧”改造的开局之年， 按照规划2010年至2015年要完成改造10 15万亩，2015年至2020年要完成改造30万亩。2011年，东莞的“三旧”改造仍将稳步推进，特别是大岭山、凤岗、长安、虎门的步伐更加迅速，当地政府已经就部分改造项目与企业签订意向合作协议，未来几年这些项目将带动周边片区活跃起来。六、2010年土地政策一览二、二级市场n 供应方面：受政策调控影响，供应明显放缓。2010年东莞商品房新增供应545.96万，共57436套，面积同比09年上升15.18%，相对于需求来说仍然偏紧，城区供应明显下降，镇区供应放量剧增，受政策调控影响，住宅供应明显萎缩，商用物业供应“爆发性”放量，中小户型为供应的主力产品，大户型受政策调控影响供应前高后低，体量大幅降低。n 需求方面：调控政策层出不穷，整体成交二次探底。2010年东莞商品房成交总面积为499.55万，成交套数49598套，总成交金额394.02亿元，面积同比09年下降15.62%。镇区成交占主角，泛深圳区域取得不错成绩，西北片区房地产崛起成交全线飘红；成交分化严重，高档物业与商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强，交投两旺，同比分别上升30%与50%；但普通住宅成交受调控影响较大，同比09年下降30%，同时深圳“限购令”出台，深圳投资客继2007年后再次入莞，开发商销售收入 “二八现象”明显，20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。n 价格方面：价格分化明显，普通住宅中位房价为5733元/，同比上涨8.03%。2010年东莞普通住宅产品线丰富，高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多，这些成交量的增加使得整体价格被拉高，但回归到以自住属性为主的普通住宅（毛坯）来看，相比前两年稳中有升。分物业类型来看：商品房均价为7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/，同比09年上升19.23；公寓均价6383元/，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/，同比09年上升12.6%。n 供需方面：供需矛盾有所缓解，供求关系由严重失衡趋向缓和。2010年东莞商品房供应有所增加，但增速明显放缓，需求受政策影响有所压抑；使得供求关系比例由09年的严重失调（0.8：1）逐步趋向缓和（1.09：1）。其中以住宅供需趋向缓和最为突出接近1：1。然而2011年供应预计大幅放量，需求经历累积后持续释放，供需从供应偏紧向供需平衡转变。住宅潜在供应量达到770万平方米，供需比预计从2010年的1：1向1.5：1转变。1. 新增供应分析2010年东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2010年共有128个楼盘有新增供应，总供应量为545.96万，同比09年上升15.18%，较08年同期下降19.67%。其中住宅供应量为466.16万，同比09上升14.26%；住宅供应套数44082套，同比09年上升23.30%；从供应的结构来看，商用物业供应面积增幅明显大于住宅物业，这是在2010政策调控之年，开发商转变观念和策略，在住宅市场低迷状态下力推商用物业，使得商用物业货源得到强有力的支持。2010年整体新增供应量为545.96万，供应量走出“低谷”触底反弹。从2004年至2010年七年的新增供应走势看，2004年-2007年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万，2005年为576万，2006年为660万，2007年创出新高，新增供应量高达800万。2008年楼市进入调整期，开发商对市场前景不容乐观，开发信息不足因此新增供应持续减缓，2008年供应为679万； 09年楼市受刺激政策支撑回暖，很多开发商日夜赶开工，但是由于房地产开发的周期性，因此很多项目延迟到2010年上市，市场以消化库存为主；2010年受房地产政策调控的影响，供应量虽有所增加但增速明显放缓，总供应量为545.96万，相对需求而言供应仍然偏紧。南城蝉联供应榜首，泛深圳区域供应放量剧增。据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2010年商品房供应以南城、凤岗、东城、大朗、塘厦排前五名，其中南城以83万的供应量连续两年排名第一，并且高出第二名23万。全市供应的30个城镇中，53%区域同比09年供应全新飘红，比较突出的是西北部的石碣、中堂、洪梅等区域突破零供应同时泛深圳凤岗、塘厦、樟木头借助深圳“限购令”/东莞不限购的利好大量推货，使得这些区域2010年供需两旺；32个区域中有47%的区域比09年同期有所下滑。附表：各区域供应面积环比增长情况（单位：）受政策调控影响，住宅供应明显放缓，商用物业“爆发性”放量。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010住宅供应环比09年上升14.26%，远远低于市场预期，说明受房地产政策调控的影响，开发商在政策出台后观望心态较严重，供应明显放缓且一拖再拖往后延迟，相对需求来说供应有所偏紧，其中以中小户型的有效需求较为突出；但是商用物业及高档投资物业由于受政策调控影响较小，同时由于通货膨胀预期、人民币升值预期加剧，外资的大量流入等，使得商用物业保值，增值的价值再次拔高，长线资金比较看好的别墅、商铺、写字楼等物业顺应市场也纷纷伺机推货，其中以商铺尤为明显，同比09年供应量上升了42.30%。中小户型为供应主力，大户型受政策影响供应明显减少，超大户型供应小幅上扬。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应户型面积分析，小户型公寓在今年供应偏紧，其中在8-10月三个月处于空白期，而政策调控力挺中小户型、中低价位的产品供应，楼市以刚性需求为主，因此以刚性需求的中小户型两房、紧凑三房成为了2010年供应的主流产品，在一定程度上满足了以外来刚性自住为主的需求，比重占住宅总体的56.58%（60-100），其中81-100的紧凑户型尤为突出，同比09年增加6.43%，而大户型和超大户型供应在新政后明显减少，这主要是受信贷环境收紧、首付款、利率的提高、限贷令、限购令等影响，使得东莞本地需求受压抑，成交在新政后持续得不到改观，因此开发商推货相对谨慎；而超大户型的供应161-180及200同比09年有小幅增加，这主要是通胀压力下，这些超大户型的资金避风港的价值属性重新被认可，因此需求的释放使得供应量也有所增多。2. 需求分析政策主线贯穿全年，成交整体受压抑，全年消化量近500万。2010年东莞全市在售项目为298个，其中全年累积有成交的项目有286个。受两次史上最严格调控政策的影响，东莞楼市成交呈现出“W型”趋势，2009年底至2010年1月中旬成交表现不错，然而4.17新国十条出台，使得“五一”的成交量骤冷，6-7月成交了进入第一波低潮期，然而随着政策的逐步消化加上“金九银十”的旺销效应的引导，开发商推货量上升，市场在8月中旬有所改观，9-10月中旬需求有所释放；然而9.29新政的出台，使得楼市再次陷入短暂观望，成交量在11月份表现为二次低潮，但由于深圳“限购令”影响，东莞开发商主动拓展深圳客户，再加上年终开发商为完成业绩，大量推货，成交量在12月份达到全年的最高峰。2010年商品房成交面积为499.51万，同比09年下降15.62%，成交套数为49607套，同比下降13.76%，成交金额为394.04亿元，同比09与08年分别有不同幅度增幅。其中住宅成交437.32万，共40380套，面积同比09年下降20.84%；非住宅成交62.19万，共9227套，同比09分别上升57.24%和23.13%，成交金额为60.26亿元，同比09年上升78.13%。2010年全市商品房成交情况：调控政策层出不穷，整体成交二次探底。从近四年年度成交走势来看，07年全球通胀压力较大。中国经济增长存在由偏快转为过热的风险，全国楼市“量价齐升”，价格疯狂上涨，东莞楼市严重供不应求，价格跳跃式上涨，整体成交高达626.78万，为近四年来“最高峰”；08年全球金融危机的影响，经济放缓，成交量跌入谷底；但08年底利好的宏观政策、宽松的信贷政策等因素，使得09年回暖过快，供求矛盾再次显现，价格上涨较快，成交量直逼600万；然而从2009年12月中旬开始，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，态度愈加严厉和强硬，使得2010年楼市成交二次探底，但仍高于最低迷的2008年成交量。南城继续领衔，泛深圳区域取得不错成绩，西北片区房地产崛起。从各区域成交情况来看，2010年各个区域受政策调控影响及买卖双方观望，供应偏紧等因素，65.63%的区域商品房成交量同比2009年有所下降。南城继续荣登榜首之位，但比去年有所逊色，紧跟其后的是东城、常平、凤岗、塘厦等区域。同时值得关注的是泛深圳区域的凤岗、塘厦、樟木头等区域，很大程度上归功于深圳客户成交取得了不错的效果，尤其是深圳“限购令”出台后，莞深二三级联动愈加频繁，预计这种趋势在2011年仍将延续。2010年是不平凡的一年，但东莞32个镇区中34.38%的区域成交量在逆势中上扬，这些区域大多处于房地产起步较晚的西北片区的道滘、中堂、石碣等区域，这些区域今年土地市场也异常活跃，在一定程度上标志着西北片区房地产的崛起。附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：）住宅物业受政策影响，成交量减少；商用物业受政策影响小加上通胀预期加强，交投两旺。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，受政策调控的影响，2010年住宅市场整体成交比较压抑，同比09年分别都有不同的降幅，其中公寓由于供应持续偏紧，下降幅度高达42.85%，普通住宅方面大户型及超大户型成交量降幅较明显，高档洋房、豪宅洋房同比09年成交活跃。而高档物业与商用物业受政策影响较小，在住宅市场低迷时期，开发商为了销售突围，力推商用物业加上物价飞涨，通货膨胀预期加剧、人民币升值预期压力加大、外围热钱纷纷涌入国内、投资渠道可选性较少等因素，使得这些物业交投两旺，成交都有不同幅度的增长，其中以写字楼与商铺的表现最为突出。投资需求基本平抑，刚性自住需求为主导，改善型需求严重受平抑。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，受2010年两度最严厉的政策影响，楼市投资需求深受打击基本平抑，其中40-60的小户型公寓成交量同比09年有所下滑；而受政策力挺的刚性自住需求成为市场主流产品，无论是供应还是需求都是全年最受欢迎产品，这种需求比较直接和迫切，同时可以说明外来需求在新政后比较活跃；尤其是那种紧凑型的赠送面积较大，60-100两房、三房，虽然单价较高，但是分摊下来性价比还是很高。而大户型以及超大户型，在12月中旬到1月份新政前成交取得不错效果，但新政出台后成交持续遇冷，处境陷入艰难，这可以看出新政后本地购房需求受政策影响较大，需求严重受平抑。而200的豪宅产品，由于购买力非常强烈，而且基本上是在通胀压力预期加强情况下用于保值、增值，因此其成交基本对政策影响很小。深圳“限购令”出台，深圳投资客继2007年后再次入莞。深圳与东莞接壤，交通便利，经济贸易往来频繁，因此深圳客户来莞置业逐渐增多，尤其是靠近深圳区域的凤岗、塘厦、樟木头等区域，这些区域对2010年贡献度很大，其中凤岗的纯深圳盘益田大运城邦一期以1649套荣登龙虎榜之首。尤其是深圳出台“限购令”以后，东莞开发商主动拓展深圳客户，深圳投资客继2007年后再次入莞，但是2010年这次大举入莞比2007年总体看趋向理性，主要表现在以下几个方面：一是价格方面，2007年投资客对于高价位、低价位产品都有投资，然而今年的投资客对价格比较谨慎，价值低位区域备受关注；二是物业选择方面，之前的投资客对各种物业都有拥有的现象，而现在投资客看重的高档物业、别墅及小户型投资公寓等物业，对普通住宅进行投资持有明显减少；三是部分开发商由于历史遗留问题对莞深二三级联动表示犹豫，尤其是早期大盘分期项目，在2007年很多深圳投资客持有物业，但是由于后期经历了08年的金融危机，物业出租很不理想，造成了很多社区入住率不高，物业管理不能统一等问题，最关键的是前期入住率低，人气不旺对后期的销售带来一定的负面影响。成交向优质资源靠拢，品牌开发商成交集中度高，“二八现象”明显。据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从开发商业绩完成率去分析，2010年全市约200家开发商，其中有175家开发商在2009年和2010年均有销售收入的。在这175家开发商中，有35%的开发商在今年的销售收入已经完成去年全年的90%以上，也就意味着保守计算超过三成的开发商基本上完成了今年的销售目标。从数据上去看，35%的比例虽然不高，但今年东莞市场有个明显的特点就是“二八“现象分化比较严重，品牌开发商的物业成交集中度高备受置业者关注。数据统计显示，销售收入排行前20名开发商的市场集中度从2009年的54.9%上升到今年的66.3%，20%的开发商销售收入占全市商品房销售金额的比重从2009年的69.9%上升到78.2%。而且，在这20%的主力开发商中，数据统计显示超过一半的开发商基本完成甚至是超额完成了今年的销售目标，同时还有部分开发商考虑到项目情况在今年年初定下的销售目标比较低，其全年的销售目标已经达成。3. 供需分析2010年商品房整体供求矛盾有所缓解，住宅供求关系趋向缓和。根据过往的经验，在房地产供需比1：1，供应仍处于偏紧状态；而2：1相对来说才处于供需平衡水平。2010年商品房供需情况整体比2009年的供不应求压力有所缓解，09年由于楼市出现回暖，需求持续释放，供应跟不上，因此供求严重失调；2010年供应量比市场预期有所偏紧 ，但比2009年有所增加，需求受新政影响有所压抑，全年在曲折中共成交近500万，因此整体由09年的供不应求趋向供需缓和，其中住宅供需平衡表现更加突出，非住宅供应放量，需求也很活跃，但是相对供应来说，仍有些乏力。2011年供应预计大幅放量，需求经历累积后持续释放，供需从供应偏紧向供需平衡转变。潜在供应项目166个，住宅潜在供应量达到770万平方米，供需比预计从2010年的1：1向1.5：1转变。 4. 价格分析普通住宅中位房价总价为51万，单价5733元/，同比分别上涨10.27%与8.03%。东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年商品房均价为7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/，同比09年上升19.23；公寓均价6383元/，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/，同比09年上升12.6%。由于东莞房地产的发展，外来品牌开发商增多，外来开发商给产品线的丰富起到很大的指导作用，2010年东莞市场普通住宅常平呈现多样化，1）精装修、高赠送项目；2）豪宅及高档洋房；3）高档投资公寓；4）纯深圳盘等，这些项目成交比重给整体均价拉高，跟实际市场有相违背，而中位数是样本数据所占频率的等分线，它不受少数几个极端值得影响，因此能够真正反应实际价格走势。2010年东莞各物业成交量价情况：（1）洋房据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年洋房总成交面积为 37.74万，成交套数为35258套，套数同比下降 15.18%，成交均价为6624元/，同比上升19.23%，其中纯深圳盘益田大运城邦一期以1649套签约量，排名全市第一。（2）别墅据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年别墅总成交面积为52.02万，成交套数为1436套，套数同比下降30.63%，成交均价15207元/，同比上升18.41%，其中新秀大朗碧桂园以9749元/低价入市，签约量164套排名第一。（3）公寓据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年公寓总成交面积为21.46万，成交套数为3758套，套数同比下降41.30%，成交均价为6383元/，同比上升6.47%，其中帕萨迪纳以629套的签约量占据公寓成交第一名。（4）商铺据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年商铺总成交面积为33.97万，成交套数为2516套，套数同比上升16.16%，成交均价为10209元/，同比上升10.60%，其盛和广场以146套签约量排第一位。（5）写字楼据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年写字楼总成交面积为22.42万，成交套数为1676套，套数同比上升3.58%，成交均价为8974元/，同比上升22.55%，其中骏豪商务中心以506套签约量占居第一。（6）车库据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年车库总成交面积为6.38万，成交套数为5050套，套数同比上升35.57%，成交均价为9133元/，同比上涨12.61%，其中天骄峰景以599套签约量排名第一。成交价格分化严重，普通住宅中位房价稳中有升。从普通住宅年度走势可以看出，东莞普通住宅均价经历了07年整年的快速上涨后，在08年持续回调，进入09年由于四万亿的投资发放、信贷宽松等因素使得存量快速消化，新增供应对接不上，开发商捂盘惜售现象比比皆是，成交价格一路高歌上涨，从普涨到个盘分化；进入2010年由于普通住宅产品多样化发展精装修、高档物业、高赠送等产品逐渐增多，使得价格整体被拉高，普通住宅的中位房价为5733元/，比2008年最低位上涨了13.73%。（注：普通住宅包括洋房和公寓）5. 2010年销售排行榜万科以48.74亿元业绩位列东莞楼市销售龙虎榜首，持续两年领跑东莞市场。截止2010年12月31日，今年各房企销售情况已尘埃落定，万科、光大的江湖地位依然如故，万科以48.74亿元排名第一，光大以40.10亿元排第二，中信地产以35.92亿元比去年再上一个台阶。从销售金额排名前十的开发商情况，品牌开发商的市场份额越来越大，同时值得大家关注的是外来开发商在2010年取得非常不错的成绩，60%房企属于外来开发商，这可以看出外来开发商对东莞楼市贡献度很高。2010年政策调控年，开发商同样可以取得不错的成绩，这主要有以下几个原因：一是品牌开发商在年初对政策敏感，牢牢把握好推货的火候，推货量明显增加；二是中小户型供应与需求仍然是市场的主旋律；三是泛深圳区域项目成交量明显增多 ，尤其是在深圳“限购令”出台后；四是客户购房需求越来越理性、谨慎，品牌开发商的产品深受关注与购买。2010年开发商商品房销售排行前十名（按销售金额排行）：2010年商品房销售排行前十名（按销售金额排行）：2010年普通住宅销售套数排行（按销售套数）2010年普通住宅销售面积排行（按销售面积）2010年普通住宅销售金额排行（按销售金额）6. 2010年商品住宅可售存量分析数据来源：报告中数据来源于东莞市房产公众信息网、东莞市建设局、东莞市城建规划局、东莞市中原研究部。注：（1）所有存量的统计方法均以网上签约时间为准；（2）松山湖计入主城区1) 总体存量情况：据东莞中原地产研究中心数据监测显示，截至2010年底，东莞新建商品住宅可售存量面积为414.18万，可售套数为35894套。同比2009年底，存量面积减少44.65万，套数减少5586套。其中，普通住宅和公寓存量均略有下降，别墅有较大增加，增幅为20%。2) 存量供应时间分布：从可售存量的月度走势来看，2010年总体存量低位运行，主要是受政策调控的影响，开发商放缓项目进度。而2010年11月存量达年度最低，由于消费者观望情绪减弱，前期积累的需求释放，以致存量快速消化。预计2011随着商品住宅的集中放量，下半年可售存量将回归高位。3) 存量区域分布：据东莞中原地产研究中心数据监测显示，在商品住宅可售存量中，城区存量面积为126.7万，镇区存量面积为287.5万，城区可售存量相对镇区而言，库存消化压力较小。从各区域来看，2010年存量主要集中在南城、凤岗、常平、东城、寮步、厚街和万江等区域，存量面积均超过20万平米，因此库存消化压力相对较大。与2009年可售存量对比分析，各区域的可售存量都大幅降低。4) 存量房项目分析据东莞中原地产研究中心数据监测显示，截至2010年底，东莞新建商品住宅中仍有可售货量的项目共有340个（含分期开发项目），其中可售面积超过10万的有2个项目，5-10万的10个，1-5万的有110个，1万以下的218个。据此分析，市场上大部分属尾货项目，可售存量很少，基本没有消化压力；可售面积超过5万的项目有12个，消化压力相对较大；另外，有较大比重的项目可售面积在1-5万，这些项目消化压力较小，自然消化或稍加促销即可。综合评估，2011年东莞商品房市场总体可售存量压力较小，大部分项目已开始进入新一轮的开发周期和销售周期。7. 2011年东莞市商品房潜在供应分析2011年东莞市商品房潜在供应分析，主要从20092010年开工未上市、报建规划等数据进行筛选、分析所得。1) 潜在供应量总体分析从目前统计的数据来看，2011年全市商品住宅总建筑面积达875.99万（包含不可售面积、开发商自用面积等），按往年的数据经验，通常不可售面积占总建筑面积的比重为12.4%，据此计算，2011年全市商品住宅潜在供应量为767.37万，创历年新高。2011年全市商品住宅潜在供应项目共计169个，其中101个新项目，后续开发的项目68个。与2010年相比较，2011年商品住宅潜在供应量增加，预计2011下半年将有大量新项目入市，市场新增供应将逐步增加，市场消化压力将逐步加大。2) 潜在供应量区域分析从城镇对比分析，2011年城区潜在供应项目数共50个，其中全新项目31个，加推项目19个，合计供应面积294.48万，占总体比例为33.62%；镇区潜在供应项目118个，其中全新项目70个，加推项目48个，合计供应面积581.50万，占比66.38%。可见，无论是全新项目还是后续开发项目，镇区均远高于城区，2011年镇区消化压力相对较大。从各个区域来看，2011年商品住宅潜在供应量主要集中在南城、东城、凤岗、寮步、虎门、万江、厚街、松山湖、大朗和常平等区域，这些区域的潜在供应均在30万以上。3) 潜在供应量各物业类型分析从各物业类型来看，除了公寓供应面积下降外，洋房和别墅的新增供应均有增长。其中，洋房供应占绝对主导，多达147个项目，潜在供应总量为684.80万，占总供应量的89%，同比2009年增加17%。洋房项目中，天骄峰景二期、万科紫台二期、深业欧景城、银苑花园、莲湖四季豪园、大朗碧桂园、大运城邦花园二期、森林湖五期、新世纪颐龙湾一期、海悦世家花园等项目潜在供应将超过10万平米。别墅潜在供应共有36个项目，城区项目8个，镇区项目28个，供应总量为70.61万。主要分布在厚街、塘厦、万江、大岭山和常平等区域。从供应量来看，别墅供应主要集中在镇区，城区别墅日益稀缺，加上黄旗山和水濂山的自然景观资源，后市城区的个盘别墅价格或出现跳跃式的上涨。公寓潜在供应项目共计6个，潜在供应面积总量约为11.95万，比2009年下降43%。项目主要集中在城区的东城、长安、南城、石龙和塘厦等经济发达区域。从潜在供应总量来看，2011年公寓市场供应持续偏紧。东莞小户型公寓的供应量从06年开始相对十分充足，东莞经济调整使得投资需求相对较为平抑、租赁需求也不足，导致租金较低，投资回报率低，开发商利润空间较小。而二次调控使得刚需购房者和投资者都受到打击，因此公寓目前不再是投资者热捧的对象，东莞公寓市场已处于投资热后的平静期。2011年东莞市写字楼潜在供应项目共计17个，潜在供应面积达到9