政府土地储备贷款培训材料.doc

第五部分：案例分析下面为大家提供两个具体的实物案例分析：案例一是关于南京市XX区土地储备中心20000万元项目贷款的评估，案例二是关于南京市本级土地储备中心发放20000万元周转贷款的调查报告，仅供大家参考。案例一： 关于对南京市XX区土地储备中心20000万元土地储备项目贷款的评估报告第一章 借款人资信评价1.1 借款人概况为加快推进南京市XX区土地收购工作，强化政府对土地一级市场的宏观调控，强化土地资源的优化配置，确保国有土地资产的保值增值，确保政府作为国有土地所有权人在经济上的最大化效益，进一步增强政府调控能力。根据XX区委、区政府指示精神，经研究决定于2003年3月成立南京市XX区土地收购储备中心，南京市XX区机构编制委员会为此出具XX编字20034号关于设立南京市XX区土地收购储备中心的通知。中心作为南京市XX区土地收购储备工作领导小组的日常办事机构，隶属于XX区国土资源局，性质为国有事业，事业单位法人证书为事证第132011500299号，贷款卡号码320101000159253102。中心经营地址为XX区东山公园路5号，法定代表人XX。中心成立时，注册资本为人民币2600万元，由南京市XX区国土资源局出资，已通过南京xx会计师事务所出具的永宁专项审字（2002）094号关于对“开办资金”的专项审验报告验资。中心宗旨和业务范围主要是：建立有效的土地收购制度，研究制定土地收购储备再出让策略，落实土地收购储备资金，确定土地收储及出让供应计划；收集全区国有存量土地资料，组织承办土地招商业务，发布土地供求信息，提供咨询服务；城集范围内旧城改造项目非市政建设项目用地的拆迁工作的调查、审批、协调、监督。中心成立目的是：为加快推进全区土地收购工作，强化政府对土地一级市场的宏观调控及土地资源的优化配置，确保国有土地资产的保值增值和政府作为国有土地所有权人在经济上的最大化效益，进一步增强政府调控能力。12 组织结构和主要负责人情况根据南京市XX区机构编制委员会XX编字（2003）4号“关于设立南京市XX区土地收购储备中心的通知”：该中心为“南京市XX区土地收购储备工作领导小组”的日常办事机构，挂靠区国土资源局，为副处级全民事业单位，内设计划财务部、开发经营部、收储经营部三个职能部门。核定事业编制10名，人员经费在区财政核定的土地出让业务费中列支。目前实际工作人员共6人，均具大专以上文化。该中心各从业人员均有着对土地收购、储备、出让管理的丰富工作及操作经验。中心法定代表人XX，男，现年43岁，大学学历，现任XX区国土局副局长（主持工作），该同志有着丰富的理论、实践经验和开拓创新精神，以及踏实的工作作风，无不良记录，无逃废债行为。主要工作经历如下：1988年5月-1991年3月 任XX县土地局办事员1991年3月-1999年8月 任XX县国土局副股长、股长1999年8月-2000年8月 任XX区国土局局长助理2000年8月-2003年12月 任XX区国土资源局副局长2003年12月至今 任XX区国土资源局副局长（主持工作）、兼任南京市XX区土地收购储备中心法人代表。1.3土地运作模式根据关于进一步做好土地收购储备工作的实施意见（XX政发2003122号），XX区土地收购储备中心是XX区土地收购储备机构，受区政府委托并在土地收购储备工作领导小组的指导和监督下，代表政府实施土地收回、收购、储备和出让的前期工作，促进土地价值效益最大化。其主要职责是：对全区范围内适宜商业、金融、房地产开发新增土地和存量国有土地进行收购储备；制定收储工作方案，做好收购、储备土地资金运作，定期向区土地收购储备领导小组报告情况；负责收购储备地块的前期开发工作；根据城市规划和土地利用计划，综合市场需求和政府资金等因素，进行适量土地储备；管理政府依法收回的土地和征用土地撤销村民小组建制后的剩余国有土地；完成领导小组下达的收益和融资任务。土地收购的一般程序为：（一）年度收储计划及出库计划。储备中心根据区政府下达的收储任务，结合区土地利用总体规划及规划部门的城市规划，于每年初拟定全年收储计划及储备土地出库计划报区政府土地收储领导小组批准。（二）权属调查、成本测算、补偿。根据区政府批准的年度收购计划，储备中心对涉及的企业用地进行调查，对建、附着物进行丈量、测算，并签订补偿协议，按照协议约定的付款进度和期限支付补偿款，原产权单位同时按照约定交付土地。对集体土地的征用储备，储备中心对拟储备土地的四至范围、权属、类别进行调查，根据区政府征地安置补偿文件进行测算，与村集体签订补偿协议，制定征地方案、农转用方案报省、市批准，经省、市批准后按征地补偿协议的约定对被征地村组及失地农民进行补偿。（三）储备土地出库的前期准备。区储备中心根据经区政府批准的出库计划，对收储的入库土地上的建、附着物进行拆除、清理和场平。对大幅的储备地块，由储备中心聘设计单位进行规划设计，将设计方案报区政府审定后按规划方案实施前期开发，如道路、公建配套、给排水等，将生地开发成熟地，以提高土地经济价值。（四）挂牌上市。区储备中心根据区政府确定的地块及上市时间，整理相关储备土地的材料，如红线、规划设计要点等，向市土地市场管理办公室申请挂牌出让。1.4 资金运作模式根据关于进一步做好土地收购储备工作的实施意见，XX区土地收购储备中心土地储备的资金运作流程为：储备中心在储备初期通过自筹资金（财政）及银行贷款先行支付土地开发成本，土地经市国土局土地市场管理办公室对外挂牌出让后，出让金直接归集到区土地储备中心帐户，由该中心足额收取所承担的土地开发费用，并按月以土地出让宗地为单位办理出让规费结算，每年度从土地出让金净收益中提取10的土地收购储备专项基金，每年度从土地出让净收益区级留成部分提取5的土地收购储备风险基金，其余土地出让收益上缴区财政。1.5 经营业绩2003年，XX区土地收购储备中心以招标、挂牌方式出让土地41宗，出让面积5551.23亩，起拍价17.199亿元，实际成交价22.149亿元，净收益达9.536亿元，土地出让净收益率达43。2004年，XX区土地收购储备中心通过市储备中心挂牌出让土地11宗，出让面积1621.73亩（其中住宅用地1140.64亩，商业用地481.09亩），11个宗地标底6.95亿元，最终成交金额8.507亿元，净收益达4.8239亿元，土地出让净收益率达56.7。2005年5月末，XX区土地收购储备中心通过市储备中心挂牌出让土地5宗，出让面积255.81亩（其中住宅用地136.6亩，商业用地119.21亩），11个宗地标底2.52亿元，最终成交金额2.52亿元，净收益达1.9391亿元，土地出让净收益率达76.9。1.6 财务状况1.6.1 资产负债状况根据XX区土地收购储备中心提供的财务报表，公司近两年资产、负债及损益状况如下： 单位：万元资产部类03年末04年末05年5月负债部类03年末04年末05年5月一、资产类134715103448127413二、负债类11228580898904631、货币资金163366853202211、短期借款175308000300002、其它应收款4018629082297192、其它应付款9475572898604633、存货781556745177411三、净资产类1254417573175731、事业基金954814372143722、固定基金2638266226623、专用基金358539539五、支出类211603800925822四、收入类22149085070252001、经营支出1260133683158091、经营收入22149085070252002、经营利润9547748234193913、上缴上级支出8557136831资产部类总计346318183540133236负债部类总计346318183540133236至2005年5月末各科目余额情况为：1、货币资金20221万元，其中：银行存款20221万元，为该中心在各金融机构的存款。2、其他应收款29719万元，主要是应收南京市土地储备中心代为挂牌出让的土地出让金款项，帐龄均在一年以内。3、存货77411万元，均为中心目前的存量收储土地，共计8932.54亩。4、短期借款30000万元，具体为：建设银行7000万元、华夏银行8000万元、浦发银行15000万元。5、其它应付款60463万元，主要是该中心应上缴区财政局的土地收益款。6、事业基金14372万元，即储备基金，主要是近两年来按土地出让收益的10计提的，用于土地收购储备。7、固定基金2662万元，其中：无形资产（开办时拨入土地）2600万元，固定资产62万元。8、专用基金539万元，主要是近两年来按土地出让收益的区级留成部门的5计提的土地收储风险基金。由于中心按现行政策规定对历年来形成的土地收益提取储备基金（10%）和土地收储风险基金（5%），增加了该中心的净资产，截止2005年5月中心资产负债率为71。1.6.2 损益状况中心2003年土地出让收入221490万元，土地收储成本126013万元，实现土地出让收益95477万元，经营利润率43.1%； 2004年土地出让收入85070万元，土地收储成本36831万元，实现土地出让收益48239万元，经营利润率56.7%；2005年1-5月土地出让收入25200万元，土地收储成本5809万元，实现土地出让收益19391万元，经营利润率76.9，土地收储收益较为明显。1.7 借款人信用状况 该中心目前在华夏银行开立基本帐户，在我行开立一般帐户。与我行无信贷关系。经查询人行信贷系统，截止2005年6月7日，中心共有金融机构借款30000万元，其中建设银行7000万元、华夏银行8000万元、浦发银行15000万元，无不良信用记录。南京市XX区2004年度实现GDP202.3亿元，根据信用等级评定办法和法人客户分类实施细则规定，该中心在XX区土地市场范围内垄断优势明显，为辖区内GDP200亿元的市辖区的本级土地储备机构。故省分行营业部申请对该中心直接认定为AA+级优良客户。已报省分行进行认定。南京市XX区2004年度实现地方财政收入24亿元。照此测算，该中心2004年度授信额度为240000万元/2-80898万39102万元；2005年5月经动态测评，最高理论授信额度为240000万元/2-90463万元29537万元。本笔项目贷款控制在最高授信额度内。第二章 项目基本情况2.1 项目概况该中心受XX区人民政府委托，根据XX区城市总体发展规划及区政府要求，拟对东山街道杨家圩地区的骆村地块进行收购储备。该地块总面积901.5155亩，其中：农用地401.5155亩（该地块征用业经江苏省国土资源厅审批）、村庄及闲散地500亩（已取得国有土地使用权证）。根据区政府会议纪要2005年第13期，储备中心对该地块按“整体规划、整体拆迁、整体开发、整体联动”的原则推进开发建设，实行一次性拆迁，就地就近安置，同步推进城市化。项目土地四至：秦淮河以东、竹横路（外港河）南、兴宁路以西、竹山南路（电子一条街）以北。根据储备中心对地块的摸底调查，该地块内现有居民1100户，人口2500人（其中：原社区农业人口1260人，购置土地自建房屋自住外来常住人口1240人），居民住宅房屋及附属设施18万m2。 根据南京市XX区规划局出具的关于杨家圩地区储备土地规划使用条件的复函，该项目用地规划用途为商住。2.2 项目合法性分析1、土地征用本次收购储备的地块共计901.5155亩，其中：征用土地401.5155亩，存量国有建设用地500亩。中心现已取得江苏省国土资源厅苏国土资地函2003969号关于批准南京市XX区2003年度第45批次城市建设用地的通知，同意将东山街道骆村办6.7677公顷（折合约401.5155亩）集体农用地转征为国有建设用地,其中耕地26.64公顷(折合约399.6亩)。另取得存量国有建设用地的国有土地使用权证，土地用途商住，使用权类型出让，使用权面积333453.1平方米（折合约500亩）。2、地块规划项目地块经过XX区规划局预审，根据该局出具的关于杨家圩地区储备土地规划使用条件的复函，项目规划用地性质为居住用地和商业用地，容积率不大于3，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，日照间距不小于1：1.3。3、项目“七通一平”前期开发的相关批件取得计划根据XX区土地储备中心关于东山街道骆村社区杨家圩地块收储的相关说明，项目“七通一平”前期开发的房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关批件计划取得时间为2005年7-9月份之间，目前XX区土地储备中心正在准备申报资料，办理相关报批手续。23土地收储进度及计划目前，储备中心已完成对该项目土地的测量、评估、办理征地手续等前期性工作。项目收储计划：2005年4月对被征地村组进行征地安置补偿及保养；2005年9月委托具有房屋拆迁资质的实施单位对该范围的被拆迁户进行调查、测算、登记，开工建设复建房； 2006年1月前该范围的住宅房屋签订补偿安置协议、搬迁并将旧房拆除；2006年10月前地块平整、杆线移位入地；2006年11月前做好拍卖前期准备工作；2007年初挂牌、拍卖。根据XX区土地储备中心关于东山街道骆村社区杨家圩地块收储的相关说明，经营性用地挂牌出让的程序为：区土地储备中心根据区政府确定的地块及上市时间，整理相关储备土地的材料，如红线、规划设计要点等，向市土地市场管理办公室申请挂牌出让。挂牌公告期30天（20天公示期，10天报名并交竞买保证金）。挂牌公示期限截止后组织竞拍，出价高者为竞得人。竞得人中标后，在3天内至国土局签订国有土地使用权出让合同，并交10%定金，一般地块要求在三个月内全额付清土地出让金，土地出让金全部归集至土地储备中心“土地出让金专户”。第三章 项目投资估算和资金筹措评价3.1 项目总投资估算3.1.1 土地取得费用1、土地补偿费为581.37万元本项目共计征用土地901.5155亩，其中：耕地399.6亩；鱼塘50.5亩；宅基地307亩；公共设施用地102.2105亩；无收益的非耕地42.205亩。土地补偿费用明细表：土地性质征地补偿依据征地补偿标准（万元/亩）征地面积（亩）补偿费用耕地征用耕地（含蔬菜地）按该土地被征用前三年平均年产值的10倍计算0.8399.6319.68鱼塘按该土地的年产值的8倍150.550.5宅基地按征用邻近耕地补偿标准的60计算0.48307147.36公共设施用地按征用邻近耕地补偿标准的60计算0.48102.210549.06104无收益的非耕地按征用邻近有收益的非耕地补偿标准的50计算0.3542.20514.77175合计901.5155581.372792、青苗补偿费为44万元（按照一季农作物的产值计算）青苗补偿费用明细表：土地性质征地补偿标准（万元/亩）征地面积（亩）补偿费用耕地（菜地）0.1399.639.96鱼塘0.0850.54.04合计450.1443、居民住房拆迁补偿费为5760万元居民房屋补偿费=320元/m2180000m2=5760万元4、安置补助费用为11590万元根据现行标准，新征建设用地安置补偿费由两部分组成，分别为安置房补助成本和以地对人计算的补偿费。（1）安置房补助成本：根据XX区土地储备中心调查，本项目内共有1100户现有家庭在拆迁范围内，每户安置130m2，则安置房所需建筑面积为143000m2。本安置房将由政府提供，安置房的建设成本约1000元/m2,其中所有购置安置房的住户需承担200元/m2的费用，故计算本补偿费用时按安置房建设成本扣住户承担部分后的费用计算，则安置房补助成本为：143000m2（1000-200）元/m2=11440万元（2）以地计算的对人补偿费：以过渡期12个月测算,过渡费=2500人50元/人月12月=150万元以上两项合计安置补助费用11590万元5、农业人口安置保养费为1395.5万元农业人口安置保养费明细表：人口（人）其中：劳力安置补偿标准（万元/人）安置补偿费用（万元）保养保养补偿标准（万元/人）保养补偿费用（万元）一组131791.5118.527127二组1851111.5166.541141五组2061201.518040140六组1761141.517131131七组2141431.5214.525125八组2321411.5211.540140十组116731.5109.520120合计12607811.51171.522412246、征地规费：2.9万/亩*401.5155亩1164.395万元7、场地七通一平工程费用5万元/亩901.5155亩=4507.5775万元3.1.2财务费用该项目收购拟向我行申请贷款20000万元，期限2年，年利率按基准利率5.76计算，利息费用为2304万元。3.1.3管理费用该项目管理费用以土地取得费用的2标准估算，为500.86万元。3.1.4不可预见费按土地取得费用的3标准估算，为751.29万元以上各项合计，本项目估算总投资为28599万元（取整）。3.2 项目资金筹措项目估算投资总额 28599万元，其资金来源分别为：XX区土地储备中心自有资金8599万元，占项目总投资的30.06；向我行申请贷款20000万元。 至2005年5月末，该中心已实际支付土地征地费用1395.5万元（劳力安置及保养），土地规费932.61万元。根据2005年5月末报表反映，XX区土地储备中心所有者权益为17573万元，帐面货币资金17621万元，可满足本项目自有资金的需求。第四章 项目市场分析4.1 XX区经济状况XX地处南京东南，是南京市政府确定的三新城区之一，区位优势明显，交通十分便捷，全区设有国家级开发区一个，省级开发区一个，市级开发区一个，共吸引21个国家和地区的2300多个项目落户，投资额在1000万美元以上的大项目有225个，世界排名前500强的企业中已有24家进区，14家高校入驻。按照省、市委的要求，XX区城市规划扩大至60平方公里，将建成商业服务配套齐全、人才资源释放能量的场地，10年内城市人口由15万人增加到40万人。2003年初，XX区委区政府提出“奋战五年，进入苏南第一方阵”的经济发展目标，全区实行以园区经济带动乡镇经济发展的举措，使得XX区经济持续快速发展，经济总量不断扩张。2003年实现国内生产总值168.3亿元，比上年增长24%，全年财政收入35亿元，比上年增长59.1%，其中地方财政收入15.75亿元，比上年增长60%，三次产业结构比由2002年的10.5：58.1：31.4调整为9：57.9：33.1。2004年XX区经济运行仍继续保持健康高效，各项指标再创新高。全年完成国内生产总值202.3亿元，同比增长20.1;财政收入40亿元,增长28.5，其中地方财政收入24亿元，增长52；三次产业结构比由2003年的9：57.9：33.1调整为7.8：58.6：33.6，工业总产值101.6亿元,增长16.6%；工业利税总额43.5亿元，增长18%；全社会固定资产总投资150.3亿元，增长50%；全区140个重点工业项目开工建设，其中106个项目竣工投产。新增市级以上高新技术企业15家，国家火炬计划XX电力自动化产业基地揭牌，填补了南京地区特色产业基地空白，高新技术产业增加值占工业增加值比重达37.5；全区完成合同外资13.5亿美元、到帐外资6.2亿美元,分别增长25%和3%；引进千万美元以上项目73个，新引进世界500强企业5家，出口创汇7亿美元,增长89.2%。服务业发展势头良好，预计全年完成服务业增加值68亿元，增长26.6%；全社会消费品零售总额30.8亿元，增长15.8%。XX经济技术开发区各项经济指标近两年均位列南京市各开发园区之首。4.2XX区土地出让情况分析2003年XX区累计出让经营性用地41幅，面积5551.23亩，出让金总额221490万元，其中城区27幅，面积3200亩，成交价178017万元，均价55.63万元/亩；乡镇14幅宗地，面积2351.23亩，成交价43473万元，均价18.49万元/亩。2004年XX区累计出让经营性用地11幅，面积1621.73亩，出让金总额85070万元，其中城区10幅，面积1154.89亩，成交价71070万元，均价61.54万元/亩,比上年上升5.91万元/亩；乡镇1幅宗地，面积466.84亩，成交价14000万元，均价29.99万元/亩。2005年5月末XX区累计出让经营性用地5幅，面积255.81亩，出让金总额25200万元，其中城区4幅，面积218.94亩，成交价23700万元，均价108.25万元/亩,比上年上升46.71万元/亩，增长76；乡镇1幅宗地，面积36.87亩，成交价1500万元，均价40.68万元/亩。 2004年6月-2005年5月城区出让地块明细表地 块性质面积(亩)底价成交价单价竟得单位XX区东山双龙路（原三钢烧结厂）住宅7.39440820110.98 经纬房产弘景大道西、环山路东住宅323.72156001560048.19 景山置业弘景大道西、环山路东住宅390.50180001800046.1景山置业昌宁路以南、环山路西住宅102.146100610059.72上元房产诚信大道以北、金智路以东住宅89.237000700078.45 科嘉房产湖山路以东、环山路以北住宅86.215550800092.8上元房产竹山南路以西、天元路以南商住23.7928502850119.81市政房产双龙大道以西、董村路以南商业14.2519001900133.33 神旺酒店公司甫岗路西、内环路南住宅99.738300830083.22 江城房产天元路北、庄排路西商业17.9325002500139.43 新城发展秦淮路地块商业办公87.031100011000126.39 金尚置业合计1241.92792408207066.084.3 XX区房地产状况2002年初,在南京市区掀起新一轮城市开发的带动下，在全区经济持续快速增长和居民收入不断增加的内力作用下，XX区的房地产市场开始进入新一轮的开发、销售热潮。2003年XX区完成房地产开发面积210万m2,竣工面积142万m2,销（预）售商品房182万m2,实现商品房销售收入43.68亿元，商品房购买者99%为个人，其中：南京市区占60，显示居民购买力提升和住房水平提高,住房制度改革和拆迁补偿政策已经逐步到位.2004年，受国家宏观调控影响，房地产开发土地供应量大幅减少，但房地产市场依然红火，并呈现出投资增、价格升等特点。2004年全区完成房地产开发投资18.8亿元，同比增长26.2%；开工面积287.6万m2，竣工面积186万m2，销售面积182万m2，与上年持平，销售额50亿元，比上年增加了6.32亿元。2005年国家对房地产市场调控的力度加大，但这似乎并没有影响到XX楼市4个月来的良好走势，在开工面积和预销售许可面积呈负增长之势，而销预售面积和销预售额却呈现小幅增长。从房地产供求的结构看，统计表明，4月份XX区多层住宅的总供应量为86594.78平方米，而销售量为9366977平方米，多层住宅已经“供不应求”。从需求走势看，一是随着居民生活水平的逐步提高，以小换大、以差换好的改善型需求将持续扩大；二是大量外地人、大中专毕业生进入XX工作并购买住房;三是各乡镇私营企业老板及其他中高收入者向往城市生活，纷纷涌入城区置业居住；四是随着南京市旧城改造和XX区新城区的基础设施建设的推进，拆迁户逐年增多，增强了对房地产市场的刚性需求；五是XX地处近郊，与南京市中心仅20分钟的路程，交通较为便捷，再加上房产价格水平总体偏低，南京市民易于接受，单价在3000元平方米至4000元平方米的房源仍然是购房者的主选。4月份XX区一共鉴证商品房买卖合同1467份其中，在这个单价范围内的房源有954户，占总比例的65。上述因素将持续XX房地产市场需求在近几年内仍将保持一定的增长率，加上XX区政府采用的较严格控制土地出让数量政策，预计XX区房地产市场仍将保持2-4年的强势增长。第五章 偿债能力分析本次项目土地面积901.5155亩，收储中心计划于2007年初通过拍卖形式出让。参照2004年XX区同类相邻商住土地119万元/亩的出让价格，本项目土地出让价如按100万元/亩计算，则项目土地出让总收入预计可达90151.55万元，扣除开发总成本费用28599万元，预计出让收益为61552.55万元，投资利润率达215.22%，出让收入利润率68.28。目前中心存量收储土地较多，截止评估日尚有近9000亩计划出让，而且近年来XX区的土地交易情况已趋于平稳，因此，从整个XX区土地出让情况分析，仍有一定的市场压力。但考虑到本项目用地位于XX东山镇，属于XX老城区范围，周边基础配套设施较为完备，而且项目用地周边的其他地块目前已经被用于房地产开发，商住氛围较强，因此，本项目用地的出让前景相较于中心其他存量收储地块而言，具有较强的地段优势，出让前景更为明朗。又由于本项目用地作为XX老城区为数不多的未开发用地，市场预期良好，只要最终出让价格不低于每亩31.72万元，即可收回投资成本，因此本项目第一还款来源较为充足。第六章贷款方式本次2亿元土地储备贷款拟用本项目用地中的500亩土地作抵押，该部分抵押地块目前已领取国有土地使用权证，参照同类地块市场价，预计其价值应不低于50000万元（评估价值以具体的评估报告为准），抵押率40。在办理土地使用权抵押的同时，XX区财政局出具了还款承诺函，承诺中明确：如果项目地块未能在贷款到期前顺利出让，或贷款不能到期足额归还，由XX区财政局承担还款责任。第七章银行效益和风险分析7.1银行效益分析XX区土地收储中心作为XX区城市规划区内唯一从事土地开发储备的全民事业单位，因其明显的行业垄断优势和良好的发展前景，一直是当地各家金融机构业务竞争的焦点，也是省分行营业部重点抢挖的目标客户。本次我行如能进行信贷投放，将给我行带来良好的综合效益：一是可以为我行带来2304万元的直接贷款利息收入，优化我行信贷结构；二是将有助于密切我行与地方政府的关系，提高我行的社会知名度，扩大我行的影响力，在确保中心及土地局在我行存款规模的基础上，争取更多的财政性存款；通过介入城市土地储备项目，可以从土地储备源头抓起，带动房地产开发、住房按揭等相关业务的有效发展，进一步扩大业务空间。7.2 贷款风险评价1、拆迁风险：目前，项目地块上有居民1100户，拆迁工作量较大，拆迁工作能否顺利开展对本项目贷款影响较大。2、市场风险：XX区土地市场在经过前几年的快速发展后，现已趋于稳定，土地交易更为理性。目前从中心提出的三年发展计划看，今后三年内中心计划收储土地14000亩，由于目前中心已有近9000亩的存量收储土地，因此在未来几年里中心的土地出让压力仍将较大，能否确保每年足额的土地上市出让存在一定不确定性。3、资金监管风险：中心在运作土地的过程中，实行“收支两条线”的资金管理模式，这可能会给我行的资金监管带来一定影响，而且中心今后几年的收储计划仍然较大，对资金的需求也较大。因此，建议经营行对贷款资金实行封闭运作、专款专用,同时密切关注中心的土地出让情况，确保土地出让收入优先归还我行贷款。第八章 项目总体评价南京市XX区土地收购储备中心是在XX区范围内代表政府实施土地收购储备的唯一合法机构，具有一定的垄断优势，贷款主体合格。该项目地块征用已经获得省国土厅正式批文，符合国家有关法规政策，目前已进入收购程序，确定了控制性规划指标，项目合法。南京市XX区土地收购储备中心自成立以来，一直按照自身职能规范运作，已取得良好的开发业绩，并取得了良好的经济效益。本项目保守预计出让金收入为90151.55万元，预计出让收益为61552.55万元，盈利空间较大。此外，发放本项目贷款，不仅可以与该公司加强合作关系，扩大我行的社会知名度，也有利于进一步密切同地方政府协作关系，有利于我行业务的开拓和发展，综合效益明显。综上所述，建议在满足以下限制性条款的前提下，向南京市XX区土地收购储备中心授信并发放土地储备贷款2亿元，期限不超过2年，利率不低于人行同期基准利率，以500亩项目用地作抵押，贷款形态为正常：1、贷款发放前，要求南京市XX区土地收购储备中心、XX区财政局在我行开立土地出让金专户，并且承诺在我行贷款还清前不得撤户； 2、经营行与南京市XX区土地收购储备中心签订资金监管协议，确保本项目贷款资金封闭运作、专款专用。同时，省分行营业部应督促并协助经营行按照总行对江苏分行的贷后管理要求，落实专人负责贷后管理工作，密切关注本项目的拆迁进度和土地挂牌出让情况，做到“贷款跟随地块走”，在项目用地上市出让后及时收回我行贷款。案例二：关于对XX市土地储备中心发放周转贷款20000万元的调查报告XX市土地储备中心因收储“顾家营地块孝陵卫街道部分土地”，向我行申请20000万元周转贷款，期限1年，贷款方式为土地使用权抵押。有关调查情况如下：一、客户基本情况和主体资格（一）、客户概况XX市土地储备中心地址位于XX市珠江路同仁西街7号2楼；机构类型：事业法人；业务范围：承担土地储备、经营等具体工作；经费来源方式为全额拨款；开办资金10000万元；事业法人证号码：事证第132010000431；机构代码：42609370-X；贷款卡号码：320101000139259002。该中心隶属于XX市国土资源局，实行土地储备投资制度，资金实行封闭运作，单独核算，主要用于政府征用和收购土地，土地收购储备，综合规划储备，市场调控储备。（二）、机构设置及经营者素质XX市土地储备中心内设综合事务科、计划发展科、征地拆迁科、信息科。该中心核定全额拨款事业编制6名，主任1名，副主任1名，其他人员参照国家公务员制度管理，由XX市国土资源局人员编制中调剂。中心法人代表XX，博士学历，业务素质较高，领导能力较强，道德品质优秀，具有创新精神。（三）、借款人经营管理模式1、职能界定XX市土地储备其主要职责：（1）通过对全市土地供需情况的调查，制定土地储备规划和土地储备年度计划；（2）根据土地储备年度计划的安排制定具体地块的土地储备方案并负责组织实施；（3）负责对储备地块的开发利用管理；（4）通过储备土地运作实施，确保政府土地收益，为城市建设筹措资金。2、资金运作流程根据宁政发2002263号市政府转批市国土资源局、财政局、审计局关于XX市土地储备资金管理暂行办法的通知,土地储备资金运作实行封闭管理；土地储备中心根据土地储备年度计划的安排制定土地储备资金年度收支计划。土地储备收入包括储备地块出让收入及其他收入，土地储备成本包括土地征购费、土地前期开发费、储备管理费、贷款利息、其他等相关费用。（四）、借款人的经营情况XX市土地储备中心自成立以来，已逐渐发挥出“经营城市”的融资平台，通过规范土地资金运作，达到减少储备成本，降低经营风险，以确保政府收益。XX市土地储备中心投资方向符合XX市新一轮的城市改造和城市建设，符合XX市产业政策，有利于XX市经济结构的优化和发展，中心发展前景良好，盈利性较强。该中心2005年上半年入库新增土地52幅，土地总面积约472.69公顷（不含新三区），其中国有土地34幅，土地总面积约177.35公顷；集体土地18幅，土地总面积约295.34公顷。公开挂牌出让土地23幅，出让土地总面积约99.01公顷，土地总收益约11.45亿元。其中市区出让土地总面积约60.5公顷，土地总收益约7.62亿元。此外中心还有9幅土地正在挂牌，土地出让总面积约77.8公顷，土地总收益约19.16亿元。（五）、银企关系分析XX市土地储备中心于2002年5月与我行建立信贷关系，2005年该企业被省分行认定为AAA级优良客户，授信额度100000万元。截止2005年10月28日该企业在我行贷款余额为80000万元，贷款五级分类为正常类。2005年1月4日省分行转发农总行关于对XX市土地储备中心公开统一授信10亿元并用于周转贷款的批复（农银复20041992号），对XX市土地储备中心公开统一授信10亿元，用于周转贷款，期限一年，以储备地块作抵押。二、客户财务状况XX市土地储备中心事业资产负债表 （单位：万元）资产类负债类200320042005年8月月月末200320042005年8月银行存款111304889031830借入款项76450187950294500其它应收款141645243255309590其他应付款396649714919资产合计152775292145341420应缴省厅资金3468520XX土地储备成本2306393139应缴财政-3818-3953-40794XX土地储备成本632879负债合计76632196942259145XX土地储备成本42858339专用基金120001200012000市区土地储备成本391013430572557534净资产合计120001200012000支出合计391013458552659891XX土地收入4566696339XX土地收入3588195市区土地收入455157495732625631收入合计455157541756730165资产部分类总计5437897506971001310负债部类合计5437897506971001310截止2005年8月，XX市土地储备中心报表反映资产合计341420万元，其中银行存款31830万元，其他应收款309590万元；负债合计259145万元，其中借入款项294500万元；净资产12000万元；土地储备收入730165万元；土地储备成本659891万元。报表主要明细情况如下：银行存款：31830万元，其中农行存款10000万元；其它应收款：309590万元，比年初增加66335万元。据调查，其他应收款主要是XX市土地储备中心出让土地后，在开发企业未全部缴清土地出让金之前，形成的应收款项。借入款项：294500万元，其中我行贷款余额80000万元。借入款项比年初增加106550万元。土地支出：659891万元，比年初增加201339万元，其中:XX土地储备支出占比14.11%，比年初增加70076万元; XX储备支出占比0.13%, 比年初增加247万元; XX储备支出占比1.26%，比年初增加4045万元；市区土地储备成本占比84.49%, 比年初增加126962万元。土地收入：730165万元，比年初增加188409万元，其中:XX土地储备收入占比13.19%,比年初增加50673万元;XX储备收入占比1.12%，比年初增加7837万元；市区储备收入占比85.68%，比年初增加129899万元。 从以上分析可以看出，2005年土地储备成本支出的增加幅度快于土地出让收入增加幅度。据调查，导致该情况的主要原因是：按照XX市政府提出的“2005年是完成迎接十运会，建设新XX各项目标任务的收效之年”的总体要求，XX市土地储备中心收储力度明显加大，2005年上半年入库新增土地52幅，土地总面积约472.69公顷。三、贷款情况根据人行查询系统，截止2005年11月22日，XX市土地储备中心贷款余额277500万元，其中：我行贷款余额80000万元，他行贷款余额197500万元。对外担保一笔，金额20000万元，被担保单位XX红花机场地区开发建设指挥部，担保期限自2005年8月31日至2006年8月29日。 我行80000万元贷款一览表 单位：万元金额起始日到期日用途抵押物1180002005-2-72006-2-4铁管巷A片地块建邺区潜洲2100002005-3-42006-3-4支付白下区铁管巷C片地块收储费用栖霞区百水桥C3-72006-3-7480002005-3-162006-3-16下关区宝善地块拆迁560002005-3-172006-3-176100002005-4-132006-4-12宝善地块二期栖霞区百水桥C-1760002005-4-132006-4-58120002005-10-202006-10-20顾家营地块栖霞区百水桥C-2地块、玄武区聚宝山以西地块、雨花台区纬九路B2-2地块、玄武区板仓街1号合计80000四、贷款用途及担保分析1、贷款用途XX市土地储备中心向我行申请20000万元周转性贷款，主要用于收储“顾家营地块孝陵卫街道部分土地”相关费用。顾家营地块地处风景秀丽的城东，远望巍峨的钟山风景区。地块东至钟山学院，南至绕城公路，西至江苏省农科院，北至XX农业机械化研究所。规划用地性质：01、02地块为二类居住用地，03地块为居住社区中心及中小学用地。用地面积：总用地面积424537.6平方米（合636亩），其中城市道路及绿化用地面积85536平方米，配套教育用地43000平方米，实际出让面积296001.6平方米。建筑容积率：01地块1.35, 02地块1.35, 03地块0.7。地块自然环境保护完好，绿化覆盖率较高，地块周边一是高等院校云集：XX理工大学、钟山学院分布周边；二是交通便利：南有绕城公路，北有宁杭公路、沪宁高速公路连接线，地铁二号线出口也近在咫尺。三是房地产开发逐步兴起：该地块周边的房地产开发以太阳城为代表，城东板块的环境优势已在房地产开发中逐步显现出来。2005年7