某山庄商住综合楼项目建议书

XX 山庄商住综合楼 项目建议书 1 XX 县 XX 山庄商住综合楼 项 目 建 议 书 XX 县 XX 山庄有限公司 2010 年 11 月 XX 山庄商住综合楼 项目建议书 2 目 录 第一章 项目概述 第二章 项目名称与选址 第三章 项目规划建设方案 第四章 项目建设条件 第五章 物料消耗与供应 第六章 环境保护 第七章 项目建设周期与日程安排 第八章 经营管理方式 第九章 投资估算 第十章 项目经营策划 第十一章 效益 评价 第十二章 结论 附 :1、 XX 山庄规划平面布置图 2、 XX 山庄鸟瞰图 3、 XX 山庄 楼型外观效果图 4、 XX 山庄 户型图 XX 山庄商住综合楼 项目建议书 1 第一章 项 目总论 一、项目背景 今年 8 月份国务院召开专题会议， 明确指出推进服务业的进程是扩大内需 、 增加就业 、 实现可持续发展的关键所在。其中 也 包括旅游 业 如何利用我国地大物博、历史 文化 悠久的资源优势，使之成为规模最大 、 增长最快和创造就业机会最多的新兴产业。在这股 强劲 东风鼓舞下， XX 县 紧紧围绕这一战略目标 ,以 三个突破 为着力点 ,以 推进三化，建设三区 为工作抓手 ,以 三纵五横一环 为建设主线 ,按照 不求其大 ,但求其特 的建设观 念 ,凝心聚力 ,奋力拼搏 ,逐步把 XX 山城建设成为一个 新、特、巧、精 的 宜 游宜居 、环境优美 的 旅游 县城 。本项目是基于 以下几个方面 的背景而提出的。 一是国内旅游将处在一个持续增长期，我国人均 GDP 已突破 3 万 美元，按 照 经济社会发展规律，开始进入旅游 爆发性增长阶段，未来五年到十年旅游 业将处在快速发展上升期 。 作为华东地区自然禀赋最好 、 旅游资源最佳 、 生态旅游最热的县份， XX 县旅游发展空间不可限量 。为此， 县委、县政府 确定了“围绕旅游建县城”、努力将 XX 县城打造成“诗河绕城、组团格局、环境优美、宜游宜居” 的靓丽山城 ，目前， 17 项县城重点工程项目建设正有序推进， 6 条特色街XX 山庄商住综合楼 项目建议书 2 市基本建成 ， XX 茶城的建设和秋浦河城区段的治理 使 城东新区框架已基本拉开 。 二是生态旅游不断升温，随着社会经济的快速发展，城市化生活和现代化节奏对人的压力越来越大，尤其是科学技术的发展，城市化水平的提高和环境污染的加剧，使得人们在现代生活中异化程度越来越高，亚健康人群越来越多，“回归自然，返朴归真”的愿望越来越强，对生态环境、绿色旅游产品的追求与日俱增， XX 县自然生态旅游的品牌魅力 将会光芒四射 ， XX 旅游县城建设将会引来众多成功人士来此 投资兴业、 休闲度假 和居住发展 。 三是安徽省重点打造 大 皖南国际旅游文化示范区， 2009年省政府提出“着力打造皖南文化示范区， 加快建设吸引力更强的世界旅游园地”，并将进一步加大旅游综合交通等基础设施和宾馆酒店等旅游接待设施建设，这为 XX 旅游 县城的 发展提供了新的机遇。 四是池州市确立了“旅游兴市”“生态立市”的发展战略目标，并将池州城建设成为全市旅游产业的集聚中心，旅游服务中心，游客集散中心，这将为 XX 县旅游发展提供 重要 依托 和 良好的外部环境。 五是 XX 县委、县政府高度重视旅游业的发展。先后出台关于进一步加快旅游突破的决定、 XX 县旅游资源管理XX 山庄商住综合楼 项目建议书 3 暂行的办法、 关于加快推进旅游产业化的实施意见等一系列文件，目前全县范围内形成“人人 议旅游，个个做旅游”的良好氛围 ，良好的政治、经济、社会环境也为 XX 旅游县城的建设创造了坚实的基础 。 由于诸多历史原因， XX 县旅游开发起点较低、产品雷同，基础设施建设滞后。以旅游“吃、住、行、游、乐、购”的六要素中的“住” 元素 为例， XX 县近年入境游客量年突破150 万人次，旅游高峰期，日游客量达到 5000 至 7000 人次，而全县大小宾馆日容纳量只能在 3000 人次，大部分游客只能前往池州、安庆住宿，“住”的元素存在着严重脱节，尤其是一些中产阶层中的老板们在商场上紧张忙碌后很想在环境宜人的“家中”休闲疗养。本项目 21 幢 高档商住综合楼 的建设，正是基于上述情况而萌发的。 二、项目概 况 1、建设地点： XX 县横渡镇香口村 XX 村民组后山 。 2、地块情况：位于 XX 县城东， XX 村民组后山山脚地12 亩，用地性质为商贸综合用地。 3、建设单位概况 ： XX 县 XX 山庄有限公司 是一家 新成立的 股份合作 制企业， 股东有本县的成功人士，也有来自浙江的企业家 ， 其中项目 主要 发起人严 跃华 系浙江省东阳市人，XX 山庄商住综合楼 项目建议书 4 现年 48 岁， 九年前看准 XX 县的小水电行业的发展前景，融资建设了仙寓镇 市 里电站二级站，运营以来其经济效益和 社会效益 逐年提升，受到小水电行业 主管 部门和当地政府 、百姓的一致好评。 项目牵头合伙人汪长清，现年 35 岁，系仁里镇中街社区居民，有着多年的经商经历，积累了较为丰厚的原始资本。 项目合伙人严小 江 (严跃华胞弟 )，现年 43 岁，系浙江省东阳市华普电器有限公司法人代表，该企业年产值8000 万元，利税 1500 余万元。 今年，他 们几位有识之士 根据国家关于大力发展服务业的精神，结合 XX 县 城区东扩、新区框架拉开、旅游业蓄 势 待发的良好 契机，决意融资建设XX 山庄 高档 商住综合楼 项目，项目建成后对于扩大内需，增加消费、缓解 XX 县 城高档住宅和 旅游休闲度假住居困难的局面将起到积极 的 促进作用。 4、项目建设内容以及主要技术经济指标（一期） 项目 总 占地面积 7731.14 建筑面积 340 380 /户 21 户 一般占地面积 7713.14 建筑物占地面积 2808 项目建设总面积 8600 容积量 1.12 项目总户数 21 户 建筑密度 36% 商业用房面积 618 绿化率 42% 5、项目编制依据与原则 XX 山庄商住综合楼 项目建议书 5 本项目在依据国家政策法规和国家标准规范前提下， 按照 XX 县县城建设发展规划和 XX 县旅游总体规划等地方法规而 编制 。项目编制原则： 一是立足为 新城区建设服务的原则； 二是为 旅游 业 服务 的原则； 三 是立足项目带动 的 原则； 四 是立足节约土地 、 因地制宜的原则。 6、项目 主题名称与 总投资 本项目开发建设主题名称为 XX 山庄商住综合楼，总建筑面积 8600 ，总投资 1890 万元，由 XX 县 XX 山庄有限公司投入全部建设资金。 第二章 项目名称和选址 一、项目名称： XX 县 XX 山庄商住综合楼 二、地理位置： 该项目位于 XX 县城东 2 公里，横渡镇香口村 XX 村民组后山。山庄建筑群在此地块建设呈现出五大优势： 一是 风水宝地 ：山庄建筑依山傍水，后靠青山，面临 碧水 秋浦河。按照山水“五常”龙真 、 穴的 、 砂秀、水 抱 、向吉 的原 则 ，此乃风水宝地 。 XX 后山山势绵延似龙神大贵 谓之 真龙；山脚下房舍正处在穴的，穴的周围山峦秀美，谓之XX 山庄商住综合楼 项目建议书 6 砂秀，水从青龙 方 缓缓流出谓之水 抱 ，主山面朝朱雀方位 ，穴左的青山 上 方山 顶 秀 丽 高 耸 ，穴右的白虎 山 山势缓 而 柔 顺是谓向吉。自古以来 ， 皖南一带村落房舍都讲究靠山临水的风 俗 ，因为房舍村落所处位置呈藏风纳气格局，上合天德 ，下接地气，天地人和谐相处， 方能 生生不息，人兴财旺。 二是疗养胜地。从生态学的角度看 这里 山水所营造的微型山地小环境的人类生存空间，不仅可以藏风纳气，同时也适合人类 生活 和动植物生长。这里空气清新，水质优良，森林 茂密 ， 鸟语花香，方圆百公里范围内无工业污染，是都市忙碌的人群最理想的休闲养生之地。 三是交通便捷。山庄商住楼群离 XX 县城主城区仅 2 公里之遥 ，紧依新城区 ； 距 S325 省道仅 20 米，距 即将兴建的XX 县长途汽车站和农村班车客运站仅一 步 之隔；距沿江高速、合铜黄高速入口处分别为 40 公里 、 70 公里；离长江码头、铜九铁路均 分别为 70 公里、 40 公里；距国家一级口岸的安庆和贵池、安庆机场以及在建的九华山机场 、 沪宜轻轨均一个小时里程。 四是 动静 自如。山庄建成后，小区环境集山 、 水、林、石、花 、 草 于 一体，没有噪音，吃住 行游乐购“六要 素” 由自己做主，悠闲自在，温馨安静。若感觉到寂寞，只须步行百米，就可进入 在建的 XX 茶城，那里有客运站、商 城 、 茶XX 山庄商住综合楼 项目建议书 7 楼、酒楼、 KTV 等服务场所 ，人流 、 物流 、 信息流 穿 流 不息，也可乘坐公交车去主城区逛街赏景 、购物休闲。 五是旅游方便。本项目地理位置处于大皖南旅游区的中心节点，离黄山、九华山 、 太平湖都 在 70 100 公里路程，离 XX 县牯牛降 、 仙寓山、怪潭、蓬莱仙洞、秋浦渔村等主要风景区最多只有 30 公里路程，可以说在这里住居便于游山玩水 、 放松自我 、休心养性 。 三、项目占地面积： XX 山庄建设分 二 期实施，本项目为第一期，占地面 积 12 亩。 四、项目用地现状： 项目用地范围内为山脚地，零星作物有茶叶、蔬菜、小竹子。 第三章 项目规划建设方案 一、项目建设内容 该项目建设内容为低密度 高档住宅 项目及配套设施等。 二、一期工程初步规划设计方案 1、规划建设用地面积：项目总占地面积 7731.14m2 2、总建筑面积： 8600 m2 3、建筑物占地面积： 2808 m2 4、配套公建建筑： 618 m2 5、居住总户数： 21 户 XX 山庄商住综合楼 项目建议书 8 6、建筑密度： 36% 7、绿化率： 42% 三、项目规划设计特色 1、规划设计： 规划设计拟聘请池州市天翔建筑设计事务所 ，按照地理条件做好规划设计， 继承和发扬徽派建筑风格， 力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现 徽派 风情和时代特色 ，与周围环境和其它建筑群浑然一体 。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合 XX 县城总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料： 本项目建设将充分引入国家先进的信息网络技术，引进先进的设备、设施 和新型节能环保建筑材料 。 3、绿化： 本项目力求在项目区周围 改造 建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住 山庄的 客户 创造 绿色优雅、舒适安逸的居住氛围。 第四章 项目建设条件 一、地理条件： XX 山庄 商 住综合楼依托 XX 后山，面临“诗之河”美誉XX 山庄商住综合楼 项目建议书 9 的长江一级干 流 秋浦河，与 在建的安徽省 863 建设项目、 华东第一茶市的 XX 茶城以及 规划中的 长途汽车站和农村班车车站仅百米之遥，处于皖南大旅游示范区的中心节点，其地理位置十分优越 ， 条件 得天独厚 。 二、市政条件 XX 县县城建设和秋浦河城 区 段的治理工程正如日中天，如火如荼，本项目建设属县城 建设 规划区域内，因此该项目所需水、电、交通、通讯等设施将会同步得到 确保和 改善。 第五章 物料消耗与供应 一、建筑材料 按照规划设计的建筑内 容，建筑结构为全 现浇 钢筋混凝土结构，其所消耗材料主要为钢材、水泥、木材 、砌块砖 等，将按设计图纸 和节能环保要求 按质按量采购。 二、主要设备 根据本项目主题建筑内容及配套设施，设备、设施上将力求采用先进实用设备、设施，其所需主要设备有：消防灭火设备、停车场地、通讯电话 网络 系统、照明系统、卫星电视接收系统、计算机集成管理系统等。 三、水、电、气、热供应 1、秋浦河水质优良，且与别墅群仅百米之遥，投资建设XX 山庄商住综合楼 项目建议书 10 自来水泵站、蓄水池，自供小区用水。 2、项目区所在地电力供应充足。 3、液化气供应点能够保障； 4、按照户型安装 太阳能，以供应热水洗浴。 第六章 环境保护 按照国家 环境 保护 局 “建设项目环境保护管理办法”，本项目将不折不扣地贯彻实施。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪音以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家环境保护法规。其具体措施如下： 1、污水：生活污水经化粪池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准。污水排水将严格执行国家有关规定标准。 2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集 中转 ，专设清洁 人员，利用密闭垃圾筒 车 运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂处理。 3、噪音：噪音污染源主要是 过路车辆的喇叭、发动机上坡声音，拟采取沿路建造商住门面予以间隔消声。各住户 排风机 的少量噪音 拟优先选择低噪音设备。 XX 山庄商住综合楼 项目建议书 11 4、汽车废气：因车辆进出 、 停放造成的汽车废气污染问题，将采取合理有效措施如车库容量适中，建筑物周边植树等以减少污染影响。 第七章 项目建设周期与日程安排 XX 县 XX 山庄建设项目分三期实施，本项目 商 住综合楼建设项目为第一期（以下简称“该项目”），其总建筑面积 8600 m2，预计建设周期为 15 个月，即从 2010 年 12 月到 2012 年5 月为建设期，项目建设实施进度为： 1、 2010 年 11 月至 2011 年元月底完成前期准备工作： 主要包括：项目申请，协议签订，规划设计，施工图设计，七通一平，工程招投标等。 2、 2011 年 2 月至 2012 年 5 月为 14 个月的施工工期并于 2012 年 6 月底前通过竣工验收。 第八章 经营管理模式 1、该项目拟采用目前普遍实行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款 ，实行招投标 。 2、该项目建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理，将以现代化的设施，完 善的服务，使其成为 XX 县具有一流管理水平的 高档XX 山庄商住综合楼 项目建议书 12 住宅小区 。 第九章 投资估算 一、成本构成 1、土地费用 2、项目 规划 设计费用 3、 勘测 监理 费用 4、 建筑安装费用 5、基础设施费用 6、经营 管理费用 7、其它不可预见费 二、成本 测 算 1890 万元人民币（其中固定成本 1650 万元，经营成本 240 万元） 1、征用山脚地 12 亩需投入 300 万元，包括土地出让金、拆迁补偿费、小城镇建设费 、税收等。 2、项目 规划 设计费 50 万元 包括项目申报 、规划、 设计 等前期费用 等 。 3、勘测 监理 费用 20 万 元 包括勘测费、监理费、质监费、可研方案咨询费 、证 照费等 。 4、建安费 及基础配套设施 1190 万元 XX 山庄商住综合楼 项目建议书 13 A、 该项目总建筑面积 8600 m2（其中 21 幢别墅，商业用房面积 618 m2，以及物业管理办公室、库房，按 1100 元 / m2的实际造价计算 ，约 950 万元 ； B 、水电路等基础设施 140 万元； C 、环卫设施 垃圾箱筒、 清运 车 辆 以及绿化苗木 、美化、亮化 40 万元； D、 电视、电话 、 宽带网 络 建设 40 万元； E、其它费用 20 万元 6、 税收及 经营 管理费用 240 万元 7、不可预见费 90 万元。 经营 管理 成本中含销售费用、管理费 和财务费用按销售额 2%或固定成本 5%计算。 第十章 项目经营策划 一、 本项目 楼盘市场需求分析 ： 随着居民收入的不不断增加，几年前还只能是少数富豪才能 享受的 高档商住综合楼 ，如今已逐渐成为中高收入家庭的 所追求向往的 住宅消费品。目前 高档商住综合楼 市场需求结构日趋合理，外籍购买群体排除外，国内购买群体亦日渐增加，主要分为以下几个层次： 1、中资企业家、高级经理人及 IT 业、金融业 的 精英 ，XX 山庄商住综合楼 项目建议书 14 他们积累了大量的财富，追求生活的品位和质量，改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园 式 独立高级住宅 。 2、大公司高级管理人员 、 文体名人 、 律师等高 知 人才这些人员构成城市的中产阶级，二次置业时多数会选择物业档次 高 、形象 好 ，价格优惠和付款方式灵活实惠的亲近自然又具有良好人文环境的 舒适 型 高档商住综合楼。 3、私营企业业主 国内经济持续增长， 富有 阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资 的需求 ，也将成为中高档 商住综合楼的 购买者。 二、项目市场走向 目前影响 中高档 商住综合楼 项目最大因素，除了 国家 宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“ 中 高档 商住综合楼 项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最大主要因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是交通便利、环境优美 、 邻近旅游景点等。而该项目地理位置完全具备上述 条件 。 从近期国内房地产业的情况看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外还有整体规划、户型设计、景观氛围等。 1、绝佳地理位置。项目地处 XX 茶城和长途汽车客运站XX 山庄商住综合楼 项目建议书 15 以及农村班车车站之后仅 200 米， 紧挨 S325 省道。楼群后山 群山 绵延。面临秋浦河，是块风水宝地。并且项目建设地是 XX 县以及皖南地旅游景点的中心节点。“ XX” 来历 是古栈道和古渡口的结合 部，李白等古代文人曾涉足于此 ， 充满着人文神韵。 2、建筑设计 XX 山庄的整体规划设计，本项目投资人已与当地政府、建设部门、设计单位等几经磨合，拟分 二 期实施 (本项目为第一期工程 )，整个设计与地块、景观相联体，目标是建设成为XX 县城东城区标志性的 TOWNHOUSE（高档商住楼） 建筑。 3、户型设计 多种户型适宜不同需要， 21 户建筑面积每户在 360m2400m2 之间，采用大客厅、大卫生间，根据不 同 设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工作房、洗衣间，动静分开，功能分明， 使 用率高。 4、室内智能设施先进 充分引入智能 化概念 ， 综合分布入户，预 置 IDD 电话插