新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划.doc

心之所向，所向披靡新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划项目名称：新密市青屏广场南侧街坊 控制性详细规划工程号：GH10-1-001委托单位：新密市城乡规划管理局编制单位：机械工业第六设计研究院资质等级：城乡规划乙级证书编号：第082007编制人员名单： 院 长：赵景孔 主管副院长：任绍宾 总 工 程 师：沈钦红 副总工程师：白敬东 所 长：任绍宾 所总工程师：张建楼 项目负责人：宋继伟 工程负责人：杨海江 设计人员：祝福 王瑞昆 任纪艳 校 对：杨 平目 录一、文字部分规划文本(A部分)规划说明(B部分)二、图纸部分规划图纸(C部分)规划图册(D部分)新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划 规 划 文 本新密市城乡规划管理局2010年01月目 录一、总 则二、土地使用和建筑规划管理通则三、地块交通设施的配置和管理四、配套设施的控制五、 绿地控制六、 景观控制六、 景观控制七、 市政设施建设八、 六线控制九、 附则十、控制指标表一、 总则1、 编制目的为落实城市总体规划，加快城市化进程，改善居住环境，根据有关法律、法规规定，结合新密市实际情况,为了开发建设与城市整体风貌和城市发展相协调，合理调控城市土地资源，引导其城市开发及空间环境的有序组织，合理使用城市土地，完善城市基础设施配套，特编制本规划。2、 规划依据1).中华人民共和国城乡规划法 (2008年1月1日实施)2).城市规划编制办法 (2006年4月1日实施)3).城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）4).城市居住区规划设计规范（GB 5018093）5).城市工程管线综合规划规范（GB 5028998）6).城市道路交通规划设计规范（GB 5022095）7).新密市城市总体规划（2006-2020）8).城市电力规划规范（GB502931999）9)国家及河南省其它相关法规与技术规范 3、适用范围本规划适用于新密市由青屏广场、长乐路、雪花街、栖霞街所围合的街坊，规划总用地面积为79944.11平方米,建设用地面积为59889.33平方米，规划区A地块.B地块.C地块三个地块为委托编制地块、西南角的于家岗变电站用地已形成，所以本规划只对上述A、B、C地块给出详细的控制指标，规划区其它地块在本规划中暂不做出指标控制。3、 强制性内容本规划中有关地块用地性质、容积率、建筑密度、建筑容量、建筑限高、绿地率、配建停车位、配套公共服务设施和基础设施为强制性内容，必须按规划严格执行。4、 规定性内容本规划在有关建筑后退、地块出入口位置、地块面积等方面的要求和规定为规定性内容，应按规划严格执行。5、 指导性内容本规划在人口容量、街道景观设计、建筑及环境设计等方面的要求为指导性内容。旨在促进区域建筑形态的统一，同时鼓励建筑及环境景观的多样性创作。二、 土地使用和建筑规划管理通则1、 土地使用分类及控制本次规划用地含A、B、C三个地块，规划控制A地块为商住混合用地，B、C地块为居住用地,于家岗变电站用地为供电用地。2、 地块开发强度控制A地块容积率控制在4.9以内，地上建筑容量控制在150684.8平方米以内，建筑密度控制在30%以内。B地块容积率控制在4.8以内，地上建筑容量控制在67963.2平方米以内，建筑密度控制在33%以内。C地块容积率控制在4.8以内，地上建筑容量控制在71894.0平方米以内，建筑密度控制在33%以内。 3、建筑高度控制本规划中A、B、C三个地块建筑高度均控制在100米以内。3、 建筑后退的控制1)、一般规定沿基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路影响范围的建筑物，其后退红线距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，还应不小于本规划的各地块控制指标要求。（2）、建筑后退道路红线控制A地块、B地块、C地块内建筑后退道路规划红线的最小控制距离不得小于表一所列数值。沿路控制有绿化带的，地块内建筑后退道路规划红线在满足上述要求的同时，后退绿化带边线的最小距离不得小于5米。(3)、建筑后退绿线控制A地块北侧为青屏广场的公共绿地，建筑后退该绿线最小距离不得小于5米。（4）、公共建筑后退控制新建筑体育馆、展览馆、较大公共建筑等有大量人流、车流集散的建筑物，其后退道路规划红线距离满足为停车、人流集散的要求，除经批准的详细规划另有规定外，一般不小于20米，并应留有临时停车或回车场地。（5）、建筑后退相邻地块地界的规定建筑后退相邻地块地界的距离，除了满足安全要求和采光要求以外，应参照建筑设计防火规范（GB50016-2006）、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）、民用建筑设计通则（GB50352-2005）、郑州市建设工程规划管理技术规定等规定执行，不得降低相邻地块现有居住建筑的日照标准。具体如下：B地块：南退相邻地块地界距离：裙房退地界3.0米，高层退地界16.0米； 西退相邻地块地界距离：裙房退地界3.0米，高层退地界9.0米；C地块：东退相邻已建建筑距离：9.0米，北退相邻已建建筑距离：20.0米（高层）。 5、建筑间距的控制（1）、日照间距日照间距应符合城市居住区规划设计规范（GB50180-93）、民用建筑设计通则（GB50352-2005）的有关规定。（2）、防火间距防火间距应符合建筑设计防火规范（GB50016-2006）、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）的有关规定。三、地块交通设施的配置和管理1、城市道路规划红线长乐路规划为城市主干道，规划道路红线宽为50米；雪花街规划为城市次干道，规划道路红线宽为30米；栖霞街规划为城市次干道，规划道路红线宽度为30米；祥云街规划为城市支路，规划道路红线宽度为20米；广场中街规划为城市支路，规划道路红线宽度为20米。2、城市道路横断面区域内城市道路规划标准横断面如下：3、 交叉口规划根据区域的城市总体规划和相交道路的等级、交通流向、公共交通站点设置、交叉口周围用地的性质等确定交叉形式和用地，确保路口交通能力与路段相协调。区域内主干路与主干路、次干路、支交叉口为平面信控路口；次干路与次干路、支路交叉口为平面信控路口；支路交叉口为一般平交路口。4、 停车设施规划各功能用地均应依据郑州市城乡规划建筑停车场（库）配建指标暂行标准中相应指标配建停车场，并严格新建建筑的配建停车场的管理，限制路边停车，A地块需配建机动车停车位不低于960辆，B地块需配建机动车停车位不低于252辆，C地块需配建机动车停车位不低于245辆.5、 机动车出入口设置严格控制主干路两侧机动车出入口设置，引导机动车出入口设置在次干路，支路上。机动车出入口根据郑州市交通工程规划管理技术规定，并结合新密市实际情况设置，以保证路口建设按规划实施并为城市交通机动化，快速化的发展预留改造余地，并最大限度减少对城市交通的影响.具体地块建议开口方向，详见用地规划图。 6、地块内道路交通规划地块内小区道路规划应符合高层民用建筑设计防火规范（2005年版）（GB50045-95）以及建筑设计防火规范（GB50016-2006）中的相关要求。三、 配套设施的控制1、规划区预测人口容量为7200人。其中A地块人口容量是4000人，B地块人口容量是1600人，C地块人口容量是1600人。2、A地块应配置： 便利店(2个，建筑面积约为600平方米)；公厕（1个，建筑面积约为40平方米）；邮政储蓄（1个，建筑面积约为350平方米）； 物业用房：（2个，建筑面积约为130平米）；会所（1个，建筑面积约为450平方米）。 B地块应配置： 便利店(2个，建筑面积约为600平方米)；物业用房：（1个，建筑面积约为130平米）；会所（1个，建筑面积约为450平方米）； 垃圾转运站（1个，建筑面积约为260平方米）。 C地块应配置：便利店(2个，建筑面积约为600平方米)；物业用房：（1个，建筑面积约为130平米）；社区管理用房（1个，建筑面积约为300 平方米）。 3、本规划在A地块、B地块、C地块配建的配套设施是这些地块进行开建设时的最低配套要求。 4、规划范围的人防设施按国家规定和郑州市中心城区人防工程及地下空间开发利用规划的要求配套建设，且相应指标在修建 性详细规划中予以落实. 5、规划设置的配套设施是为各地块服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。配套设施的建设必须满足相应的 安全防护、环境卫生等规范的要求。五、绿地控制1、A、B、C地块绿地率应控制在30以上。2、绿地内不得进行与其它功能无关的建设活动，用地内的植被应与自身功能相符。六、景观控制1、 青屏广场为新密市人民室外休闲娱乐的场所之一，建议本小区在满足建筑功能的同时，建筑造型上巧妙的运用转角阳台、入户花园等手法把此景引入住户的眼球，令人心旷神怡。2、建筑应以高层为主，高度不超过100米，建筑风格以现代简欧风格为主，简洁大方，外观造型简洁明快，形成具有现代气息的景观界面，沿街设计应注重建筑天际轮廓线的设计，为青屏广场及周边环境增加一道亮丽的风景线。3、沿广场中街和祥云街应规划构建商业步行街，凝聚人群流，使其极具商业气息、休闲娱乐性质的道路空间，和对面的金城商业形成城市对话空间。4、建筑的空间布局应充分考虑与道路绿化带的关系，使其与用地内部的绿地景观系统形成一个整体。5、建筑色彩以深色稳重为主，单体建筑色彩不宜超过三种，并与周边建筑相协调的同时，也彰显小区气势。6、小品设施等设置应与建筑风格相协调，形成宜现代简洁，同时体现新密市文化特色。7、建筑及景观布局上应注意不同功能分区的活动特点，防治噪声污染;应注重长乐路与雪花街沿路景观与转角处的处理。七、市政设施建设1、给水规划预测规划地块最高日总需水量为915立方米/日。高层建筑消防用水应在建筑单体设计中考虑。本区用水应由相邻市政道路的给水 管网供给，建议道路修建时同时敷设给水管网，以满足本区用水需求. 2、雨水规划雨水计算采用郑州市暴雨强度公式，地表径流系数取0.5，重现期P=0.5年。本区雨水应由小区内部分别向东南及西南方向的相邻 市政道路雨水管网，雨水管线应随道路施工同期建设，建成后可满足本区雨水排放需求。3污水规划该地块污水量约为1332立方米/日。规划区污水由小区内部向相邻道路污水管道排放，污水管线应随着道路施工同期建设，建成 后可满足本区排水需求。4、 电力规划规划地块用电负荷为4250千瓦，属新密市于家岗35KV变电站供电范围。5、 通讯规划规划地块电话需求量为3000门，区内设置电话交接箱，电话电缆引自附近交接箱，应与通信部门进一步协商确定。6、 燃气规划预测规划地块内燃气负荷为7100立方米/日。本区用气可沿长乐路、雪花街敷设天然气管道。7、热力规划规划地块内热负荷为采暖热负荷，预测热负荷约为9368.8KW，地块属新密市政供热范围。本次规划采用的市政基础设施指标，应在下阶段设计中根据修建性详细规划进一步细化核算，并与相关部门协商确定。 八、六线控制本街坊规划用地涉及六线中的红线、绿线、黄线，不涉及黑线、蓝线和紫线。1、 红线本规划涉及的道路包括：长乐路、雪花街、栖霞街、广场中街、祥云街,各道路规划红线控制为：长乐路：城市主干路，规划道路红线宽度为50米;雪花街：城市次干路，规划道路红线宽度为30米;栖霞街：城市次干路，规划道路红线宽度为30米;广场中街：城市支路，规划道路红线宽度为20米;祥云街：城市支路，规划道路红线宽度为20米. 2、绿线青屏广场南边界为绿地控制线，建筑后退绿线距离不得小于5.0米3.黄线长乐路与栖霞街交叉口东北角为新密市于家岗35KV变电站，变电站用地已形成，建筑物后退黄线距离不得小于10米。九、附则1、规划成果的组成本规划成果包括规划文本、规划说明、规划图纸及图则四部分。经法定程序批准后，规划文本、规划说明、规划图纸及图则具同 等法律效力。2、 批准与实施本规划经新密市人民政府批准后实施;对本规划的修改或调整应按照法定程序报原审批机关批准。3、 解释权本规划解释权属新密市城乡规划管理局。4、 村庄安置1、 村民安置规划原则实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则，保障农村集体经济组织及成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。项目的设置不仅要解决村民的居住问题，而且要考虑到这些失去土地的即将要转变成城市居民的生产就业与休闲娱乐的问题。以统一安置为原则，根据新密市城中村改造有关规定，此次改造将对村民进行原地集中安置，在长乐路、栖霞街、青屏广场、雪花街围合地块内集中为村民建造安置区。村庄住宅安置用地同为二类住宅用地，所居住村民转为市民，与其他商业住宅共享配套设施。村民的居住质量、生活环境、安全保障应明显改善;村民长期利益应得到保障，保证村民有长期稳定收入，村集体经济可持续发展;改变村民的生活方式，村民变市民，纳入统一的社会保障体系，改变目前就业现状，增加收入来源。改造后的村将成为一个集住宅、商业、教育、医疗等配套设施于一体的大型现代化综合社区。彻底的改善村民的居住和生活环境，为村民带来优质的教育、医疗、休闲、购物等资源，并能够为村民用村集体提供稳定的收入来源。、村民安置用地规划根据新密市人民政府提供的资料需拆迁安置补偿的建筑面积为4.5万平方米,安置户为107户，开发企业为原居民每人提供11 平米经营用房，规划村民安置用地位于C地块，总用地约为2.51公顷.2、 环境影响评价根据中华人民共和国环境影响评价法，规划有关环境影响的篇章或者说明，应当对规划实施后可能造成的环境影响作出分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，作为规划草案的组成部分一并报送规划审批机关。新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划规 划 说 明目 录一、规划背景二、规划建设条件三、规划依据四、用地性质与开发强度五、公共配套设施的设置六、绿地景观与环境控制规划七、市政设施建设八、六线控制九、附则一、 规划背景新密市青屏广场南侧街坊控制性详细规划是由青屏广场、长乐路、雪花街、栖霞街所围合区域的控制性详细规划，是适应新密市城市建设的重点项目之一，。随着经济社会的发展，人民物质生活的提高，人们对生活条件的要求也在不断提升。高质量的生活居住场所是人们稳定的重要因素。委托规划地块隶属新密市青屏街办事处广场社区居委会，随着新密市城中村改造步伐的加快，青屏街办事处广场社区居委会及周边村庄也面临着改造。2009年12月，受新密市城乡规划管理局的委托，依据新密市城市总体规划（2006-2020）和控制性详细规划设计要求通知书，我院对长乐路以东、青屏广场以南、雪花街以西、栖霞街以北所围合的街坊进行控制性详细规划编制工作，其中针对规划地块中的A、B、C三个地块给出详细的控制指标(长乐路与栖霞街交叉口东北角于家岗变电站用地已形成)。二、 规划建设条件1、 区位条件规划区隶属新密市青屏街办事处广场社区居委会，规划区范围为长乐路以东、青屏广场以南、雪花街以西、栖霞街以北，规划总用地面积为79944.11平方米,建设用地面积为59889.33平方米，2、 周边关系分析规划区西侧商住区，南侧为栖霞花园居住区，东侧为商住区，北侧为青屏广场。周边现状以居住区为主，分布有中强国际居住区、 栖霞花园居住区。 规划区周边500米范围内共有规划小学有2处，1000米范围内共有规划中学有1处，周边有青屏广场等多处规划公共绿地。3、 场地建设条件规划区现状北高南低，场地南部分布底层居民住房，建筑质量较差，规划区建设条件较好。4、 交通状况规划区周边现状道路有长乐路、雪花街，现状道路宽度分别为50米、30米。5、 区位规划要求在新密市城市总体规划（2006年2020年）中，规划区内控制A地块为商住混合用地，B、C地块为居住用地，于家岗变电站用地已形成。三、 规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日实施）2、城市规划编制办法（2006年4月1日实施）3、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）4、城市工程管线综合规划规范（GB 5028998）5、城市道路交通规划设计规范（GB 5022095）6、新密市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例及实施办法7、新密市中小学校幼儿园规划管理技术规定8、新密市城市总体规划（2006年2020年）9、新密市城市“六线”规划控制导则10、新密市城市电网电力设施布局规划11、新密市城市规划管理技术规定12、控制详细规划设计要求通知书四、用地性质与开发强度1、用地性质依据新密市城市总体规划,考虑街坊周边开发建设情况，对现状用地进行规划。该地块北侧为公共绿地，A地块为商住混合用地、B、C地块为居住用地(长乐路与栖霞街交叉口东北角于家岗变电站用地已形成)。2、开发强度为保证地块的合理容量和良好的环境质量，同时为该发展预留更多空间，本着节约利用土地的原则，兼顾周边开发强度现状。规划区开发强度如下：规划区A地块、B地块、C地块容积率分别控制在4.9、4.8、4.8范围内，建筑密度应小于33%，绿地率应大于30%. 3、建筑高度控制依据郑州市建设工程规划管理技术规定及新密市城市总体规划（2006年2020年），考虑到舒适宜人的街道景观以及居住区的标志性建筑物的需要，规划区建筑高度控制在100米以内。4.建筑后退控制(1)、一般规定沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路的影响范围的建筑物，其退红线距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，还应不小于本规划的各地块控制指标要求。(2)、建筑后退道路红线控制该地块内建筑后退规划红线的最小距离不得小于表1所列数值。沿路控制有绿化带的，地块内建筑后退道路规划红线在满足上述要求的同时，后退绿化带边线的最小距离不得小于5米。3(3)、建筑后退绿线控制A地块北侧为青屏广场的公共绿地，建筑后退该绿线最小距离不得小于5米。(4)、公共建筑后退控制新建筑体育馆、展览馆、较大公共建筑等有大量人流、车流集散的建筑物，其后退道路规划红线距离满足为停车、人流集散的要求，除经批准的详细规划另有规定外，一般不小于20米，并应留有临时停车或回车场地。(5)、建筑后退相邻地块地界的规定建筑后退相邻地块地界的距离，除了满足安全要求和采光要求以外，应参照建筑设计防火规范（GB 500162006）、高层民用建筑设计防火规范（GB 5004595）、民用建筑设计通则（GB 503522005）、郑州市建设工程规划管理技术规定等规定执行，并不得降低相邻地块现有的居住类建筑的日照标准。具体如下：B地块：南退相邻地块地界距离：裙房退地界3.0米，高层退地界16.0米； 西退相邻地块地界距离：裙房退地界3.0米，高层退地界9.0米；C地块：东退相邻已建建筑距离：9.0米，北退相邻已建建筑距离：20.0米（高层）。5、建筑间距控制（1） 日照间距日照间距应符合城市居住区规划设计规范（GB 5018093）、民用建筑设计通则（GB 503522005）的有关规定。（2） 防火间距防火间距应符合建筑设计防火规范（GB 500162006）、高层民用建筑设计防火规范（GB 5004595）的有关规定。五.公共配套设施的设置1、规划区预测人口容量为7200人。其中A地块人口容量是4000人，B地块人口容量是1600人，C地块人口容量是1600人。2、A地块应配置： 便利店(2个，建筑面积约为600平方米)；公厕（1个，建筑面积约为40平方米）；邮政储蓄（1个，建筑面积约为350平方米）； 物业用房：（2个，建筑面积约为130平米）；会所（1个，建筑面积约为450平方米）。 B地块应配置： 便利店(2个，建筑面积约为600平方米)；物业用房：（1个，建筑面积约为130平米）；会所（1个，建筑面积约为450平方米）； 垃圾转运站（1个，建筑面积约为260平方米）。 C地块应配置：3、本地块在A地块、B地块、C地块配建的配套设施是这些地块进行开建设时的最低配套要求。4. 规范范围内各地块设施配套应满足如下要求：便利店宜设于出入口附近;垃圾收集点服务半径不应大于70米，宜采用分类收集;变电室负荷半径不宜大于250米，应尽可能设于其他建筑内;停车场/库服务半径不宜大于150米;公厕设一处;热交换站的设置规模可根据采暖方式确定。5. 规划范围的人防设施按国家规定和新密市中心城区人防工程及地下空间开发利规划的要求配套建设，且相应指标在修建性详细规划中予以落实。6.规划设置的配套设施是为各地块服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。配套设施的建设必须满足相应的安全防护、环境卫生等规范的要求。六、绿地景观与空间环境控制规划1.绿地景观规划 A、B、C地块绿地率应控制在30以上。 绿地内不得进行与其他功能无关的建设活动，用地内的植被应与自身功能相符。2.空间环境控制1、 青屏广场为新密市人民室外休闲娱乐的场所之一，建议本小区在满足建筑功能的同时，建筑造型上巧妙的运用转角阳台、入户花园等手法把此景引入住户的眼球，令人心旷神怡。 根据新密市城市总体规划（2006-2020），沿广场中街和青屏广场对面的街区规划构建商业步行街，凝聚人群，形成商业气息、休闲娱乐性质的道路空间，临路的建筑设计应考虑车行速度，营造大尺度、较具气势的建筑群。在建筑高度上应高低错落有到长，避免平直的天际线，高度宜控制在100米以内，并注重建筑组群空间的塑造。 建筑的空间布局应充分考虑与道路绿化带的关系，使其与用地内部的绿地景观系统形成一个整体。3.城市设计引导对本小区内城市设计引导主要从建筑风格、建筑色彩和环境要素三方面提出以下要求： 建筑风格应以简欧风格为主，简洁大方，同时处理好与周边建筑及道路的空间关系。 建筑色彩以深色调为主，单体建筑色彩不宜超过三种，并与周边建筑相协调，彰显小区气势。 小品设施设置应与建筑风格相协调，形式现代简洁，同时体现新密市文化特色。 建筑及景观布局上应注意不同功能分区的活动特点，防治噪声污染。七、市政设施建设1.道路交通规划 规划区道路交通规划规划用地位于新密市中心城区，规划区相邻城市主干路有长乐路;城市次干路有雪花街，形成规划区道路与城市规划路网联系便捷的交通体系。 城市道路红线宽度及横断面如下： 城市道路交叉口处理区域内主干路与主干路、次干路、支交叉口为平面信控路口；次干路与次干路、支路交叉口为平面信控路口；支路交叉口为一般平交路口。 停车场依据新密市城乡规划建筑停车场（库）配建指标暂行标准中应指标配建停车场，并严格新建建筑的配建停车场的管理，限制路边停车，A地块需配建机动车停车位不低于960辆，B地块需配建机动车停车位不低于252辆，C地块需配建机动车停车位不低于245辆。 地块内道路交通规划地块内小区道路规划应符合高层民用建筑设计防火规范（2005年版）（GB50045-95）以及建筑设计防火规范（GB50016-2006）。2、给水规划预测规划地块最高日总需水量为915立方米/日。高层建筑消防用水应在建筑单体设计中考虑。本区用水应由相邻市政道路的给水 管网供给，建议道路修建的同时敷设给水管网，以满足本区用水需求。 3、雨水规划雨水计算采用郑州市暴雨强度公式，地表径流系数取0.5，重现期P=0.5年。本地块雨水应由小区内部分别排向东南及西南方向的相邻市政道路 雨水管网，雨水管线应随道路施工同期建设，建成后可满足本地块雨水排放需求。4.污水规划污水量约为1332吨/日。规划区污水由小区内部向相邻道路污水管道排放。污水管线应随着道路施工同期建设，建成后可满足本区排水需求。5.电力规划规划地块用电负荷为4250千瓦，属新密市于家岗35KV变电站供电范围。6、 通讯规划规划地块电话需求量为3000门，区内设置电话交接箱，电话电缆引自附近交接箱，应与通信部门进一步协商确定。7、 燃气规划预测规划地块内燃气负荷为7100立方米/日。本区用气可沿长乐路、雪花街敷设天然气管道。8、 热力规划规划地块内热负荷为采暖热负荷，预测热负荷约为9368.8KW，地块属新密市政供热范围。本次规划采用的市政基础设施指标，应在下一阶段设计中根据修建性详细规划