国有物业管理企业改制浅析——沈阳市顺意房产物业有限公司董事长总经理 刘刚.doc

物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料国有物业管理企业改制浅析沈阳市顺意房产物业有限公司董事长总经理 刘刚经过23年的风雨兼程，中国物业管理从一个鲜为人知的新生事物，逐渐发展成为被社会认可的国民经济产业类别中的重要行业。物业管理行业的发展过程，也是物业管理企业求生存求发展的过程。实行物业管理在我国是一项符合社会发展趋势，顺应人民群众日益增长改善居住环境质量要求的改革措施，是一种新型的房屋管理模式。它是对传统房屋管理体制的一种变革，也是适应新时代城市房地产管理新特点的一种行之有效的房屋管理方法。既然城市房屋管理体制改革选择了物业管理，那么，物业管理企业也就理所当然成了改革的主体。一、有物业管理企业改制的必要性1物业管理企业形成及国有物管企业的现状改革开放后，随着社会主义市场经济建立，房地产业发展迅速，尤其是住房分配制度的改革，原有“房管所式”的管理体制已经不能适应房管需要，市场呼唤房管改革，物业管理行业因此应运而生。从物业管理的市场发展情况来看，我国物业管理企业的构成不外乎四种类型：一是由传统的房管所、房改处改制而成的物业管理企业；二是房地产开发商组建的物业管理企业；三是随着机关后勤社会化的推进，一些企事业单位机构调整、人员分流，将后勤部门转为独立核算的物业管理企业；四是随着国企改革的深入和国家宏观经济环境的变化，新生出的民营物业管理企业等。我国当前的物业管理企业以前三种类型为主。除了以房地产开发企业组建的部分物业管理企业外，大部分是以国有资本为核心且占主导地位的国有物业管理企业。其基本特征是：企业资本结构以国有资本为核心且占主导地位；管理内容上既有纯小区物业服务，又有国有公房物业管理；行政上隶属于政府房产管理部门。目前国有物业管理企业在物业管理市场上占有相当份额，具有一定竞争优势，一些企业也有较好的经营业绩，但同时也应该看到，国有物管企业的发展有着历史的机遇和偶然性，是利用了某些政策的优惠和垄断性资源，员工思维定式、组织行为方式、运作模式缺乏创新原动力，一但未来垄断性资源消失，企业将面临着生存和发展的危机。在经营上，由于市场化程度不够完善，参与市场竞争的能力相对缺乏，在人事安排及调动上还摆脱不了行政干预，干部队伍庞大、机构臃肿，员工服务理念和专业素质相对较差。同时，还存在法律关系不清，资产关系不清等问题。给企业继续发展造成障碍，企业的赢利能力、创新发展能力受到限制。随着我国经济体制转型，国有企业改革深入推进以及物业管理行业的长足发展，加快对国有物管企业改制，创造良好的内外部环境，使国有物业管理企业适应现有市场化发展的要求，扬长避短，不断增强企业市场观念、竞争意识乃至服务意识，提高市场竞争和创新能力，是当务之急。这是行业发展的要求，也是国有物业管理企业自身生存与发展的需要。2国有物业管理企业改制是社会主义市场经济发展的要求市场经济条件下的企业是拥有法人所有权具有现代企业特征的经济实体。因此，国有物业管理企业改革的主要方向是建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度。现代企业制度是以规范和完善的企业法人制度为主体,以有限责任制度为核心的新型企业制度。它包括适应市场经济体制要求的企业产权制度、企业组织制度、企业领导制度、企业法律制度、企业管理制度以及处理这一系列制度和在这种制度下企业与各方面关系的行为规范、行为方式、行为准则的统称。由此可以看出，建立现代企业制度首先要进行产权制度的改革，形成清晰合理的产权结构。物业管理是房地产业在消费领域的延续，是随着经济发展和住宅商品流通化而产生的。当前，国有物业管理企业发展面临的一个重要问题是产权结构不合理，企业缺乏自主权和积极性。所以，企业改制首先要解决企业财产所有权问题，建立起适应市场经济体制要求的产权制度；其次，要解决科学管理问题，建立科学的企业管理体系，使企业具有符合市场经济规律的科学运作模式，完善企业管理在内容上对国有物管企业进行实质性变革。解决好产权不清晰这一体制性问题，对于完善国有物业管理企业法人治理结构、规范运作质量，避免因产权不清造成企业管理者对自已的事业和企业的长远发展无权负责、无法负责、无需负责的现象。完善的产权制度是企业发展稳定的长期预期的制度，是企业的信誉基础。市场经济是讲究“游戏规则”的法制经济，市场各主体之间的关系，一方面必须依靠政府制定法规及监督其执行来确立和维系；另一方面，市场经济更需要一种信誉基础来支持。 3国有物业管理企业改制是参与市场竞争的需要由于国有物业管理企业存在对资源垄断的控制，造成行业市场化程度低，不便于企业间开展公平竞争，不符合市场经济原则。物业管理属于一般性的竞争领域，由于物业管理行业壁垒较低，民营资本正在不断涌进，致使行业竞争空前加剧，国有资本尽快退出是发展趋势。物业管理问题的存在，物业管理相关法规的实施，使得业主维权意识在不断增强，对服务质量的要求越来越高，这给物业管理的服务模式、服务理念及手段提出了更高、更新的要求。这种高质量的要求，对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了挑战。同样作为服务行业的物业管理企业，如果服务意识差、服务水平低，观念更新不及时，将在今后市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。国有物管企业要想在市场上有充分的发展空间，积极参与市场竞争，必须进行改制。4国有物业管理企业改制是行业发展的趋势物业管理的行业特征决定了物业管理企业更适合民营企业的发展。一是物业管理是服务行业，投资小，风险小，门槛低，这种情况将使大量的民营资本进入物业管理行业；二是物业管理是针对业主提供的服务，其技术含量不是很高，与国有物业管理企业相比，民营物业管理企业更容易提供优质的服务；三是物业管理市场是一个动态的市场，物业管理的市场化为民营物业管理企业的发展提供了新机会；四是物业管理企业只拥有项目的管理权而不拥有项目的产权。国有物业管理企业外表虽然很庞大，但由于没有实在的资产，所以一旦失去客户，失去楼盘。极容易被转制、收购或破产；五是“国退民进”是我国经济发展一般性服务业的基本格局，所以国有物业管理企业民营化改制也是今后的发展趋势。物业管理行业同样也适合外资企业发展，国外发达的资本主义国家，物业管理市场发展早，具有比较成熟、先进的物业管理经验，通过外资引进带来先进的管理手段，有利于物业管理行业管理水平的进步和质量的提高，国有物管企业改制应该在引进外资上进行探索。加速国有物业管理企业改制，明晰产权，建立和完善业法人治理结构，有利于转换企业经营机制，有利于企业管理者努力去实现资本的增值和保值。有利于困扰企业人才短缺，发展后劲不足，生存和发展困难这些问题的解决，总的来说。国有物业管理企业要想有新的发展、上新台阶必须寻求整体发展战略，走改制之路。二、国有物业管理企业改制的方式为了增强国有物业管理企业的活力，改善企业产权结构过于单一的现状，充分利用产权制度改革带动企业经营机制的进一步转换，使其尽快建立起适应市场化运营的现代企业制度，提高企业市场竞争能力和物业管理水平，下面对国有物管企业改制方式进行探讨。1资产重组和产权多元化是当前国有物业企业改制的主要方式。 通过资产重组，吸收扩大非国有经济法人资本和自然人资本在企业总资本中的比重，来达到产权多元化的目的。实现产权多元化的途径和方法有很多，但基本上可以分为两类，一类是在产权多元化过程中扩大资产存量，另一类则是在保持原有的资产存量不变的前提下改变并增加产权所有者的数量。具体地说，产权多元化具有以下几种途径和方法。（1）股权转让在不改变资产存量的情况下，通过全部或部分转让股权的方式来实现产权的多元化。对于国有物业管理企业来说，转让股权特别是向民营企业转让股权不仅是实现产权多元化的一个有效途径，而且也是在物业管理行业实现“国退民进的”重要举措。通过转让股权来实现产权多元化是一条简便易行的途径；整体转让股权即将一部分中、小国有物业管理企业产权，整体性、一次性转让给民营企业或公司员工，实行国有资本整体退出。分步转让股权即将一部分资本较大的国有物业企业股权，分次转让给民营企业或公司员工，实行国有资本分步退出。（2）剥离重组将国有物业管理企业的国有资产全部剥离，交给国有资产主管部门，实现资产优化后重新组合。组合后的企业可以是民营企业，也可以是中外合资企业。将国有物业管理企业的国有资产部分剥离，实现企业重组。组成多元化的股份制企业。这种组合可以是在原有物业管理公司基础上的结构重组，也可以将同一系统下的各家物业管理公司合并重组。（3）企业的兼并整合兼并整合。即由一家规模较大的物业管理公司兼并几家规模较小的物业管理公司，再对完成兼并后的物业管理公司进行整合。企业间的兼并是通过企业之间的资产重组实现产权多元化最为常见和有效的途径。被兼并企业成为公司的股东，而兼并企业成为公司的第一大股东，掌握公司的决策权。（4）公开拍卖。即将物业管理公司全部产权一次拿到产权交易中心挂牌竞卖。（5）中外合资和外资收购以中外合资、外资完全进入的方式实现产权多元化。外资可通过购买部分国有股权或全部股权组建中外合资或外商独资企业。总之，探索现阶段国有物业企业改制方式，没有绝对成型的模式，只要对改制有利以及切实可行都可以大胆偿试，最终目标是实现国有资本的全部退出，使企业完全走向市场。2国有物管企业改制要处理好以下几个问题。国有物管企业改制一要处理好改革和稳定的关系，二要处理好国家、企业、员工、居民四者的利益关系。具体要解决好以下几个问题：（1）国有股权转让、资本剥离问题国有股权转让、资本剥离要注意资产的虚增和流失问题，既要充分调动各方面的积极性，又要防止资产流失，准确进行国有物管企业资产评估，真实地出反映国有资产的实际价值水平。（2）员工购买股份问题国有物业管理公司改制可能会出现员工购买本企业股权的情况，制订好政策，减缓企业内部员工购股的资金压力。故而改制企业一定要向员工认真宣传有关的改制政策，使员工积极地支持改制工作；这样，才能确保改制工作的顺利进行。（3）富余员工的安排问题企业实行改制后会出现导致部分员工下岗情况，下岗员工的安置问题，改制企业必须预先做好考虑。解决企业富余员工的方法主要通过补偿安置、提前退休，内部退养三种方式来解决。原有国有身份员工了断国有身份后，为保持企业和社会的稳定，根据岗位要求优待进行录用。对不适用岗位的人员，逐步分离，并依据国家政策给予经济补偿。解决上述富余人员的下岗经费原则上由企业自行承担，不足部分由产权单位帮助解决，这部分经费在改制时要注意提留在未来改制后的新公司账面上。以经营者和员工持股或中外合资为特点的国有物管企业实行产权多元化改制，为企业内部人员整体激励提供了一个较为稳定的制度安排，成功地解决了国企普遍存在的“企业家缺位”问题，使员工、经营者真正成为企业主人；保证了公司对全部资产直接、稳定的支配权，使其真正成为自主经营的经济实体。由于激励问题的解决，必然导致以效益为中心的企业资源的合理配置；企业迫于市场竞争的整体环境和内在积极性的提升，服务质量的内在要求也相应提升，从而产生比以往更大的社会效益和经济效益。三、物业企业改制不可急于求成，要扎实稳步进行国有物业管理企业改制是一项复杂而艰巨的工作，既不能一蹴而就，急于求成；也不能拖而不决，而应该仔细研究在各个不同领域中改制企业存在的具体问题，从而有针对性地采用相应的改制措施，明确改制目的、原则和关健，扎实稳步地推进改制，使企业改制工作得以顺利完成。切不可流于形式，走过场。1明确改制的目的国有物管企业改制，就是要通过多元化和社会化产权机制的塑造，将企业全员的切身利益和企业整体紧密结合，完善企业市场化运营机制，理顺国有物管企业的管理体制，从而提高企业市场竞争能力，使国有物管企业作为一个纯粹意义上的公司更有活力地参与市场竞争。国有物管企业改制需实现体制、观念和模式的三大转换，国有企业改制不仅仅只是产权的重组和法人治理结构的完善，更重要的应该是企业内部经营和管理机制的改造，建立起一套科学的管理体系，增强企业核心的竞争能力。2明确改制原则在相关政策允许的条件下寻求创新。在改制过程中，至少应存在着这样三条底线：一是改制中不能使国有资产大量流失；二是不能借改制之名逃避银行债务；三是改制一定要切实保护广大职工的切身利益。在实践中，系统地、全面地提出改制方案直接关系到物业管理企业的改制工作能否顺利进行。 制定改制方案应考虑企业自身的实际情况和相关的行政及法规环境；理顺法律关系、产权结构及各股东之间的关系；对改制要有一个清醒的认识，讲究实效，不图虚名。3明确改制的难点国有物管企业改制的关键是要建立一种适应中国社会主义市场经济特点的现代企业制度，包括产权制度的改革和企业管理体制的改革。纵观我国企业20多年的改革历程，以产权制度改革为核心的企业改制，已经成为各类企业改革过程中的最大难点。物业管理企业在进行深层次改革的过程中，产权问题，建立多元化的产权体制；也必将是个最大的难点。对改制方案的精心设计就显得尤为重要。只有成功地对国有物业管理企业进行改制，才能建立起完善的法人治理结构