炒卖旅游资源的五个台阶——“资源-项目-企业”的升级运营模式.docx

炒卖旅游资源的五个台阶旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。炒卖旅游资源的五个台阶北京绿维创景规划设计院很多企业家，圈定旅游资源的时候，特别有魄力。因为当前中国的旅游资源，还处于在法律上和技术上都没有规范定价的阶段，可以低价圈定和套取。这种资源管理的落后局面存在很多问题，但对于鼓励旅游开发，无疑是功不可没的。投资商很愿意低成本拿下资源，大多数都不愿意投入太多资金进行开发，他们情愿将资源转手卖出，快速获取成倍的收益，不愿投入较大资金，开发出成功的旅游项目。实际上，转手资源是很难获取高回报的。因为目前我国没有一个象土地管理那样的法律政策体系，无法控制旅游资源的宏观总量。因此，旅游初级资源供给充足，地方政府鼓励开发，初级资源市场还炒卖不起来。旅游资源价值的提升，必需通过包装与分级开发，由资源转化为项目，在由项目转化为企业核心经营能力，转手炒卖才能够获得成功。然而，大多数投资商却不知道如何进行旅游项目包装与分级炒作性开发，也没有好的招数，将好资源变成好项目，进而变成好企业，从而实现转手运作的盈利目标。今年五月，一位著名企业的老总前来我公司拜访，他们控制了一个非常好的资源一座海岛，可是对于如何投资、投什么项目、投多少、怎样经营等等问题，心里始终觉得没底。他向我提出的咨询要求，就是在有限投资的前提下，三年内转手卖出项目，实现最大盈利。一、 投资商的需求分析该公司获取了一座海岛的开发经营权，从专业开发咨询的程序角度，我们需要依据对市场的深度研究，提出产品设计方案，并通过可行性研究，落实论证。最为重要的，是进行商业运作策划，提出开发运作模式，并形成具体的运作计划。经过深度交流，我们发现，投资商内心存在极大的疑虑：对于如何开发旅游资源，如何经营旅游产品，他们缺乏经验，也缺少人力资源及渠道、市场等的资源配置；因此，他们深深感到对海岛的开发运作与管理缺乏坚定的判断力，并且，他们根本就不希望陷入这一行业太深；基于这一疑虑，我们提出“五级台阶解决方案”：二、 “资源项目企业”的升级运营模式1、直接出让资源，获取资源差价将合同转让，或者将重新成立的专项开发公司股权转让出去。这相当于土地二级市场转让，如果资源本身的价值很高，圈定资源的时候有较高的预见性和特殊的渠道，那么，有可能实现成功转让。最好的时候，初级资源炒卖，可以实现是投资1，卖出获取2的效果；2、进行资源包装和前期设计，再出让项目这一方案，需要高水平的项目包装技巧，需要在市场论证、产品设计上下功夫；当然，这同样需要投资，一种开发前期投资和包装投资。投资到位，可以将一个项目包装的非常好，关键是把资源的价值全部体现出来，把市场的可能性挖掘深透，当然，最重要的，是规划设计图，一定要特别漂亮，个性化、特色化，能让人激动。有人激动，价格就好谈了。这相当于房地产中的项目转让，可以全部卖出，也可以剩下一部分股权；如果包装效果好，策划特别有创意，给资源加分很大，资源可以1卖到4；换句话说，策划、规划、设计的提升作用，具备翻两番的能力。不过，这一台阶考验的是投资商的眼光，请什么人物，干什么事情，差别就大了去了。3、实施基础开发，进行子项目的招商引资第三级台阶，是规划设计之后，自己干。但是，自己只干熟悉的行当基础设施。所有经营性项目，全部招商引资。这相当于区域开发商，进行整体经营，吸引专业化的投资商进场开发运营子项目，投资商获取土地、经营权、房产、股权、门票等分拆利润。这一台阶，考验的是投资商整体市场推广的能力；做好基础设施，谁都没问题，但整体运营商，市场运营决定一切。搞得好，子项目招商就把投资全部拿回来了，以后每年只是挣钱；如果转让公司，换算过来，资源可以1卖到5。4、开展一期开发，再进行招商引资这是以自我开发为引导，以一期开发的成功，来提升资源价值，目的是获得更大的转让收益；这样的开发，只能成功，必需突破市场，形成一期开发的现金流量最大化。我们给大多数投资商设计项目开发流程的时候，基于投资能力受限，一般会把一期开发现金流最大化作为一个原则；把最有收益能力的项目，放在一期，可以达到最大的升值效果。成功开发一期之后，可以卖掉项目，也可以招商引资进行二期开发。如果转让公司，换算过来，资源可以1卖到7。5、组建队伍，进行独立开发对于很多从事其他产业的投资商来说，下定决心进入旅游产业经营，并不容易。一旦决定自己开发经营，就必须以建立队伍、形成核心竞争能力为中心，把项目做好做大。在必要的时候，扩大经营，获取更多更好的旅游资源，建立旅游产业链的横向纵向扩展，也可以对旗下资源进行整合，资产运营及资本运营。这是最高的台阶，也是要求企业按照长期产业发展进行开发运营的台阶。在进入这一状态之后，资源已经转变成为项目，项目转变成为企业，企业形成了旅游业的可持续开发经营能力。这时卖掉企业，换算下来，资源可以1卖到10。如果将企业纳入资本市场，企业的升值还会更加显著。在以上五级台阶中，前四级都把招商引资作为第一位的前提，以资源的高价出让为核心。最后以一种方案，则是以进入旅游产业为前提，追求可持续的发展目标。在这个杠杆结构中，企业盈利能力的整合，是最有价值的，但快钱的赚法则完全需要结合具体项目进行评价。 对于一般的投资商，我们建议，以最后台阶的心态进行项目开发，按照前四及台阶的可能性，进行操作。这样，力