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长春重庆路商圈演变规律与未来规划 2009-8-4 13:11:00 | By: 杨宝民 一、重庆路商圈发展历史图1 重庆路春城剧场重庆路始建于1933年，当时称丰乐路，1946年改称重庆路。位于南关区西部，横跨南关、朝阳两区，东起大经路，西至西安大路，全长1222米，宽21米。其中，有近三分之二在南关区境内。早在沦陷期间这就是一条繁华的大马路。重庆路与现在的文化街交汇处，有一座伪满时期的老建筑丰乐剧场旧址，60年前的这里经常上演国外影片和新排的舞台戏。解放后改做”春城剧场”，今后要进行整体改造。解放前老建筑及现在名称：表1 解放后重庆路商圈发展里程碑二、重庆路商圈的地位和作用商圈四至：庆路商业街是以人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成的区域，重庆路西起同志街，东至大经路，横跨朝阳区和南关区，全长1500米。重庆路商圈是长春市的市级商业中心，也可以说是省级商业中心，上世纪五十年代，五商店（长百大楼的前身）为重庆路商圈积攒了它日后的人气和商气；1991年长春国贸中心的成立，与五商店、人防地下并称为商业金三角，加重了商圈的商业氛围，上世纪九十年代，以精品百货定位的卓展购物中心入驻重庆路商圈，重庆路商圈也由此进入了品牌和时尚的时代，近几年，亚泰富苑购物中心、国美电器、海天手机、玉瑞购物中心、国贸华联店的开业，使重庆路商圈东扩之势得以实现。重庆路商圈以中高档服务群体为主要服务对象，突出现代时尚、优雅豪华特征，具有旅游观光、休闲娱乐、购物外饮等现代商贸区多种功能，主力店有：高档购物中心卓展、世界第一零售商沃尔玛、老字号长春百货大楼、国内最大商业地产开发商万达购物广场、国内最大家电连锁巨头国美、苏宁旗舰店、香格里拉大饭店、亚泰大饭店、国贸饭店、麦当劳、肯德基、必胜客、食间概念店、面对面餐厅等。但是业态发展的不均衡性及交通瓶颈给重庆路的再次升级制造了相当大的困难。重庆路西侧端头：以香格里拉、万达商业广场、卓展购物中心为组合图2 重庆路西侧街区重庆路东侧端头：以玉瑞时秀及各类专卖店组合图3 重庆路东侧街区重庆路中间端点：以亚泰富苑、长百大楼、国贸中心、人防地下为组合图4 重庆路中间地段亚泰富苑图5 长春国贸大楼1、现有交通状况区域以公路交通为主，有多条公共巴士通往本区域。（见公共巴士站点表格）2、重庆路商圈商业状况重庆路商圈主要以重庆路和人民大街为主轴线，商圈的商业业态以百货商场、超市、专业专卖店为主，另有大量小商店也分布其中。3、项目商圈配套设施重庆路商圈大型商场卓展购物中心、长春百货大楼、长春国贸中心、亚泰富苑、万达广场等分布两侧，与吉林省政府、省委、市公安局、税务局等政府部门相临，周边还集中了各大银行的办公室，如人民银行、工商银行、商业银行、交通银行、建设银行等。其他机构还有市医院、文化图书城、广播电台、证卷、电业、保险、工人文化宫、香格里拉大饭店、吉隆坡大酒店、国贸饭店、亚泰大饭店、经济型酒店等。4、人流特征及客源状况商圈日人流超过60万人；对商圈消费者进行了调查分析，总结其客流特征：1）客流来源：本商圈主力消费人群主要来自长春本地的中高收入层，以长春市居民为主，本地居民占到75%，外地人口为25%，主要是吉林省非长春人为主；2）年龄：商圈的客流主要集中在40岁以下的人群中，主力年龄层大约为20到50岁的青年及中年人士，40岁以下的人群占到74%，40岁以上的只占26%。显示出商圈潜在的消费者年龄相对年轻，且女性的比例比较大。3）婚姻状况商圈客流比例中已婚比例占到59%，未婚比例占到41%。4）家庭人口：商圈客流以3口之家居多，占56%，4口之家占18%，其他占26%。5）文化程度：商圈客流文化程度略高于长春市居民的总体程度，有51%的顾客文化程度在大学、大专以上，高中、中专占到36%，文化程度较低的仅占13%。6）职业特征：在商圈客流中占13%的为商业服务人员、个体经营者、大中学生和私营企业人员，10%的为公司职员，党政机关公务员占10%，自由职业者8%，专业技术人员占12%，其他占8%。5、商圈消费者消费趋向研究1）消费时间：商圈消费者一天当中主要在下午和晚上购物，占59%，一周当中主要在双休日购物的占66%。2）消费地点及内容：商圈消费者主要在繁华商业区和家庭附近的超市和百货商场购买日用品、服饰和食品。3）影响因素：影响消费者购物的因素主要是价格和质量，其次是购买便利。6、商圈辐射区域评价重庆路商圈具有超大型强的辐射力的购买力，商圈设施配套比较齐全。从商圈居民的消费趋势可以看出，潜在消费者中等收者居多，有少部分高收入人群，辐射范围已不止是长春市，还有吉林省内其他城市中高消费人群。6、整体档次及商业特色重庆路商业街在长春的地位甚至超过淮海路南京路在上海的地位，它是城市的“客厅”是长春的一张商业名片！长春最顶级的品牌在这里集中（LV、AMANI、BURBERRY）。6 重庆路商圈地图三、重庆路商圈存在问题图7 重庆路商圈重点商业分布表2 重庆路商圈现有商业汇总商圈存在主要问题：1、停车位严重不足 威胁商圈发展2、业态互补性不强，业态分布不合理图8 重庆路商圈不同业态比例从业态比例图中，我们可以清晰地看出服饰、餐饮类比重很大，休闲文化业态比例偏小。卓展购物中心属于高档购物中心，万达的大卖场属于比较低端的业态，人流难以共享。3街区形象不够和谐 ，整体导示系统需要完善重庆路商圈的广告和导示系统，缺乏统一规范，我们建议借鉴日本东京银座的管理方法，帮助商家规范广告和导示系统制作。图8 重庆路眼镜店图9 日本银座街区招牌均按照统一规范布局4、缺乏真正的具有现代建筑模式和业态模式的休闲购物中心，商业形态落后。原则上考虑重庆路比较长 不同综合体和购物中心的距离 可以是200米节点开发能够留出绿地和公共停车场四、重庆路片区城市设计与商圈提升的思路长春重庆路城市设计需要遵循历史文化文脉，统一对重庆路东西区域进行城市设计，减少负面建筑设计作品的出现，让重庆路成为商业经营便利，城市形象优美的示范片区，让重庆路真正成为今后50年不落后的一流商圈。在城市设计方面横滨经验值得借鉴：横滨(Yokohama)是神奈川县的首府，日本第三大城市。东临东京湾，南与横须贺等城市毗连，北接川崎市。面积426.7平方公里，人口326万。分为14个行政区，其中中区和西区是市中心，县、市政府以及横滨银行、野泽屋、高岛屋等百货公司均集中此。 横滨在年代就确定了城市设计的七个目标： 1.通过保证安全创造令人愉悦的开放空间的数量，保证步行者的权力。 2.尊重地形学和绿化的地域自然特点。 3.尊重地方的文化和历史遗产。 4.丰富绿化和开放空间。 5.维护沿河和滨海开放空间。 6.增加人们相互交流和接触的公共场所。7.既要有形式的美，又要有内容的美。 通过七十年代开始的城市设计和良好的实施，横滨成为亚洲最美的城市 。据说，横滨拥有的大公园占地就达600多公顷，其中既有古典式园林，也有现代化公园，街心花园更是数不胜数。此外，横滨市郊区还有5400多公顷林地。难怪这里被称为“亚洲绿化最好的城市”、“东京的后花园”。在不少日本人看来，东京是大展宏图的职场，横滨则是让人安静休息的家。 图10 横滨夜景长春市政府在2009年开始将改造重庆路步行街，建设红旗街文化商贸一条街，加快建设20个区域性批发市场，启动10个商务综合体和一批五星级酒店建设。将稳定房地产业，全面落实财政支持、简化手续等22项优惠政策，积极引进国内外有实力的地产商，发展商业地产和工业地产，保持住宅地产的稳定、健康发展势头，力争房地产开发面积、销售面积不低于去年水平。长春市政府和相关区政府在商圈规划和提升方面，可以发挥积极的管理和引导作用，不仅保护城市历史建筑和文化，而且要积极引导商圈的升级改造，增强长春在东北三省的商业辐射力。1.借鉴东京和蒙特利尔经验， 进行城市设计和立体空间再开发，合理利用地下空间，改善核心商圈交通，增加停车位。长春和加纳大蒙特利尔气候类似，都有漫长的冬季，地下空间具有冬暖夏凉的特点，非常适合地下空间的大规模开发。长春老城区保护建筑众多，从保护开发角度，适合重点开发地下空间，不适合破坏性的地上大规模开发，可以借鉴巴黎等城市经验，利用地铁交通建设机会，有效推进地下空间利用和开发，为后代造福。表3 重庆路商圈改造重要措施建议-1层达到5米高度，可以用于商业、休闲等多种用途。2.出台城市综合体开发和地下空间开发扶持政策 鼓励企业开发国内很多城市都非常重视城市设计和城市综合体开发，很多南方城市领先一步。杭州市委书记王国平同志，高度重视城市综合体开发，带领主要领导考察世界一流综合体，由杭州市委党校邀请陈可石、杨宝民教授为杭州市处级以上干部讲授城市设计和城市综合体开发与运营课程，提升干部对现代城市综合体和城市设计的认识水平，以城市综合体开发为龙头带动城市发展，增强城市在长三角的辐射能力。无锡市在主要领导亲自研究倡导下，出台了城市综合体扶持政策，2009-2010年新开工项目,可以享受以下规费减免政策: 一、市级城市基础设施配套费按80%收取,即减免20%;二、新型墙体材料专项基金、规划技术服务费予以免缴;重庆路商圈提升的策略：1.鼓励高档业态集中 围绕卓展购物中心周边200米半径聚集高档品牌和相关中高档餐饮娱乐，增强对吉林省和东北其他地区的辐射能力，提升长春的商业实力。2.中档品牌聚集能力加强，淘汰假品牌和过于低档商品，街区形象更加美好。3.恢复新华书店、画店、艺术用品文化商店、长春名牌展示中心等相关业态。1965年以前，重庆路素有文化街之称，现在不能只是考虑购物功能。4.统一规划商圈大型文化活动， 提升商圈美誉度五、重庆路相关城市综合体开发的意义和作用长春在解放前就奠定了良好的规划基础，今后继续在老城遵循原规划思路，新城采用新的规划设计思路，可以让老城区重新焕发活力。我们需要尊重历史，爱护历史建筑，同时要通过城市设计使得老城市和谐发展，开发城市综合体意义重大：1、保护了优秀的历史建筑以文化，在保护中开发，合理向地下空间要效益。2、增强长春金融与商业辐射能力，通过新型购物中心和综合体开发与运营，带动一批人员实现就业。3、城市综合体为长春发展总部经济创造了条件，一流的五星级酒店和写字楼以及综合服务设施，客观上为大企业东北总部入住创造了条件。对金融企业和大企业东北总部实施专门的招商措施，鼓励总部经济发展，把长春打造成为东亚城市环境最美、辐射能力较强的北方中心城市。城市综合体开发需要艰苦细致的前期准备工作，深圳新摩尔专家在这方面有着非常宝贵的经验，重视市场调研与现场诊断工作，有着非常专业的市场分析、商业规划、综合体产品研究、建筑方案设计、招商和运营管理顾问等。经过多年总结 新摩尔商业管理公司提出了提升综合体价值需要的五个方法：1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场；招商顺序是让对项目收益贡