盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准.doc

附件1：盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（一档）序号项 目服 务 标 准(一)安全巡查不能实施封闭式管理，但设专人24小时巡查小区，全体巡查人员不少于3人，服务基本规范。安全护卫人员统一着装，熟悉辖区情况，认真负责，有较强的责任心，当班时佩载标志，尽忠职守。能认真处理好业主(使用人)的投诉和求助。危及人身安全处设有明显标志。对突发事件(凶杀、火灾、爆炸、地震、电梯突发事件等)有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。(二)卫生保洁小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。小区主要道路每日清扫1次，公共场所清洁；楼道每周清扫1次;共用部位玻璃每年清洁1次；路灯、楼道灯每年清洁1次，其它共用设施定期清洁。公共厕所每天清扫一次，无明显污物便迹外溢。小区公共雨、污水管道及雨、污水井每年检查一次，并视情况清掏；化粪池每年检查1次，发现异常情况及时清掏。(三)绿化养护每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、石块等垃圾，目视基本无杂物。无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象。草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。每年至少进行1次施肥，病虫害防治每年不少于2次，预防花草、树木病虫害，花草树木生长基本正常。假山、亭、廊、雕塑等园林小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。(四)房屋及共用设施设备维修养护每年年底或年初对房屋和共用部位、共用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备有完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年10月份安排1次共用部位门窗检修，使其保持基本完好。房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务(具体范围、价格双方约定)，服务态度良好。设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修1次，屋面排水基本畅通。共用楼道灯无安全隐患、路灯、楼道灯完好率不低于80%。 共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。消防设施设备完好无损，随时可用。井(池)盖板、管道损坏能及时修换。(五)基础台帐资料管理业主公约、房屋装饰装修管理规定等各项制度完整。有一定的房屋档案资料,分类成册,查阅方便。经营管理资料（如住户档案、房屋档案、房屋安全普查记录、物业管理资金的交缴与支取纪录、业主委员会对服务标准的考核意见等）逐步建立和完善，各项措施落实。(六)房屋装饰装修管理装修管理制度较完善，物业管理公司与业主(使用人)签订装饰装修服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定注意事项。业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，无危及房屋结构的违规装修现象。外墙或屋面安装的设施设备或构件无重大安全隐患。能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报，配合有权部门处理。(七)环境秩序小区主出入口设有小区平面示意图，标示准确，房屋楼号、单元号完整，每年检查、修换1次。流动摊点、小商贩，拾(收)荒者进入小区的，能及时制止并驱逐。(八)车辆管理车辆管理制度较完善，措施落实。外来机动车辆进出小区记录基本完整，车辆收费符合规定。非机动车停放有序，无占压绿地现象。车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。(九)社区文化活动小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾的具体措施。运动场地、文化场馆定时向居民开放。能配合街道做好社区精神文明建设相关工作。(十)综合管理与服务物业管理服务项目和收费标准在小区醒目处明码标价；服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责权利关系明确；小区各项管理制度基本完善，有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准。承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标示，工作规范严谨和蔼，能开展多项便民服务措施。物业管理项目负责人员名单、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。每年1次征询业主对物业服务的意见和建议，并在小区公布。盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（二档）序号项 目服 务 标 准(一)安全巡查有经过培训的专业化安全护卫人员，巡逻及管理制度落实。安全护卫人员统一着装，当班时佩戴明显标志，熟悉辖区情况，认真负责。不能完全实施封闭式管理，主出入口24小时有人值守，临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。24小时巡查小区，服务基本规范，全体巡查人员不少于4人，能主动接受业主(使用人)的投诉和求助，巡查记录基本完整。危及住户人身安全处，有明显标志和一定的防范措施。对突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。(二)卫生保洁小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。小区道路每日清扫1次，公共场所保持清洁；楼道每周清扫2次;共用部位玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。电梯及电梯厅每天清扫一次，每月一次擦拭、清洁电梯内墙面和地面。公共厕所每天清扫一次，无明显便迹、污物和异味。公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年检查清掏1次，发现异常情况及时清掏。每年喷洒药物至少2次，进行消毒和灭虫除害。无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。(三)绿化养护每日清扫一次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，目视基本干净。草坪生长基本正常，成活率在80以上，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形。喷泉池、人工湖每旬打捞1次漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水面无杂物；喷泉设备完好。假山、亭、廊、雕塑等园林小品每年检修、油漆(粉刷)一次。(四)房屋及共用设施设备维修养护每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大中修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年安排1次共用部位门窗检修，使其保持基本完好。房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务6小时内到位，72小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修一周内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有维修及回访记录。设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修一次，屋面排水基本畅通。共用楼道灯每月检修1次，损坏及时修换，无安全隐患、无长明灯。路灯、楼道灯完好率不低于85%。共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。消防设施设备完好无损，随时可用。井(池)盖板、管道损坏及时修换。(五)基础台帐资料管理房屋使用手册、业主公约等各项制度完整。房屋档案资料较齐全，记录变更及时。有房屋总平面图、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网综合规划图、住户档案(一户一档)、维修基金提取和使用记录，业主委员会对服务标准的考核意见等相关资料，分类成册，查阅方便。(六)房屋装饰装修管理装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，物业管理人员每周检查1次施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续。房屋装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。管理期间房屋外观基本完好，阳台封闭，空调、防盗窗(网)、晒衣架、遮阳蓬安装基本符合要求，无重大安全隐患。能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报，配合有权部门处理。(七)环境秩序小区主出人口设有小区平面示意图，标示准确，房屋楼号完整，每年及时检查修换一次。及时阻止流动摊点、小商贩、拾(收)荒者、社会盲流随便进入小区。无违反规定饲养家禽、家畜现象，宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无未经批准乱张贴现象。 小区商业网点管理有序，无明显扰民现象。重大节日喷泉、小区背景音乐能及时开放，噪音扰民现象能及时得到制止。(八)车辆管理车辆管理制度较完善，措施落实。外来机动车辆进出小区记录基本完整，车辆收费符合规定。非机动车停放有序，无占压绿地现象。车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。(九)社区文化活动小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。有一定的文化活动场所，每年小区居民联谊活动不少于1次，有活动记录。运动场地、文化场馆定时向居民开放。(十)综合管理与服务服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于1次。承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨、态度和蔼。能开展多项便民服务措施。物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。小区管理单位制定出争创市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（三档）序号项 目服 务 标 准(一)安全巡查实施封闭武官埋，有经过培训的专业化安全护卫队恤，巡逻及管理制度落实。安全护卫人员有统一制服、编号，衣着整洁，熟悉辖区情况，认真负责，能主动接受业主(使用人)投诉和求助。主出入口24小时值班，可疑人员或陌生人进出随时查询，大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。24小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于6人，有巡查记录。小区主出入口设有监控设备，24小时运行，监控记录完整，记录不少于15天。危及住户安全处有明显标志和相应防范措施，突发事件有应急预案。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。(二)卫生保洁小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日至少清运1次，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消毒。有专人负责公共场所、共用部位清洁工作，其中道路、广场等公共场所每日清扫2次积积水，地面垃圾滞留时间不超过2小时，公共座椅(凳)保持整洁。目视检查道路、广场无明显垃圾和杂物，无大面积积水，地面垃圾滞留时间不超过2小时，公共座椅（凳）保持整洁。每周打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周用于净的抹布擦抹1次楼梯扶手，每季擦洗一次楼梯道公用门窗，楼梯道保持基本整洁，无垃圾、杂物、水渍及擅自占用现象。公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁、灯光明亮、无明显污物和异味。窖井、下水道、化粪池每年清掏2次，保持通畅。蚊蝇孽生时及时消杀。电梯及电梯厅每天清扫二次，每月二次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁一次轿箱顶部。(三)绿化养护每日清理1次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无明显垃圾、杂物。草坪成活率80以上，生长正常，光秃不明显。整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，无大面积病虫害，草坪基本整洁，无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无较严重人为破坏，对明显人为损坏和违法行为能及时处理，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治，做好防涝、防冻。喷泉、人工湖、水池每月清洁1次，打捞漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水基本清澈，水面无杂物，池边无污迹。假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1次。(四)房屋及共用设施设备维修养护房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于1人。 每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查亚次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录。大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每周巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务2小时内到位，24小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修4日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有维修及回访记录。设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。房屋外观基本完好，无明显缺损；屋面每半年检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道每年检修1次，排水保持畅通。共用楼道灯每旬检查一次，损坏及时换修，完好率(包括亮灯率)达95以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。消防设施设备完好无损，随时可用。井(池)盖板、管道损坏及时修换。(五)基础台帐资料管理档案资料实行数据化管理，房屋使用手册、业主公约等各项制度较完善。房屋档案资料较齐全，记录变更及时，无因管理不善损坏现象。有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网图，住(户)档案、房屋安全普查记录、物业管理维修基金提存和使用记录、业主委员会对服务标准的考核意见等资料，分类成册，查阅方便。(六)房屋装饰装修管理装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装饰装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，物业管理人员每周检查1次施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。管理期间阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装基本统一、无重大安全隐患。房屋外观基本完好，无妨碍市容和观瞻现象，外墙无较大破损。 能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，并积极向有关部门举报，配合有权部门处理。(七)环境秩序小区主出入口设有小区平面示意图，房屋楼号、单元号标志明显，每季检查一次，损坏及时修换或喷涂。禁止拾(收)荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆等进人小区，影响居民生活。无违反规定饲养家禽、家畜现象，宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无未经批准乱张贴现象。小区商业网点管理有序，无出店、占道经营现象。重大节假日喷泉、小区背景音乐能及时开放，噪音扰民现象能及时得到制止。(八)车辆管理有较完善的车辆管理制度，制度落实。外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区，停车场管理有序。小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。非机动车辆停放整齐有序，无占压绿地现象。 车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大车辆管理纠纷。(九)社区文化活动小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施；有一定的文化活动场所和文化活动用房，每年小区居民联谊活动不少于2次，有活动记录；运动场地、文化场馆定时向居民开放。(十)综合管理与服务服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理体制制度和工作岗位考核标准。承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨和蔼。能开展多项便民服务措施。物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。小区管理单位制定出争创省或市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。每年至少1次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于50，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在小区进行公布。盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（四档）序号项 目服 务 标 准(一)安全巡查实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。安全护卫人员有统一制服、编号，衣着整洁。熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动、热情接受业主(使用人)投诉和求助。主出人口24小时值班，对行迹可疑人员及时查问，陌生人进入和大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。24小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于6人，巡查记录完整。 小区主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，能及时发现警情并迅速报警，监控记录不少于20天。危及住户安全处有明显标志，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取保护现场和证据等相应措施。(二)卫生保洁小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日至少清运1次，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消杀；有专人负责小区公共场所、共用部位清洁工作。其中道路，广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、广场无垃圾、积水。每100m2烟头、纸屑、痰迹平均不超过5个，地面垃圾滞留时间不超过2小时。公共座椅保持整洁。各楼层通道和楼梯台阶每周清扫2次，拖洗1次，擦抹1次楼梯扶手，每15天擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每30天楼梯间墙面除尘1次、擦1次楼梯道公用门窗玻璃。地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍、无乱贴乱划，无擅自占用现象、无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显积尘。电梯及电梯厅地面每天清扫二次，每周擦拭、清洁一次电梯内墙面。如有地毯，每天吸尘一次。每月对电梯门壁保养一次。轿箱顶部每月清洁二次。公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年清掏1次，每半年检查一次，发现异常情况及时清掏。每年组织一次以上灭蝇、灭蚊、灭鼠工作，蚊蝇滋生及时消杀。(三)绿化养护小区环境较好，绿化整洁，三季有花，重大节日有花卉点缀。每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无垃圾；花坛表面基本洁净。草坪成活率90以上，生长正常，整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况实施浇水、施肥、修剪和病虫害防治。树木生长良好，没有死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象，绿篱造型正常，修剪及时，有虫株率在5以下。 喷泉、水池、人工湖每周清洁1次，打捞漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水清澈，水面无杂物，池边无污迹。假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。(四)房屋及共用设施设备维修养护小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于2人，居民住宅室内维修随叫随到。每年年底或年初对房屋共用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃，路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自采水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务40分钟内到位，12小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。有维修及回访记录。设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善，记录齐全。每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。房屋外观完好，屋面每半年检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通损坏及时修复。共用楼道灯每周检查1次，损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)达95以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次，无二次污染及隐患。道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。消防设施设备完好无损，随时可用。井(池)盖板、管道损坏及时修换。(五)基础台帐资料管理房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。房屋档案资料实行数据化管理，档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等；物业管理经营资料有：住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表；房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中小修和房屋共用部位检查记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。(六)房屋装饰装修管理装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序、符合规定，无安全隐患。房屋外观整洁，无较大破损及涂料脱落。室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统一、美观，无安全隐患和破损现象。违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。装修垃圾及时清运。(七)环境秩序小区主出入口设有小区平面示意图，房屋楼号、单元号标志明显，每月检查一次，损坏及时修换，缺失及时喷涂。禁止拾(收)荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆等进入小区影响居民生活。无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象小区商业网点管理有序，无出店、占道经营现象。节假日喷泉、小区背景音乐等定时开放，无噪音扰民现象。(八)车辆管理有较完善的车辆管理制度，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，并引导车辆有序通行、停放。小区内有必要的交通标志，外来机动车辆进出有登记，无较大载重车辆进入小区，停车场管理有序。小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐。没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。(九)社区文化活动小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐备，每年居民联谊活动不少于3次，有活动记录。运动场地、文化场馆定时向居民开放。(十)综合管理与服务服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理体制制度和工作岗位考核标准。承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。每年至少1次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于70，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在小区进行公布。管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨和蔼。能开展多项便民服务措施。物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。小区管理单位制定出争创省级优秀管理项目规划和具体的实施方案。盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（五档）序号项 目服 务 标 准(一)安全巡查实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全巡护队伍，巡逻及管理制度落实，实行准军事化管理和训练。安全巡护人员有统一制服、编号，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动热情接受业主(使用人)投诉和求助。主出入口24小时值班，小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不在家，非小区人员不得进入小区。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。24小时巡查小区，服务规范。全体巡查人员不少于9人，每班不少于3人，巡查记录完整。小区有周界巡更系统，主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，突发事件能迅速到达现场，及时采取应变措施，防止事态进一步恶化。监控记录不少于20天。危及人身安全处，有明显标志和防范措施，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并努力防止事态进一步恶化，协助采取相应措施。(二)卫生保洁小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持整洁，定期消毒。道路，广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、人行道无垃圾、无杂物、无积水。每100m2烟头、纸屑、痰迹平均不超过3个，地面垃圾滞留时间不超过1小时。各楼层通道和楼梯台阶每周清扫3次，擦抹1次楼梯扶手，每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每月楼梯间墙面除尘1次，每周擦1次楼梯道公用门窗玻璃。地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍、无乱贴乱划，无擅自占用现象、无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显灰尘。电梯及电梯厅每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。每月对电梯门壁打蜡上光一次。轿箱顶部每周清洁一次。公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。公共雨、污水管道每半年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年清掏2次，每季巡查一次，发现异常情况及时清掏，保持池口畅通，清理后及时清洁现场。每2月喷洒药水1次，（夏季每月1次），及时进行消毒和灭虫除害。(三)绿化养护小区绿化布局合理，造型优美，有较高观赏价值。三季有花，重大节日有花卉点缀。每日清理2次绿化带、草地中垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净，每100m2，烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍；草坪成活率在95以上，生长茂盛，整块草地中无明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况能及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治；树木生长良好，无死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密、整形修剪表面平整、造型美观，树木病虫防治及时无明显病、虫害。喷泉、水池、人工湖每周清洁2次，打捞漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾、目视湖(池)水清澈，水面无杂物、池底无垃圾，池边无污迹；假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1次。(四)房屋及共用设施设备维修养护小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于3人，居民室内维修随叫随到。每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备，道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目、价格等，通过物业管理委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务20分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。有维修及回访记录。设备设施标志齐全。建立共用设施设备档案，定期巡查并做好记录。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善，记录齐全，每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。房屋外观完好，屋面每季检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复。共用楼道灯损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)达98以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次以上，无二次污染及隐患。道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。消防设施设备完好无损，随时可用。井(池)盖板、管道损坏及时修换。(五)基础台帐资料管理房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。房屋档案资料完整，实行数据化管理。档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等；物业管理经营资料有：住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表：房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中、小修和房屋共用部位检修记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。(六)房屋装饰装修管理装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序，符合规定，无安全隐患。房屋外观整洁，无破损和涂料脱落。室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统一、美观，无安全隐患和破损现象。违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。装修垃圾及时清运。(七)环境秩序主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元门牌编号标志明显，每周检查1次，损坏能及时修换，缺失及时喷涂。严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响居民生活。无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。小区商业网点管理有序，无出店经营或占道经营现象。喷泉、小区背景音乐能定时开放；小区内部油烟排放、噪音控制符合居住要求。(八)车辆管理有较完善的车辆管理制度，有专兼职管理人员，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，并引导车辆有序通行、停放。小区设置明显的交通标志，外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区。小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐，没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。业主车辆管理已签订相关协议，双方权利义务明确。(九)社区文化活动小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐全，每年居民联谊活动不少于4次，有活动记录。运动场地、文化场馆每天定时向居民开放。(十)综合管理与服务服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于4次。承接项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨态度和蔼。能开展多项便民服务措施。物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。小区管理单位制定出争创省级优秀管理项目规划和具体的实施方案。电梯的运营与管理项目服务内容与服务标准电梯1、遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员10分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。2、每天进行检查，检查记录存档。 3、保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。 4、客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位，保证安全运行。5、设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。6、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴安全检验合格标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。7、确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务。经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井；加强值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。8、定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。9、电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。 附件二： 盐城市普通住宅物业公共服务收费等级标准收费等级一级二级三级四级五级收费标准（元/M2.月）0.180.300.400.500.60浮动幅度20%说明：经民政部门确认的城市居民最低生活保障对象，普通住宅物业公共服务费减半收取。关于公开征询盐城市市区物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）意见的公告为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，结合盐城市市区物业服务收费的实际状况，我局会同市房管局对市区物业服务收费管理实施办法进行了修订，现将新修订的盐城市市区物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）向社会公开征求意见，欢迎社会各界人士提出宝贵的意见和建议。该文件的具体内容见附件，所提意见和建议可以书面形式寄送盐城市物价局服务价格处，或发送至邮箱：，联系电话：051588197175，联系人：路常明。公开征求意见时间：2011年4月14日2011年4月18日。 特此公告。附：盐城市市区物业服务收费管理实施办法（征求意见稿） 盐城市物价局 二一一年四月十四日盐城市市区物业服务收费管理实施办法（征求意见稿） 第一条 为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据民法通则、物权法、物业管理条例、物业服务收费管理办法和江苏省物业服务收费管理办法等法律法规及有关规定，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。 第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定本市区物业管理服务等级标准和收费政策，负责本级物业服务企业收费标准的核定，对物业服务企业收费行为实施监管；盐都、亭湖及开发区物价局会同同级物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责同级物业服务企业收费标准的制定、实施和监督管理工作。 第五条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。 第六条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。 非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。 非普通住宅是指小区容积率低于1（不含1）的住宅；或整个小区每套住宅建筑面积均等于或超过144平方米的住宅；或在同一区域内相对独立的别墅（包括独立别墅、联排别墅）。 第七条 实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分等级收费办法和收费标准