房地产名词术语解释.doc

名词解释汇总1. 房地产:是房屋和土地的社会经济形态,是房屋和土地为一种财产的总称,又常称为“不动产”,英文为“REAL ESTATE”2. 房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业.包括:1)土地开发;2)房屋建设、维修、管理;3)土地使用权的有偿划拨、转让;4)房屋所有权的买卖、租赁;5)房地产抵押借款;6)房地产市场.3. 房地产开发与经营：指原地产开发企业在城市规划区内固有土地上进行基础设施建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。4. 房地产开发与经营原则：经济效益、社会效益、环境效益统一的原则。5. 房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动.它包括从定点选址到交付使用的过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成.6. 房地产经营:狭义的房地产经营主要是指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理,其实质是营销策略的研究和实施.广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标,在分析自身条件和市场需求的前提下,对房地产开发经营的全过程作出科学的决策,并组织有效的实施.7. 土地开发:是将“生地”(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地.8. 房屋开发:由买卖土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路辅设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施.9. 房地产开发的5个阶段 市场调查阶段（含政策调查、客源调查、产品调查） 前期开发准备阶段（含寻找土地、成立公司、开工前手续、可行性研究、产品定位、各部门人员招聘） 销售阶段（含认购、正式销售、销售控制、人员培训、售后回访、追款） 竣工交付阶段（含竣工验收、书面通知或交房） 物业管理阶段（含管理、维护、业主委员会、直辖市关系、维持利润、经营）10. 房地产开发的特点:房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点.其风险主要来自四个方面: 第一,是市场风险,由于房地产市场人价格波动而给投资者带来损失的可能; 第二,是购买力风险,因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能: 第三,是拖欠风险,由于房地产购买者状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能; 第四,是由于自然灾害和意外事故的发生面给投资者造成损失的可能11. 销售面积=套内面积+公摊面积12. 销售价格/销售收入=土地费用+建安工程费用+建审费用及配套工程+企管费+销售费用+财务支出费用+营业综合税+毛利润13. 三表：水表、电表、煤气表14. 总建筑面积(平方米):指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和.15. 绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积100%16. 绿化率：绿化面积/用地面积17. 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。建筑容积率，18. 密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比；除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。密度:=小区总居住建筑基底面积(平方米)/小区居住总用地(平方米)100%19. 复式楼：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层（如：4.6米），从而形成上下两层的楼房。也指一套中拥有两层或两层以上的平面的房屋俗称楼中楼。20. 跃式楼：指上下层的两单元，由套内的楼梯连接，也有将客厅挑高增强通透感。21. 错层指一套房屋中同一平面上在卧室或客厅局部错开的房屋。户内楼面高度不一，错开之处有楼梯连接，制造出落差的感觉，这是目前较流行的设计；从一楼起错开部分用实心土架高一般约为40公分，大约23个台阶，目前上海已经出现跃式三错层的结合体。22. 个人住房担保组合贷款是住房公积金贷款和和个人住房商业性贷款两项贷款的全称。23. 国务院批准自一九九九年九月二十一日，各商业银行住房贷款的最长期限为30年。24. 绿地包括宅旁绿地，组团绿地、公共、块状绿地、带状绿地及水面。25. 居住建筑群体的平面组合的基本形式有列式、周边式、自由式、混合式四种。26. 合理的服务半径：指居民到达居住区及公共中心的最大步行距离，一般为800-1000米。27. 施工图中除有特别标示，一般均为上北下南，左西右东。28. 购买中国境内的商品房，土地使用年限住宅为70年，商场为40年，写字楼为50年。土地使用年限到期后，房屋归属个人，土地归属国家，若未被征用需提前一年提出申请，补交每平方米15元的土地使用费。29. 阳台面积：封闭式按全面积，不封闭的按半面积。30. 合理的平面组合指无过道；功能区分隔明确；主卧带卫生间；良好的通风采光；明厕明厨明厅明卧；没有过多的门对着客厅。31. 商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砝木结构和钢筋混凝土结构。32. 框架结构与砖混结构的利弊 框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配面成的住宅。 砖混结构住宅：砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的异型粘土砖、空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 框架结构可以修改平面，实用面积小受柱影响，不能合理利用空间，隔音效果相对差，造价高。 砖混结构可合理使用空间，隔音效果好，实用面积大，造价低，但不可随意修改平面，抗震性能相对较差。 25、建筑面积 指建筑物的水平面积。其计算公式为： 建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积） 套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。33. 公用建筑面积由两部分组成：即功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。34. 公用建筑面积的计算原则：凡已作独立使用空间销售或出租的地下室车棚等，不应计入公用建筑面积部分，为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。35. 公用建筑面积分摊系数=公摊建筑面积/套内建筑面积之和。36. 公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积37. 公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和38. 居住面积 是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积。39. 居住面积与建筑面积不同，其换算公式为： 居住面积=房屋的建筑面积/建筑面积的换算系数 独立式住宅的换算系数为1.83,由此可见,开发商在广告中打出居住面积,而实际销售中则按建筑面积,就超额出售了,这种在面积上”混淆视听”的手法,足见开发商在促销上的精明之处.40. 剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,能承担各类荷载引起的内力,并能有效控制结构的水平力,这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构.这各结构在商层房屋中被大量运用,所以,购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽.41. 环保小区：即注重环境保护的小区.按国家规定,对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30%,小区环保中应包括对环境污染的控制与防范,如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。42. 花园式住宅 也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。43. 单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。44. 期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房 预售许可证开始至取得房地产权证总产权证为止，所出售商品房称为期房，消费者在购买期房时应签商品房预售合同；45. 现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的总产权证的商品房，与消费者签订的商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。46. 房屋的开间：是指房屋的宽度；47. 房屋的进深：是指房屋的实际长度；48. 房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼面之间的距离，也就是一层房屋的高度；49. 房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。50. 商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；51. 均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；52. 预售价：是指商品房预售价格。53. 低层房：是指1至3层高的楼房；54. 小高层房：是指9至11层高以下的楼房；55. 高层房：是指总高在12层以上的楼房。56. 商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。57. 商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。58. 三通一平:指供热、供电、供水到位,场地平整;59. 七通一平:指道路、供热、供电、供水、供煤气(天然气)、给排水、排污、场地平整.60. 套内建筑面积:房屋按套(单元)计算的建筑面积为套门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积61. 公用建筑面积:各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为客户共同使用,不可分割的建筑面积,可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积.62. 公用建筑面积的分摊原则:如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算.63. 哪些公用面积应分摊?应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等.64. 建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等.且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑65. 土地使用权出让年限：居住用地70年;工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年66. 土地所有权:含有法律意义上的所有权和经济意上的所有权双重含义.所谓法律意义上的所有权,表示土地所有者将土地当作自己的财产,对其实行占有、垄断,拥有对土地支配的权力.所谓经济意义上的所有权应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入.只有具有上述双重意义上的所有权是完整的所有权概念.67. 房产权:即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力.我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式,对外还有涉外房产。但若建筑的高度未高于2.0米或等同2.0米，不能计入产权面积。68. 房产按用途分类: 用于居民个人生活居住的住宅房产; 供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产.69. 土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权.70. 地上权:是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权71. 地役权:是指利用他人土地供自己使用的权利.72. 抵押权:是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权.73. 工业物业开发:是指将资金投入到工业厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动.74. 商业物业开发:是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动.75. 房地产一次开发:一次性连土地、房屋开发完成.76. 房地产二次开发:指先将“生地”(不具备使用条件)开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖和出租,由买地者去建造房屋77. 房地产所筹资金:用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用78. 工程建设建立:指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理,使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范用合同的规定.79. 能源系统:包括供电、供热、供气、(煤气、天然气、石油液化气)等设施.80. 给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)、排水管网(下水道)、污水处理、排放工程.81. 道路及交通系统:包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分.82. 邮电、电讯系统:包括城乡邮电、通讯系统.83. 道路、广场用地:指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和.84. 庭院、绿化面积:指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活动场所等到为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积之总和.85. 人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积(公顷)100%86. 哪些公用面积不能分摊?不能分摊的公用面积为底层架空屋中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等.87. 房屋销售面积由哪些组成?按套(单元)出售时, 房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和.88. 各套(单元)应分摊的公用面积怎样计算?该套(单元)应分摊的公用面积=该套(单元)内的使用面积*应分摊的公用面积/各套使用面积之和89. 住宅间距:二栋住宅间距(外墙皮与外墙皮)与前面(一般指南面)住宅高度的比值.90. 平均每平方米造价： 平均每平方米建筑物总造价/建筑面积91. 使用面积系数=总使用面积(平方米)/总建筑面积(平方米)*100%92. 使用面积:是指建筑物中各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和.93. 辅助面积:是指建筑物各层