重庆渝高物业管理有限责任公司.doc

重庆渝高物业管理有限责任公司工作情况汇报材料重庆渝高物业管理有限责任公司 上级调研汇报材料一、公司概况（一）公司成立宗旨及历史沿革：1、公司以服务重庆高新技术产业开发区为宗旨，对高科集团及其控股公司所属房产和政府公共配套服务设施进行物业管理，为进驻园区的企业和居民提供“安、暖、快、捷、便”的优质物业管理服务。2、1995年10月,重庆高新区管委会批复同意重庆渝高科技产业股份有限公司（渝高集团公司前身）成立下属子公司“重庆渝高物业管理有限责任公司” 3、1996年至2008年间，重庆渝高物业管理有限责任公司经过三次股份调整，公司注册资本50万元调至529.2489万元。（二）股东情况：公司股东持股构成情况法人股股东名称持股数量（万股）比例（%）重庆高科集团有限公司329.248962.21重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司100.0018.895重庆渝高新兴科技发展有限公司100.0018.895合 计529.2489100.00* 近期渝高公司持有的100万元将调整到高科集团（三）公司资质：公司08年已升级为国家一级物业管理资质企业。（四）公司的主要经营项目是：1、物业管理；2、房屋出租、房地产及其配套设施经营管理；3、销售生产资料、停车服务、送水服务、家政服务；4、绿化管护。（五）公司领导：公司现任董事长徐光华为公司的法定代表人，公司总经理由吴必忠担任，公司财务负责人由刘彤同志担任。公司经营班子构成：1名总经理，1名副总经理,1名总会计师，2名总经理助理,1名副总工程师。公司经营班子在公司董事会的领导下负责公司日常经营管理工作。（六）公司机构设置情况：公司机构设置为“三部门、二事业部、一子公司”，下设八个物业管理处。三部门为：综合行政部、品质发展部、财务审计部；两事业部为：南区高新园事业部、北区高新园事业部；一子公司为：园林绿化公司（筹备中）。（七）公司人员及结构情况：截止2008年12月底，公司共有员工1008人，其中管理人员90名（其中骨干员工27人，试用期员工10人），基层员工918名，实行全员合同制管理。公司管理人员全部具有大专以上学历（其中本科以上学历29人）；管理人员中具有中级以上职称的21人。另：外包清洁岗位人员 ，外借挂靠人员 。（明确人数）（八）公司项目管理基本情况：管理部门管理处名称主要楼盘员工人数物业类型面积（万平方米）总计（万平方米）南区高新园事业部渝高广场管理处火炬大厦57写字楼4.6834.44渝高广场B座公寓12 住宅5.4渝高科技发展大厦39 写字楼7.53渝高广场EF座22 写字楼3.86未来大厦24 写字楼4.33渝高大厦18 写字楼1.91其他19住宅6.73科园四路管理处高新区标准厂房38标准厂房1117.28其他29标准厂房6.28二郎高创管理处二郎高科创业园25 综合楼8.747.34二郎留学生创业园60 综合楼20.69智博中心23 写字楼11美好星空17住宅6.95二郎兰花管理处市政大厦17 写字楼 4.61 25.63紫微南苑13 住宅 8.42 同心家园21 住宅 11.00 其他7住宅 1.60 北区高新园事业部海王星管理处海王星大厦67 写字楼14.9 49.46星光大厦55 综合楼3.20 天王星大厦38 综合楼15.20 金星大厦23 写字楼9.41 总部基地23住宅4.65 创业公寓9住宅2.10 火星管理处火星大厦26 综合楼1238.3水星大厦49 综合楼14.9木星大厦29 综合楼11.4体育中心体育中心12公益设施3.53.5火车北站管理处火车北站36公益设施11.111.1园林绿化队园林绿化队照母山植物园190 园林91.18137百林公园 园林13.52其他 园林32.3外借人员11合 计1008364.05（八）2007年至2008年公司主要经济指标： 项 目2008年2007年 主营业务收入（万元）61525095.63净利润（万元）134173.36总资产（万元）46303920.75固定资产原值（万元）443366.52注：2008年数据为未经审计数据。二、物业管理情况（一）管护面积：截止2008年12月，公司的物业在管面积为227万m2,绿化管护面积达137万m2。（二）物业管理类型：公司的物业管理类型包括工业园区、标准厂房、中高档写字楼、住宅小区、幼儿园、公园、停车场、农贸市场等，是目前重庆市物业管理类型最多最全的企业之一。（三）在管主要物业及园林项目：公司的物业管理项目主要分布在三大片区：石桥铺片区、二郎片区、高新园片区。其中石桥铺片区、二郎片区由南区高新园事业部负责管理；高新园片区由北区高新园事业部负责管理。三、公司管理服务及经营成果（一）公司成立以来，坚持以服务高新区（现为北部新区）为宗旨，依托高新区（现为北部新区）的发展而快速成长，努力为高新区（现为北部新区）的企业和居民提供“安、暖、快、捷、便”的优质服务。（二）引进国际质量管理体系：为了保证和不断提升公司的服务质量，公司于2001年初就开始引进国际质量管理体系，是重庆市最早引进国际质量标准的物管企业。2001年公司通过了ISO9002：1994国际质量管理体系认证，并于2003年通过了ISO9001：2000国际质量管理体系的转版认证。在日常管理工作中，公司将质量体系落实到每一个工作环节，严格坚持了“三检”制度，即日检、周检、月检制度，要求“月月有考核，事事有记录”。公司每年均认真进行了质量体系内部审核，并结合内审情况进行管理评审，坚持持续改进，促进服务质量的持续提高。（三）服务质量：公司的服务质量得到广大业主及来宾，包括中央领导、市委领导、国际友人等的好评。2008年，公司业主满意率达96.72%。（四）十余年间，公司先后共获得区级以上表彰及荣誉称号20余项，包括五次获得“年度单位内部治安保卫、消防工作先进集体”，火炬大厦等三个项目获得“重庆市物业管理示范大厦”荣誉称号，高新区标准厂房等三个项目获得“市级优秀物业管理厂房、大厦”荣誉称号；在第二届亚太城市市长峰会筹备工作中，公司表现突出，获得 “高新区峰会筹办工作先进集体”称号；2008年，公司被评为“2007中国物业管理嘉年华金榜年度综合实力百强企业”，并荣获“2008年重庆市诚信物业管理企业”称号。（五）为维护北部新区的社会稳定和提高再就业率，公司有针对性地聘用了大量北部新区农转非人员和下岗职工（仅2008年就提供再就业岗位800余个），为北部新区的社会稳定和再就业做出了自己的一份贡献。（六）参观接待工作：北部新区素有“重庆窗口”的美誉，接待任务十分繁重。因服务性质决定，公司承担了北部新区管委会很大部分接待服务工作，包括绿化、清洁、安全、水电供应和场境布置等。仅2008年，公司就配合完成了各种接待、会议活动约1330余次，接待人数约29000人次。不仅如此，公司在2008年还较好地完成了春运、抗雪灾、汶川地震、迎奥运圣火等一系列特殊使命，展现了北部新区的良好风貌。2005年至2008年间，公司管理的海王星科技大厦就接待参观人员39400余人，其中国家二级以上接待5次；国内省、市政府领导参观考察101次；国内知名企业考察25次；国外政府团体及知名企业考察35次。近年来，公司先后参与了江泽民、李鹏、温家宝、曾庆红等中央领导同志的重要接待工作，并先后参与了2005年第二届亚太城市市长峰会、全国科技周、重庆直辖十周年庆等大型活动的筹备工作，特别是第二届亚太城市市长峰会圆桌会议在海王星科技大厦成功举行，极大地提高了重庆市及北部新区在国内外的知名度。（此部分描述太多，建议删除本段）（七）公司从1998年至2004年间一直代管北部新区绿化处和公园，在绿化养护和园林管理方面积累了丰富的经验。四、2008年度经营工作总结（一）2008年主要经济指标完成情况1、2008年主营业务收入计划完成5373.7万元，预计全年完成6152万元，完成年计划的114.48%。2、计划全年主营业务成本开支5010.3万元，预计全年支出5810万元，为年计划的115.59%。3、计划全年实现利润总额100万元，预计全年完成134万元，完成年计划的134%。（二）2008年主要工作完成情况1、搞好物业服务基础工作、满足新增物业服务需要。2008年物业公司围绕年度计划，积极完善各项基础管理工作，在做好在管物业服务工作的基础上，加强内外协调。新接管物业包括紫薇南苑小区、新城星座、总部基地4号楼、人防工程合计约35.7万平方米；前期介入的物管包括：高新园中心区拓展厂房一期、同心家园、智博中心、大竹林商业服务中心等总计约62万平方米。目前在管及前期介入物业类型涵盖住宅、商业、厂房、写字楼等，总面积达到约250万平方米（此面积与前段的在管面积227万平方米有矛盾，227+62=289，建议核实）；同时公司还承担了渝高公园、照母山植物园、百林公园、古木峰公园、月亮湾公园以及公司所服务物业周边的环境绿地管护工作，其管护面积达130多万平方米；2008年度公司业主满意度调查结果，公司的年度客户满意率达96.72%。（此部分内容前面已有表述，建议删除前面章节相同内容）2、完成公司组织机构和股权调整。根据国资办统一安排，公司新任领导班子在第三季度到位，并根据公司目前物业管理特点和发展趋势，对公司组织机构进行了调整。由原来的横向管理整合为纵向分工，成立南、北区事业部，以达到“转换思路、简化流程、促进良性竞争、加强监督管理”的目的。同时，根据有关部门的布置，公司将所有的原自然人持股的股份部分全部由高科集团公司回购，变更了公司的股权结构，成为由高科集团、渝高集团、渝兴公司三家持股的国有公司。3、提升企业品牌建设。通过公司多年的努力，经市国土房屋管理局审核，报国家建设部审批，获得物业服务企业国家一级资质。同时，公司在年内还荣获 “2007年高新区物业管理企业先进”、“2007年中国物业管理嘉年华金榜年度综合实力自强企业”（重庆七强全国百强之一）、“2007年度消防安全工作先进单位”、“2008年重庆市物业管理诚信企业”、“重庆北部新区就业工作先进单位”、“ 2008年春运工作先进集体”等称号。目前，公司正积极筹建公司网站，让所有的业主和关心公司发展的各界人士都能便捷地了解到公司的最新动态，同时也能提升公司的行业知名度。4、公司内部管理收效显著。08年公司狠练内功，从内部制度制定、专业化管理、企业文化建设等多方面着手，收效显著。包括：（1）制定了公司费用开支管理办法和印章管理办法，对安全管理制度、人力资源管理制度、公司收费操作规程及维修工、护卫队员、会务人员等各项技能培训考核管理办法进行了修订；（2）成立公司安全领导小组、质量管理小组、合同评审小组和定编定岗小组，规范各项合同的签定流程和岗位核编等工作。（3）走专业化管理道路，将300多个清洁岗位外包，有效降低管理成本。（4）强化节能降耗工作，通过加强公司成本管理，控制公共水电、材料物资的使用，实现合理降耗。（5）提升员工工作环境和薪酬福利，购置空调、热水器、洗衣机，改善护卫工作、住宿和生活条件、提高工作餐标准和工资待遇等。5、配合完成四次中介机构的审计工作。分别是2007度财务会计报告决算工作、北部新区财政局委托中介机构对会计信息质量的审计工作、配合北部新区国资办进行清产核资工作和配合审计局办理总经理离任审计工作，得到较好评价或顺利进行中。6、强化质量管理，提高服务品质。公司多次组织实施ISO9001质量管理体系对服务质量的检查，并通过中国质量管理协会组织的第三方审核。开展“十五天安全、服务、劳动纪律大检查”，发现如应急装置、闭路监控、电力消防等设施的配备不到位或维修不及时，基层管理人员特别是护卫队员职业素质不高，工作责任心不强、主动服务性差等问题，并提出了限期整改措施。为进一步提升物业管理品质，公司在四季度，结合深入学习实践科学发展观活动，在全公司范围内举行了“注重服务细节、追求服务亮点”主题活动，针对物业服务中的细节问题进行了广泛研讨，要让每一位员工认识到细节服务的重要性，从而在落实到为业主服务的一言一行中。公司还组织了护卫、维修工和清洁工技能大赛、对获得第一名的员工除给予一次性奖励外，还调升一级工资，设置了合理化建议奖等，广泛征求员工建议、收集合理化建议135条，积极访问收集客户意见。目前已经走访用户320余家，收集意见和建议90余条，统计维修遗留问题约200项，已解决160余项。7、配合北部新区管委会完成各种接待任务。全年公司共配合完成了各种接待、会议活动约1330余次，接待人数约29000人次。每次接待前公司仔细安排相关人员对相应区域的设备设施、清洁、安全等工作进行全面检查，确保接待工作质量。不仅如此，公司还较好地完成了2008年春运、抗雪灾、汶川地震、迎奥运圣火等一系列特殊使命，展现了重庆火车北站的良好风貌。（此部分内容前面已有表述，建议只保留一处，不重复）8、完成事业部2009年度分楼幢预算工作。为进一步加强公司财务预算、分析、控制及考核等管理，加强公司各管理处成本控制，提高公司整体经济效益，公司在2008年底进行了2009年度分楼幢年度预算工作，对单幢项目的收入、成本、费用和利润进行了预算，并将通过批准的预算数据作为第二年事业部的考核指标之一，以保证公司第二年的经济、质量及服务指标实现。9、积极协调，追收历年欠帐。2008年，公司狠抓了欠帐追收工作，在法律顾问的配合下，采取如发函、加强协调、采取法律手段、加强员工责任心等各种措施清收物业服务费欠款。10、园林绿化管护工作。2008年,新增绿化管护面积平方米，总计管护面积为平方米。在2008年2月29日完成了渝高公园对市民免费开放；完成照母山植物园环山道路景观整治工作，并将在年内完成路灯、座椅、公厕等便民设施完善工作；在“三区合一”后根据办公室的调整，完成星光大厦、总部基地等大楼室内植物布置工作;对外还承接了四联集团、建工集团大楼等植物租摆业务；完成了百林公园围墙道路两侧景观提升项目;办理了二郎科技新城2007年（春季）道路绿化工程养护移交工作，并回收其绿化工程款项，为公司创造了效益；起草完成了园林绿化队工作手册的编制工作。2008年公司还在渝高公园、百林公园、照母山植物园内安装了直饮机，方便广大游客。五、2009年度经营工作计划（一）服务工作方针注重服务细节、追求服务亮点、提升服务品质。（二）2009年度主要财务计划指标： 1、计划实现主营业务收入：6300万元。其中：预计实现物业服务收入3600万元；预计电费收入2700万元。2、预计主营业务成本开支6169元。其中：预计物业服务成本开支3469万元；预计电费支出2700万元。3、计划全年实现利润总额50万元。原因：（1）虽然2009年因新增项目及高科调增部分标准，其收入可增加220万元，同时成本开支增加198万元，节余约10万元（扣营业税后）；此外，为配合招商引资，公司停止了重点物业的地面停车收费，预计2009年比2008年度减少收入15万元。（2）2009年度公司绿化工程收入因无绿化工程资质工程绿化收入减少37万元。（3）为提高物业服务品质，公司在2008年度设立南北区事业部，预计其管理费用比2008年度增加45万元。4、实现在管和前期介入物业面积达300万平方米以上,比2008年增加约100万平方米。(三)2009年度主要服务指标1、业主满意率达到85%。2、房屋及主要设备、设施完好率达90%。3、回访率达100%。4、责任性安全事件低于2。(四)2009年主要工作任务和措施1、主要经济指标、经营工作实行项目预算管理制度，严格控制成本支出。公司将细化分解收入指标和利润指标并下达到南北区事业部和各管理处，按月检查和考核；规范物业服务费、水电费、停车费、租赁费、特约服务费等收费台帐的填写和管理，完善基础管理工作。2、提升服务品质工作（1）结合工作实际，开展学习实践科学发展观活动。将科学发展的思想实践于物业服务、质量安全、企业发展等各方面。服从招商大局，主动积极配合北部新区的招商引资工作。（2）实行物业管理集成调配试点，建立绿化、维修、安保的专业化队伍。（3）继续开展“注重服务细节、追求服务亮点”的活动，设立客户服务中心和24小时服务热线，建立首接问责制等用户信息处理制度；坚持对客户进行回访，力争全年达到客户走访率100%、降低物业服务投诉率；提升服务质量。（4）在制定年内培训计划的基础上，不定期针对存在的问题和服务内容组织自培、外委、外部调研考察等多种方式的专业培训；并完善内部选拔机制，提升基层管理人员责任心和执行力。（5）根据已管物业存在的问题，加强前期介入，减少工程质量问题，促进设施设备配置、房屋使用功能设计的合理化（如用电负荷不能灵活调度运用、高层供水与公用照明等公共设施设备的节能），对在维保期内的物业存在的问题建立快捷处理通道。（6）加强设备、设施的维护工作，细化年度维保计划的工作内容，严格检查计划的实施，保障设备运行的良好状态，提供高质量的办公和生活环境。3、加强内部管理工作（1）继续完善公司各项规章制度（如预算管理制度、项目管理责任制度等）。强化员工服务细节，细化员工岗位作业指导书的内容，加强质量检查和考核工作，完善公司的质量管理体系。加强公司成本管理，细化项目核算。注重节能降耗工作，控制公共水电材料物资的使用，合理降耗。按新会计准则，完善核算办法，进一步规范财会基础数据。（2）完善公司激励机制年内完成管理处主任等骨干员工岗位的竞聘上岗，根据骨干员工工作业绩，实行末位淘汰制。年内实施管理人员绩效综合考核制度，以本部和事业部经办级管理人员总人数为基数，对年度工作业绩靠前的20%的人员进行基本岗位工资晋档（级）奖励，对工作业绩靠后的20%的人员进行基本岗位工资降档（级）处理。调整维修工工时考核方式，通过派工及工时记录，打破能力高低、出工多少，工龄长短都一样的大锅饭，调动员工工作积极性、避免冗员现象。各专业基层员工通过技能竞赛和考核产生技术能手，给予相应的奖励和技术等级津贴。（3）加强安全生产管理工作，完善安全生产管理制度，特别是加强特种设备运行维护及操作人员的管理。4、企业文化建设工作积极参加重庆市物业、国家物业及社会组织的各种物业管理评选竞技活动；组织多种娱乐竞技、读书活动；广泛开展合理化建议。5、组建园林子公司，筹备维修安装、劳务专业队伍。6、通过国资办协调，加大物业公司资产投入；使物业公司在保持主营业务增长的同时，形成多条腿走路的经营模式。7、物业管理前期介入和接管工作2009年度公司将新增介入或接管项目11个，建筑面积约100万平方米。员工人数将增至1500人，使公司从管理人数上达到大中型企业的标准。六、当前存在的主要问题及建议1、员工服务意识和服务水平有待进一步提高。近年来由于基层员工流动频繁，加上业主的服务需求和服务要求日渐提高，公司的服务水平还不能完全满足业主的要求。解决措施：公司通过加强宣传、培训，切实转变员工的物业“管理”意识，牢固树立新形势下的物业“服务”理念，提高员工服务水平；公司要通过不断学习借鉴同行业先进经验，完善服务措施，以满足业主新的服务需求，提高公司整体服务质量。物业服务费标准偏低（每个项目的物管费收费应根据项目的具体情况，如出入口数量、清洁实际作业面积、供配电设备数量等进行核算，而不是单纯地与某某同类型楼盘进行比较）员工收入与同级别物管公司比无优势员工流动性大管理处培训量大，但员工素质因流动频繁仍未见明显提高服务水平无法上台阶。措施：合理收费标准有优势的员工薪酬及生活条件优秀员工相对稳定加强管理与培训，提高员工整体素质服务水平上台阶。2、管理制度的完善和落实。随着公司的快速发展，一些新的管理问题不断出现，公司管理制度的更新和完善未完全跟上公司发展步伐，造成某些问题出现时无据可依。解决措施：2009年公司将尽快完善相关制度及服务工作明细流程，同时进一步完善各级考核办法，加强指导和检查。3、部分老旧物业入驻时未收大修基金，物业服务费严重偏低，房屋经过多年使用后，消防及安全问题日益突出，包括电路全面改造、主水管维修更换等。公司曾发通知让每家收取一定费用，但部分业主不予理解和支持，造成投诉或欠费较多。措施：公司积极与业主委员会协调，力争业主的理解和支持。如部分业主仍拒缴费用让公司日常费用不能正常维系，公司将考虑退出物业服务。七、希望国资办考虑解决的实际问题1、据对入驻企业不满意项目的调查结果显示，大部分来源于对维保期内的房屋质量和维保不及时等问题的投诉，导致业主不愿意及时交纳物业服务费。物业公司以往多次与建设单位（渝高集团、渝兴公司）和物业业主沟通，由于无统一流程，物业公司和业主、建设单位各自为政，相互脱节，上述问题解决起来流程繁杂、时效性差，投诉较多，影响了物业服务的品质和物业服务费的回收。物业服务工作只要有百分之一的过错，就会否定百分之九十九的成绩。建议由国资办牵头组织我司与业主、建设单位（渝高集团、渝兴公司）进行协调，促进建设和管理一体化，制定规范快捷的前期介入和后期维保流程，解决如物业设计不合理、服务不及时等长期无法解决的问题，使管理服务为北部新区招商引资环境锦上添花。对于我司及时向建设方反馈了业主需要维修的项目，但因建设方维修不及时或不彻底而导致的业主投诉，希望国资办不作为对物业公司的考核。2、物业公司相对于北部新区其他直属公司，无资产经营收入和销售收入支撑，公司经营体系脆弱。为保证公司的长远健康发展，希望国资办扩大向公司的资产投入或调整一些利益分配机制，对公司注入优质资产，夯实公司基础，增强公司抗风险能力。3、组建绿化、维修安装、劳务等专业公司，即可满足公司内部物业管理需要，又可对外承接工程，锻炼一支能够打硬仗的综合队伍。4、在北部新区范围内约定对新入住项目物业管理费采用酬金制，对电费差额由业主单位统一支付，基本平衡后交物业公司包干经营。 培养学生独立工作能力的重要步骤，是实现培养目标要求的重要阶段，是对学生综合素质与工程实践能力培养效果的全面检验，是学生毕业资格认定的重要依据。to a customer request for objective, comprehensive investigation, analysis, evaluation, focusing on factors that could affect credit assets, effective identification of risks. 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