天津高档酒店式公寓及酒店市场分析.doc

房地产行业的思想者和资源整合者目 录高档酒店式公寓及酒店市场分析11、天津市高档酒店市场分析12、酒店式公寓的市场分析72.1、酒店式公寓的供给72.2、潜在项目的分布及供应情况92.3、酒店式公寓经营情况102.4、经营方式及管理方法112.5、天津市酒店式公寓需求研究122.6、市场小结142.7、酒店式公寓竞争案例分析142.8、销售类酒店式公寓产品分析16天 津 市 场 研 究 报 告高档酒店式公寓及酒店市场分析 1、天津市高档酒店市场分析酒店产品供给市场现状2005年天津旅游统计资料显示，目前天津市内六区正式挂牌的星级酒店共有58家，其中四星级以上酒店共有18家 。酒店产品供给分布格局 截至到目前为止，天津市内六区五星级酒店共有6家，四星级酒店共有12家，其中已通过审批的五星级酒店为3家，四星级酒店为9家。且多数都分布在政治、经济、文化较为优越的和平区和河西区，而其它区域四、五星级酒店数量则相对较少。五星级酒店规模名称总建（万）层高（层）大堂高度（m）房间净高（m）客房（套）总量标间套房总统套喜来登大酒店2.5632.6300210891金皇大酒店9.15052.6259193660滨江万丽酒店3.2484.52.4279217611泰达国际会馆525152.6220491701四星级酒店规模名称总建（万）层高（层）大堂高度（m）房间净高（m）客房（套）总量标间套房总统套帝城大酒店0.8562.610772350美都大酒店1.51562.615896420水晶宫饭店2.57152.62751651091津利华大酒店1.283.72.6252226240假日饭店1.4293.22.2265192730天宇大酒店1.6882.6133116170利顺德大饭店2752.8213196170凯悦饭店2.12183360260991君悦饭店1.6203.22.4171301401舒泊花园大酒店357.52.610186150今晚大酒店0.8333.42.67721560世纪酒店0.812122.611534801五星级产品价格名称标准间套房总统套房喜来登大酒店门市价908128012500成交/协议价75011208900金皇大酒店门市价11081700无成交/协议价598798无滨江万丽酒店门市价1148158810000成交/协议价73812605000泰达国际会馆门市价1279309110080成交/协议价80512429888四星级产品价格名称标准间套房总统套房水晶宫饭店门市价158727376800成交/协议价5687182500津利华大酒店门市价9981840无成交/协议价4201196无帝城大酒店门市价9601660无成交/协议价398738无美都大酒店门市价9202070无成交/协议价420950无假日饭店门市价12812956无成交/协议价5681088无利顺德大饭店门市价6801700无成交/协议价450900无凯悦饭店门市价1350164510080成交/协议价6388386800酒店产品需求研究需求类型研究天津口岸入境接待情况 主要客源国籍情况 旅游企业单位接待情况天津国际大都市城市的功能定位，决定了外商办公人员的数量会随着商务往来的频繁程度而扩大，参加会议以及出差人员的数量也会随之增加，从总体上看，入住星级酒店的各类人员都会保持稳定的增长态势，具体体现在对星级酒店需求量。五星级酒店入住率名称入住率旺季淡季平均入住率喜来登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%滨江万丽酒店85%85%85%泰达国际会馆85%85%85%四星级酒店入住率名称入住率旺季淡季平均入住率水晶宫饭店90%85%88%津利华大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日饭店80%75%78%利顺德大饭店90%85%88%凯悦饭店85%75%80%君悦饭店85%80%83%舒泊花园大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世纪酒店80%75%78%酒店产品分析总结天津酒店业发展滞后，四、五星酒店不多，且分布相对集中，同目前经济的高速发展、滨海新区的建设等不协调，不能满足现有的市场需求。酒店入住率较高，而且淡季、旺季对入住率的影响不大，再次说明供应未达到饱和状态，还有巨大的发展空间 。2、酒店式公寓的市场分析酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。90年代，我市的国际大厦项目正式投入使用标志着天津拥有了真正意义上的酒店式公寓，但在此后的十余年里，天津酒店式公寓市场的整体发展速度较为缓慢。到目前为止，中心城区已投入使用和在建在售的酒店式公寓项目仅20个左右，总建筑体量也仅有42万左右，而在北京仅朝阳、东城两个区，目前酒店式公寓的市场供应数量就达到42个，总建筑体量近100 万。由此可以看出，天津酒店式公寓市场的现时供应量与天津目前的城市地位和整体发展水平并不相称。2.1、酒店式公寓的供给2.1.1现有酒店式公寓分布情况分析天津酒店式公寓项目可分为单体酒店式公寓、写字楼自带酒店式公寓以及酒店自带酒店式公寓，其分布如下图：从图中可以看到，目前天津酒店式公寓项目主要集中在和平、河西两个区，其中和平区主要分布于小白楼CBD区域、南京路商贸区等地区，而河西区则主要集中在友谊路金融街区域。形成这一分布格局的主要原因在于，目前小白楼以及友谊路区域商务氛围比较浓郁，周边写字楼密集，而酒店式公寓主要服务于各公司、企业的高层管理人员，因此上述地区出现了酒店式公寓聚集的现象。南京路地处天津市的黄金地段，连接本市几大中心商业区和CBD商务区，随着南京路区域高档写字楼和大型商业项目的不断兴建以及周边交通设施：地铁一、二号线等交通体系的不断完善，该区域已成为我市最为繁华的商务、商贸核心区。未来几年将成为酒店式公寓最为集中的区域。2.1.2、现有酒店式公寓供应情况分析目前天津酒店式公寓主要情况如下表：项目名称所在区域建筑面积(m2)单体式环渤海发展中心河西区宾水道增9号51489奥林匹克大厦和平区成都道126号42000泰达国际会馆南开区复康路7号增2号33014利顺德大厦和平区台儿庄路32号11500濠景国际南开区红旗南路30000富邦花园河西区金华道与大沽南路交口11000海河之子（自带写字楼）和平区滨江道与解放北路交口51800焕日线河东东兴路与中山门立交桥交口29600精英汇河东区卫国道与红星路交口15400酒 店 自 带喜来登大酒店河西区紫金山路12000滨江万丽酒店和平区建设路105号4500津利华大酒店河西区友谊路32号1183水晶宫饭店河西区友谊路28号1880远洋大厦河北区远洋广场1号6739金皇大厦河西区南京路20号15780写字楼 自 带万科世贸广场和平区南京路129号16000凯旋门大厦和平区南京路66号31700华盛广场河西区围堤道146号21000国际大厦和平区南京路75号17360科技咨询大厦河西区友谊路1100现有酒店式公寓项目的体量差距很大，从几千平米到几万平米不等，这是由于其不同的存在形式而决定的。其中，单体的酒店式公寓项目由于自身对餐饮娱乐配套及其它附属设施的需要，故在3类酒店式公寓中体量是最大的，一些档次较高的项目如“奥林匹克大厦”体量超过4万，而酒店自带的酒店式公寓由于属于酒店客房的补充于酒店共享餐饮娱乐配套及其它附属设施，所以虽然一般档次较高，但体量相对较少；而写字楼自带酒店式公寓的体量一般在两者之间。天津现有的品牌管理的酒店式公寓项目仅有盛捷奥林匹克大厦、利顺德大厦、泰达国际会馆等几家，其总建筑面积仅为8.6万平米左右，加上一些高星级酒店与高档写字楼配套的酒店式公寓，天津现有可营业的高档次酒店式公寓总建筑面积仅有14.5万平米左右。根据报告第一章节可知2005年来津外籍人数以达到74万人次，现有的酒店式公寓很难满足市场的需要2.2、潜在项目的分布及供应情况天津尚有一些潜在酒店式公寓项目，但是需要指出的是，部分以酒店式公寓为宣传卖点的项目在正式运营后有可能不会成为真正的酒店式公寓项目，其分布图如下从分布上看，提出酒店式公寓概念的潜在项目，除和平、河西区之外，南开区的奥运板块和天津的“中关村”鞍山西道科贸街，也将有不少酒店式公寓上市。其中鞍山西道科贸街有约12万左右的，而南开区的奥运板块约有58万左右，另外，在河东区主干道之一的卫国道附近，也将有这一类型的产品出现。而和平这一酒店式公寓聚集区的放量则更大一些，如诚基中心有20万、北方人才科技大厦也超过了10万。预计未来1-2年中心城区供应总量将超过80万，部分项目以在一定期限内（一般是58年）出售产权后再返租的形式出现。可见未来市场酒店式公寓会大量面市，形成激烈的市场竞争。但也有如碧海白天鹅一类无相应酒店式公寓服务配套的项目存在，以及诚基中心这样不进行统一装修和管理服务的项目，故实际可提供酒店式公寓服务的项目较少，需要注意的主要是由威斯汀管理的北方人才科技大厦、盛捷管理的天津盛捷友谊服务公寓和由Oakwood管理的华夏国际公寓。这类面向高端客群的项目较少，总建筑面积不超过20万平米，其中提供酒店式服务的部分更少，故高服务水平的酒店式公寓仍存在市场发展空间。2.3、酒店式公寓经营情况天津现有酒店式公寓按楼体形式可分为单体式、酒店自带、写字楼自带三类，其经营情况如下：项目名称租（售）金入住率单体式环渤海发展中心1.8-1.9元/m2天90%以上奥林匹克大厦6.6-10.4元/m2天95%以上泰达国际会馆4.7-5.4元/m2天85%以上利顺德大厦8.6元/m2天80%左右酒店 自带喜来登大酒店13元/m2天90%以上滨江万丽酒店11.2元/m2天平均75%，最近达到90%津利华大酒店9.8元m2天70%以上写 字 楼 自 带万科世贸广场2.3元/m2天80%左右凯旋门大厦2元/m2天（售完代租）85%以上由于现阶段市场上真正意义上的酒店式公寓并不多见，同时天津由于招商引资力度不断加大，进驻天津办公的有实力的外资企业会越来越多，对酒店式公寓，尤其是高服务标准的酒店式公寓需求越来越大，酒店式公寓的出租率一般在70以上，可达到四、五星级服务标准的酒店式公寓则可达到80甚至90。可见整体市场虽在未来会有大量供应，但针对高服务标准的酒店式公寓的市场情况而言，仍呈现供不应求的情况，此类市场前景良好。2.4、经营方式及管理方法泰达国际会馆属于正规管理的酒店式公寓，再出售完产权后将经营权收回统一进行经营，租住者向管理方付费，管理方通过租金收入保证投资者的收益期管理方式较正规，利于吸纳高端客户。而富邦花园则由业主自行出租，物业虽可代为出租但要收取一定的费用，出租形式较为灵活，但无法限制入住人群拉低了项目档次。同时泰达国际会馆的配套设施实行会员制，限制了中低端人群的进入，而富邦花园则向全体开放。泰达国际会馆在项目运营初期原想自持经营，由于在运营过程中资金链出现问题，酒店式公寓部分被迫出售以回笼资金，当时的售价的起价为6000元/平米左右，后涨至10000元/平米现阶段已经售罄，当时并未承诺投资回报。从现在运营情况和房地产升值角度考虑，出售酒店式公寓部分是一个失着。现阶段泰达国际会馆采取租用小业主房间的方式经营酒店式公寓，通过访谈了解到，泰达国际会馆酒店式公寓部分租金的30%35%，为会馆向小业主租用房屋的报酬，从而压低了项目利润。天津现有其他销售型酒店式公寓项目，大多属于中档项目。其销售情况如下：项目名称销售情况推盘手法精英汇初期销售情况良好，月销售60套左右，现阶段属于尾盘。售后包租焕日线初期销售情况良好，月销售4050套左右，现阶段属于尾盘。售后包租时代奥城项目一起销售情况较好，月销售量在80套左右，二期由于看不到投资回报点，销售量逐渐萎缩至1020套月代租预计项目如包租销售，销售量预计在月均6070套左右，即月销售4000平米左右。2.5、天津市酒店式公寓需求研究纯酒店式公寓项目主要分析奥林匹克大厦、利顺德大厦和泰达会馆这几家独立运营的纯酒店式公寓项目名称客源特点客源需求特点利顺德大厦利顺德酒店为扩大对常驻客户吸引而兴建。现阶段其客源主要为日本人，在丰田汽车制造和其相关产业工作，其主要来源于利顺德酒店推荐。喜好两室房型，住宿费用一般在2000035000之间。日籍客人对酒馆（有偏好），一般每天需要在酒馆中小酌。泰达会馆主要客源为日籍，从事工作多为丰田配套企业及田边、高丘集团下属企业。客户来源有60%左右是由项目销售部门走访获得，40%是由国际中介机构推荐。日籍客人极为准时，工作生活区分明确，对各种生活配套设施要求较高，但对房间内饰物无要求，一般在卫生间需配洁身器。而欧美籍客人需要按摩浴缸。通过对天津最顶级的酒店式公寓客源研究我司发现，天津现阶段酒店式公寓主要客源为产业型客源且多为日籍，其大多为丰田汽车和配套产业服务。可见大型制造产业链体系会为酒店式公寓带来大量的客源。空客入驻空港区域为天津带来了新的产业链体系，从而必将改变现有酒店式公寓客源布局，促进酒店式公寓发展。售后返租的酒店式公寓项目现阶段售后返租的酒店式公寓多处于销售阶段或刚刚清盘，正式运营的项目较少，现阶段只有富邦花园项目正式运营。项目名称客源来源客源特点富邦花园项目属于中档次项目，项目出售后由业主自行出租，其中有4成业主留作自用。其它业主有3成左右委托物业出租，其它自行出租。项目由于无统一的管理，其酒店式服务部分作的相对较差。但由于地处CBD区域，且价格相对低廉对国内客源和外籍大公司中层人员及小公司管理人员吸引力较大。由此可见外籍大公司中层人员及小公司管理人对生活质量的要求相对较低，更注重项目距离工作地点的远近和价格承受能力。投资型酒店式公寓项目天津现阶段以投资产品出现的酒店式公寓项目多在04年以后面世，大多项目尚未正式经营。报告将分析诚基中心、时代奥城、焕日线、泰达国际公寓等项目的购买客源特点及未来租住客源预期。项目名称客源特点未来租住客源预期诚基中心主要以中青年自住及投资客户为主，还有部分是居住周边人群。由于本项目教育资源较为雄厚，也吸引一些为子女上学就近购房的天津居民。部分会自住 ，此外以周边工作人员为目标客户时代奥城主要以中老年自住及投资客户为主，还有部分是居住周边人群。由于本项目居住气氛较为浓厚，也吸引一部分外地来津的购房人员。部分会自住 ，其它为都市青年白领焕日线此项目投资者的投资幅度一般不大，初期项目的总房款在2530万左右。项目销售初期包租3年吸引了一批投资者，由于不能开火项目用于自住的可能性不大。都市青年白领和城市中心东移后带来的（国内）中高端从业人员泰达国际公寓项目大多为泰达区域内人员消化，主要看中区域升值潜力开发区区域内人员投资型客户需求情况市场认知：大多投资者认为目前天津投资房产市场不是很成熟，多数对地产投资还是呈观望态势，而且投资额不高，一般在50100万元/套。如果投资者持有可观的资金，也不想一次性投资同一物业，这样可减少风险。同时大多数投资者不了解园区情况，对在园区内投资无概念。物业了解度：投资者对酒店式公寓物业比较感兴趣，认为其有很好的发展空间，而且认为本区域有很大的升值潜力。预期希望投资物业的回报率在8%以上，希望最好有委托管理，出租方式最好是包租与自己寻找客户相结合。 希望最好有酒店管理集团，如没有的话最好硬件设施和服务要到位，配套要齐全，最好生活配套设施齐全。2.6、市场小结天津现有酒店式公寓总量不大，此类物业尚处于发展阶段，随着天津经济的不断发展，天津酒店式公寓市场具有巨大的市场潜力。同时天津现有酒店式公寓项目修建时间普遍偏早，大多配套已经不能满足客源全面的需要，为新酒店式步入市场奠定了契机。此外空客的入住将给天津带来新的一条产业体系，其有可能改变天津现有的酒店式公寓客源结构，即欧美客源比例有可能上升。而天津现有酒店式公寓，通过多年的运营主要服务于日韩籍客源，相应配套设施也已此类客源为主，使天津为欧美服务的酒店式公寓存在着一定的市场空白。2.7、酒店式公寓竞争案例分析由于市场上酒店式公寓产品概念有所混杂，选取2个经典的经营类酒店式公寓加以评述以便了解天津酒店式公寓市场硬件设施情况，给出项目建议。本报告选用当前市场上运作较为成熟的酒店式公寓项目利顺德大厦及奥林匹克大厦进行分析。对天津酒店式公寓产品的细节进行对比分析，选取项目均为独体项目，同时由于两个项目的目标客群不同，可以看出各项目在产品及建筑形式、户型设计、硬件设施等方面对自身目标客群相对应的特点。2.7.1、产品及建筑形式分析案名天津盛捷奥林匹克大厦天津利顺德大厦开发商天津华港房地产开发有限公司天津利顺德大厦有限公司物业管理新加坡雅诗阁集团利顺德酒店管理地理位置和平区西康路、成都道、昆明路交口天津市和平区台儿庄路33号星级标准总建筑面积4.2万1.15万层数地下一层，地上29层地下一层，地上14层已推出面积全部全部待建面积投入使用时间1998年1999.11.27交通环境距离天津中央商务区南京路2km左右，开车只需5分钟。坐落在海河边，靠近解放北路、曲阜道，交通较为便利，但此区域单行路较多商业环境毗邻滨江道商圈方便。紧邻小白楼商圈商务环境商务氛围较差，几乎没有同等档次的娱乐、休闲场所靠近小白楼CBD中央商务区整体外立面设计特点现代欧式风格与利顺德酒店外檐一致，欧式风格，典雅简洁2.7.2、户型设计案名天津盛捷奥林匹克大厦天津利顺德大厦户型面积一室：70；二室：116-121（一卫），130-152（二卫）；三室：185、209、234，复式：234-322共84套房间，一室一厅（使用面积）：58、77；二室一厅：85；三室一厅：155。天津盛捷奥林匹克大厦初期定位为欧美人服务，所以面积偏大，而利顺德大厦作为酒店的补充其面积和酒店的房间相当面积较奥林匹克大厦偏小。2.7.3、硬件设施案名天津盛捷奥林匹克大厦天津利顺德大厦电梯三部OTIS电梯，轿厢豪华装修空调中央空调，独立控制中央冷暖空调智能化设备27个卫星电视频道，包括中、日、英、美、德、法、意等国家电视节目国际、国内直拨电话，国际互联网，卫星电视。门禁系统，身份识别系统（IC卡管理），监控系统电子巡更系统、电梯内电视监控、大厦外围电视监控、车库IC卡管理系统、车库电视监控。火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、消火栓系统自动报警、消防栓及自动喷淋灭火系统、大厦背景音乐及消防广播系统特有机电设备滤水系统2.7.4、配套设施案名天津盛捷奥林匹克大厦天津利顺德大厦配套设施会所（是否有游泳池）会所，设有室内温泉游泳池室内游泳池，与酒店共享停车位1：1，1500元/月地下及地上停车会所配套桑拿浴房、蒸汽室、室内温泉游泳池、现代大型健身房、图书阅览室、早餐厅、桌球房、国际幼儿园。大堂吧，商务中心，花店，小型酒吧，投币洗衣房，桑拿，按摩，美容美发，健康中心，儿童游艺室。2.8