工程部管理方案.doc

工程部管理服务方案一、目的规范工程部的工作流程，确保向业主及物业使用人提供满腔的热情、良好的风貌、专业的理念、健全的制度、丰富的管理经验、娴熟的技能，周到的服务为业主及物业使用人提供“安全、高雅、快乐、便捷”的优质服务。二、部门职责日常工作 1.对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。 2.对物业未尽人意之处提出整改方案。 3.对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。 4.对客户进行有偿服务。 5.为物业管理提供有关工程询问。 6.公司及物业管理处领导交办的其它工作。 强电专业 1.负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。 2.负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责,但当对方技术力量不足或设备工具不全时,应给予支持配合。 3.负责给排水专业所有动力电源的维修保养。 4.负责物业公共区域的照明维修。 5.负责物业临时供电的安排和计划。 6.负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。 7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。 8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。 9.为客户提供有偿服务。 空调、给排水专业 1.负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。 2.改善空调、采暖、通风系统的设计,使物业有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。 3.负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。 4.负责生活水水质报检工作。 5.负责消防水系统(消火栓、喷洒)的维修、保养工作。 6.为业主、客户提供有偿服务。 综合维修专业 1.负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。 2.负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。 3.负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。 4.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等维修、整改。 5.负责公共范围内和物业公司的家具维修。 6.负责安排一些小五金件的维修和调整。 7.负责一些临时性的任务。 8.负责为业主、客户提供有偿服务。 弱电专业 1.负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。 2.负责向业主、客户提供有偿服务。三、部门组织架构（万达华府一期）工程部经理（1人）工程部主管（1人）工程部领班（2人）工程部给排水（1人）工程部弱电（1人）工程部强电（1人）要求工程维修人员在服务中做到： a. 需大修的工程应由工程维修提出，包括维修内容、金额等。b. 积极配合公司的项目检查，按时完成维修计划，保证小区设施设备正常运行。 每周对给水系统进行检查维保，对设备进行清洁。每季度对配电系统及各楼栋的配电箱(柜)进行检查保养。每周对柴油发电机进行检查维保。每月对消防系统，安防系统进行检查保养，监护运行情况。上述维保应作好记录。c.工程部每月25日提交维保计划给项目总经理审核，较大的检修工作或需要材料，需提出计划，报项目总经理审核；工程部负责安排每周的维保工作，负责每月的水、电费用的计算，并报项目总经理审核；检查对设备的维保情况；负责特约维修、维保业务并报项目总经理审核。d.在对业主的维修中，接到维修单后应在15分钟内赶到现场，不得重敲业主的门或连续按门铃，当业主开门后应主动出示表明身份的证件(工作牌)并向业主示意，向业主说明来意，经业主同意后穿上鞋套方可进入室内进行维修，使用的工具应轻拿轻放，避免损坏业主的物品，如有损坏，照价赔偿，维修完成后，请业主在维修单上签字，将维修现场的垃圾清扫干净，不允许接受业主的礼物。 e.电梯 四、工程部管理工作1、工作重点(1)接收施工档案及竣工验收资料和图纸、复查整改后工程遗留的问题及处理情况,开始建立工程设备、设施档案。(2)按月度、季度建立各公共设备、实施的维护及保养计划。(3)收楼验房工作,我部工程人员陪同业主收楼、解答业主提出的工程方面问题。(4)我部负责联系地产及施工单位协调整改工程遗留问题及整改完成后的复查工作。2、加强服务意识:加强工程部的服务意识目前在服务上,工程部需进一步提高服务水平,特别在方式与质量上,需进一步提高。本部门将定期和不定期的开展服务意识和方式的培训,提高员工的服务质量、规范服务用语、服务效率等;征得业主们的满意。:完善制度,明确责任,确保部门良性运行。针对本服务区环境因素,要使工程部成为物业和业主之间发展良好沟通关系的纽带。针对服务、完善制度,改进工作方法,以适合目前工作的开展;从设备管理到人员安排,真正实现工作有章可循,规范工作制度。通过落实制度,明确责任,实施目标明确,分工具体,既分工又合作的工作方式,确保本部门工作的良性运行。:加强设备的监管及成本意识工程部负责所有办公及住宅区的设备、设施的维护管理,直接关系物业成本的管控。熟悉设备运行、性能,保证设备的正常运行,工程部将按照相关工作的需要进行落实,做到设备,有维护,出成效;并将设备维护划分到具体人员。:开展培训,强化学习,提高员工的技术水平就目前工程部服务的范围,还十分有限,特别局限与自身知识的结构,为进一步提高工作效率,适当开展理论学习、加强业务培训,使员工的服务意识和自身素质得到不断提升,提倡相互学习,取长补短,提高整体队伍的技能水平。:针对设备维护保养的特点,拟定相应的周计划,细化工作目标。3、做好能源控制管理做好能源控制管理,能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例,节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是:(1)提高所有员工的节能意识。(2)制定必要的规章制度。(3)采取必要的技术措施等。(4)在设备运行和维修成本上进行内部考核控制,避免和减少不必要的浪费。4、预防性维修(1)预防性维修:所有设备、设施均制定维护保养和检修计划,按既