城中村改造相关.doc

五华区城中村改造实施程序前期准备 一、企业以指挥部办公室联系，查阅办公室提供的城中村项目基础资料二、待企业对项目筛选形成初步意向后，以办公室工作人员一起到现场 查看地块。 三、企业初步确定参与城中村改造，向区指挥部办公室提交书面改造意向报告。 四、指挥部办公室安排有意向的企业与地块所在街道办事处、社区对接，广泛征求街道办事处、社区对项目改造意见。 五、企业可结合城中村重建改造，提出整合周边土地的意见，与规划、土地部门对接确认改造范围和宗地图。 六、由指挥部办公室委托专业评估分析公司，对相关地块进行拆迁资金的测算分析，企业根据测算报告和实地查看情况，结合规划红线图，进行地块经济分析。 七、企业根据入户调查情况、规划红线图、宗地图等，尽快编制项目的控制性详细规划方案；区指挥部办公室组织对规划方案进行审查。 八、企业将控制性详细规划方案上报指挥部办公室及有关部门审核，并根据提出的意见进行修改完善，若该方案通过初审，区政府将以企业签订框架合作协议。九、该项目由区城中村重建改造工作指挥部上报市城中村重建改造领导小组审批。十、按照“一村一策”的原则，制定项目拆迁安置补偿方案（分为集体土地和国家土地）。 十一、根据昆明市城中村重建改造净地和毛地招拍挂的相关程序，作好征地拆迁前的准备工作。 征地拆迁：毛地招拍挂由中标企业自行组织拆迁；净地招拍挂由区政府组织拆迁。 项目建设：项目人按照市城中村重建改造领导小组批准的修建性详细规划实施建设。 回迁安置：区城中村重建改造工作指挥部办公室督促项目人按拆迁安置协议一次性做好回迁安置工作。 昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告昆政发200624号近来，我市城乡结合部及一些“城中村”的农村建房中出现了在原房上任意加层的现象，不仅影响了城市市容景观，而且存在极大的安全隐患，对人民群众的生命财产安全造成了巨大的威胁。为了遏制农房建设的无序行为，保障人民群众生命财产安全，消除安全隐患，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法和中华人民共和国建筑法等有关法律法规，现就有关事项通告如下。一、凡在我市主城规划区、呈贡新城规划区和空港经济区范围内的农房管理，按照本通告的规定执行。本通告所称农房是指村（居）民在农村集体土地上建盖的住房，农村集体经济组织建盖的生产用房和附属设施用房。二、自2006年6月1日起至2006年12月31日止，本通告范围内的农房所有人，应当携带相关资料到五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡县人民政府房产管理部门指定的地点办理农房现状登记，其中呈贡新城管委会范围内的农房所有人到呈贡县房产管理部门办理登记，空港经济区范围内的农房所有人到官渡区房产管理部门办理登记。三、农房现状登记时，原审批手续中已明确建房标准的，按照批准的标准登记；没有明确建房标准的，每一户农户以建筑面积不超过300平方米，建盖楼层不超过4层作为登记标准。对符合计划生育有关规定，人口达到分户标准和条件但未实行分户的，登记标准可以适当放宽。凡超出上述任何一个标准，或者本通告发布前，未经审批、未按照规定权限审批、超过批准的用地面积和建房标准任意建盖的楼房、加盖的楼层以及拼建的附属用房一律视为违法建筑。四、农房现状登记将作为今后办理产权手续的要件之一。凡未经现状登记的农房，不得出租、不得作为工商登记的注册地址，并不得作为今后拆迁安置补偿或者审批新建住房的依据。五、本通告发布之日起未经审批自行建设的农房，一律视为违法建筑，不予进行农房现状登记，并依法强制拆除。六、凡属按照本通告认定的违法建筑，一律不得作为今后拆迁安置补偿或者审批新建住房的依据。七、本通告发布之日起，除符合规划的统建单元房以及经市政府同意用作重大建设项目搬拆安置的农房外，本通告范围内的农房建设暂停审批。经鉴定属于危房应当翻修的农房，应当办理规划、建设等审批手续后方可翻修。翻修的危房每户建筑面积不得超过300平方米，楼层不得超过4层。八、农房现状登记的具体办法，由市房产管理部门负责制定并颁布执行，具体执行工作由市房产管理部门组织相关县、区房产管理部门实施。九、四区和呈贡县房产管理部门负责登记的工作人员应当按照本通告和市房产管理部门制定的具体登记程序、标准和要求如实进行登记。登记中严禁弄虚作假、徇私舞弊，一经发现将按有关规定追究有关人员的责任。十、各乡（镇）、街道办事处、村两委（社区）的干部应当带头遵守国家有关法律法规和本通告的规定，不得擅自违法加层、乱搭乱建，同时做好本辖区村民建房的管理教育工作。十一、四区人民政府、呈贡新城管委会和空港经济区管委会要建立健全农房管理体制，强化事前服务和管理，加大执法力度。各乡（镇）、街道办事处、村两委（社区）要在上一级党委、政府的统一领导下，切实做好本辖区的农房管理工作。对本通告实施后的违法行为和违法建筑，由四区政府、呈贡新城管委会和空港经济区管委会负责组织国土、规划、建设、房管、公安、工商等有关部门依法处理，市级有关部门做好配合和指导工作。十二、本通告范围以外我市其他行政区域的农房管理，各县（市）区人民政府可以参照本通告执行。十三、本通告自公布之日起执行。二六年五月十一日昆明市农房现状调查登记办法第一条 为了加强农房建设管理，掌握我市农房建设基本情况，根据昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告的有关规定，特制定本办法。第二条 凡在我市主城规划区、呈贡新城规划区和空港经济区范围内的农房调查登记，按照本办法规定执行。本办法所称农房，是指村（居）民在农村集体土地上建设的住房，农村集体经济组织建盖的生产用房和附属设施用房。第三条 市房产管理局负责对全市农房现状调查登记进行业务监督指导，具体的调查登记工作由五华、盘龙、西山、官渡四区和呈贡县房产管理部门负责，其中空港经济区的农房现状调查登记由官渡区房产管理部门负责，呈贡新城规划区的农房现状调查登记由呈贡县房产管理部门负责。第四条 农房现状调查登记的时间自2006年6月1日起至2006年12月31日止。凡不按规定时间要求进行现状登记的农房，不作为今后拆迁安置补偿或者审批新建住房的依据。第五条 农房现状调查登记主要包含下列事项：申请登记人、常住人口；房屋座落（乡镇、村）；房屋类型；建筑结构；楼层；间数；建筑面积（批准建设面积、超过批准建设面积）；用途（自住、出租）；建房依据、批准日期、建成日期等。第六条 申请登记人根据房屋的不同情况向房产管理部门提出登记申请（一）私有的房屋，由个人申请登记，并以户口簿或身份证所载姓名为准；（二）法人的房屋，由该法人申请登记，并使用法人的全称；（三）其他组织的房屋，由该组织申请登记，并使用其全称；（四）共有房屋，由全体共有人申请登记。第七条 申请登记人应当提交下列证件：（一）建房人、共同居住人户口簿、身份证或有关证明材料；（二）集体土地使用权证或有关合法的用地来源证明；（三）建房批准文件或有关证明材料。第八条 凡建房批准文件中已明确建房标准的，按照批准的面积、建盖楼层进行登记；凡建房批准文件中没有明确建房标准的，以每户建盖楼层不超过4层、面积不超过300平方米作为登记标准；对符合计划生育政策、人口达到分户标准和条件但尚未分户的，其登记标准由区、县房管部门根据情况具体掌握。未按照规定履行建房报批手续的房屋面积和超规定建盖的房屋面积，只作补充登记，而不作为今后拆迁安置补偿或者审批新建住房的依据。第九条 调查登记的程序（一）申请登记：申请登记人向所在地房产管理部门提出申请。（二）农房面积测绘：由四区和呈贡县房产管理部门对报送登记的材料进行整理、查对，组织有资质的测绘公司共同入户测绘、核实面积，并经有关人员和申请登记人签字盖章。（三）进行公示：四区和呈贡县房产管理部门将调查登记情况在房屋所在地进行公示。（四）统计数据备案：区、县房产管理部门将调查登记情况进行整理、汇总后，定期上报市房管局备案。第十条 区、县房产管理部门在登记受理地公布登记的时间、程序、须提供的资料和工作人员姓名等。第十一条 调查登记表格，可以参考由市房产管理局拟制的昆明市农房现状调查登记表样式，详见附表。第十二条 本办法自2006年6月1日起施行。云南省城市房屋拆迁补偿估价办法第一条为了维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据国务院令第305号公布的城市房屋拆迁管理条例、云南省人民政府令第109号公布的云南省城市房屋拆迁管理规定和国家标准房地产估价规范的有关规定，结合本省实际，制定本办法。第二条在云南省城市房屋拆迁管理规定第二条规定范围内进行城市房屋拆迁补偿估价活动的，适用本办法。第三条县级以上建设行政主管部门对本行政区域内的城市房屋拆迁补偿估价活动实施监督管理。第四条符合资质条件的估价机构应当与委托人就城市房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁估价)订立估价委托合同。委托人应当向估价机构提供有关资料。第五条估价机构及其估价人员应当依照房地产估价规范和本办法的规定，客观、公正地进行拆迁估价。估价机构及其估价人员不得故意降低或者提高拆迁估价；不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益；不得从事不正当竞争行为；不得编造虚假的拆迁估价结果；不得违反有关规定提高收费标准或者增加收费项目。第六条拆迁估价分为分类估价和分户估价。分类估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构及环境、设施配套等因素，确定每类房屋的市场平均价格。分户估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、成新、朝向、层次、装修、环境、设施配套等因素，确定每户房屋的市场价格。第七条被拆迁房屋的面积和用途，以被拆迁房屋的所有权证载明的面积和用途为准。房屋所有权证未载明用途的，以房屋产权、产籍档案记载为准。第八条拆迁估价按照下列程序进行：(一)按照房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、户型、功能等因素划分房屋类别；(二)在同一房屋类别中确定典型房屋；(三)对典型房屋进行估价经核验后，确定典型房屋的价格并作为基准价格；(四)按照朝向、层次等因素确定修正系数；(五)按照本办法规定的计算公式确定典型房屋的市场价格。第九条拆迁估价应当从市场比较法、收益法、成本法等估价方法中选用两种以上估价方法，并对其估价结果加权平均。确实不需要选用两种以上估价方法的，应当首选市场比较法，并在估价报告中说明理由。在建房屋建筑工程的拆迁估价，应当选用成本法。经营性房屋的拆迁估价，应当选用市场比较法和收益法。第十条采用市场比较法进行拆迁估价时，应当在区位、用途、结构等因素与被拆迁房屋相同或者相近的房屋范围内，收集成交时间一般不超过12个月的市场交易实例，并确定3个以上可比实例。但可比实例的综合修正不得超过30。第十一条采用收益法进行拆迁估价时，被拆迁房屋的收益计算，应当根据相同用途和相似区位的房屋平均收益水平确定其房屋的客观收益。资本化率可以按照安全利率加风险调整值确定。安全利率执行5年期国债利率，风险调整值不超过5。第十二条采用成本法进行拆迁估价时，房屋折旧以直线折旧法计算。不适用直线折旧法计算的，可以使用成新折扣法计算。房屋附属设备应当单独计算折旧。第十三条采用成本法进行拆迁估价时，各种房屋结构的经济耐用年限和建筑物残值率，可以按照附表一确定。第十四条拆迁估价按照下列计算公式确定：估价对象价格类别基准价格(1朝向和其他因素修正系数)(1层次修正系数)。朝向和其他因素修正系数(指采光、通风等未在基准价格中修正的个别因素)，总值不得超过10。层次修正系数按照附表二确定。第十五条估价机构应当在合同约定的时间内完成拆迁估价工作，出具拆迁估价结果报告。拆迁估价结果报告的格式应当符合房地产估价规范的要求。成片房屋拆迁的，应当先进行分类估价。对成片被拆迁房屋的同时估价，且单宗被拆迁房屋的价值较低时，拆迁估价结果报告可以采用表格形式。其他拆迁估价结果报告应当采用文字说明形式。第十六条表格式拆迁估价结果报告应当载明下列内容：(一)估价机构及其估价人员；(二)估价报告编号；(三)估价目的：城市房屋拆迁补偿估价；(四)权属状况和实体状况(包括成新、建造年代、使用情况等)；(五)房屋位置；(六)房屋用途；(七)建筑面积、建筑结构、层次；(八)附属设备设施；(九)估价价格(精确到人民币元)；(十)估价时点及估价报告有效期；(十一)其他有关事项。第十七条违章建筑和超过批准期限的临时建筑的拆迁不予估价。未超过批准期限的临时建筑的拆迁，仅对该临时建筑扣除折旧部分进行估价。第十八条本办法自2004年1月1日起施行。附表一房屋经济耐用年限和残值率表类经济耐用年限(年)残值率参别()考住房其他房屋受腐蚀的值其他房屋结构钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构6050350、筒体结构、框架剪力墙结构等)砖混结构5040302砖木结构4030203土木结构3525151简易结构1010100附表二房屋层次修正系数表()修总九层八七六五四三二一正层以上系数层次及顶层九层以上顶层4八九层以3上均为0七五至八13层均为2六013五1102四033212三0223221二10000120一322211100注：该表总层九层以上的修正系数适用于设有电梯的房屋，总层八层以下的修正系数适用于不设电梯的房屋。总层八层设有电梯的房屋，其修正系数四层改为2，七层改为0。拆迁问答1、城市房屋拆迁指什么？ 房屋拆迁是指根据城市建设发展需要，经政府有关部门审批，由拆迁人拆除被拆迁人现有城市住房，并由拆迁人对被拆迁人进行补偿和安置的法律行为。依法取得房屋拆迁许可证的单位称为拆迁人；被拆除房屋的所有人叫被拆迁人。 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门是房屋拆迁管理部门。拆迁人必须依法对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。城市房屋拆迁应符合城市规划，有利于城市旧城改造和生态环境的改善，并保护文物古迹。 2、房屋拆迁应遵循什么原则？ 在房屋拆迁中，为了城市的旧市区改造和整体统一规划，或为了重点工程的建设和城市房地产业的发展，但同时也为了保护拆迁人和被拆迁人的利益，有必要遵循下列原则: (1)符合城市规划原则。城市房屋拆迁管理条例第3条规定，城市房屋拆迁必须符合城市规划。原有的房屋及其附属建筑物都是凝聚了其所有人的资金和劳动力，正如西方有句名言“我的房子，我的城堡”，因此，城市的房屋拆迁不是任意而为，而必须符合城市规划的需要，对于违反城市规划的行为，所有人和其他人有权检举、控告。 (2)符合有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹的原则。城市房屋拆迁管理条例第3条规定，城市房屋拆迁必须有利于城市旧区改建。随着经济的发展，城市原有布局的不合理性逐渐显露出来:房屋陈旧，浪费土地资源，规划不合理等。为了对城市旧区进行改建，应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通运输条件，加强城市基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。同时，拆迁工作也必须考虑改善生态环境，保护已有的文物古迹。 (3)保护拆迁当事人合法权益的原则。包括拆迁人和被拆迁人。城市房屋拆迁管理条例第1条规定:“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护捭当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”因此，在房屋拆迁的过程中，既要依法保护拆迁人的房屋拆迁权，又要依法保护被拆迁人的补偿权和安置权，既要对某些拆迁人过分强调房屋拆迁的行政性、任意压低补偿安置标准予以抵制，又要对某些被拆迁人毫无根据漫天要价予以制止。 (4)谁拆迁谁安置补偿的原则。城市房屋拆迁管理条例第4条规定，拆迁人必须按照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置。因此，拆迁人在建设活动中拆除他人房屋后，应对被拆迁人的安置补偿负全面责任，维护被拆迁人的合法权益，不得把责任推卸给国家。 3、房屋拆迁管理条例的适用范围是什么？ 房屋拆迁管理条例(以下简称拆迁条例)的适用范围包括三个方面，一个是地域的范围，另一个是人的范围，再一个是物的范围。 拆迁条例第2条规定:“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”我们知道，在城市的规划区内，事实上还包括一部分集体所有的土地，那么对这部分土地是否适用拆迁条例的规定呢？集体土地转化为国有土地的过程，通常称为征用土地。我国的土地管理法中已经对征用土地上的房屋拆迁补偿和安置作了规定。因此，在拆迁条例的地域范围进一步限制在城市的国有土地上。 拆迁房屋包括公有房屋(直管公房和单位自管公房)，也包括公民的私有房屋，既包括住宅房屋，也包括非住宅房屋。 拆迁条例对人的适用范围包括两种人，即拆迁人和被拆迁人。被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，按照民法理论，所有是对其财产的完全占有，在法律规定的范围内享有占有、使用、收益、处分等最完全的权利；而拆迁人则是指取得房屋拆迁许可证的单位。 有时候，所有人和使用人不是同一人。如所有人按照法律规定或合同约定将其权能的一部分转让给他人，如将房屋出租给承租人，此时的所有人和使用人不是同一人。因此，当所有人和使用人是同一人时，拆迁补偿和安置的对象是同一个人，而当所有人和使用人分离时，拆迁补偿是对所有人而言，拆迁安置是对使用人而言的。 4、城市房屋拆迁须具备什么条件？应履行哪些手续？ 根据国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例规定，任何单位需要拆迁房屋，必须向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，经批准并取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。拆迁许可证一经发放，房屋拆迁管理部门应将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等予以公告，并由房屋拆迁管理部门和拆迁人及时向被拆迁人做好宣传解释工作。 在拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人就补偿、安置问题依法订立书面协议，达不成协议的，由拆迁管理部门裁决。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，房屋所在市、县人民政府可责成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 5、拆迁范围确定后，哪些事项暂停办理？ 根据条例规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动： （一）新建、扩建、改建房屋； （二）改变房屋和土地用途； （三）租赁房屋。 房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过年。 6、房屋拆迁管理部门的职责有哪些？ 城市房屋拆迁管理条例第5条现定:国务院建设行政主管部门对全国的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。房屋拆迁管理部门可具有以下职责： （1）贯彻执行关于房屋拆迁管理的、法规、规章和规范性文件； （2）负责本辖区内的房屋拆迁审批和填发房屋许可证工作; （3）调处、裁决房屋拆迁纠纷; （4）监督、检查房屋拆迁活动; （5）建立、健全房屋拆迁档案制度; （6）处罚违反城市房屋拆迁管理规定的行为; （7）其他法律规定由房屋拆迁主管部门行使的职责。 7、什么是房屋拆迁公告，其作用是什么？ 房屋拆迁公告是房屋拆迁主管部门向拆迁人颁发拆迁许可证后，向被拆迁人告知拆迁决定的方式，同时也是法定的必经程序。房屋拆迁公告作用是让被拆迁人了解房屋拆迁的原因，任何单位和个人必须服从于城市规划和城区改建的目的，从而使被拆迁人在规定的搬迁期限内完成搬迁。由于房屋拆迁所涉及的被拆迁人人数众多，因此需要在拆迁范围内广为张贴，尽可能使每个被拆迁人知悉拆迁的有关事项，从而使被拆迁人在拆迁之前做好拆迁的准备工作。拆迁公告的内容应当包括拆迁范围、拆迁期限、拆迁人等需要被拆迁人了解的事项，使被拆迁人知道其在拆迁当中所享有的权利和承担的义务。 8、什么是房屋拆迁补偿的对象？ 城市房屋拆迁管理条例第22条规定:“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆人给予补偿。”因此，房屋拆迁补偿的对象是指被拆迁房屋的所有人，习惯上又称之为产权人。国家保护产权人房屋的合法权益。所以，被拆迁房屋的所有人要求拆迁人对拆除房屋造成的损失给予补偿是他们的法定权利，拆迁人对所有人进行补偿是他们的法定义务。 9、拆迁协议的主要内容是什么？ 拆迁协议不仅形式要合法，其内容也必须符合拆迁法规。一般说来，拆迁协议应具备以下条款: (1)双方当事人的姓名或名称、住址。 (2)拆迁补偿形式:是作价补偿，还是产权调换，亦或是两者结合;是一次安置，还是先进行临时过渡。 (3)拆迁补偿金额:数额、支付方式、支付期限。 (4)安置用房面积:建筑面积、使用面积或者居住面积、安置面积的正负误差、安置用房的四至位置。 (5)安置地点:原地安置或异地安置。 (6)搬迁过渡方式:被拆迁人自行过渡或拆迁人提供周转房过渡。 (7)过渡期限。 (8)违约责任:即一方不履行协议时，应当承担法律责任。包括违约金、赔偿金、支付期限、支付方式。 (9)当事人认为需要订立的其他条款，包括房屋拆迁协议的公证，搬家费用的数额及支付，拆迁协议的生效时间等。 10、被拆迁房屋如何进行估价？ 根据云南省城市房屋拆迁补偿估价办法的规定，拆迁估价分为分类估价和分户估价。分类估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构及环境、设施配套等因素，确定每类房屋的市场平均价格。分户估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、成新、朝向、层次、装修、环境、设施配套等因素，确定每户房屋的市场价格。 同时，该办法规定，拆迁估价应当从市场比较法、收益法、成本法等评估方法中选用两种以上的估价方法，并对估价结果平均。对在建房屋建筑工程的拆迁估价，应选用成本法。而对经营性房屋，则应当选用市场比较法和收益法进行估价。 11、问：拆迁评估时所采用的市场比较法是怎样的？ 答：住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构、用途等因素相同或相近的3个以上的可比实例。 12、被拆迁人有权选择拆迁补偿的形式吗？ 依据建设部城市房屋拆迁管理条例第23条规定，房屋拆迁补偿的形式有产权调换和货币补偿两种方式。根据条例第13条规定，在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项签订书面补偿安置协议。可见，条例并未就补偿形式采取强制性规定，而是允许拆迁人与被拆迁人协商确定，并没有具体规定当事人应当选择哪一种拆迁补偿形式。 但是，条例也规定了两种不能由当事人自由选择的两种情况: (1)拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿，不能由当事人选择。 (2)准备拆除的房屋已经出租，而被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。 13、在过渡期限内，临时安置补助费的标准是什么？ 按照云南省城市房屋拆迁管理规定，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当按被拆迁面积向其支付每月每平方米3元至10元的临时安置补助费。实行房屋产权调换的，临时安置补助费的支付期按照实际过渡期计算；实行货币补偿的，临时安置补助费的支付期按照3个月计算。 14、拆迁人如果未按期给付临时安置补助费怎么办？ 在过渡期限内，拆迁人应按月将临时安置补助费足额给付被拆除房屋使用人，因为这直接牵涉到被拆除房屋使用人的生活问题。如果拆迁人未按期给付临时安置补助费，被拆除房屋使用人有权利向有关部门投诉，主张权利，要求拆迁人给付临时安置补助费，并有权要求拆迁人给付逾期补偿金。 按照云南省城市房屋拆迁管理规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起加倍支付临时安置补助费。 15、城市房屋拆迁中的被拆迁的所有人应当获得哪些补偿？ 获得补偿者为被拆除房屋及其附属物的所有人，其中也包括代管人及国家授权的国家房屋及其附属物，但房屋属于违法建筑，或超过批准期限的临时建筑，在拆除时不予补偿，未超过批准期限的临时建筑被拆除时给予适当补偿。拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或二者相结合的形式。所谓产权调换是指拆迁人用易地或再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然可以保留相应房屋的产权。所谓作价补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。而产权调换与作价补偿相结合是指对一部分拆除的房屋实行作价补偿。如无充分理由，对被拆迁人要求以产权调换方式进行补偿的应当予以支持。 16、拆除非公益用房如何补偿？ 所谓非公益用房是指不以公益事业为目的的房屋及其附属物，通常多为生产经营性的用房，如商店、工厂等。依据城市房屋拆迁管理条例第25条第2款规定:“拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”由此条规定可知，拆除非公益事业房屋进行补偿时，不可以实行产权调换，只实行货币补偿。 17、拆除违章建筑物和临时建筑物需要给予补偿吗？ 所谓违章建筑是指没有经过有关部门批准或超越批准范围建设的房屋及其附属物；临时建筑是指为暂时的目的而修建的房屋及其附属物。 根据条例规定，拆除临时建筑物的补偿分两种情况：拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑的则给予适当补偿。而拆除违章建筑的建筑物拆迁人对被拆迁人不予补偿。 18、房屋拆迁中补偿价格太低怎么办？ 城市房屋拆迁管理条例第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。” 19、搬家补助费如何发放？ 搬家补助费是指被拆迁人因为原来居住房屋被拆除，需迁移他处居住，由拆迁人支付的被拆迁人在搬家过程中发生的费用。城市房屋拆迁管理条例第31条规定，被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。 各地的经济、社会等各方面情况均存在较大差异，因而城市房屋拆迁管理条例对搬家补助费的标准并没有作出明确的具体规定，搬家补助费的标准，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 根据云南省城市房屋拆迁管理规定，我省实行的标准为，拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付住宅每户每次300至600元、非住宅每宗每次不少于300元的搬迁补助费。 20、出租住宅被拆迁、租赁关系能解除吗？ 城市房屋拆迁管理条例第二十七条“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”根据这一规定，被拆除的房屋如是出租房屋，租赁关系双方如能协商解除租赁关系，或者由被拆迁人对承租人自行安置的，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。如租赁关系不能解除，则被拆迁人只能选择择产权调换的补偿方式，同时，为维持房屋租赁秩序的稳定，产权调换后的房屋仍应由原房屋承租人承租。当然，出租房屋实行产权调换后，原租赁协议中的有关条款，如面积、地点、朝向等必然发生变化，因此产权调换引起的原租赁合同中部分条款的变化应当作出相应的修改。 21、对被拆迁人实施强制拆迁须符合什么条件？ 根据条例规定，可能出现强制拆迁的情况主要有以下几类： 1、在拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人的搬迁期限内拒绝搬迁，拆迁人在依法申请仲裁或诉讼期间，可以申请人民法院先予执行，即由人民法院在仲裁或诉讼尚未终结以前，先行强制拆迁。 在房屋拆迁管理部门裁决作出的拆迁期限内未拆迁的，房屋所在地的市、县人民政府可以责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁时，被拆迁人所在单位和房屋所在地的派出所、街道办事处、居民委员会等，应协助执行机关执行。强制执行过程和搬迁的财物，应当由执行机关制作笔录，由执行人员、被执行人员、协助执行人员及其他在场人员签名或盖章。 22、房屋拆迁合同无法达成怎么办？ 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用户面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门裁决。被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或作了安置或者提供了周转用房，不停止拆迁的执行。 23、对拆迁管理部门作出的裁决不服时，应当怎么办？ 拆迁当事人对房屋拆迁管理部门的裁决不服时，可选择行政诉讼或行政复议两种方式解决。其一，根据城市房屋拆迁管理条例第16条第2款规定，当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起3人月内向人民法院起诉。其二，根据建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程及行政复议法的规定，当事人可以在裁决书送达之日起60日内提出行政复议。 应当注意的是，无论选择行政诉讼或行政复议，根据法律规定，只要拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或提供了拆迁安置用房、周转用房的，在诉讼或复议期间均不停止拆迁的执行。 24、房屋拆迁合同是否必须办理公证？ 根据城市房屋拆迁管理条例第十四条规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。因此，关于房屋拆迁合同是否要办理公证，国家是采取自愿公证和强制公证相结合的方式。在自愿公证中，房屋拆迁合同是否公证取决于当事人的意愿；在强制公证中，房屋拆迁合同的公证则是法律强制规定的，即当事人必须办理公证。当被拆迁人是代管房屋的主管机关时，实行强制公证。其他情况时，采用自愿公证的方式。市政府出台相关措施进一步完善对非法加层的处罚手段 5月24日，市政府发出昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告，该通告进一步完善了我市对非法加层的处罚手段：要求从今年6月1日起到12月31日止，通知范围内的农房所有人应当到当地房管部门进行农房现状登记，对经过农房现状登记后认定的违法建筑，除可进行罚款或者强行拆除的处罚外，还将一律不作为今后农村旧城改造或新农村建设时拆迁安置补偿或审批新建住房的依据。严管“三区”农房 因目前我市农房违法建设和建法加层的现象主要集中在主城规划区内，同时考虑到呈贡新城和空港经济区也将面临大规模开发建设的实际情况，通告将适用范围界定在主城规划区、呈贡新城规划区和空港经济区范围内。“三区”范围内，不管是村民还是居民，只要是在农村集体土地上建盖的住房都作为管理对象，农村集体组织建盖的生产用房和附属设施用房，也作为管理对象。“现状登记”明确违法建筑 通告要求，自今年6月1日起到12月31日止，通告范围内的农房所有人，应当携带相关资料到辖区人民政府房产管理部门指定地点办理农房现状登记。农房现状登记遵循如下标准：原审批手续中已明确建房标准的，按照原标准进行登记；没有明确住房标准的，每户以建筑面积不超过300平方米、建盖楼层不超过4层进行登记。对符合计划生育有关规定、人口达到分户标准和条件但未实行分户的，登记标准可适当放宽。凡超出上述任何一个标准，或者在通告发布前未经审批、超过批准的用地面积和建房标准任意建盖的楼房、加盖的楼层以及拼建的附属用房，一律视为违法建筑。 通知还明确，农房