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1、易居易居中国CFO程立澜在i美股平台与网友在线交流易居中国Q2财报和公司业务发展情况。以下为访谈整理：摘要：居中国二季度净利润230万美元，同比下滑83%。总营业额为9160万美元，同比增长29%。调整后的运营利润为730万美元，同比降低53%。调整后归属易居股东的净利润为230万美元，同比降低83%，调整后的摊薄收益为每股3美分。2011年上半年易居中国总营业额为1.749亿美元，同比增长23%易居Q2财报预计：易居第三季度的营业额区间为1.08亿美元至1.1亿美元，中房信的营收预测为6800万美元 至 7000万美元。易居销售代理业务前五大客户：恒大、碧桂园、万科、景瑞、星河湾。前10大客户占总收入的30%左右。已覆盖160个城市。中房信与百度合作未来三年共支出1.8亿人民币谈调控：调控政策让易居代理业务压力很大提问：今年房产调控政策严格，近期限购令有向二三线城市扩散的趋势，从上半年来看，对易居中国的业绩产生了什么影响？预计未来会有什么影响？程立澜：限购政策对易居的确有影响，最直接的就是降低成交量，影响每个销售员的产出效率和公司的利润率。提问：Q2财报中提到，由于中国央行持续的信贷紧缩政策，国内的商业银行继续放缓新增房贷的审批速度；导致某些楼盘收入确认及佣金结算的延迟。Q2收入受此影响的百分比具体是多少？如果没有受影响，新房销售代理的收入是否能够由目前下降4%转为增长？程立澜：更正：收入是上升了4%。如果没有这个影响，收入肯定上升更多。提问：请程总对下半年房地产宏观调控政策的预期是怎样的？易居中国下半年(第三、第四季度)会受到宏观政策多大影响?程立澜：下半年宏观调控的总体方向和力度应该不会有大的改变。所以易居代理业务下半年的压力依然很大。提问：那易居有什么办法保持业绩增长吗？程立澜：如果调控继续，特别是限购政策继续，那么在短期之内对业绩的负面影响是很难避免的。假如一定要提高短期利润，那就要裁员、关闭一些项目和地方机构。但这对长期发展是不利的。所以我们现在不但不会这样做，反而要继续我们全国的扩张，继续引进人才。提问：程总您好，央行的信贷紧缩政策，是否会造成开发商资金链出问题？对易居中国的收入会产生什么影响？易居中国有什么计划来应对调控的影响？程立澜：我们判断大多数开发商的资金链应该情况良好，至少比2008年要好很多。2008年当时大家都很担心，结果也没有几家开发商真出现资金链断的情况。提问：在限购、限贷、房贷紧缩等政策影响下，多数开发商仍未采取明显的促销行动，请问在您看来，下半年开发商是否将增加推盘量和加大促销力度？这对易居业务来说能带来多大的推动作用？程立澜：上半年只是少数开发商采取了比较大胆的促销政策，比如恒大、碧桂园。下半年估计会有更多大项目开始降价促销。这对易居是好事。谈财报：中房信收入增长速度最快，因为互联网业务增长快提问：请问程总，在财报中，你们提到提到佣金率从去年的1.2% 下降至今年的0.9%左右。下降的原因是什么？今后会呈怎样的变化趋势？程立澜：整个代理行业最近几年代理费率都在下降。主要原因是前几年代理合同里面的溢价分成条款现在很少有了，更多是和成交量挂钩。我觉得到目前这个水平应该已经趋于稳定。提问：请问程总，易居Q2的流动资产项Customer deposits从去年同期的9062万美元增长至1.53亿美元；而流动负债项Advance from property buyers 则从762万美元下降至286万美元。这两个数据变化这么大的主要原因是什么？程立澜：这两个数字之间没什么关系。Customerdeposit 在季度之间波动很正常。我们如果为一个或若干项目支付多一些，这个数字就会上去。如果开发商把钱还回来，数字就会下降。Advance from property buyers 是指我们把手中的几套房子卖出去，但房产证还没有过户，这时候买家付给我们的钱就在这项中。提问：程总，易居Q2财报预计易居第三季度的营业额区间为1.08亿美元至1.1亿美元，中房信的营收预测为6800万美元 至 7000万美元；相当于销售代理和二手房业务营收4000万美元左右；就是说相当于去年4140万美元（易居8860万美元减中房信4720万美元）的营收还将下降？您预计这个下降趋势会延续多长时间？程立澜：的确我们对三季度代理板块收入的预测比较保守，这主要是基于对市场和政府调控政策的判断。在这种情况下，我们还会力争在收入上有增长。如果要大幅度增长，就必须加快往新城市的扩张。提问：程总，易居Q2 9160万美元的营收中，有5280万美元来自中房信；此外，新房销售代理贡献3320万美元，二手房业务贡献530万美元。今后这三块业务的营收贡献率会怎么变化？程立澜：就目前情况看，中房信的收入增长速度在近期还会最快，主要是因为互联网业务增长快。所以有可能这块的贡献继续上升。提问：程总，新房代理受宏观政策影响这么明显，而提供网络房产广告CRIC营收却依然保持快速增长。您认为是什么原因？程立澜：代理业务直接受市场成交量影响，交易量大收入就高，反之就下降。而CRIC下面的咨询业务受市场短期交易量的影响比较小，相对较稳定。互联网广告业务在销售情况比较困难的时候反而有机会高速增长，因为这时候开发商更需要加大推广力度，同时进一步优化广告投放，把更多的钱投在收益更明显的互联网。提问：易居的现金那么多，是否考虑回购，或者有其他大笔的并购计划？程立澜：我们在回购。并购要看机会。一般来说，服务行业大规模的并购机会并不多。服务也最重要的资产是人，是团队，这不是一个很适合并购的行业。提问：易居销售代理业务前五大客户是谁？Q2贡献的营收占比是多少？程立澜：最大的是恒大，其次是碧桂园，还有几个贡献差不多，包括万科、景瑞、星河湾等。前10大客户一共占总收入的30%左右。争取房地产电子商务市场起领导作用提问：程总，新浪乐居今年推出房地产电子商务业务，本月EJU. com也上线了，目前房产电商业务取得哪些进展？另外您觉得房地产电子商务能有多大的市场规模？易居能从中获得多少份额？程立澜：电子商务还处于早期探索阶段。我们取得的进展是向很多项目推出了电子商务平台，给开发商营销提供了一个新的工具。我们相信这个市场很大，并争取在这里面起领导作用。提问：易居中国现在的战略重点是线下还是线上？二季度电子商务带来多少销售额？占比多少？原有线下代理业务如何与电子商务有效结合？程立澜：线上和线下都是重点。线下的代理业务是易居的主营业务，而互联网广告是增长最快的。电子商务刚刚开始，业务模式还在探索阶段，暂时不会有大量的收入。提问：关于CRIC的在线业务，你们是否有统计来自新房和家居业务的营收分别是多少？这两个业务分别有几个直营城市，几个加盟城市？程立澜：家居业务目前占的比例还很小，但增长速度很快。家居将来除广告以外还会在电子商务方面带来收入。新房现在有30多个直营城市，100多个加盟城市。易居的市场份额及竞争对手提问：2010年全国新房销售量是5.2万亿，易居销售量1000多亿，在整个盘子中所占比例是很低的，其他的竞争对手同样如此，所以市场前景应该还是很大的，请问易居是否有预期，未来能获取多大份额？对在这个盘子中拿到更大份额的蛋糕有什么计划吗？程立澜：代理行业的确很分散。易居作为行业老大市场份额不过1-2%。当然，开放行业也很分散。虽然很多人说开发商垄断，最大的万科、恒大的市场份额也不过是2-3%。易居过去几年在全国的拓展取得了很大成绩，以后还会进一步扩大我们的市场覆盖，继续开拓和大开发商的合作。提问：那易居的预期是将来达到多大份额？程立澜：具体的数字不容易预测。在这个行业里，如果能在全国提高一个百分点就是个天大的数字。提问：程总，易居中国在多少个城市有分支机构？长江三角洲地区的业务在易居占多大比例？对向其他地区扩张有什么计划？程立澜：如果包括我们所有板块的话，一共在160个城市有分支机构。在长三角的业务大概占全国的1/3左右。随着易居全国扩张，这个比例近年来在下降。提问：程总，易居在北京、上海地区的销售代理业务的营收是多少？同比是怎么变化的？Q2新进入了哪些城市？程立澜：这两个城市过去占我们代理总收入的40%以上，但今年它们是宏观调控受影响最大的地方，这个贡献要下来一些。绝对数也应该是下降的。提问：与竞争对手，例如世联和思源相比，您觉得易居中国的优势和劣势在哪里？程立澜：世联和思源都是很优秀的公司，近年来都有很漂亮的增长。我认为易居有这样几个优势：全国的覆盖、和大开发商的合作、团队的执行力，还有多业务板块的联动。当然，到了这个规模，又是美国上市，管理的难度和成本要更高。与百度的合作：未来三年共支出1.8亿人民币提问：程总，易居Q2财报中提到中房信与百度合作的支出（additional costs associated with CRICs Baidu, Inc.(Baidu) channels for its online business）这部分费用具体是多少？程立澜：未来三年共1.8亿人民币。提问：付出这么多，预期能取得什么样的收益？程立澜：我们对百度这个新的平台很看好，有信心让百度乐居成为一个收入和利润的新的增长点。中概信任危机要靠公司对投资者公开透明来化解提问：两个月前，您曾在微博中说：“一个美国的投资人居然要求我们提供公司所有开户银行的联系方式，并证明公司的现金存款属实。这就是目前中国在美国上市公司诚信危机的程度”，后来您是如何应对的？您觉得中国概念股这一波信任危机何时能、该如何消解？程立澜：我们告诉他们我们最主要的几个银行的联系方式。这次诚信危机的风口也许暂时过去了，但市场对整体中国公司在诚信方面打的折扣需要一段时间恢复。而且现在大市的情绪也不好。最终要靠大批中国公司长期的好业绩和对投资者、特别是小股东的公平、公开、透明来验证自己。提问：程总也是微博控吧？这款产品对您在业务方面的思路有什么影响？程立澜：是否微博控是相对，我估计自己是比上不足，比下有余。i美股这个平台对于关注其他公司很有用。提问：程总，大陆的开发商很多都在香港上市，在美国上市的很少；易居在美国上市，这对投资人理解你们业务前景会不会有影响。你认为易居现在的估值合理吗？程立澜：开发商大多数在香港上市是我们当初选择美国的原因之一。我们是轻资产的服务型公司，美国投资人更容易理解。现在我们的主要股东大多数都在美国。估值反映了大家对宏观市场的担心，但我们认为易居是被低估了。2、思源思源二季度80%的销售面积来自于北京以外。佣金率从1.5下降至1.1，但高于易居的0.9，是因为有个别项目有超价代理费。成本费用中70%左右是人工成本。北京外地区营收超过了北京，占比54.6%；北京的代理销售额下降了不到30%，收入下降了20%左右。现有23家分公司，业务覆盖近40个城市。二季度总楼面销售面积较去年同期增长48%，达到1285000平方米；交易总价值较去年同期增长16.3%，达到128亿人民币。总营收为1.482亿人民币，较去年同期减少11.7%；毛利润为7160万人民币，较去年同期减少39.1%；营业收益为2120万人民币，较去年同期减少76.6%；净利润为1080万人民币，较去年同期减少81.2%；“五大龙头”告急 地产代理商今年业绩堪忧房地产业的深度调控不仅打击了开发商，与之相关的不少行业也正面临变局，比如一手房代理商和二手房中介。由于市场不景气，业绩下滑十分明显，原来行业界线比较分明的代理商和房产中介为了生存，开始互相渗透，市场争夺非常激烈。业内人士认为，随着楼市调控持续深入，房产中介行业未来的发展趋势是一二手联动，更多的企业必将转型。房地产史无前例的深度调控不仅打击了开发商，相关产业也开始显现危局。有“五大龙头”之称的中国房地产代理商：易居中国、世联地产、中原地产、合富辉煌、思源经纪，都面临全年代理业务严重缩水的挑战。甚至部分企业可能出现集团全年净利润为负，并伴随大幅度的年底裁员。这在此前十余年房地产市场上从未出现。代理业内人士称，“做了这么多年房地产，从未像现在这样感觉到冬天的可怕。”世联地产股票暴跌 全年净利润或告负“很多开发商说，要重视并研究，如何利用好世联地产。”一位房地产业内人士曾经说。这看似平常的表述在代理业看来是至高荣誉。作为一个战略咨询和代理企业，开发商肯将楼盘托付给它进行销售，一定是看重其具备的能力和资源。世联在行业内的地位可见一斑。2009年8月，世联地产成为首个A股上市的房地产综合服务商。上市首日涨幅36，报收26.83元。房地产业调控一年多来，世联地产仍以其一向扎实、稳健的从业作风被投资者认可，并被称为最坚挺的地产股。就是这样一个企业，在一则业绩修正公告后引起投资者恐慌性抛盘，地产股信心几乎决堤。到10月18日，世联地产股票在9天内下跌近30，其间一度跌停，并有数次跌幅超过5。截至昨天发稿时，世联地产股价13.75元，较上市首日价格几乎腰斩。世联此轮暴跌的起点是10月10日，当天世联股价跌了近8个点，随后一个交易日以跌停报收。此时，坊间纷纷传言，世联业绩可能出现大幅下滑。“据说世联目前只完成全年业绩预期的四成。又因为深圳等世联主战场二手房业务毫无起色，以本地营收计，世联已经从亚军退居世华、中联之后仅第四位。”深圳某房地产研究机构高层在世联股价暴跌当天在接受记者采访时称。至11日晚，世联地产终于发布了第三季度业绩修正报告。公告称，世联地产前三季度盈利同比下行0至5%，而此前公司曾预计前三季度同比增长0至30%。对于业绩修正的原因，世联地产给出的说法是，一方面由于限购和限贷政策拉长了完成房屋买卖的时间跨度（即：从“购房者支付定金”到“开发商收到银行按揭贷款”的时间），使得公司已实现的代理销售额确认为代理结算业务收入的速度变慢；另一方面由于公司经营规模的扩大，成本费用的增长速度快于营业收入的增长速度。而根据业内人士的预期，全国房价下跌周期目前只是开始，对代理行业的销售和业绩影响未来将更加明显。尤其是第四季度，代理业的“冬天”将直接导致部分巨头出现全年净利润亏损。四季度将成代理业真正“冬天”这种预期的源头是房地产市场的“冬天”的到来。“十一”长假之后，开发商已经出现集体性、大幅度降价促销。无论是星河湾、龙湖这样的豪宅企业，还是景瑞地产这种普通商品房开发商。房企的判断来自宏观经济形势。近日，多家银行调高首套房贷款利率，据业内转述银行高层的表态，为抑制通胀，银根短期内无松动可能。另从佛山放松限购的朝令夕改来看，中央对调控的态度十分坚定。这些宏观形势影响着买方预期，很多购房者继续观望等待更低的入市价格。这些因素也可能导致四季度，乃至2012年房地产市场成交持续低迷。代理业这个以房地产交易为唯一盈利依托的行业无疑首当其冲受到影响。“我们现在加紧推动开发商降价促销。他们不降价，房子卖不出去，代理业最受影响。”一位代理行业人士称。更有消息称，一些大型代理企业已经考虑年底大裁员，裁员比例或高达10。盈收状况有别 二手渠道资源为王不过，宏观形势下，不同代理企业日子难过的程度不同。“如果代理业务恰好集中于一、