郑州楼市区域分析.doc

郑州楼市区域分析回顾中原楼市上半年的运行态势，既有意料之中，又有意料之外。意料之中是购房者都看好的金水区，成交量仍是最高，说明购房者仍看好金水区。让人略感意外的是，管城区房价成了最高，而这其中另有玄机。金水区的玄机购房者很看好地段、地段，还是地段，经营之神李嘉诚的置业格言，看来得到了郑州购房者的认可。由深圳星彦地产顾问有限公司出具的年中报告显示，作为郑州中心区域的金水区为15月成交量最多的区域，成交量达96.28万，占全市商品房总成交量的39%；其次为郑东新区，由于受一品中央、顺驰中央特区、绿城百合、美之域等几个项目集中销售的影响，成交量为64.35万，占总成交量的26%；惠济区住宅成交量最少，成交面积仅4.05万，占2%。二七区成交量为35.73万，占总成交量的14%；中原区成交量为27.24万，占总成交量的11%；管城区成交量为19.85万，占总成交量的8%。深圳星彦地产顾问有限公司郑州分公司副总经理盛斌认为，2008年15月郑州商品住宅成交量为212.43万，较去年同期的304.28万下降了30.19%，主要原因是大气候影响，由于2007年央行多次加息和宏观政策的实施，政策积累效应逐渐显现，在打击投机性需求的同时也抑制了部分对商品住宅的刚性需求，再加上春节过年以及持续降雪，成为成交量大幅下降的主要原因。从2008年各月的成交数据看，虽同比下降了三成，但环比增幅明显，刚性需求逐渐释放，市场明显回暖。盛斌分析说，金水区作为郑州的核心区域，占据了市中心的很多黄金地段，对购房者来说，不论楼市是否疲软，价格是高是低，购房者钱包是鼓是“扁”，地段是首先要考虑的因素，所以金水区受到购房者普遍青睐。管城区的玄机经适房相对少盛斌根据房管局提供的数据计算得出，15月郑州市的商品房均价为4367元/，由于管城区15月商品住宅成交价格较高，带动了区域整体成交均价，为4826元/；其次是金水区，15月区域均价为4702元/；惠济区区域均价最低，为4092元/。二七区窗体顶端窗体底端房价是4341元/，中原区是3474元/。房价最高的为何不是金水区和郑东新区？这是不少业内人士迷惑的问题，盛斌认为，管城区高房价背后有玄机。他说，郑州统计区域楼盘房价是把窗体顶端窗体底端经济适用房也一并统计的，由于管城区开建的经济适用房最少，所以房价显得比较高，实际上的房价，管城区可能没有金水区和郑东新区高。而惠济区区域均价最低，也是由于经济适用房项目最多，由于经济适用房价位每平方米在1600元左右，不可避免会拉低区域的整体房价。盛斌说，把经济适用房统计在内，对购房者会有误导，比如郑东新区房价是每平方米4128元，但当你想以这样的价钱买房时，却发现买不到这个价位的房。对热点区域郑东新区盛斌作过观察，他发现，在此区域，均价4600元左右的正商东方港湾卖得较好，盛斌说，这也表现今年中原楼市的一个特征，品质楼盘仍然好销。二七、中原的玄机要做“奥运宝宝”作为专业的地产研究机构，深圳星彦地产顾问公司对政策比较关注，因为中国楼市受政策面影响较大。星彦地产特别提到，今年二七、中原二区有利好。2008年2月28日，郑州市人大通过关于批准郑州市2008年度政府投资项目计划的决议，2008年安排的77项城市项目中，市政道路(立交)工程25项，投资33.73亿元。其中火车站西广场、中心区铁路跨线桥工程即解放路立交桥工程、京广路拓宽改造工程建设，投资4.93亿元，轨道交通一号线一期工程政府投资3亿元。这些都为西区的房地产发展输入了新鲜的血液。河南鑫苑置业有限公司总经理宋福林认为，巨额资金正在滚滚西流，西区(二七、中原)“钱”程似锦。从政府层面来讲，西区(二七、中原)是郑州的“奥运宝宝”。春江水暖鸭先知，作为河南的首家上市房地产企业，鑫苑对市场先机的把握能力是很强的。在1997年，鑫苑就试水西区，当时开发了“陇海星级花园”项目，这是郑州首家欧式风格的建筑，销售业绩很令人兴奋，当年开发，当年卖完。从那以后，鑫苑就认定西区(二七、中原)大有可为，2005年以后，鑫苑开始大举进攻西部，目前，仅西区(二七、中原)就有7个新老项目，像200多年前的美国牛仔一样，鑫苑瞄准西部，精耕细作。鑫苑的实际行动表明，西部大开发已成为鑫苑的战略决策。西区(二七、中原)的房地产市场热度并没有减少。特别是鑫苑都市领地、鑫苑国际城市花园以及新窗体顶端窗体底端长城公司的长城康桥华城项目都是相当有卖点的。紫荆山南路、京广路打通以及南三环立交桥的竣工等交通配套建设都将使郑州二七区、中原区的房地产发展加速。“我5月份在南三环外的一个小区买了一套房子，说实在话，以前一直没有考虑选择在南区买房，因为距离我上班的地方远，配套也不齐全，但是现在看来不一样了，政府要提供的这些交通设施，表明我的选择没有错误。”一位在百花路上班的刘先生告诉记者。据记者调查，类似刘先生这样的想法和做法的，在郑州不乏其人。“尽管郑州的房地产市场整体低迷，但是这两个区的房地产市场在低迷的大局下还是将有一次蜕变。”郑州市房管局相关负责人表示，“南水北调工程途经二七、中原两区，两岸高标准绿化将形成一条绿色屏障，这将给这两个区带来天然的大氧吧，势必影响到这两个区的房地产发展。”郑东新区的玄机其实很“便宜”全国楼市形势不好，给不少购房者带来了房价会下跌的希望，但中原楼市的价格却是坚挺的，这让不少购房者有点失望，也让中原楼市在中国楼市大盘中显得特立独行。中国房地产商会联盟副主席赵进京认为，全国热，郑州不热，全国冷，郑州不冷，这种看似特殊的情况表明，中原楼市的刚性需求仍很强劲，河南城市化进程在加速。星彦地产统计表明，2008年15月郑州商品住宅均价为3875元/，去年同期为 3232元 /，同比上涨了19.89%。“有价无市”是郑州商品住宅市场15月最显著的特点。在供给和需求都大幅缩水的情况下，房价却保持了坚挺姿态。15月住宅成交均价同比增长了近两成，并且由于1月份和2月份均有较大体量的定向开发房和经济适用房成交，拉低了整体均价，根据实际调研的情况看，普通商品房的均价应早已突破4000元/。郑州市房管局信息处工作人员称，与全国70个大中城市1月到5月房屋销售情况对比来看，前四个月郑州与全国基本一致，销售量整体下滑，但5月份商品房销量则与全国不同，首度出现了上扬走势。“5月份几乎每周都有2个以上的项目开盘。不少新盘一上市的成交量就有六七百套。此外，5月份开发商的促销措施较多，这些措施刺激了人们的购房热情，购房的刚性需求得到一定程度的释放。所以5月的销量上升了。”郑州市房管局信息处工作人员分析。想买便宜房选哪个区域，郑东新世界副总经理孙书林认为是郑东新区。6月21日，孙书林负责的楼盘郑东新世界开盘时，当场就有80%的认购率，所推的500多套房中，有400套房被客户当场认购。这样的“开盘”成绩让孙书林有些吃惊，此前，由于担心目前楼市的形势不好对销售有影响，孙书林有意调低了所售房子的价格。一个低建筑密度，错落式楼盘布局，有漂亮的景观，送买房者总购房面积10%的花园和露台的楼盘，定价却只有2600元/平方米。孙书林说，不管购房者信不信，这样的价格其实就是房子的成本价。购房者认可郑东新世界的房子，不仅因为价格便宜，据了解，交通区位优势是其主要的考量因素。郑州市民孙先生说，从郑州市中心到郑东新世界，驱车前往用不了20分钟，感觉上，郑东新世界不在中牟，而在郑东新区。从郑东新世界的规划图上看，这个项目基本上是中牟离郑东新区最近的一个楼盘，但它却位于中牟县白沙镇，这也是该楼盘价格能低下来的“秘密”。“我希望郑东新区再扩大一点，最好把白沙镇也包括在内。”孙书林说。孙书林的希望并非没有变成现实的可能。6