成都胜利村地块(7号地)初步.doc

联络单2007首置营字1063号附件三：成都胜利村地块（7号地）初步市场定位市场营销部通过对成都胜利村地块地块周边市场调研，提出初步定位如下：一、 区域市场研究【地块情况】本地块紧邻万科魅力之城，西临三环路，北面是成渝高速路和白鹤大道，东面是十洪路，区域道路密集，位于东部新区的核心居住区东方新城片区，为城市东进的新兴区域。华润24城花样年花郡万科魅力之城蓝光地块胜利村7号宗地附图 地块区位图城东作为成都城市发展的重点区域，其各种配套设施的逐步完善，工厂企业的搬迁，沙河改造所取得的成就，已经一改往日“东穷”容颜，成为成都市的中产阶层的聚集地，已经逐步形成了中产城东的区域形象。【区域配套】该地块成都东部浅丘坡地，北邻成都“绿肺”十陵风景区，傍依千余亩城市公园，紧靠500余米绿地长廊。附近有四川师范大学东校区、川师大附中、五桂桥小学等教育机构，还将规划建设高标准的学校、商场、医院、公园等生活配套设施，居家生活工作将变得非常方便。【区域交通】根据规划，该区域将形成机场路东延线、三环路、东洪路、十洪大道的“四纵”和由成洛路、成渝高速路、40米宽规划道路组成的“三横”道路体系。即将启动的地铁二号线工程，横贯城东至城西(蜀都大道-东大街东延线)，为该区域搭建起更便捷的地下交通体系。目前，公交路线有33路、336等，随着区域入住人口的增多还将开行多路公交车。【区域房地产】胜利村7号宗地房地产开发自2004年至今已经形成了一定的规模，目前该区域内聚集了大量的实力开发商，如万科、蓝光、华润、中海、新加坡盛吉立、。品牌开发商使城东的产品品质得到了有力的提升。均价已经能够与有西贵南富之称的城西城南比肩起背。如二环的花样年*花郡、华润24城；三环的万科魅力之城、上东阳光。东大街东沿线两侧是攀成钢老厂房，占地约2227亩，蕴藏着片区内最大的土地释放量。从销售上看，目前二环附近多以26-33高层住宅为主，价格为5300-6200元/平米，部分3-6层洋房住宅价格为6500-8500元/平米，且中等价位的楼盘销售情况较好；三环附近的万科魅力之城9-18电梯公寓均价4600元/平米，花园洋房均价6700元/平米；位置稍偏的上东阳光项目12-18层电梯公寓均价3850元/平米。从总体上看，近年来该区域一直是房地产开发的热点区域，已经逐渐的被成都市民所接受，供应量和成交量将呈同步放大趋势，价格存在一定的上涨空间，但由于区域内知名开发商扎堆，加上区域内项目本身品质项目较高，未来区域住宅市场将在知名开发商之间形成产品、品牌、价格等多维度的竞争。典型案例分析n 万科魅力之城魅力之城项目情况表基本情况位置成华区东三环外侧，成渝立交与大观立交之间开发商成都万科房地产有限公司占地面积660余亩建筑面积76余万容积率2.3物业类型5-7层多层洋房、9-13层情景电梯洋房及部分18层高层电梯公寓装修情况毛坯价格洋房6700元/平米，小高层及高层公寓4600元/平米户型面积洋房130-150平米，电梯公寓70-120平米车位情况车位比1：0.7价格未定项目评价项目紧邻十陵风景区，西望1000亩城市公园；内部均为城市级道路，车行动线便捷；先进的城市生活设施，展示丰富都市生活。项目整体均好性较强，客户针对城市新秀阶层，典型的万科社区风格，新城市主义的生活方式。n 花样年花郡花样年花郡项目情况表基本情况位置成华区城东万年场，南临双庆路，西临二环路，北临庆华路开发商成都花万里置业投资有限公司占地面积占地108亩建筑面积30万，4000余户住户容积率4.2物业类型18-32层的高层电梯公寓装修情况毛坯价格3期均价5300元/户型面积一期由两栋18层电梯公寓组成，户型为套二、套三，户型面积在77-128不等车位情况0.7价格未定项目评价项目主要针对年轻一族，目前销售情况较好，位置好、园林设计比较有特色。以下是本项目周边出让地块的规划条件：蓝光地块规划条件（2006.12.8）宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率建筑高度(米)容积率建筑密度土地用途及年限CH18(252/211):2006-066成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组（地块一）住：30%公服设施：20%满足航空限高（绝对高程830米）住宅：4.25.030%25%城镇混合住宅用地住宅70年商业40年公共服务设施4.0 45%净用地面积竟买保证金/含出让金拍卖起叫价成交价成交金额竟得人备注60175.38合90.2631亩（本次出让78.2598亩）2700万元200万元/亩325万元/亩25434.435万元四川蓝光和骏股份有限公司/成华区保和乡胜利村（7号地）图万科魅力之城二、 市场初步定位1. 项目情况分析、SWOT分析1) 项目基本经济指标土地用途住宅、商业使用年限70年、40年总用地面积233.9336亩净用地面积117.2564亩主要规划指标容积率建筑密度建筑限高绿地率住宅4.2 5.0；幼儿园及市场无要求住宅30% 25%；市场50%幼儿园35%满足航空限高（绝对高程830米）住宅、幼儿园35%2) SWOT分析优势（Strength）劣势(Weakness)n 区位已有一定的认可度；n 该地块无限高要求；n 位于东三环边，成渝高速-双桂路直达天府广场，交通便利；n 地处十陵市公园与四川大学城间，生态人文环境好；n 目前生活配套设施不完善；n 地块南区部分不规整，不利于项目规划；n 紧邻三环路及成渝高速，具有一定的噪音污染；n 项目规划容积率高于同区域其它项目，竞争力较弱；机会(Opportunity)威胁(Threat)n 政府扶持区域发展力度高；n 位于东部新区核心位置，未来潜力大；n 大量品牌开发商云集，区域认可度高；n 区域知名开发商云集，市场竞争异常激烈；n 房地产宏观调控带来市场风险；2. 市场定位1) 定位思路项目所在区域是成都市政府重力打造的东部新区，市场逐步提升，由于万科的入驻，该区域已经逐步得到成都市民的认可。城市交通环境正在逐步完善，同时存在一定的噪音干扰，从目前区位条件上看不支持高端项目定位，本地块定位为中高端住宅。在规划条件上容积率达到4.2，远不及万科魅力之城容积率2.3的规划条件，与本项目产生同期竞争，如何从竞争中脱颖而出是一个重要的课题。受新政90平米占70影响，决定了户型结构偏小。目前地块西侧与三环路有50米宽的绿化隔离带，建议在规划方案中有效利用。且地块现状与三环路、地块规划路约有2米的高差，利用这一特点，制造台地高尚住宅；采用局部首层架空的设计方式，增加绿化面积；建筑设计上采用高度换空间，高绿化率，低覆盖率。2) 项目卖点 独特的规划布局和建筑风格； 低覆盖率、高绿化率的特色园林，水景树阵体现细节； 采用连院会所，局部底层架空的设计方法，增加项目卖点； 优化的户型设计 首创置业*企业综合营运商品牌3) 市场定位首创*成都国际城-多元人文生活城*中高档综合社区4) 产品定位楼体型为2梯23户板楼及2梯3-4户变形板楼；户 型面 积建筑面积比例楼体类型可选户型特点位置主力户型170-80平米两室两厅单卫；30%2梯3-4户变形板楼较大户型考虑赠送空中花园或入户花园；西侧靠近三环路以及北侧靠近成渝高速等位置欠佳处主力户型280-90平米两室半两厅单卫40%2梯3-4户变形板楼赠送空中花园或入户花园；西侧靠近三环路以及北侧靠近成渝高速等位置欠佳处主力户型3100120平米三室两厅双卫20%2梯2-3户板楼赠送空中花园和入户花园；景观资源好的位置主力户型4120140平米三室半两厅双卫10%2梯2户板楼赠送空中花园和入户花园景观资源最好的中心位置5) 价格定位销售时间起价（元/平米）最高价（元/平米）均价（元/平米）年涨幅销售面积（万平米）2007.5-2008.445005175483815%-2008.5-2009.451755693543410%82009.5-2010.456936262597710%102010.5-2011.46262676365128%102011.5-2011.106763703368988%5均价（元平米）6147-33备注：按照一年的时间进行前期运作，开盘时间为2008年5月份6) 客群定位 近期以周边区域改善型客户为主，投资型客户为辅； 远期为其它区域客户。3. 车位配置及售价住宅车位按照如下要求进行配置： 车位按照成都市最新规范要求进行配制； 按照规范要求进行配制，定位1：0.7； 地上车位和地下车位的比例为2：8； 车位售价按照7万元/个进行测算； 尽量考虑人车分流；南北两个地块的车位尽量分开布置，拥有各自独立的出入口； 销售率按社区全部入住后3年内可售车位的销售率为95进行测算。4. 设计原则1) 规划设计 整体多个小规模组团组合设计； 在景观较好的位置布置大户型产品； 楼体类型建议为2梯2-3户板楼及2梯3-4户变形板楼； 规划和户型初步设计同步进行；2) 户型设计 大户型做到明厨明卫，无暗房间； 户型设计考虑动静分区、干湿分区； 大户型考虑入户花园、中央庭院、大露台等元素的运用； 层高3.0米。3) 立面设计 立面建议为现代风格，一定要体现成都这座城市的活力； 可参考阳光上东的立面设计方案； 外立面应体现价值感和档次感； 考虑飘窗（给客户实惠）、落地窗、角窗（在景观好的位置）的运用；4) 园林设计 景观是提升本案竞争力的有效方法；增加园林绿化面积，合理利用市政绿化隔离带及地块西北侧代征绿地； 考虑小区整体局部底层架空的设计方法，整体考虑园林设计，与步道巧妙结合，体现健康动感的国际化理念； 在局部小组团内部，利用园林和建筑形成相对独特的内部组团环境； 主要景观节点应考虑主题化设计。 园区内考虑水系及室外游泳池；5) 会所 设置独立经营性会所，前期可作为项目售楼处使用； 考虑面积2500-3000平米。5. 商业部分在本项目南侧地块考虑按照规划最低商业设置，在规划设计上按照社区临街底商的形式建设，考虑便于未来经营。业态考虑休闲娱乐、便利超市等。该部分商业按照销售考虑，售价暂时按照9000元/平米测算。商业车位按照餐饮娱乐每万平米80个，其他每万平米50个布置，商业车位全部不考虑销售。三、 建造标准1) 公共部分 外墙材料：由外墙保温层、砌体层、具防水抗裂功能的抹灰层、高性能外墙涂料（或外墙瓷砖）层组成（沿街部分楼座外立面以瓷砖为主，涂料为辅；社区内部楼座外立面以涂料为主，瓷砖为辅）； 外窗：铝合金窗、采用中空玻璃； 大堂：中高档石材地面、墙面，中高档吊顶； 单元门：中高档铝合金制单元门； 电梯/电梯厅：上海三菱电梯，梯速为1.752m/s，首层石材门套，二层以上用面砖门套；2) 户内部分 入户门：钢制三防门； 厨/卫地面、墙面和顶棚：地面、墙面水泥砂浆拉毛，顶棚腻子面层（卫生间预留排气孔洞）； 卧室、客厅、餐厅地面和墙面：水泥砂浆抹光； 卧室、客厅、餐厅顶棚：腻子面层；3) 配套设备 电话接口：每户设2个电话线终端盒，客厅、主卧各设一个终端盒； 宽带接口：每户设置一个宽带网络终端盒； 有线电视：有线电视入户； 天 然 气：天然气管道安装到厨房； 居家安防系统：黑白可视对讲系统、紧急按钮、红外微波监控探测器、天然气泄漏探测器；首层、二层和顶层防盗窗磁、红外巡更系统； 配备远程抄表系统。四、 结论该地块位于