他山之石,可以攻玉——对比国外,谈我国物业管理的现状和发展.docx

商学院工程管理专业 吴思凯 2008221112610025他山之石，可以攻玉对比国外，谈我国物业管理的现状与发展随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产开发的最后一个阶段，是居民住房消费的一个方面。随着我国城市化步伐的加快以及城市人口快速膨胀，将会有越来越多的家庭和个人的生活与物业管理密不可分。自然，物业管理质量的好与差将对居民的生活影响甚大。然而，相比于国外，尤其是欧美、日韩等发达国家，我国的物业管理显得“稚嫩”很多。我国的物业管理起步较晚，较之一些发达国家成熟的物业管理，仍属于新兴行业，在它的成长壮大的过程中不可避免的会出现诸多问题。因此，研究那些发达国家成熟的物业管理，可以为我国现阶段的物业管理提供良好的借鉴之处，并对其未来的发展提供帮助。一、 物业管理的涵义依据物业管理条例，物业管理是指物业管理企业接受业主委托，运用现代管理与服务技术，按照合同约定对物业和相关附属设施进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，为业主提供高效、优质和经济的服务，创造安全方便的居住和工作环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。二、国外发达国家和地区的物业管理（一）英美的物业管理英美的物业管理起源最早，始于19世纪60年代的英国，当时英国正处在工业大发展时期，大量农民涌入城市，租住房屋。为了维护业主的权利，需要一套有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍了世界各地，并受到各国的普遍重视发展到今天，已经成为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。其主要特点为：（1）政府在物业管理中发挥重要作用，但政府一般不会直接对物业管理进行干预，而是依靠详尽、完善的法律、法规来规范物业管理所涉及的各方的行为、权利与责任。（2）物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可以从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。并且，这些物业管理公司和机构绝大多数是自主经营、自负盈亏的经济实体而且其人员精干、效率高、固定人员少，尽量临时聘请人员以节省开支。（3）物业管理专业化经营普遍并且服务收费完全市场化，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。（二）新加坡的物业管理新加坡以其清洁卫生、草坪绿化、环境优美而享誉全球，主要原因是因其物业管理工作很有实效。在“居者有其屋”的政策提出来后，政府逐渐将物业管理推广。经过这几十年卓有成效的努力，已经发展成一套完整的运行机制。（1）物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，物业管理统一归新加坡建设发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000-6000个住户，区办事处一般管理1000015000套(户)住宅。（2）物业管理实行法治管理，并且管理范围广泛。除对物业管理作出一般性规定之外，对出售的公共住宅内部装修和管理也作出了极为详尽的规定。（3）政府对住宅小区内公共设施设备保养维修十分重视，要求物业管理公司提供最优质的保养和服务。其物业管理部门还把搬进新居后应注意的事项和有关知识，如住户手册、住房公约和防火须知等详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。（三）法国的物业管理在法国，房地产商在卖出第一套商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司，对物业管理公司的选择往往是随机的，其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后，物业管理公司开始运作，而房地产商原则上则从此与物业管理公司“两不相干”，物业管理公司的“新老板”变成“业主大会”，它将以经理人的形式不折不扣地执行业主大会的决议。所有的业主入住一段时间后，物业管理公司会发函召开业主大会，就物业问题与各主业磋商。 （1）法国的物业管理是一个“民主制”的物业管理，所有的业主在业主大会上可以就任何问题提出意见。虽然，有时业主的意见对物业管理公司来说很苛刻，但物业管理公司并不会置之不顾。正是由于这种一切为业主服务的精神造就了法国物业管理的成功。（2）物业管理收费合理、高透明化。法国物业管理公司收费并不是依据“平米标准”收费，而使根据本年内干了多少活以及随之消耗的人工费用。其大部分收费项目都必须在物业预算里列出，并经业主大会批准。（3）法国物业管理公司的利润来源 并不是靠收取物业管理费，而是通过投资和房屋租赁收取中介费。在政府部门的严格审查下，物业管理费大多被作为工资支付给员工。但由于公司收取的大修基金和每年度初收取的物业管理费数目巨大，公司会拿这投入到风险很小收益不高的领域一获得稳定的收入。有的公司还作为房屋租赁中介收取一定的中介费作为收入。（四）日韩的物业管理韩国和日本都属于市场经济国家，物业管理发展较为成熟。主要有以下特点：（1）物业管理的法律基础比较好。在韩国和日本，物业管理都有其基本法律区分所有权法。（2）物业管理的社会环境比较好。一是公众积极参与物业管理，二是业主接收花钱买服务的管理形式。由于激烈的市场竞争，各种物业管理公司的服务收费水平平均化，所以业主的费用标准相对明确化，业主支付物业费是天经地义的事，如果拒付则是违背了社会道德规范和国家法律。（3）对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求，并重视对从业人员的培训教育。韩国、日本的物业管理公司都需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格才能担任管理职务。（4）物业管理企业的专业化程度高。（五）我国香港的物业管理香港地区已有40多年的物业管理历史，香港人的努力加上积极吸收外国的先进管理经验，使得香港地区的物业管理发展日趋成熟和完善，目前已形成一整套的管理体制和机构。（1）物业供应实行政府供应与市场供应的“双轨制”，形成房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。（2）法制、法规健全，操作性强。香港地区的物业管理市场已经非常成熟，法制健全，一切皆有法可依，有章可循。（3）实行大厦公契制度。物业管理公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港，开发商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。大厦公契制度的推行，发发减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者的合法权益。（4）物业管理公司的选取采用招投标的制度，采用市场竞争的模式，其物业费的收取采用薪酬制。通过对以上这些发达国家和地区物业管理的研究，发现其普遍具有这些特征：（一）业主自治作用较强。（二）物业管理企业市场竞争意识强。（三）物业管理的收费标准由市场确定并有保障。（四）管理法制化程度高，各法律、法规比较健全。三、我国的物业管理行业的现状我国物业管理的是随着房地产市场的兴起而出现的，发展到现在也不过30多年的历史。与国外相比，我国的物业管理是不成熟的，行业整体的素质和质量不高，与世界一流的物业管理水平还很较大的差距。（一）物业管理覆盖面小，发展不平衡。物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有重要的意义。然而，由于对物业管理的概念认识不甚清楚，科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，多数物业管理公司都达不到正常的经营规模，居民收入水平不高，导致目前我国物业管理覆盖面小。同时，在我国南方、经济发达地区、沿海城市和大城市发展快，北方、经济不发达的内陆城市和中小城市推进较慢。（二）管理与服务的定位不明确。物业管理的内容在其定义中都明确的表示出来了，但不少物业管理公司已管理者自居，过分强调管理，使得物业管理的服务特征被淡化了。（三）整个行业管理水平低下，缺乏专业的人才。物业管理作为专业化的管理行业，需要各类高素质管理人才，但目前物业管理的专业化队伍尚未形成，很多都是随便凑几个人员就组建成了物业公司。同时，既缺乏有效的培训，又没有对物业管理从业人员的科学认证体系。这种人才不足的现象越来越突出，已严重影响了物业管理行业的发展。（四）法律法规不健全，物业管理运行机有待完善。物业管理涉及诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏立法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，很多住宅小区房屋的产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。我国现有的物业管理公司大多数是开发商自己成立的物业公司，或者是从房管所转变而来，其管理水平参差不齐。市场上，真正按照现代企业制度，按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业很少。物业管理是一项复杂的系统工程，贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节，时间跨度大，涉及部门多，因此各部门之间衔接配合不到位的情况很普遍。物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立规范有效的运行机制，导致了开发企业与企业责任不清，增加了物业管理纠纷。四、对现今我国物业管理的建议随着我国物业管理理论的不断深化，物业管理也已经进入高等教育阶段，这标志着物业管理已由感性认识上升到理性认识。随着市场经济不断深化，当今的物业管理要想在激烈的竞争中脱颖而出，必须从多方面完善自己。借鉴国外发达国家和地区成功的物业管理经验，我认为可以从以下方面着手：（一）把握行业定位，提高对物业管理的认识。物业管理企业应该认识到业主才是小区的主人，应该把业主的利益放在首位，是为业主提供服务的。物业管理企业应该创建“业主至上，服务第一”的企业文化，用优良的服务满足人们日益增长的物质、文化、精神需求。在日常的物业管理活动中，只有明确自己的义务，通过平等协商的方式确立与业主的关系，才能保证在实际工作中减少不必要的矛盾和纠纷。（二）积极培养人才，创建高素质的物业管理人才队伍。市场竞争归根结底是人才竞争，物业管理企业的发展离不开高素质的物业管理专业人才。所谓的高素质的管理专业人才，不仅要具备较高的思想素质，而且要掌握现代化的物业管理的理论和技能。这些掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为