物业管理投标书(高等院校精品版).doc

(高等院校精品版)浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理 第六部分 结束语 浙江东方职业技术学院学生公寓作为温州经济技术开发区内的高级学生公寓,管理好该公寓具有特殊的意义,对温州市物业服务水平的提高也有很大的促进作用,我们公司有信心管理好浙江东方职业技术学院学生公寓的物业。 第一部分 前 言2第二部分 企业综合说明书32.1 公司概况32.2 公司信誉及成果42.3 公司组织机构5第三部分 主要管理人员介绍53.1公司管理人员简历53.2 拟派管理处主任简历5第四部分 物业管理方案及内容64.1 学生寝室概况64.2物业管理整体设想和策划64.2.1总体质量方针、目标74.2.2 管理与服务工作具体目标74.3管理方式84.3.1 管理方式84.3.2工作计划84.4各项专业物业管理制度104.4.1 公众制度104.4.2工作流程104.4.3 ISO9002体系制度104.5员工培训计划114.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺154.61总体规划和实施方案154.6.2各项服务指标的承诺154.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表16第五部分 计划成本核算书205.1 学生公寓年度物业管理预算205.2学生公寓物业服务收入年明细表215.3员工薪金一览表21第六部分 结束语22第一部分 前 言 投 标 函投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理房地产开发有限公司在考察了该项目现场、充分审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。遵照贵方2010年10月招标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招标文件各项条款的规定。同意缴纳人民币贰千元（￥2000.00元）作为投标保证金。若由于各种原因贵方不能履行文件所含的书面条件和规定而给贵方造成损失的，所缴投标保证金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。理解贵方不似以最低报价为标准来接受投标，同时也不偿付我方在投标中发生的一切费用。承诺于贵方要求时签署合同。我方保证对投标文件的准确性完全负责。我方保证从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受。我方一旦中标，在制订和签署正式合同之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束双方的文件。我方理解贵方不一定接受我方的投标，并不需作任何解释。与本投标有关的正式通讯地址和联系正式为：地址：温州经济技术开发区 甬江路1号邮编：325011电话号码子邮件：1213345645代理人（被授权人）签字盖章：谭佳黎法人单位公章：日期：2010年10月22日 第二部分 企业综合说明书2.1 公司概况 XX物业有限公司是由XX房地产开发有限公司建组，并于2010年月成立注册资本万元人民币，是一家具有XX资质的物业管理企业，专业提供高水准、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。 公司现有员工XX人，其中大中专以上学历占员工总数的XX，并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到XX年的时间内，公司先后邀请了上海XX技术咨询有限公司和XX大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。 企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图： 2.2 公司信誉及成果 1999年公司根据ISO9002质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活工作环境，并于2000年X月X日通过ISO9002国际质量认证（英国AJA），2000年X月X日通过AJA公司的年度监督审核。 公司成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”的企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”为原则，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2000年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。 质量体系认证证书的扫描图： 2.3 公司组织机构（管理处组织架构及部门设置）： 第三部分 主要管理人员介绍3.1公司管理人员简历 公司顾问：林激 公司总经理：谭佳黎 公司副总经理：杨守跃 公司办公室主任：林激3.2 拟派管理处主任简历XXX拟派管理处各部门主管简历XXX 第四部分 物业管理方案及内容4.1 学生寝室概况地理位置：温州经济技术开发区 甬江路1号物业类型：学生公寓是ABCDE5幢。总占地面积：23309.12平方米。总建筑面积：109655.33平方米。具体：教学楼占地面积3181.24平方米，行政楼占地面积为1538.52平方米，图书馆占地面积为1967.03平方米。房间长7.5米，宽3米，每一个房间面积为22.5平方米。每幢学生公寓一个辅导员，一个管理员。A幢：一层共有17个房间，现在7个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱4个、走廊灯17个。B幢： 一层39个房间，一楼6个人一个房间，2-6楼4个人一个房间，消防水带5个、灭火器8个、垃圾箱5个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外D、B两幢之间有两个停车场。C幢：一楼45个房间，25个6人间，16个4人间。消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱6个、一个公告栏、一个黑板。D幢：一楼共有43个房间，14个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有5个、一个电池回收箱、消防水带6个灭火器9个。E幢：一层35个房间，一楼没人住，六楼一个6人间没人住，其他是4人间，七楼4人间没人住。消防水带4个、灭火器8个，还有一个停车场。4.2物业管理整体设想和策划我们会认真研究高校物业管理的教育属性，公司有先进的管理理念和较强的管理能力，是有高校学生公寓管理经验的单位。我们公司具备独立法人资格，注册资金不少于￥50万元，具有物业管理叁级或叁级以上资质，且具备管理3万平方米以上建筑面积的管理业绩。4.2.1总体质量方针、目标 公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。公司质量目标：维修及时率达98%，维修质量合格率达95%，业主满意率90%。业主投诉率不大于0.5%。4.2.2 管理与服务工作具体目标1）管理方面岗位标准培训率达到100%。岗位标准知晓率达到100%。岗位标准执行率达到90%以上。公开办事制度、主要服务制度印发业主率100%。持证上岗、佩戴胸卡、仪表整洁、诚实守信、不吃、不拿、不卡、不要。2）服务方面1、 总体指标1、 满意度指数85以上；2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；3、 第一年度导入三项贯标体系管理， 第二年度通过三项贯标体系认证；2、 分类指标1、 管理处设专线24小时受理报修，2、 业户接待时间：365天8:30-20:30； 各类服务人员上岗培训率达到100%；4、 档案归档率达到100%，档案完整率达到100；5、 维修及时率达到100%；6、 维修质量合格率达到95%以上；7、 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8、 有效投诉处理率100，投诉人签字满意率95以上；9、 公共设备、设施完好率达到98以上；10、房屋建筑完好率达到98%以上；11、绿化存活率达到98%以上；12、清洁管理无盲点， 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率达到98%以上；14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务4.3管理方式4.3.1 管理方式 基本原则： XX物业管理有限公司介绍温州市房地产管理局的管理，依据法律法规对XX花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州XX物业管理有限公司下属各管理处及各专业队的三级管理机制依照政府关于物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实行全封闭式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。 法律关系：以合同的形式建立学校与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。协助XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定期报告公司运作情况，每年两次公布财务状况，接受学校的检查监督。 内部管理框架：依靠公司ISO9002质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理构架。4.3.2工作计划我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。二、接管工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1准备及实施准备、完善所需资料和设备2010至2011仪式策划及举行办理手续3首次征求业主意见征求合理化建议2010至2011上门调查和回访分析调查结果，提出改进方案4建立完善的标识系统各类档案的科学分类、建档及标识2010至2011制作各类设备、设施标识制作各类路牌等公共标识系统制作办公室标识系统三、正常居住期工作计划管理策划内容描述备注完善体系定期内部评审ISO9002（2000版）质量管理体系：完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法：完善各类壁挂文件，I系统。物业招租程序：完善三表联抄系统及业主自助查阅系统；建立完善的分包方工作绩效考评体系；展开业主委员会的筹备工作。服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训；定期上门回访及开展TCS调查：全面开展文化活动建设（一年不少于10次）：开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作办事指南：助学校做好公寓工作。会所策划经营定期开展学生消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容加强对分包项目的监管管理达标年内达到温州市、浙江省优秀物业管理示范小区标准二年内达到全图优秀物业管理示范公寓标准智能小区保证三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行实现宽带网络社区努力实现IC卡自动收费系统4.4各项专业物业管理制度4.4.1 公众制度业主须知日常保养事项 绿化管理规定清洁卫生事项 治安保卫规定交通管理事项 消防管理规定水电管理规定 有线电视管理规定4.4.2工作流程保安工作流程 保洁工作流程绿化工作流程 水电维修工作流程监控中心工作流程 机电日常报修运作流程4.4.3 ISO9002体系制度1）质量手册质量手册目录 编审人员批准令 公司简介术语与定义 质量手册使用说明2）程序文件管理职责 各级各类人员管理职责质量体系管理程序 质量计划控制程序合同评审 文件和资料控制程序3）操作性文件温州市物业管理人员职业道德规范 文字编码规则部门各类人员岗位职责 售楼须知物业验收程序 钥匙管理规定4.5员工培训计划一、培训系统的实施运作 （一）培训系统图修正 执行培训计划岗位应用 培训组织反馈 评价培训考核系统图说明：针对学生公寓（一期）的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度。根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。 （二）培训的组织方式培训职责：管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估，并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。培训实施流程我们对员工的培训分为三个阶段：入职培训岗位转正培训日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期20天的入职培训，内容详见新员工公共培训科目：三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。培训时间为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：职务（岗位）部门经理以上项目主管管理员（班组长）作业服务员工每年培训时间不少于140小时不少于100小时不少于80小时不少于60小时根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主脱产培训为辅”。员工培训常用方法序号培 训类 别培 训 方 式、方 法培训对象培训目的及适用环境1综合类1参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作2参加军事训练全体人员增强员工的组织纪律性和自律性3“5S”培训管理、工程技术人员提高员工职业素养4投影、录象、电脑演示等视听教育全体人员增加感性认识2研讨类1头脑风暴法管理人员提高创造力，培养创造性思维2专题讨论法管理人员提高管理水平3典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法全体人员提高综合分析解决问题的能力3演练类1模拟角色法全体人员熟悉公司情况及各类业务工作2对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力3游戏训练法全体人员激励员工工作积极性4学习类1检查表法管理人员提高创造力及观察问题的能力2快速阅读法管理、工程技术人员培养快速阅读能力5讲课类1逆向思维法管理人员培养换位思考的逆向思维三、培训内容及目标（一）新员工公共培训科目序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5天2礼仪知识常用礼仪知识6课时形体训练员工行为语言规范3服务意识职业道德教育3课时客户沟通协调技巧受理及处理客户投诉4企业文化企业发展史及基本情况介绍3课时企业理念与宗旨员工手册与劳动人事规章制度5物业管理知识物业管理基础知识6课时物业管理的行业法律、法规6课时入伙与二次装修管理服务要求与技巧3课时典型物业管理案例6课时6质量管理ISO9002质量管理体系6课时7安全防范知识消防知识6课时治安防范知识与技巧8公寓情况公寓基本情况介绍3课时9带班实行7天（二）护卫员及管理员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2内务管理与考核检查每周一次保持宿舍干净整洁31单兵队列动作；2三大步法；3体能训练；逢周一至周五，每天训练1小时培养组织纪律性，训练扎实基本功41擒拿格斗基本功；2捕俘拳；3防卫术；逢周六、周日，每天训练3小时熟悉掌握擒敌及防卫技能5护卫服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准6法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度7消防知识每月一次熟悉消防救火职责8消防训练每周一次掌握基本消防操作技能9突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力，掌握处理技巧（三）保洁员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2内务管理与考核检查每月一次保持宿舍干净整洁3保洁方法与清洁剂使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4保洁设备操作保养知识每月一次熟悉掌握基本方法及技巧5保洁服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准6病虫害消杀与防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧7环境保洁法规与规章制度每月一次熟悉掌握相关法律、法规以及规章制度8消防知识及训练每季度一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能9突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力（五）维修技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2内务管理与考核检查每月一次保持宿舍干净整洁3园艺方法与农药使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4园艺设备操作保养知识每月一次熟悉掌握基本方法及技巧5园艺服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准6病虫害消杀与防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧7消防知识及训练每季度一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能8突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺4.61总体规划和实施方案在房地产管理体制深化改革，物业管理不断发展的新形势下，根据建设部、省、市有关创建“全国物业管理示范小区“的精神，为了对物业进行社会化、专业化管理，提高整体管理水平和经营效益，创建”全国物业管理示范住宅小区“、特制订如下规则和实施方案：总体规划以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。以优质高效的服务，使物业具有文明高雅安全整洁的坏境，并成为温州市物业管理的亮点。具体规划实施专业化、社会化管理，具有完善的资料、图纸、档案，内部管理制度，外部公约、守则等齐全。入住率达50%后成为学校的学生委员会，并明确物业管理公司业委会的责、权、利关系。管理人员进行严格的上岗培训，培训率达100%。房屋外观完好、整洁，房屋完好率达98%以上。水电等设施保养良好，运行正常。污水排放通畅。绿化率达到绿化办要求。实施24小时保安值班制度。实施方案：准备阶段。公司建立领导小组负责个部门的相互协调与沟通。以确保各项工作的真正落实。实施阶段。进行公司内部自我评分，发现存在问题，并落实有关人员进行限期同时整改跟踪检查。阶段。公司将按模拟检查的内容对学生公寓的工作进行最后检查并整改问题，同时将按要求准备申报资料并及时上报是房管局物业处并做好迎检工作。4.6.2各项服务指标的承诺 各项服务指标承诺表序号指标名称国家评分指标投标指标管理指标的承诺1房屋完好率98%100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2房屋维修及时率98%100%接到维修通知15分钟内到现场；及时完成并建立回访记录。3维修合格率100%100%分项检查，一步到位，并进行回访，以确保维修工程合格，满足客户需要。4管理费收缴率98%100%按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表房屋本体维修养护计划表序号项 目时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年一检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季一1适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一1检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。房屋本体维修养护计划表（续）序号项 目时间间隔次数维修养护内容2承重结构梁每季一1检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。板每季一1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。柱每季一1检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。承重墙每季一1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年一1检查整体结构性能是否完好。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3非承重墙每月一1检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年一2检查墙体结构性能是否完好。4楼地面每季一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年一1检查楼地面面结构功能的完好性。5楼地面每季一1检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年一1检查楼地面面结构功能的完好性。6公共通道、门厅等每周一检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年一检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。补换损坏的地板。修复空鼓的地板。每年一油漆扶手。7外墙面铝型材、玻璃幕墙、大理石每周一修补外墙饰面裂缝、脱落部分。更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年一1结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。2特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每年一1雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。外墙清洗选用适宜的清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。3建议每25年翻新外墙面一次。8吊顶每周一1检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月一2加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9门窗每月一1检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。2门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年一1更换门窗的易磨损部件。公用设施维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周一检查路面有无积水。检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每日一1检查灯具完好情况，即坏即修。每周一检查玻璃灯罩有无破损。有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。每季一检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复每半年一1油漆灯具支架。2检查路灯线路有无老化现象。3. 油漆灯具线管一次。3停车场（库）每日一检查路面有无积水。检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。检查车道灯有无损坏。检查行车指示标志是否正常。发现异常即时处理或修复。每月一检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齐全、完整。检查挡车器是否正常。4沟渠池井每周一检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。检查雨水篦有无异常。每季一检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。井盖及雨水篦刷漆。检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5雕塑、建筑小品每周一全面清洁。投标书 投标人：谭佳黎、林激、杨守跃（单位盖章） 法定代表人：谭佳黎（签字盖章） 投标日期：2010年9月9日目录 第一部分 前 言2第二部分 企业综合说明书32.1 公司概况32.2 公司信誉及成果42.3 公司组织机构5第三部分 主要管理人员介绍53.1公司管理人员简历53.2 拟派管理处主任简历5第四部分 物业管理方案及内容64.1 学生寝室概况64.2物业管理整体设想和策划64.2.1总体质量方针、目标74.2.2 管理与服务工作具体目标74.3管理方式84.3.1 管理方式84.3.2工作计划84.4各项专业物业管理制度104.4.1 公众制度104.4.2工作流程104.4.3 ISO9002体系制度104.5员工培训计划114.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺154.61总体规划和实施方案154.6.2各项服务指标的承诺154.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表16第五部分 计划成本核算书205.1 学生公寓年度物业管理预算205.2学生公寓物业服务收入年明细表215.3员工薪金一览表21第六部分 结束语22 第一部分 前 言 投 标 函投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理房地产开发有限公司在考察了该项目现场、充分审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。遵照贵方2010年10月招标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招标文件各项条款的规定。同意缴纳人民币贰千元（￥2000.00元）作为投标保证金。若由于各种原因贵方不能履行文件所含的书面条件和规定而给贵方造成损失的，所缴投标保证金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。理解贵方不似以最低报价为标准来接受投标，同时也不偿付我方在投标中发生的一切费用。承诺于贵方要求时签署合同。我方保证对投标文件的准确性完全负责。我方保证从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受。我方一旦中标，在制订和签署正式合同之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束双方的文件。我方理解贵方不一定接受我方的投标，并不需作任何解释。与本投标有关的正式通讯地址和联系正式为：地址：温州经济技术开发区 甬江路1号邮编：325011电话号码子邮件：1213345645代理人（被授权人）签字盖章：谭佳黎法人单位公章：日期：2010年10月22日 第二部分 企业综合说明书2.1 公司概况 温州物业有限公司是由温州房地产开发有限公司建组，并于2010年月成立注册资本万元人民币，是一家具有XX资质的物业管理企业，专业提供高水准、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。 公司现有员工XX人，其中大中专以上学历占员工总数的XX，并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到XX年的时间内，公司先后邀请了上海XX技术咨询有限公司和XX大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。 企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图： 2.2 公司信誉及成果 1999年公司根据ISO9002质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活工作环境，并于2000年X月X日通过ISO9002国际质量认证（英国AJA），2000年X月X日通过AJA公司的年度监督审核。 公司成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”的企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”为原则，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2000年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。 质量体系认证证书的扫描图： 2.3 公司组织机构（管理处组织架构及部门设置）： 第三部分 主要管理人员介绍3.1公司管理人员简历 公司顾问：林激 公司总经理：谭佳黎 公司副总经理：杨守跃 公司办公室主任：林激3.2 拟派管理处主任简历XXX拟派管理处各部门主管简历XXX 第四部分 物业管理方案及内容4.1 学生寝室概况地理位置：温州经济技术开发区 甬江路1号物业类型：学生公寓是ABCDE5幢。总占地面积：23309.12平方米。总建筑面积：109655.33平方米。具体：教学楼占地面积3181.24平方米，行政楼占地面积为1538.52平方米，图书馆占地面积为1967.03平方米。房间长7.5米，宽3米，每一个房间面积为22.5平方米。每幢学生公寓一个辅导员，一个管理员。A幢：一层共有17个房间，现在7个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱4个、走廊灯17个。B幢： 一层39个房间，一楼6个人一个房间，2-6楼4个人一个房间，消防水带5个、灭火器8个、垃圾箱5个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外D、B两幢之间有两个停车场。C幢：一楼45个房间，25个6人间，16个4人间。消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱6个、一个公告栏、一个黑板。D幢：一楼共有43个房间，14个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有5个、一个电池回收箱、消防水带6个灭火器9个。E幢：一层35个房间，一楼没人住，六楼一个6人间没人住，其他是4人间，七楼4人间没人住。消防水带4个、灭火器8个，还有一个停车场。4.2物业管理整体设想和策划我们会认真研究高校物业管理的教育属性，公司有先进的管理理念和较强的管理能力，是有高校学生公寓管理经验的单位。我们公司具备独立法人资格，注册资金不少于￥50万元，具有物业管理叁级或叁级以上资质，且具备管理3万平方米以上建筑面积的管理业绩。4.2.1总体质量方针、目标 公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。公司质量目标：维修及时率达98%，维修质量合格率达95%，业主满意率90%。业主投诉率不大于0.5%。4.2.2 管理与服务工作具体目标1）管理方面岗位标准培训率达到100%。岗位标准知晓率达到100%。岗位标准执行率达到90%以上。公开办事制度、主要服务制度印发业主率100%。持证上岗、佩戴胸卡、仪表整洁、诚实守信、不吃、不拿、不卡、不要。2）服务方面1、 总体指标1、 满意度指数85以上；2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；3、 第一年度导入三项贯标体系管理， 第二年度通过三项贯标体系认证；2、 分类指标1、 管理处设专线24小时受理报修，2、 业户接待时间：365天8:30-20:30； 各类服务人员上岗培训率达到100%；4、 档案归档率达到100%，档案完整率达到100；5、 维修及时率达到100%；6、 维修质量合格率达到95%以上；7、 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8、 有效投诉处理率100，投诉人签字满意率95以上；9、 公共设备、设施完好率达到98以上；10、房屋建筑完好率达到98%以上；11、绿化存活率达到98%以上；12、清洁管理无盲点， 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率达到98%以上；14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务4.3管理方式4.3.1 管理方式 基本原则：温州XX物业管理有限公司介绍温州市房地产管理局的管理，依据法律法规对XX花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州XX物业管理有限公司下属各管理处及各专业队的三级管理机制依照政府关于物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实行全封闭式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。 法律关系：以合同的形式建立学校与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。协助XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定期报告公司运作情况，每年两次公布财务状况，接受学校的检查监督。 内部管理框架：依靠公司ISO9002质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理构架。4.3.2工作计划我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。二、接管工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1准备及实施准备、完善所需资料和设备2010至2011仪式策划及举行办理手续3首次征求业主意见征求合理化建议2010至2011上门调查和回访分析调查结果，提出改进方案4建立完善的标识系统各类档案的科学分类、建档及标识2010至2011制作各类设备、设施标识制作各类路牌等公共标识系统制作办公室标识系统三、正常居住期工作计划管理策划内容描述备注完善体系定期内部评审ISO9002（2000版）质量管理体系：完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法：完善各类壁挂文件，I系统。物业招租程序：完善三表联抄系统及业主自助查阅系统；建立完善的分包方工作绩效考评体系；展开业主委员会的筹备工作。服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训；定期上门回访及开展TCS调查：全面开展文化活动建设（一年不少于10次）：开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作办事指南：助学校做好公寓工作。会所策划经营定期开展学生消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容加强对分包项目的监管管理达标年内达到温州市、浙江省优秀物业管理示范小区标准二年内达到全图优秀物业管理示范公寓标准智能小区保证三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行实现宽带网络社区努力实现IC卡自动收费系统4.4各项专业物业管理制度4.4.1 公众制度业主须知日常保养事项 绿化管理规定清洁卫生事项 治安保卫规定交通管理事项 消防管理规定水电管理规定 有线电视管理规定4.4.2工作流程保安工作流程 保洁工作流程绿化工作流程 水电维修工作流程监控中心工作流程 机电日常报修运作流程4.4.3 ISO9002体系制度1）质量手册质量手册目录 编审人员批准令 公司简介术语与定义 质量手册使用说明2）程序文件管理职责 各级各类人员管理职责质量体系管理程序 质量计划控制程序合同评审 文件和资料控制程序3）操作性文件温州市物业管理人员职业道德规范 文字编码规则部门各类人员岗位职责 售楼须知物业验收程序 钥匙管理规定4.5员工培训计划一、培训系统的实施运作 （一）培训系统图修正 执行培训计划岗位应用 培训组织反馈 评价培训考核系统图说明：针对学生公寓（一期）的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度。根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。 （二）培训的组织方式培训职责：管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估，并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。培训实施流程我们对员工的培训分为三个阶段：入职培训岗位转正培训日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期20天的入职培训，内容详见新员工公共培训科目：三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。培训时间为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：职务（岗位）部门经理以上项目主管管理员（班组长）作业服务员工每年培训时间不少于140小时不少于100小时不少于80小时不少于60小时根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主脱产培训为辅”。员工培训常用方法序号培 训类 别培 训 方 式、方 法培训对象培训目的及适用环境1综合类1参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作2参加军事训练全体人员增强员工的组织纪律性和自律性3“5S”培训管理、工程技术人员提高员工职业素养4投影、录象、电脑演示等视听教育全体人员增加感性认识2研讨类1头脑风暴法管理人员提高创造力，培养创造性思维2专题讨论法管理人员提高管理水平3典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法全体人员提高综合分析解决问题的能力3演练类1模拟角色法全体人员熟悉公司情况及各类业务工作2对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力3游戏训练法全体人员激励员工工作积极性4学习类1检查表法管理人员提高创造力及观察问题的能力2快速阅读法管理、工程技术人员培养快速阅读能力5讲课类1逆向思维法管理人员培养换位思考的逆向思维三、培训内容及目标（一）新员工公共培训科目序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5天2