酒店管理专论 房地产投资项目评估基础数据的预测和选定.docx

酒店管理专论 房地产投资项目评估基础数据的预测和选定房地产投资者尤其是房地产开发商应该是投资机会的发现者、投资计划实施的组织者、与有关各方谈判的专家能手、风险识别与控制专家、投资的决策者、项目主要风险的承担者和项目成功后的主要受益者。因此, 房地产开发商应该是具有战略眼光和经济头脑、掌握市场状况、拥有操作经验、技巧和投资能力的多面手。但是, 面对房地产开发投资的日益大型化、复杂化的趋势, 他们也显得力不从心。为了尽可能准确地把握投资机会、提高运作效率和投资效率, 确保投资盈利目标的实现, 他们在投资过程的各个阶段越来越重视专业顾问所提供的服务。房地产专业顾问服务涉及到项目评估投资分析、规划设计、工程项目管理、物业代理、房地产估价、物业管理、项目融资、工程保险和律师等许多方面。本文将简要介绍房地产专业顾问服务中最为关键的部分, 即处在投资决策阶段的项目评估报告及其写作方法。由于负责进行房地产开发项目评估的专业人员通常称为评估师或估价师, 所以本文将主要从评估师的角度来对有关问题进行介绍。一、 项目评估报告应包括的内容评估只是评估报告的一部分。一般来说, 一份正式的评估报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图六个部分。对于一般的评估报告, 正文通常包括的具体内容有项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竟争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和项目评估的结论与建议等十二个方面。项目评估报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续, 还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。附表按照在评估报告中的顺序, 一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收人测算表、营业成本预测表、营业利润测算表、财务现金流量表全部投资、财务现金流量表自有资金、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。当然, 有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。附图一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。当然, 有时报告还应包括一些附件, 如土地使用权证、规划建设用地许可证、施工许可证、销售许可证、规划建设方案审定通知书、公司营业执照、经营许可证等。这些附件通常可由委托评估方自行准备, 与评估报告一同送有关读者。二、 评估报告正文的写作要点按照前述报告正文中应包含的内容, 现将写作要点介绍如下：项目总说明。在项目总说明中, 应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。项目概况。在这一部分内容中, 应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。投资环境研究。主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。市场研究。按照所评估项目的特点, 分别就当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料, 通过列举市场交易实例, 令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。项目地理环境和附近地区竞争性发展项目。这一部分主要应就项目所处的地理环境邻里关系、项目用地现状熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目。竞争性发展项目的介绍十分重要, 它能帮助开发商做到知己知彼, 正确地为自己所发展的项目进行市场定位。规划方案及建设条件。主要介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件水、电、路等是否满足工程建设的需要。在介绍规划建设方案的过程中, 评估师最好能根据自己对市场情况的了解, 就项目的规模、项目拟发展的档次、建筑物的装修标准和功能面积分配等向开发商或投资者提供意见。建设方式及进度安排。项目的建设方式是指建设工程的发包方式, 发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异, 因此评估师有必要就建设工程的承发包方式向开发商提供建议。这一部分中还应就建设进度安排、物料供应主要建筑材料的需要量做出估计或估算, 以便为投资估算作好准备。投资估算及资金筹措。这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算, 并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。项目总投资的估算, 应包括项目的投资概况、估算依据、估算范围和估算结果, 一般投资估算结果汇总中应包括土地费用、前期工程费用含专业费用、房屋开发费用、管理费、用电权费和电贴费等行政性收费、融资费用和不可预见费。投资分年度使用计划实际是项目财务评估过程中有关现金流入的主要部分, 应该分别就建设投资又称固定资产投资和建设投资利息分别列出。资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析, 包括自有资金股本金、贷款和预售收入三个部分。应该特别指出的是, 当资金来源中包括预售收人时, 还要和后面的销售收人计划配合考虑。项目评估基础数据的预测和选定。这一部分通常包括销售收入测算、成本及税金和利润分配三个部分。要测算销售收人, 首先要根据项目设计情况确定按功能分类的可销售或出租面积的数量再根据市场研究结果确定项目各部分功能面积的租金或售价水平然后再根据工程建设进度安排和开发商的市场销售策略, 确定项目分期或分年度的销售或出租面积及收款计划最后汇总出分年度的销售收入。成本和税金部分, 一是要对项目的建设成本、流动资金、销售费用和投人运营后的经营成本进行估算二是对项目需要交纳的税项种类及其征收方式和时间、税率等做出说明, 以便为后面的现金使用分析提供基础数据。利润分配主要反映项目的获利能力可分配利润的数量, 属于项目盈利性分析的一种。项目经济效益评价。这是项目评估报告中最关键的部分, 在这里, 要充分利用前述各部分的分析研究结果, 对项目的经济可行性进行分析。一般包括现金使用分析、资金来源与运用表财务平衡表与贷款偿还分析。现金使用分析,要从全投资和自有资金股本金两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力, 是财务评价的重要依据。贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算, 用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息, 以及所需的时间长度, 以帮助开发商安排融资计划。风险分析不确定性分析。一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析, 根据委托方的要求, 有时还纂进行概率分析。风险分析的目的就是就项目面临的主要风险因素如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等因素的变化对项目经济效益评价主要技术经济指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等的影响程度进行定量研究对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。其中, 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点, 以说明项目的安全程度敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素为总开发成本建造成本、售价、开发建设周期和贷款利率在一定幅度内变化时, 对全投资和自有资金的经济评价指标的影响情况, 敏感性分析一般分单因素敏感分析和多因素敏感分析两种或两种以上因素同时变化。可行性研究的结论。可行性研究的结论主要是说明：项目的经济效益评价结果, 是否表明项目具有较理想的财务内部收益率是否达到了同类项目的社会平均收益率标准、是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。总之, 对于评估师来说, 写作技能是仅次于评估技能的一个重要方面。如果评估师不能很好地用报告表达其工作和观点, 那他就算不上是一位熟练的评估师。所以, 对于每一个评估师而言, 尽管自己不可能做到尽善尽美, 但要象努力提高自己的评估技能那样, 不断提高自己的写作水平。实行改革开放政策以来, 我国的房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了长足的发展, 其结构体系、市场运行机制和政策法规框架已经初步形成。房地产业在为国家经济建设做贡献的同时, 也正在朝着“ 国民经济支柱产业” 的方向和目标迈进, 但值得引起重视的是, 由于历史的原因, 我国房地产专业服务及其人员的发展, 无论从数量上还是从质量上都还不能满足房地产业迅速发展的需要。应该指出