夫妻单方擅自出售共同共有财产的行为分析.doc

夫妻单方擅自出售共同共有财产的行为分析 案情2008年3月5日，李某委托第三人与邱某签订购房定金协议，并收取邱某定金五万元，同日交付该房屋及钥匙。3月10日，李某在向邱某出示该房屋房地产权属证书，本人身份证等有效证件的情况下，双方共同签署购房协议书，协议书第五条明确约定：“甲方保证所售房地产拥有独立的房地产权并能独自出售，与配偶、子女、亲属及其他单位没有所有权纠纷”。协议签订后，当邱某依约向李某支付价款时，李某先称自己儿子不同意，后又称自己丈夫不同意出卖，拒不履行协议。邱某为了维护自己的合法权益，于2008年4月17日向法院提起民事诉讼。请求法院判决李某履行购房协议，将房屋交付邱某。意见分歧本案主要涉及了理论和实践中的一个争议问题，即夫妻单方擅自出售共有财产的效力问题。按照我国的法律规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”而在司法实践中虽然此类案件时有发生，但对于如何裁判，在理论和司法实践中却呈现出不同的处理意见：一种意见认为买卖合同有效，应当协助办理过户。房屋产权登记属于物权公示行为，房产证上的权利人为李某，这既然是物权公示行为的法律后果，那么李某就应该是本套房产的合法权利人，拥有完整的产权，其处分行为应该是合法有效的，故不应该确认合同无效。另外李某与其夫本属夫妻关系，李某的处置行为符合表见代理的构成要件，其行为也应该是有效的，其夫应该承担此行为带来的不利后果，而不应由买方承担合同无效的不利后果。因此，买卖合同有效，卖方应当协助办理过户手续，交付房屋。 第二种意见认为，买卖合同无效，协助过户无理。虽然房产证上登记的是李某的名字，但此套房产的真正权利人是李某和其夫，根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”故李某的处分行为是无效的，应该认定合同无效，买方也就当然的不能按照合同要求卖方协助过户，交付房屋了。第三种意见认为，买卖合同无效，但房屋所有权的归属应当适用善意取得。合同无效的理由同第二种意见。但对于房屋的所有权归属应当按照善意取得处理，因为我国法律有规定，对于部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。所以对于房屋的所有权归属，应当看买方当事人是否构成善意取得。评析笔者赞同第三种观点。对于此类案件而言，首先要判断的是合同的效力问题，其次是标的物的所有权。而案件处理的分歧产生，笔者认为主要是对于理论上的两个问题的不明确，即：债权行为和物权行为的区分，以及此案中房屋所有权的归属是否适用善意取得。一、合同效力及其影响债权行为和物权行为的区分对于合同纠纷而言，正确的区分债权行为和物权行为是十分重要的。通常情况下，债权行为和物权行为的有效组合才构成了一个完整的交易过程。在合同的订立和履行过程中，其二者有着天然的联系。物权行为的发生是债权行为的最终归宿和价值所在，而债权行为的发生是物权行为产生和变动的手段和媒介，也是其“原因”所在。然而，基于物权的“无因性”理论，为了保护第三人，则需要切断这种物权行为和债权行为之间的效力联系，而使物权行为的效力不受其原因行为的影响。这种区分原则，即是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效分别依据不同的法律根据。在原因行为中，当事人享受债法上的权利，并承担债法上的义务；在结果行为中，当事人完成物权变动，使物权能够产生请求权的负担行为。因此，对于这种单方处分共同共有财产的案件而言，我们必须将其合同的订立行为，即债权行为与财产的交付行为，即物权行为区分成两个不同的阶段，理论上将二者暂时的割裂开来，单独的看待两个行为。首先，关于订立买卖合同行为而言。该类案件涉及的是一种对于共同共有财产的单方擅自处置的问题。按照我国法律的规定，出卖夫妻共同共有的财产，必须取得共有人的同意及出示书面授权委托书。否则应当属于单方物权处分。而按照我国合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而城市私有房屋管理条例第10条也规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。”按城市房地产管理法第37条第（四）项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，夫妻单方擅自处分共有财产的行为损害了另一方的财产权益，该种行为当然的属于无权处分，合同效力待定，只有经过另一方共有人的追认才能使合同转变为有效。故此，在此种案件中，按照物权行为与债权行为的区分原则来看，债权行为，即合同的订立，由于另一方当事人不追认合同的效力，该种买卖合同是当然无效的。但同时，这种无效又不会影响到之后的物权行为，即标的物的交付产生的物权行为，不会因为合同的无效而当然的无效，如果之后履行了合法的交付行为，则该种物权行为有效。这也即萨维尼所言的“一个源于错误的交付也是完全有效的”。二、房屋所有权的归属善意取得的适用所谓善意取得，是指动产让与人与受让人之间，以移转动产所有权为目的，由让与人将动产交付于受让人，纵让与人无移转所有权之权利，受让人以善意受让时，仍取得所有权之法律行为。1 善意取得是一种抗辩权，使得善意第三人可以针对原物权所有人的所有权进行抗辩。其对于保护善意第三人的合法权益以及维护交易活动的动态安全，有着重要的意义。在此种案例中，按照物权行为的无因性，即使合同无效，当事人仍然可以依照物权行为的独立有效而取得标的物的所有权。但在物权变动债权形式主义与折中主义立法模式下，因为不承认物权行为效力独立存在，如果某一前手权利人的权利取得有瑕疵，这种瑕疵就将不可避免的影响到后手权利取得人。所以在这种立法模式下，善意取得在很大程度上完全承担了保护善意第三人的使命。而在该种案例中，我们应用善意取得理论也完全可以合理解决双方的纠纷。而根据我国最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这一规定也为我们提供了法律上的依据。当然，在此种案件中我们也不能都认定买方当事人就是当然的可以依据善意取得而取得房屋。其要构成善意有偿取得应当具备两个条件：一是买受人须善意无过失且为有偿取得；二是标的物已进行了交付，取得了标的物所有权。符合这两个条件，该交易行为才是有效的善意取得。而对于夫妻一方擅自卖房的行为，如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，有理由要求法院认定该合同是有效合同。就像本案中，邱某通过中介有偿购买房屋，双方不存在恶意串通的可能。且其是在存在“李某保证所售房地产拥有独立的房地产权并能独自出售，与配偶、子女、亲属及其他单位没有所有权纠纷”条款约定的情况下进行的。则其具备了善意取得的第一个要件。但要构成善意取得还需要第二个要件交付取得标的物所有权。而我国法律虽规定了不动产的取得适用登记主义原则。因此在该案件中，买方要构成善意取得还必须是已经进行了房屋过户登记手续。在其未进行房屋过户登记的情况下，并不能构成善意取得，因而也就不能取得房屋所有权了。三、总结对于夫妻单方擅自处分共同共有财产的案件，我们首先必须明确的是，在该方未独立取得财产所有权，且另一方当事人未对合同进行追认的情况下，买卖合同无效，这是毋庸置疑的。同时，对于财产的所有权归属问题，则要从善意取得理论上进行分析，如果第三人为善意，且是有偿行为，则在财产交付（动产）或过户登记（不动产）以后，可以根据善意取得获得该财产所有权。因此，可以