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房地产分析商务智能化10金信 41032103 魏相育所属小组：杨玲，魏相育，李家莹（注：前期工作数据整理和数据仓库的搭建由小组成员一起完成，每个人都对整个搭建过程有清晰的认识。后期论文是分工完成，所以单人的论文可能不太具有完整性，会影响阅读和理解，还请老师谅解。）现附上小组分工情况以供参考：数据整理李家莹、魏相育、杨玲数据导入建立数据集市和多维数据集李家莹、杨玲用Excel连接Analysis services数据透视李家莹、魏相育、杨玲论文框架及初稿李家莹论文形式修饰及终稿杨玲、魏相育各地区各年房地产投资总额、销售额、销售面积及评价房价统计分析首先，我们对时间维和地区维以及房屋类型进行透视得到如下：图表 1数据透视示例接着，我们新建excel文件，利用外部导入分析源对数据进行分析。我们将从2009-2012年各地区投资总额、销售额、销售面积已经平均房价等四个方面进行分析。一 各地区2009-2011年房地产投资总额分析对时间维和地区维进行筛选分析得到如下透视图表：图表 2各地区2009-2011年投资总额分析截图1. 计算2010和2011年各地区投资总额增长率我们得到如下图表：图表 3各地区2010和2011年房地产投资总额增长率条形图从上图，我们可以得到如下结论：1 各地区房地产投资总额2011年增长率均大于2010年增长率；2 东北地区2011年房地产投资总额增长最大，华南地区2010年房地产投资总额增长比率最大；3 东北地区2011年房地产投资总额增长率比2010年投资总额增长比率升高很多，大概约为14.62%；4 华中地区两年之内房地产投资总额增长率基本持平，即2011年的增长率比2010年的增长率高出1.01%；5 华南和华东地区两年内房地产的投资总额的增长幅度均下降，其中华南地区下降大约为1.30%，而华东地区增长幅度下降达到2.28%。2. 对于各地区房地产第四季度产量进行透视，得到如下图：图表 4各地区各年第四季度投资额比较通过对上图进行分析，我们得到如下结果：1 各地区各年的第四季度投资总额呈上升状态；2 华东地区三个季度之内在房地产的投资额度最大，其中2012年第四季度投资额达到59006.05亿元，西北地区各年内第四季度房地产投资额最小3 除华东地区外，华北地区投资额比较多，且其2012年第四季度的投资额达到26576.77亿元，但是相比较2009年第四季度华东地区的投资额，还是较少。3. 对于2011年第四季度各地区办公楼、商品房、商业营业房以及住宅进行数据透视，得到如下图表：图表 5各地区2011年第四季度房屋类型数据透视图从上图我们可以得到如下结论：1 2011年第四季度华东地区房地产投资总额总是最高；2 在各种类型的房屋中，住宅所占投资额比例最高；3 办公楼的投资额总是最小；4. 接着，对于2011年第四季度各地区房地产投资额进行透视，我们得到如下图表所示：图表 62011年第四季度各地区房地产投资额面积图从图中的近似百分比，我们可以到达如下结论：1 华东地区2011年第四季度三个月投资额最大，占到总投资额的35%，西北地区投资额最少，占总投资额的5%；2 华南、华中、西南以及东北四个地区投资额所占总投资额的比例基本一样都为11%。5. 将住宅房第四季度投资额进行透视，我们得到如下面积图：图表 72011年第四季度住宅房投资额面积图将上两幅图表进行对比我们看出，各地区2011年第四季度住宅房投资额比例与所有房屋类型投资额所占比例近似相同，分析其原因，是因为住宅房在所有四种房屋类型中所占比例最大，所以其对于所以房屋类型总的投资额的影响也最大，以至于两种测度下投资额的比例基本相同。同时，办公房在2011年第四季度的投资额进行分析，我们得到如下透视表：图表 82011第四季度各地区办公楼投资额面积图将上图，各地区办公楼在2011年第四季度投资额与各地区所有类型在第四季度的投资额以及住宅房在第四季度的投资额进行对比分析，我们发现：1 华东地区依然在办公楼房的投资额度在所有地区中最大，且相对于在住宅房的投资额度，华东地区在办公楼的投资额度也要打；2 华北地区第四季度在办公楼的投资额占第四季度办公楼总投资额的26%，而其对住宅的投入仅为15%，说明华北地区相较于其他地区而言，在商务方面发展较为突出。3 与华东地区相对立的是东北地区，它在住宅房的投资额占总投资额的比重为12%，但是其办公楼的投资却落后于住宅的7%（12%-5%）。6. 接着，对华东地区2011年第四季度住宅房投资额进行透视，如下图：图表 92011年第四季度华东地区住宅投资额柱状图我们可以看出，在所有属于华东地区的七个省份中，江苏省对住宅房的投资额最大，而江西省则最小，且在2011年最后一个季度的三个月中，每个省对于住宅的投资额都是增长的。二 各地区2009-2011年销售额统计分析接着，对各地区2009-2011年销售额进行透视分析，我们得到如下表：图表 10各地区2009-2011年销售额分析截图1. 对各地区房地产销售额进行绘图，我们得到如下：图表 11各地区2009-2011房地产销售额柱状图从图表5各地区2009-2011年房地产萧瑟柱状图我们可以得出如下结论：1 华东地区各年内房地产销售额较其他地区均为最高，但是其各年内销售额却持续下降；2 西北地区个年内房地产销售额总量总是最低，但其在2009-2011年中的销售额是不断上涨的；3 华北和华南地区各年内房地产销售额总量基本相同且其增长率也很类似。图表 12各地区2010和2011年房地产销售额增长率面积图从上图表我们可以得出以下结论：1 华东地区2010年和2011年销售额的增长率为负，且其在2011年的增长幅度也为负，即2011年的销售额的增长率下降的比2010年的增长幅度下降的快0.53%（4.83%-4.30%）；2 华南地区2011年销售额增长率较2010年销售额增长幅度下降的最多，为9.76%（11.46%-1.70%）；3 西北地区2011年房地产销售额增长率最大为29.12%，东北地区次之为24.93%4 同时我们也可以计算出，西北地区2011年房地产销售额增长幅度最大为9.43%（29.12%-19.69%）；2. 对各地区2009-2011年第四季度销售额进行透视，得到如下图表：图表 132009-2011年第四季度各地区房地产销售额透视图从上图表我们可以看出，各个地区在三年内第四季度销售额同比呈增长状态，且华东地区每年在房地产领域总是销售额最高，其在2009年销售额为99402.28亿元，在2011年销售额为109142.02亿元，两年内增长了9.80%。3. 对2011年第四季度华东各省房地产销售额进行透视，我们得到下图表：图表 142011年第四季度华东各省房地产销售额面积图从上图表我们可以看出，华东各省中江苏省、山东省以及浙江省支持了华东地区房地产销售额的主要比重。其中，江苏省销售额在华东地区最大，达到25%，接着，对江苏省房地产各房屋类型进行透视，我们得到下图：图表 15江苏省2009-2011年第四季度各类型房地产销售额折线图华东地区江苏省从2009年到2011年第四季度房地产销售额中，住宅房和商品房销售额是递减的，而商业营业房以及办公房销售额是增长的，这说明江苏省商务的发展是迅速的。三 各地区2009-2011年房地产销售面积分析图表 16各地区2009-2011年房地产销售面积分析数据截图1. 首先，对各地区第四季度销售面积进行透视，我们得到如下图：图表 172009-2011年各地区房地产销售面积条形图图表 182010年及2011年第四季度各地区房地产销售面积增长率柱状图从上图两个图标我们对各地区房地产销售面积进行综合比较，从图中可以得出如下结论：1 华东地区虽然在各年间房地产销售面积最多，但是其从2009-2011年间的第四季度的销售面积是逐季度下降的，且2010年、2011年第四季度销售面积同比分别下降2.17%和2.42%；2 西南地区2009-2011年第四季度销售面积是逐季度增加的，其增加幅度分别为10.50%和4.87%；3 三年中的第四季度中，东北地区2011年对2010年第四季度销售面积增长率最大为27.04%，同时华中地区2011年第四季度销售面积同比增长也很高达到26.28%；4 华北地区三年中的第四季度增长率稳定，分别为2010年18.87%，2011年18.00%；5 西北地区虽然三年内第四季度销售面积最少，但其同比增长率依然可观，分别为2010年增长14.56%，2011年增长17.74%；2. 接下来对2011年九月至12月各地区房地产销售面积增长率进行透视，我们得到下图：图表 19各地区2011年9月-12月房地产销售面积增长率柱状图从上图表我们可以得出以下结论，各地区2011年8月-12月房地产销售面积都是递增的，其中九月份西北地区和华北地区增长率最大，分别为22.05%以及23.78%，10和11两月增长率较9月份低，但是12月份增长率普遍较大，其中，最高的增长率为华中地区31.70%。四 各地区2009-2011年房地产评价价格分析图表 20各地区2009-2011年房地产平均价格原始数据1. 首先，将2009年到2012年各地区平均房价反应为柱状图我们得到如下图表：图表 21各地区2009-2011年房地产平均价格条形图从图表11各地区2009-2011年房地产评价价格折线图中我们可以得到如下结论：1 2009年华北地区房地产评价价格最高，约为6223元/平方米，2010年和2011年华南地区平均房价最高，分别为6606.06元/平方米以及7020.62元/平方米；2 华中地区平均房价三年内都为最低，分别为2917.34元/平方米、3254.62元/平方米以及3846.09元/平方米；3 各地区平均房价呈逐年递增状态，其中，2009年房价为4718.53元/平方米，2010年为5113.13元/平方米，2011年为5499.36元/平方米；图表 22各地区2010和2011年平均价格增长率条形图从图表12各地区2010和2011年平均价格增长率我们可以得出以下结论：1 华北地区2011年房价增长率为-7.42%；2 西南地区、华东地区、西北地区以及华中地区2011年平均房价增长率都高于2010年房价增长率；3 华南地区和东北地区2011年平均房价增长率都比2010年平均房价增长率小。2. 对于2009-2011年第四季度各地区平均房价进行透视分析得到如下图表：图表 23 2009-2011年第四季度各地区平均房价条形图图表 24 2010年和2011年第四季度各地区平均房价增长率柱状图从上两幅关于2009年至2011年第四季度各地区平均房价的条形图和增长率图表中我们可以得到一下结论：1 2009年第四季度华北地区平均房价最高，为6174.17元/平方米，但是华北地区房价于2010年已经2011年间有所下跌，且其2010年房价下跌0.19%，2011年更是达到4.69%的下跌率；2 2010年和2011年第四季度华南地区平均房价达到最大，其中2010年为6596.91元/平方米，2011年增长14.32%达到7022.37元/平方米；3 2010年及2011年第四季度平均房价稳定增长，其中，2010年第四季度平均房价较同比2009年高7.21%，为5090.00元/平方米，而2012年平均房价较2011年高7.22%，为5457.36元/平方米；4 东北、华中、西北以及西南四个地区2009-2011年第四季度平均房价均低于全国平均房价总水平；5 华中地区和西北地区各年中第四季度平均房价基本接近，但是西北地区2011年第四季度同比增长幅度最高达到20.61%，而华中地区2011年平均房价同比增长次之达到18.89%；6 从上图表粗略的分析，我们可以得出结论，即房价最高的地区这两年有下降的趋势，而平均房价较低的地区则有明显的房价增高趋势。3. 接着，对2011年8月到12月华北地区平均房价进行统计分析，我们得到如下图表：图表 252011年8-12月华北地区平均房价柱状图图表 262011年8-12月份华北地区平均房价条形图图表 272011年9-12月份华北地区房价变动比率条形图从上面两幅图表我们可以得出如下结论：1 2011年八月到十二月之间，华北地区北京平均房价最高，且远远高于其他地方，天津次之；2 河北、内蒙古以及山西三个省份平均房价基本差不多，但是其值还是远远低于整个华北地区平均值；3 华北地区2011年平均房价波动较不均匀，其中，十月、十一月波动幅度最小，增长率绝对值介于0.12%到2.06%之间，但是九月份与十二月份房价波动比相对较大；4 五个月份之内华北地区平均房价多为下降趋势，其中，九月份下降3.05%，十二月份下降值达到最高7.55%；5 山西省平均房价最为稳定，其波动幅度位于-0.31%，-0.02%之间，但是总体平均房价呈现下降趋势，从八月到十二月总体下降0.49%。五 对于上述分析的小总结上面我们以投资总额、销售额、销售面积以及平均房价等四个方面对2009-2011年各地区房地产的有关情况进行了分析。由于数据样本的不完整，对于投资总额、销售额以及销售面积等三个方面，不能从整体的时间线上进行分析。所以我先是对整体因素的大致情况予以反映，接着，对于具有可比性的2009-2011年各年第四季度的数据进行了时间线上的分析比较，包括各个值在不同时间段的增长率情况等。然后，再根据所得的分析结果，对特例进行了分析。比方说，对于投资额，我分析了2011年第四季度各地区的投资额，以比较出他们之间的相对关系；对于销售额，分析了各季度的值后，因