某房地产开发住宅小区建设项目项目申请报告

1 目录 第一章 申报单位及项目概况 . 1 一、项目编制依据 . 1 二、项目申报单位概况 . 1 三、项目概况 . 2 第二章 发展规划、产业政策和行业准入标准分析 . 27 一、发展规划分析 . 27 二、产业政策分析 . 29 三、行业准入标准 . 33 第三章 资源开发及综合利用分析 . 35 一、资源开发方案 . 35 二、资源利用方案 . 35 三、资源节约措施 . 35 第四章 节能方案分析 . 37 一、节能标准与节能设计规范 . 37 二、能源消耗分析 . 37 三、项目所在地能源供应状况分析 . 38 四、节能措施和效果分析 . 38 五、节能效果分析 . 40 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 . 41 一、项目选址及用地方案 . 41 二、土地利用合理性分析 . 41 2 三、征地拆迁和移民安置规划方案 . 42 第六章 环境和生态影响分析 . 43 一、环境和生态现状 . 43 二、生态环境影响分析 . 45 三、环保措施 . 46 四、地质灾害影响分析 . 47 五、特殊环境影响 . 47 第七章 经济影响分析 . 49 一、经济费用效益或费用效果分析 . 49 二、行业影响分析 . 50 三、区域经济影响分析 . 50 四、宏观经济影响分析 . 51 第八章 社会影响分析 . 52 一、社会影响效果分析 . 52 二、社会适应性分析 . 53 三、社会风险及对策分析 . 54 第九章 项目招标方案 . 56 一、项目单位基本情况 . 56 二、建设项目基本情况 . 56 二、具体招标范围 . 58 三、招标组织形式 . 58 四、招标方式 . 58 3 五、其他内容 . 58 1 第一章 申报单位及项目概况 一、项目编制依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、河北省城市房地产开发经营管理规定（河北省人民政府令 2004第 3 号） 3、中华人民共和国招标投标法 4、河北省固定资产投资项目核准实施办法（冀政200532 号） 5、廊坊市城镇土地分等、基准地价和最低出让价格标准（廊国土资 20051 号）及相关地价管理规定 6、国家发展和改革委员会颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版） 7、河北建设项目概算其他费用定额（河北省建设厅、河北省发展和改革委员会 2004 年） 8、廊坊市城市发展总体规划 9、项目开发单位提供的有关技术资料 二 、 项目申报单位概况 本项目承办单位为 廊坊市 某某 房地产开发有限公司 。 廊坊市 某某 房地 产开 发有限公司成立于 2005 年 12 月 12 日， 2 注册资金 1000 万元， 某某 房地产是由法人廊坊 某某 实业有限公司和自然人张甲武共同出资成立的。具有房地产开发暂定资质。 廊坊市 某某 房地产开发有限公司现有职工 18 人，有专业职称人员 10 人， 某某 房地产有着优秀的员工队伍和高效的管理队伍，秉承“诚信生存，创新发展”的经营理念，本着“规范经营，遵章守法”的原则，诚心诚意地向业界的优秀企业学习的态度，为客户打造满意的产品 三 、项目概况 （一） 项目名称 俪水嘉园住宅小区 （二） 项目负责人 张新源 （三） 项目建设的背景 1、 房地产市场发展及当前主要问题 1998 年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。 近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷 3 和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应 过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是： 一是 房价上涨过快。商品房和商品住宅平均销售价格涨幅 过快 ， 并且 房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，已成为社会关注的热点问题。 二是 市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。 2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续 5年大 于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。 三是 市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。 4 针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策， 从2005年 “ 国八条 ” 算起，到后来的 “ 国六条 ” 、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住 房保障，再到 2007年 9 月 27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的 39号令（ 236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。 2、 2008年房地产市场预测 2008年， 将是 中国房地产市场很关键的一年。 （ 1） 、 宏观调控得到落实执行 。 2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房 地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得 2008年尤其 2008年上半年的各地市场热点区域增多。 国土资源部有关负责人就 39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住 5 房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的 70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租 住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。 毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化： 70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。 同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。 （ 2） 、 保障性住房开发规模增加 。 2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、 经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障 6 型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。 政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支 持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合 “90/ 70” 政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。 在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。 房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型 、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行业可能从 “ 暴利时代 ” 转入 “ 微利时代 ” 或 “ 常利时代 ” ，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。 （ 3） 、 市场竞争更趋激烈 。 房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企 7 业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。从 2007年 11月 1 日开 始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，出现“ 地王 ” 的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。 在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。 不过，产品同质化问题可能变得严重 起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。 （ 4）、 市民消费冲动趋减 。 房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长， “ 销控 ” 地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠 “ 概念 ” 、 “ 销控 ” 吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。 在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤 8 走虽还不足以构成对房地 产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往 30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他 70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦 30%的炒房者退出市场，甚至只要10% 20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有 “ 传染性 ” 。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。 同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适 用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“ 升级换代 ” 需求被抑制的成分最大。 投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些 ，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大 9 户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。 （ 5）、 企业风险控制意识加强 。 由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在 70以上，有的高达 90），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。 由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。 2008年，政府肯定将继续采取更从 紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。 宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。 从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同 消费者需求的品 10 质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。 3、廊坊房地产形势 2007年，廊坊市房地产市场继续保持理性健康的发展态势，开竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供应结构趋于合理。 据统计， 2007年 1-10月份，全市开发面积面积 577 万平方米，竣工面积 181万平方米，完成开发投资 58 亿元，同比分别增长 21.3%、 5.9%和 27.6%。一年来， 90 平方米以下套型住宅建筑比例明显上升，截止 11月底，全市新开工住宅面积 363万平方米， 90平方米以 下套型建筑面积 271万平方米，户型比例达到了 74.5%。 一年来，全市住宅销售仍较旺盛，但市区出现下滑。前10个月，全市累计销售商品房 218 万平方米，销售额 74.6亿元，同比增长 14.9%和 20.6%。从市区情况看，商品房销售面积 40.6万平方米，销售额 28.2 亿元。市区销售面积下降非常明显。 2008年廊坊市将进一步落实国家关于保障中低收入家庭住房问题的决定，金泰小区、颐和佳苑小区两个经济适用住房项目的建成 和 销售，将会对廊坊房地产市场产生一定的冲击。随着市区一批开发用地的出让， 2008年市区房地产开 11 发面积 将会比今年有较大提升，市场供应充足，对稳定房价将会起到一定的作用。 （四）项目建设地点 本项目位于 廊坊市 东环路东 侧， 八干渠西侧，南侧为汽车配载市场，北侧为汽修厂 。 地理位置优越，交通便利。 （五）主要建设条件 1、道路：该项目位于 廊坊市东环路东侧， 道路畅通，交通方便。 2、给水：项目建成后由市政供水管网供应，目前 东 环路 已有自来水管网，可就近接入 ,供水水源有保证。 3、排水：采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。 4、供电：待项目建成后，由廊坊供电公司供应 。因此，该项目供电有保障。 5、供热：采用集中供暖，由 热力公司 供热站统一供应，能够保障采暖要求。 6、通讯：办公用电话和宽带网络由市通信公司预留口接入。 （六）建设规模和主要建设内容 1、建设规模 俪水嘉园住宅小区 规划总用地面积 35812平方米 12 其中：总建筑基底面积 4073平方米 道路硬化面积 19199平方米 绿化面积 12540平方米 项目总建筑面积 78457平方米，其中地 上 建筑面积 64804平方米，地 下 建筑面积 13653平方米 。 建设住宅楼 4栋， 地上 建筑面积 61980平方米， 全部为 20层建筑，其中 A、 B#住宅楼位于小区南侧，为板式住宅， C、D#住宅楼位于小区北侧，为点式住宅 。 配套公建 2823平方米，建设居委会、业主委员会、物业管理、社区办公用房、居民活动用房等 。 地下建筑面积 13653平方米，其中，住宅楼设地下储藏室，建筑面积 2859平方米，配套公建地下面积 886平方米，地下车库面积 9810平方米。 2、主要技术经济指标 项目主要经济技术指标 序号 项目 单位 指标 1 总占地面积 平方米 35812 2 总建筑面积 平方米 78457 地上建筑 面积 平方 米 64804 住宅面积 平方米 61980 配套公建 平方米 2823 13 地下 建筑 面积 平方米 13653 住宅地下室 平方米 2958 公建地下面积 平方米 886 地下车库 平方米 9810 3 建筑密度 % 11.4 4 容积率 1.80 5 绿地率 % 35 6 总户数 户 692 7 总人口 人 2215 8 90平米以下住宅 % 70% 9 停车位 个 506 （七） 工程技术方案 1、 建筑方案 1） 设计依据 a、民用建筑设计通则 GB50352-2005 b、住宅设计规范 GB50096-1999（ 2003版） c、屋面工程质量验收规范 GB50207-2002 d、城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001 J114-2001 e、城市居住区规划设计规范 GB50180-93 f、住宅建筑设计规范 GB50368-2005 14 2） 设计要求 根据 廊坊市 城市总体规划、 廊坊市 土地利用总体规划和实施意见 ，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。 a、小区建筑 抗震设防类别：丙类。 b、设计使用年限： 70年。 c、耐火等级：二级。 d、抗震设防烈度为 8度，设计基本地震加速度值为 0.2g。 e、使用功能：节能型住宅小区。 3)建筑设计 设计理念 该项目规划以尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态为基本出发点；合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通，水电等配套设施，满足人的衣、食、行、游等活动需要；对小区的经营管理、环境形象设计等均予以考虑。 规划设计 本期项目 西 临 东环路 ，东 侧为 八干渠 。小区在 西 侧临 东环路 设主入口 。 住宅楼在设计上，主要采用板式住宅 楼。 在户型设计上， 15 充分考虑和结合当地经济发展水平和居民生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系。针对各单体户型，应用人类行为学和人体尺度研究的最新成果对其一一加以细致推敲，从每一处细节对户型进行完善，力求经典、更完美，无论从平面布局还是立面风格的处理上都结合节能做了考虑。根据国务院关于调整住房结构稳定住房价格的文件精神，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积比例占全部建筑面积的70%以上。 在建筑风格上以雅致、简洁为基调，在立面设计上以现代建筑的比例，线条结合现代的材料和工艺，经提炼融合，生成一种不但人文 味浓，且现代感强的立面风格。 小区的整体环境特征体现出现代特征。建筑风格以简约为主，但决不简单，使建筑与景观融为一体，成为城市中一种特有的景观形态，构成一幅美丽的居民画卷。小区主轴线将各主要景观节点串联起来，形成一个有序变化的空间序列。 小区内绿化景观采用 中间大面积绿化， 硬质景观和绿化景观相互配合，为小区创造一个和谐绿色的生态居住环境。并与东侧的八干渠沿岸绿化带有机的结合起来，相互借鉴，形成和谐的绿化景观。 植物采用自然式与规则式相结合的配 16 植方式，乔木与灌木以及草本相搭配，落叶植物与常绿植物相结合，使其发挥最 大的生态效益。树种的选择以乡土树种为主，同时选择可以观形、观色、观花、观叶的树种，置以季节性的灌木和草本开成四季长绿、四季有花。利用植物的高低塑造景观轮廓线，以乔木的树冠勾勒景观线条，以灌木、草本的配置创造景观，以达到规划设计的整体艺术效果。 2、 结构方案 1） 设计依据 a、建筑结构荷载规范 GB50009-2001 b、砌体结构设计规范 GB50003-2001 c、混凝土结构设计规范 GB500010-2002 d、建筑抗震设计规范 GB500011-2001 e、建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2004 f、全国民用建筑工程设计技术措施 g、河北省建设工程抗震设防审查要点 2) 结构设计 主体结构采用框架结构；围护墙采用加气混凝土砌块砌筑；屋面板及楼面板均为现浇钢筋混凝土板。 3)基础 本项目 采用钢筋混凝土 板式 基础。 5） 抗震构造措施 17 本 项目 所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范（ GB50011-2001）及建筑物抗震构造详图（ 03G329-1、04G329-3）中有关规定执行。 6） 当地材料及施工情况 保定易县及廊坊市有许多建筑材料生产厂家，且其交通方便，为本工 程的建造提供了良好的材料来源。 3、 公用工程 （ 1） 给排水 1） 设计依据 a、建筑给排水设计规范（ GB50015-2003） b、住宅设计规范 GB50096-1999（ 2003年版） c、室外排水设计规范（ GB50014-2006） d、室外给水设计规范（ GB50013-2006） 2) 设计范围 本项目涉及范围为红线以内室内、外给水排水及消防系统。 3) 室外给水系统 水源 :本项目 供水由廊坊市自来水公司供应， 市政供水管网已铺设至 东环路 ，可以作为本项目供水水源。 供水方式 ： 本工程室外给水 管网为两路市政给水管网供水，场区内采用生产、生活与消防合用的给水管网系统，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系 18 统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、屋顶水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。 4） 室外排水系统 排水量 ： 本工程采用雨污分流制。污水量为给水量的 80%计，本项目生活污水量为 8.5万 m3/年 。 排水方式 ： 生活污水经化粪池处理后排入污水管网；地下室排水由潜水泵提升后排入室外污水管网。由场区内污水干管收集后，排入市政排水管。屋面及场地雨水经雨水管道收集后排 入市政雨水管道。 5）室内给水系统 系统设计：本项目所需最高水压 0.3Mpa，市政水压满足要求。 住宅楼每单元设集中水表， 住宅每户设用水表 。 （ 2） 建筑电气 1） 设计依据 a、供配电系统设计规范 GB50052-95 b、建筑物防雷设计规范 GB50057-94（ 2000年版） c、建筑设计防火规范 GBJ16-87（ 2001年版） d、建筑照明设计标准 GB50034-2004 e、住宅设计规范 GB50096-1999（ 2003年版） 2)设计范围 19 10/0.4kV 变、配电系统；电力系统；照 明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；客访对讲系统。 电源设计分界：由城市电网引入本工程的一路 10kv电缆线路在进入本工程建设红线之前属城市供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程 10kv 开闭所高压电源进线柜进线开关。 3)设计原则 小区居民每户按 4kw 计算，商业建筑每平方米建筑面积平均按 30w 计算。住宅需要系数取 0.3，功率因数 0.8；公共建筑需要系数取 0.7，功率因数 0.8；住宅与公建同时系数有功功率取 0.9。 4)供配电系统 负荷等级 :本项目为 一 般照明 ， 三级负荷。 供电电源 ： 本工程采用一路 10kV 电源供电。 10kv 电力电缆穿管埋地由场外引入本工程 10kV 开闭所，作为本小区供电电源。 低压配电系统 ： 变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电。 5） 照明系统 光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修要求商定； 20 照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004 执行 。 应急照明：采用 220V 电源供电，应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。 节日 /室外照明：本工程设户外照明，在道路两侧 适当位置设道路照明，采用 220V电源供电，采用值班室集中控制。 照明配电系统：住宅照明采用 BV-0.45kV 导线由单元总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电；商业照明采用ZRYJV-1kV 电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电； 6） 、防雷保护 a、本工程按第三类防雷措施设防； b、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体； c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。 7） 客访对讲系统 住宅 各单元设置管访对讲系统，门上设主机及电控锁，户内设对讲分机，方便来客访问并能起到防盗作用： （ 3） 网络通信、有线电视 1） 通信系统 每户按一个电话插座设计，小区内固定电话线路的敷设 21 均由当地通讯部门完成。小区内通信线路全部为地埋通信管道敷设方式。 2） 消防通信 小区公共建筑内的消防通信由小区通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。 3） 有线电视系统 本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来。 （ 4） 采暖通风 1） 设计依据 采暖通风与空气调节设计规范（ GB50019-2003） 2003版 通风与空调工程施工质量验收规范（ GB50243-2002） 全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调动力（ 2003版） 住宅设计规范（ GB50096-1999） 2003版 住宅建筑规范（ GB50368-2005） 城市热力网设计规范（ CJJ34-2002） 民用建筑节能设计规范（ JGJ26-95） 公共建筑节能设计标准（ GB50189-2005） 2） 小区室外供热管网的设计。 室外计算参数 冬季室外采暖计算温度 -9 22 冬季室外相对湿度 50% 冬 季室外平均风速 3m/s 冬季室外主导风向 西北 采暖期平均温度 -1.2 采暖期天数 120天 极端最低平均温度 -15 最大冻土深度 60cm 小区热力管网参数 根据总体规划图，供暖所需的热水由换热站提供，经过地下热力管网送至热用户，热媒采用 60-55热水。 3） 采暖 本工程小区内建筑物冬季设集中采暖系统。采暖 采用低温地暖 。 换热站提供的热媒温度为 60-55。住宅采暖系统为 双管采暖系统，每个单元设一个采暖入口 。 住宅室内采用单管水平跨越式供暖系统，室内水平管道均埋设在建筑物地面垫层内， 在地下铺设地面低温采暖系统 。 （ 5） 燃气 本工程 由新奥燃气公司供应燃气， 采用中压一级管网输配。调压方式采用箱式调压 。 燃气管道采用埋地敷设，埋设深度：在车道下时不得小于 0.8m；其它场地不得小于 0.6m。在管道分支处设闸阀或 23 蝶阀，并设检查井。 （八） 项目建设期限 本项目建设期为 24个月。 工程进度安排如下： 2008 年 1 月完成项目申请报告及报批工作； 2008年 2 月前完成勘察、设计 2008年 3 月完成招投标工作及施工前准备； 2008年 4 月开始进行土建施工 2009 年 8 月份开始内外装修工作； 2009 年 10月份进行路面硬化及绿化 2009 年 12月份竣工验收，全部交付使用。 项目实施进度表 （九）总投资及资金来源 序号 内容 2008 2009 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 1 项目申请报告编制报批 2 设计与招标 3 主体施工 4 内外装修 5 硬化绿化 6 竣工验收 24 1、投资范围 本项目投资范围包括建筑工程费、设备购置费、安装费、工程建设其他费用、预备费。 本项目场外供水、供热、供电、供气等管网建设投资及道路投资不在本项目投资范围内，不计入本项目投资估算。 2、编制依据 a、投资项目可行性研究指南 (试用版 )(计办投资200215 号 )； b、建设项目经济评价方法与参数（第三版）； c、河北省颁发的河北省建筑工程概算定额 (2004)及现行概算指标； d、河北省颁发的河北省安装工程概算定额 (2004)及现行概算指标； E、河北省建设项目概算其他费用定额 (冀建质2004158 号 )； F、类似工程造价指标。 3、编制方法 建设投资 （ 1）工程费用 本项目工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。 建筑工程费：按建、构筑物结构型式，参照河北省建筑 25 工程概算定额及当地类似工程造价指标估算。 安装工程费：按现行有关规定、并参考同类项目概算指标进行估算。 （ 2）其他费用 本项目建设工程其他费用根据冀建质 2004 158 号文河北 省建设项目概算其他费用定额规定并结合项目实际情况计算。 a、建设单位管理费：按财建 2002 394号文有关规定计取； b、工程建设监理费：按照建设部价费字 1992 479 号规定计取； c、前期工作咨询费：按国家计委 19991283 号文规定计算。 d、工程勘察设计费：按照国家计委、建设部计价格 2002 10号工程勘察设计收费管理规定计取； e、招标代理服务费：按照国家计委计价格 20021980号文规定计算； f、环境影响咨询服务费：按照国家计委、国家环保局计价格 2002 25号文计算； g、施工图审查费依据河北省物价局、建设厅冀价经费字 200227 号文规定，按设计费的 10%计算。 H、 其他行政事业性收费按 当地有关规定 计算 。 26 （ 3）预备费 基本预备费按工程费用与其他费用之和的 3%计算，涨价预备费根据计投资 19991340 号文的规定，国内投资价格指数按零计算。 4、总投资估算 本项目建设投资估算为 16133万元 ，其中工程费用 7946万元，其他费用 7717万元，预备费 470万元 。 5、 资金筹措 本项目总投资 16133 万元，资金来源全部由企业自筹资金解决。 27 第二章 发展规划、产业政策和 行业准入标准分析 一、发展规划分析 1、国民经济和社会发展规划分析 廊坊市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 提出 “ 十一五 ” 时期的奋斗目标是：经济实力显著增强，以 2005年为基期，到 2010年全市地区生产总值力争翻一番，人均达到 4000美元；全部财政收入、全社会固定资产投资和工业增加值四年翻一番。经济质量显著提高，单位地区生产总值能耗比 “ 十五 ” 末降低 20%左右，基本形成优势明显、特色突出、竞争力强的主导产业。城镇化水平进一步提高，城市基础设施更加完善，城市品位明显提升。开放水平进一步提高，利用两种 资源、两个市场的能力显著增强，成为环京津都市圈对外开放的重要窗口。社会事业全面发展，人民生活质量明显提高，社会治安和安全生产状况明显好转，民主法制建设和精神文明建设明显进步。 房地产业 的发展目标是 建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房、高档住宅为补充的住房保障体系，以房地产市场信息系统和预警预报系统为主体的宏观调控体系，以住房金融、中介和物业管理为主体的市场服务体系，健全完善房地产市场管理机制。大力推广使用 28 新材料、新技术、新设备、新工艺，努力提高住宅的科技含量和产业化水平。 2、住宅建设 规划分析 2006年，廊坊市人民政府制度了廊坊市规划区住房建设规划（ 2006-2010）。规定 住房建设的总体目标。满足市区人民日益增长的住房需求；规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，解决最低收入家庭的住房问题。 据规划分析， 依据廊坊市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划中 2010年规划区常住人口达到 75万，人均住房建筑面积达到 33平方米的规划要求，规划期内，市区住房总需求为 930万平方米。 “ 十一五 ” 期间规划区预计拆除房屋面积 200万平方米，所以 “ 十一五 ” 期间规划区应竣工房屋面积 1100万平方米。根据 “ 十五 ” 期末规划区不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房 1.95万套， 165万平方米（含廉租住房），建设商品住房建设商品住房 10.05 万套 ， 935万平方米。 规划期内，单套建筑面积在 90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积 70以上；经济适用房的单套建筑面积应当控制在 90平方米以内，廉租住房控制在 60平方米以内。 29 2008年，建设住房 2.6万套，竣工面积 240万平方米，其中经济适用住房和其他类型住宅建设 0.4万套，竣工面积35万平方米； 3、城市总 体规划 本项目总平面规划符合廊坊市城市控制性详细规划的要求，廊坊市城市规划局已同意其平面规划，并颁发了项目选址意见书。 本项目的建设符合 廊坊市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 、 廊坊市规划区住房建设规划（ 2006-2010）和廊坊市城市总体规划的要求。 二、产业政策分析 1、国家产业政策分析 2005年 ， 国务院关于发布实施 的决定（国发 200540号文） ， 国家发改委配套出台了产业结构调整指导目录（ 2005年本）（发改委令第 40号） ， 根据 产业结构调整指导 目录 (2005年本 ) 规定，“ 城镇园林绿化及生态小区建设 、国家住宅示范工程建设”属于鼓励类项目，“别墅类房地产开发项目”属于限制类项目。本项目不在鼓励类中，也不属于限制类项目，为允许类项目，符合国家产业政策。 2、房地产业政策 30 2005 年 3 月 26 日，国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知 （简称“国八条”） ， 2006年， 国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （简称“国六条”）， 2007 年国务院 发布了 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （ 国发 2007 24号 ）。连续三年，国务院就房地产工作发出相关文件，这在一个行业上来说，是前所未有的，可以看出国家对房地产业的关注，这些文件确立了我国当前房地产行业的政策规定。 首先，“国八条”主要就稳定房价做出相关规定。 一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。 二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住 房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。 三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。 四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基 31 本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市 (区 )、县政府工作的目标责任制管理。 五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。 七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。 其次，“国六条”又就住房供应结构做出了具体部署。 一是切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让 环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动 32 性住房需求过快增长。 四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六是完善房地产统计和信息披露制度，增 强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2007年，国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见从思路上改变原来调整商品住房结构，稳定房价的方式，转为以增加低收入家庭的住房保障为重点的住房供应政策， 按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 对商品住房 则按照“国六条”的有关规定执行。 本项目属于普通商品住房，符合国务院办公厅“国八条”、“国六条”等房地产行业的政策规定。 33 三、行业准入标准 城市房地产开发经营管理条例 以及河北省房地产开发经营管理办法就房地产行业的准入等做了相应的规定。 1、 房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： （一）注册资本金在五百万元以上； （二）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名 以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。 2、 房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目： （一）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制； （二）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米； （三）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米； （四）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。 34 3、 房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本 金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。 廊坊市 某某 房地产开发有限公司 注册资本金 1000万元，具有房地产开发 暂定 资质，其 一次性 开发面积 不超过 10万平方米，本项目总建筑面积 78457平方米，符合规定要求。 目前已到位资本金数额超过总投资的 35%，因此符合房地产行业的准入标准。 35 第三章 资源开发及综合利用分析 一、资源开发方案 本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，