江华瑶族自治县律师案例.doc

从案例看该起抵押权纠纷能不能获赔 作者：胡崇国律师2001年8月24日，江华市民宋某与某房产公司签订商品房买卖合同书，约定购买该公司开发的一套价值27万元的房屋，宋某首付12万元房款，剩余15万元通过银行按揭付款。而且双方约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷;若出售的商品房设有他项权利(比如抵押权)，房产公司应以书面形式公示和明确告之宋某。合同签定当天，宋某通过转账支付了12万元房款。同年9月29日宋某的按揭贷款划如开发商的帐户。在交付了房屋税费等费用后，房产公司将房屋交付给宋某。然而直到2002年6月，房产公司都迟迟不肯为自己办理房屋的权属证书，宋某遂向法院起诉，请求房产公司承担逾期办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中，宋某获悉他购买的那套房子早在2001年6月就由房产公司抵押给银行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，这套房子在2002年9月就因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷，被法院司法查封并准备拍卖抵债。地产公司故意欺诈被判赔偿在向胡崇国律师咨询后，宋某向法院提起诉讼，要求撤消商品房买卖合同，并要求房产公司双倍返还已付购房款。法院开庭审理时，被告房产公司未到庭应诉，但其提交了书面答辩状，表示原告所述属实，只同意撤消合同，而不同意对原告作任何赔偿。2002年9月，法院对该案作出缺席判决。法院认为，地产公司与原告宋某签订商品房买卖合同时，其故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，事后也不能采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押，故根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条判决：撤消双方签订的合同商品房买卖合同;被告返还购房款;除退还购房款外，被告同时应向原告承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任，以27万元计付。目前，在商品房买卖过程中，开发商为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的，经常隐瞒对其不利的重要事实，实施欺诈行为，损害购房者的合法权益。在这种情况下，购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢?以下是律师对本案的分析：一、地产公司错在哪里?首先本案中房产公司销售给宋某的商品房已被抵押给银行，而房产公司故意隐瞒这一重要事实，致使宋某在不明真相的情况下作出了错误的意思表示，严重侵害了宋某的合法权益。房产公司在和宋某签订销售合同时就在商品房买卖合同中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房者在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。可从宋某所了解到的情况来看，从2001年6月份开始，房产公司已把它所要出售的商品房抵押给了银行，也就是双方签定合同之前，合同标的物已被抵押给银行，根据民法通则第七十一条规定，房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁消费者房屋所有权安全，即遭抵押的房屋充其最大量对购买人来说只享有房屋的占有和使用权，其余权利却无法行使。二、为何宋某能提出撤销购房合同?房产公司有向宋某告知该房屋存在抵押的约定及法定义务，而房产公司没有履行该义务。房产公司在和宋某签订销售合同时在商品房买卖合同中约定：若出售的商品房设有他项权利的，房产公司应以书面形式公示和明确告知宋某。中华人民共和国担保法第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”三、宋某为何能获得双倍赔偿?我国消费者权益保护法第49条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”不少业内人士认为，商品房是商品。按照我国消费者权益保护法的规定，只要是公民为了生活的目的而购买商品的，无论是什么商品，都受到消费者权益保护法的保护。这里面规定的