仙居泰和家1.doc

仙居县泰和家园项目申请报告台州市经济建设规划院2015年1月目 录 第一章 申请单位及项目概况一、项目申报单位概况.二、项目概况. . 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析.二、产业政策分析.三、行业准入分析.第三章 资源利用及综合利用分析一、资源开发方案.二、资源利用方案. 第四章 项目建设用地和条件分析 一、项目选址及用地方案.二、土地利用合理性分析.三、征地拆迁及移民安置分析. 四、项目建设条件分析. .第五章 环境与生态影响分析一、环境和生态现状.二、环境影响分析.第六章 经济影响分析 一、经济费用效益或费用效果分析. .二、行业影响分析.三、区域经济影响分析. .四、宏观经济影响分析. .第七章、社会影响分析一、社会影响效果分析 .二、社会适应性分析 .三、社会风险及对策分析.四、社会评价结论.第一章 申报单位概况及项目概况一、项目申报单位概况仙居县南峰街道小南门经济合作社，于2013年9月经上级批准，撤销小南门村村民委员会、省耕居居民委员会，设立小南门社区居民委员会。社区设立党总支、社区居民委员会、居务监督委员会，及小南门经济合作社。党总支下属二个支部，共有党员165名。社区共有居民2539户，人口8833人。其中小南门经济合作社有825户，人口3075人，共有23个社员小组，现任书记王喜明，法人代表张森军，办公地址设省耕路219号。 仙居县南峰街道小南门经济合作社成立后与时俱进，开拓进取，以“科学发展观”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社员代表大会的决议和决定，办理本社员的公共事务和公益事业。合作社本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。以带领群众奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、个体经济，实施多种经济方式兴社。如今，南峰街道小南门经济合作社群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到社会广泛好评。 在未来发展中，仙居县南峰街道小南门经济合作社将不断完善合作社的各项规章、管理制度，积极探索群众服务社会化、产业化路子，为合作社群众提供全方位、高质量的服务。二、项目概况（一）项目建设背景与必要性1、仙居社会发展状况仙居县地处浙江省东南部、台州市西部，全县总面积2000平方公里，总人口近49左右，辖20个乡镇（街道）、722个行政村，是“八山一水一分田”的山区县。近年来，全县上下深入实施“四大战略”，坚持走好“五化同步”之路，全力打造“六张名片”，建设中国山水画城市，着力于扩投资、促转型、推改革、优环境和惠民生，经济发展稳中有进，社会发展保持和谐稳定。2013年，全县经济运行总体平稳，连续五年在台州市对县市区发展目标责任制考核中评为优秀。全县实现生产总值137.87亿元，财政总收入16.18亿元，增长10.2%，其中地方财政收入9.3亿元，增长17.7%；限额以上固定资产投资118.36亿元，增长22.7%；社会消费品零售总额61.26亿元，增长14.6%；外贸自营出口6.06亿美元，增长8.1%；城镇居民人均可支配收入27984元，增长9.8%；农民人均纯收入11621元，增长11.2%。 2、本项目背景随着仙居县农村经济社会的全面发展和农民生活水平的不断提高，广大农民对改善居住条件和居住环境的愿望日益迫切，农村住房建设规模、投资及消费支出呈现逐步增长的态势。但由于缺乏有效的引导，农村民居建设普遍存在着布局分散、结构陈旧、内在质量差、新技术含量低、外观面貌缺乏特色等问题。同时，随着新农村建设的不断推进和城乡一体化进程的加速，土地资源紧张矛盾日益突出，近年来悄然兴起的农村“住宅革命”- “立改套”是解决这个矛盾的有益探索和有效途径，是实现城乡一体化的创新和实践。为节约土地资源，改善农民生活质量，整体提升城市形象，针对村庄建设规划存在居住区土地利用率低、布局零乱、功能不合理、外形不美观、与城市规划相脱离、超面积建房现象时有发生等问题，仙居县一直在探索解决农民建房问题，并在每年将该项工作列入为民办实事工程。目前，仙居县正在顺利实施农民“立改套”住宅方案的农村有仙居县福应街道县前村和仙居县杜婆桥村，实施的项目名称是仙居县福应街道县前村村民公寓式住宅项目和仙居县杜婆桥新村建设项目。根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、浙江省房地产开发管理条列、中华人民共和国村民委员会组织法和仙居县关于加强农村宅基地管理的通知等有关法律、法规和文件精神，仙居县南峰街道小南门经济合作社也将实施村民公寓式住宅（立改套）方案，来切实解决、改善失地、缺房农民居住环境与条件等一系列住房问题。仙居县南峰街道小南门经济合作社，地处仙居县城市中心地带，现有住户850户，人口3075人。小南门经济合作社大部分居民住房条件差，缺房比较严重，据城关国土所2006年初步调查统计，缺房277户，391间。另外大部分居民居住在老西门街、蒋宅里、竹园头巷、小南门巷一带立地式的破旧房屋中，这一带居住地分散，道路、基础设施、环境等条件都很差，很多房屋属于危旧房，存在严重安全隐患。近几年发生了多起火灾事故，是一个典型的“城中村”社区，严重影响了村民的生活质量。经仙居县南峰街道小南门村经济合作社党委努力和积极争取，并在上级有关部门的大力支持下，决定在仙居县环城南路以南，西二路以东村留用地及缺房户安置地块，新建仙居泰和家园项目（村民公寓式住宅楼（立该套）来解决村民住房问题。3、项目建设的必要性本项目的建设是为了切实解决仙居县南峰街道小南门经济合作社广大村民的住房困难的一项民心公工程，是推进该村经济建设全面发展的重要措施。同时大力推进村民公寓式住宅（立改套），对仙居创建和谐社会，改变城市风貌、经济发展都有着非常大的现实意义：一是有利于村庄整治。能够较好地解决农村普遍存在的脏、乱、差现象和群众建房难的问题，改善村容村貌，塑造新农村形象。二是有利于节约资源。出于资源节约型社会建设的需要，特别是城中村、城郊村、集镇周边村，在有限的土地空间里，实施公寓式（立改套）显得尤为重要和迫切，还可以节省大量财力、物力，减少浪费，有效提升村民资产价值。三是有利于提升功能。通过人口规模集聚，便于整合社会公共服务设施，提升功能，打造现代化的新型农村住宅小区，改善人居环境。四是有利于经济发展。节约土地用于村留地开发，村民节省的资金用于扩大再生产，可进一步发展农村经济和社会事业，反过来再作用于新农村建设，实现更快更好地发展。综上所述，由仙居县南峰街道小南门经济合作社申报的仙居县泰和家园项目建设（立改套），与党的“十八大”提出的“美丽中国”和中央、省农村工作会议精神是不谋而合的：大力实施统筹城乡方略，实施省“千村示范、万村整治”工程及仙居县“十村示范，百村整治”工程。是切实改善社会民生、促进社会和谐稳定的重要内容。是全面推进社会主义新农村建设、构建社会主义和谐社会的一项实事工程、民心工程。这对仙居县的社会文明进步和经济发展都有着现实意义，因此本项目建设是十分必要的。（二）项目名称：仙居县泰和家园项目（三）项目选址：仙居县环城南路以南，西二路以东（村留用地及缺房户安置地块）。（四）项目建设内容与规模：项目用地面积14958平方米，总建筑面积为49140平方米，主要建设村民公寓式住宅楼及沿街商务楼等，（其中地上建筑面积为38890平方米，地下建筑面积为10250平方米），其中住宅建筑面积 33090平方米，商业建筑面积为5525平方米，物管建筑面积为275平方米,住宅总户数283户, 机动车停车数：336辆。（五）项目经济技术指标总用地面积：14958平方米总建筑面积（含地面及地下室建筑面积）：49140方米其中：地上建筑面积（计入容积率面积）：38890平方米包含：住宅建筑面积：33090平方米 商业建筑面积：5525平方米物业管理：275平方米地下建筑面积（不计入容积率面积）：10250平方米容积率：2.6建筑占地面积：4800平方米建筑密度：32%绿地率：30%住宅总户数：283户机动车停车数：336辆 其中：地面停车位:126个车库停车：210个（六）工程技术方案1、总平面设计（1）项目开发定位于规划设计原则1)项目开发定位 该项目力求将欧式建筑的精髓与现代主义建筑形成完美、有机结合，创造一个位于仙居县的高贵典雅、静谧祥和的经典住宅区。 以仙居县历史人文景观、自然景观等周边大环境为营造元素，塑造独创性的高档社区，建立尊贵、典雅的生活方式，提升住宅水准。建造一座正真意义上的尊贵宅邸，无论是外部表现还是内涵，既是产品更是艺术品，给住户的第一感觉是创造传世、传家之作，再创造产品自身价值的同时，又兼顾产品的长期增值。 本项目将开发建设一个低密度高层住宅的高端社区，充分利用周边的环境优势和未来开发影响，力求充分体现现代建筑的时代感，创造一个位于仙居的高档社区。2)规划设计原则为将本项目打造成为仙居的高品质的休闲居住社区，规划设计的核心是如何利用社区的建筑的布局和空间结构组织，以充分利用基地的地形条件和景观资源，同时有效地化解不利条件。在规划设计过程中，必须遵循以下原则：充分发掘基地内外景观资源，同时尽可能地拓展住宅内部的景观环境空间，把住宅融于自然环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。规划注重形成建筑布局上的差异性，通过密度和形态的变化创造丰富的社区空间。强化社区的路径和公共节点，以形成抑扬折曲、开阖多变的“流动的风景”，强化社区景观性。充分尊重和利用地形地势并通过适度的改造，营造高低起伏变化有致的社区空间环境。住宅建筑设计以探究深层次住居要求和理想为目标，力求通过丰富的细节体现无微不至的人性关怀。（2）规划设计理念社区品质的差异，除了建筑、景观等物质环境的差异性外，也包括社区氛围的差异、社区公共生活品质的差异。高品质住区具有的活力以及温馨宁静幽雅的生活氛围是当前社区营建所普遍缺乏的。而这正体现着社区品质营建的内涵，这也正是此次规划设计过程中始终追求的。本社区由于其所处区位的特殊性，将更强调一种城市性和自然休闲氛围的结合。力求为城市中的人们提供舒展身心，享受自然的诗意环境。居住的本质是满足人性的需求，其深刻意义在于：它能够展示和影响人的生存状态，并给人以生存的意义和价值。因此，一个成功的社区规划，必须要体现独特的人文精神和人性关怀，把握生活方式的变化方向，满足人性的多层次需求，体现对人的尊重，即对于居住者内心归属感、自由感、身份感以及个人价值实现的尊重，创造出适合人类生存并促进人性发展的人居环境，为人性的向善和美好提供居住层面的支持。其终极目标，在于追求与自然、人与人、人与自己精神世界交流的最理想、最和谐状态。即追求住户与被改造过程的自然的和谐，寻求社区中人与人之间交往的和谐，使人们自我的心灵达到一种安宁平和的境界。基于这样的理解，我们确立了一下四点规划设计理念：1)以“人”为本“以人为本”是社区开发的招牌式口号，但关键是如何把对人的考虑和关怀转化为具体的规划与建筑设计方案。这就需要关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。2) “环境”先行“环境”是影响一个社区品质的决定性因素，同时也是一个楼盘开发成功与否的关键所在。我们再规划与设计之初，就建立“环境”先行的观念。这是创造项目特色，达到开发、销售与居住三赢的关键。3)整体性与丰富性对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质。4)均好性一个好的规划设计，应力求消除地块内房产开发死角，尽可能使每一处住宅都能拥有良好的环境景观条件，提高土地开发的价值与潜力，这对于一个楼盘来说至关重要。（3）规划设计方法整体设计在本项目的规划设计中，基地拥有较好的自然景观条件，而要强化居住与景观的联系，创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法，即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住宅区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一个风景优美富有特色的高品质社区。（4）规划设计重点：休闲主题花园： 东面绿地同公园共同围合而成一个大型的景观花园，成为整个楼盘的“绿肺”。使各楼都能享受到核心景观区。套型根据景观朝向设计，东侧南侧住宅的房间尽量有好的外部环境，南向卧室格局，北侧房间尽量是次要用房。5）规划设计特色和要点1）景观共享最大化挖掘和利用基地现状和周边的景观元素水体、植被等对于住区的意义，通过层次分明的规划结构布局，使生态环境能最大限度的为居民所共享2）生态环境 营造贴近自然、回归自然的社区绿化景观，并使之与外部自然环境相互交融，营造出高度景观化、生态化的花园式社区环境。3）人车和谐通过道路结构线性、断面的设计和组团式的人车分流实现人与车的协调组织，营造一种既便捷顺畅又安全、自然、宁静、舒适的社区交通空间。4）社区空间通过公共设施和公共活动空间的组织和营造，形成精致而人性化的社区交往空间，强调一种亲切宜人、和谐融洽的社区生活氛围，体现社区的生活品质。5）特色住宅创造具特色的、多样化的生态景观住宅，以新颖别致的居住形式吸引不同的客户群体。（6）交通设计社区交通组织采用组团式的人车分流模式，以人车和谐，方便出行和管理，并营造良好的车行步行景观为原则。1）小区出入口设置小区出入口具备一定的象征性、提示性，必须能在心理上挡住闲杂人员，体现本项目的高端品位，但又不过于张扬。因此我们在地块东侧道路上开设了二个次入口，于恰当处设置各类功能性和装饰性的小品以及项目LOGO。 在二个地块之间设置小区的主要机动车入口作为第一通道。小区出入口还考虑无障碍设施，在满足法律法规的同时，体现本项目无微不至的人性化关怀特征。2）交通组织模式 社区交通组织人车和谐，方便出行和管理，并营造良好的车行步行景观为原则，增强了安全感和悠闲感，体现对老年、儿童的关爱。 车行交通：在区域内设置一条车行主干贯通整个小区，并且通过一系列节点的营造，着意强化路线的景观感受，完成从城市道路到家园的氛围转化。社区主干道道路宽度为6米。 步行道路：社区步行道系统分三类：一是在车行道两侧或者一侧设置有绿化带的人行道；二是结合社区中心景观核心区展开的花园林荫步行道；三是在住宅组团之中的宅间广场，步道。三个层面相互联系，形成网络状的步行体系，营造变化丰富尺度宜人的步行环境。（7）、竖向设计设计根据基地四周道路道路路面高程及场地自然环境现状，并结合土方填方量及竖向设计原则和基地内建筑物布置方式，高程系统采用1985国家高程基准。总平面室外地坪竖向设计按不同标高及坡度进行平整，以保证场地不积水。（8）功能分区及四周环境小区共四幢高层住宅，结合地形沿道路布置了商铺，地上二层。地下一层西面设置了一个小区的主入口，主道路从中间穿过。2、建筑设计（1）建筑平面功能及剖面设计本项目将开发建设一个 高层住宅的高端社区，充分利用周边的环境优势和未来开发影响，力求充分体现现代建筑的时代感，创造一个位于仙居的高档社区。 住宅以17层为主，设置一层地下室。户型设计既要根据现实市场需求，又要考虑适度超前，满足人们对高质量高品位生活的需求。户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。兼顾舒适性、经济性、安全性，私密性和整体性。户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。（2）建筑立面设计本项目的建筑设计风格力求在现在建筑风格统一基调下，以现代的构图比例和丰富精致的细部营造出高品质的住宅建筑，形成整体协调又不失变化丰富的建筑群。现代风格符合了当代人的审美观点。建筑单体在色彩处理上力求雅致，并与所处的环境能很好的融合，以暖白，浅灰色为主基调。特别注重体块的把握，以深色调作为点缀。着重处理窗框、线条在色彩上与主体形成一定的对比和统一。 对一个建筑群的色彩，应在整体协调中寻求微妙的变化，分组团确定色彩的轻重，建立色彩上的层次感，从而把若干建筑组团拉开，使其各具特色。3、结构设计（1）自然条件：1)基本风压：0.45KN/2)基本雪压：0.40KN/3)本工程所处位置为非抗震区，故不考虑抗震设计。(2)主要设计参数：1)本工程主体结构设计合理使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级。2)结构重要性系数为0=1.0。3)结构设计永久荷载的取值按建筑结构荷载规范附录一及实际荷重计算；楼面活荷载的取值均按建筑结构荷载规范规定，主要取值如下：类 别活荷载标准值（KN/）客厅、卧室、饭厅2.0 KN/阳台2.5 KN/楼梯（非消防疏散楼梯）2.0 KN/消防疏散楼梯3.5 KN/电梯机房7.0 KN/地下车库顶板（消防车道）20.0 KN/(4)结构设计：1)结构选型： 根据上部住宅平面布置及地下一层车库和地下一层商场的设置，综合考虑经济效益等，本工程结构采用为框架剪力墙结构。2)基础：根据仙居县勘察测绘地址报告确定。3)楼屋面结构：所有楼面、屋面、楼梯均采用现浇钢筋混凝土梁板结构，具体梁柱板断面尺寸详各栋各层的结构平面布置图。4)基坑支护基坑东侧为绿地及南侧、西北侧距离道路较近，且基岩埋深均较浅，可采用放坡+土钉墙支护。基坑西南侧及西侧距离道路较近，但基岩埋深较深，需采用锚桩支护。(5)材料1)钢筋：梁、柱、基础受力主筋采用HRB335、HRB400，梁柱箍筋采用HPB300、HRB335。板受力筋采用HRB335、HRB400，板分布筋采用HPB300。2)混凝土：混凝土强度等级为C40、C35、C30及C25。地下室混凝土强度等级为C30，抗渗等级为S6。地下室防水等级为二级。3)墙体材料：填充墙均采用MU5.0加气混凝土砌块M5专用砂浆砌筑。(6)结构计算软件：本工程采用中国建筑科学研究院PKPM系列设计软件SATWE进行结构计算。4、给排水设计(1)给水用水量标准，用水量和排水量1)生活给水用户名称数量用水定额用水量（m3/天）住宅用户1000人0.2m3/人.天2000绿化,冲洗道路9265m22L/m219.0汽车冲洗30辆0.4m3/(辆.天)120未预见用水10%257总用水量282.7m3/天2)消防给水 一次消防用水量：室内消火栓20L/Sx3.6x2h=144M3室外消火栓20L/Sx3.6x2h=144M3自动喷淋30L/Sx3.6x1h=108M3合计：室内252.0M3,室外144M3.(2)给水系统 1)水源：室外围绕整个场地布置市政规划供水环管，管径DN150.由此环管上引入管道直接供四层及以下用水和蓄水池补水。在环管上设DN100室外地上式消防栓，供室外消防使用。市政供水压力按250KPa设计。 2)系统设计（详给水系统图） 4层及其以下由城市自来水管网直接供给。 4层以上由无负压变频水泵供水，为便于管理，各栋统一加压。大楼变频装置为100AAB72-75-18.5，N=18.5KW，二台主泵，一用一备。加配6001800压力罐。Q=12 m3/h,H=0.5MPa. 供水压力不大于350 KPa。 各户卫生间采用空气源热水器供热，有效容积120200L，额定功率23Kw。 管材：室内采用钢塑复合管，丝扣连接。室外给水管采用孔网钢塑管，热熔连接。(3)排水系统 1)系统：室内外雨、废、污水采用分流制。 2)污水系统:污排水量按最大日生活用水量的90%计，为142.56m3/d，包括生活污水和生活废水排水量。 3)雨水系统：屋面及道路雨水有组织排入市政雨水管。暴雨量按当地区暴雨公式计算,设计重现期二年，降雨历时15分钟。4)排水方式：室内地面0.00以上采用重力流排除。消防电梯坑设二台水泵，一用一备，水泵受集水坑水位自动控制，交替运行。排水流量不小于10L/S。人防工程范围内的污水管在地面排出至市政污水管。5)高层建筑废、污水采用专用通气立管系统，裙房及多层建筑采用单立管伸顶通气。6)管材：除人防工程范围内的雨水管及开水间采用镀锌钢管排水，其余废，污、雨水管均采用UPVC管，室外污、废雨水管DN400，采用加筋UPVC管。DN400，采用钢筋混凝土排水管。 5、智能化设计（1）消防报警与联动控制系统1)本建筑物属二类高层建筑，地下一层按一类地下车库设计。故其保护等级为一级保护对象，在小区14#楼一层设置消防控制中心，并设119直拨电话。2)报警系统和联动控制系统除汽车库设置感温探测器外，二类高层的店铺、走廊、电梯楼梯前室等处设置感烟探测器，在车库及电梯前室等场所设置消防广播，在高层住宅每单元一层门厅设置楼层显示器，对本单元上部的消防报警情况进行重复显示，另外按规范要求设置手动报警按钮、消火栓报警按钮、消防电话及水流指示器、压力开关、电梯迫降、非消防电源切断、消防水泵风机电梯启停等各种输入、输出控制模块，各种消防设备按规范要求进行联动。3)所有报警和联动设备均采用总线制产品，主干线为耐火型控制电缆穿钢管或桥架沿弱电竖井敷设，支线为耐火型绝缘软导线穿金属管等暗敷。4)各弱电系统在进线处加设过电压保护装置（其它系统同）。（2）综合布线系统1)在小区地下室设置电信接入室，面积约为30。外部线路引入方向及光缆等规格由当地电信部门提供。信息网络系统包括：电话通讯系统、Internet宽带接入系统。住宅每户设置一个多媒体布线箱，内设数据模块、语音模块、视频模块、监视模块及信号采集模块等，每个多媒体布线箱引入一根视频线（有线电视）、两根六类线（语音及数据）及监视、信号采集信号线（根据设备选型定）。住宅内电视、电话、网络、远程抄表、楼宇对讲等系统均从多媒体布线箱出线。2)本工程室外数据主干采用6芯光缆，语音主干采用三类大对数电缆。每单元设置综合布线配线架和相应的网络设备（HUB或交换机），从配线架引出至信息插座水平子系统线路均采用六类双绞线穿金属管敷设。（3）有线电视系统1)系统信号形式；信号源包括市区有线电视节目等。2)在小区地下室设置有线电视接入室，面积约18。并在其内设置闭路电视前端总柜，信号位前端放大后，通过分配及分支网络送至各用户终端。每户一根视频线。本有线电视系统具有双向传输功能，故本系统内所有元器件和电缆均应满足双向传输性能要求。3)电视电缆采用SYWV -75型电缆穿钢管和桥架敷设，终端电平值要求68db-78db。（4）背景音乐广播系统1)主要结合消防广播系统统一考虑，广播设备设在一层消防控制中心。2)平时作一般事务性广播或背景音乐广播，一旦火灾发生，强行切换至事故广播，以引导疏散。广播主要设在地下车库，商场，走道及门厅等处。3)广播主干线采用耐火控制电缆沿竖井桥架敷设，水平支线采用耐火RVS线穿电线管敷设。（5）安全防范系统在14楼一层设置安防主控室，面积约20平方米，安全防范系统由如下几个系统组成：1)出入口管理及周边防盗报警周界防盗报警系统设计采用先进的四光束主动红外探测器，封锁小区所有的周边围墙，并在适当部位配置低照度摄像机和红外探照灯。可有效防范不速之客越墙而入进行犯罪等行动，这是整个小区第一道防线，一旦发生有人翻越围墙，主动红外探测器动作，并启动相应部位的摄像机画面，小区保安人员能够在物业管理中心迅速通过摄像机操作键盘及周界显示屏确定不速之客闯入位置，便于保安人员有效处理及时堵截。2)电视监控系统数码影像网络监控系统与报警系统组成有机整体，主要用于随时了解掌握小区周界的非法入侵和小区内主要门口、路口等人员进出活动状况，一旦发现警情，迅速录像取证并及时处置。本方案主要分四大区域来分布前端设备：第一区域：为小区周界闭路监控区。在每段周界防护区域内各设2台固定摄像机（带自动光圈镜头），用以配合周界报警系统，监控小区周界及部分小区道路情况。 第二区域：为小区出入口区监控区。在小区主出入口；机动车行道主出入口（车辆进出管理系统自配）各布置1台固定摄像机，用以配合车辆进出管理系统及实施监控小区人流物流情况。第三区域：为电梯泵房配电房的设备监控区。在高层建筑物每部电梯内，布置1个半球摄像机，用于电梯设备监控及人物流情况。在小区泵房和配电房的关键区域各设置1台固定摄像机，用于监控泵房和配电房机电设备的技术指数。【备注：由于电梯系统的设备及其控制系统均由厂家提供，电梯厂方可提供电梯的运行故障等信息。如采用LED电梯集中显示，在小区主控中心就可以实现对所有电梯的上行下行停靠楼层以及故障等进行监控。在电梯发生故障时，可通过紧急呼叫电话实现小区主控中心与电梯内受困人员的通话。建议使用LED信息屏。】第四区域：为停车场监控区。在较大的地下停车场的每个出入口处及其内部重点防护区域主要通道布置固定摄像机（带自动光圈镜头）。用以配合车辆进出管理系统监控地下停车场的车流情况和达到防盗防破坏的功能。3)楼宇呼叫及住户报警系统本系统由单元门口机、可视室内分机、解码隔离器、管理中心机、不间断电源信号转发器及管理软件组成。来访客人可在单元门口主机上拨号呼叫住户分机，住户室内分机振铃，可在分机显示屏上看到来访客人，以此来辨别来访者的身份，判断是否愿意开门接待。提起话柄便可与来访者通话。自动关门功能:住户与来访客人通话后，住户允许来访者进入时，可按分机上的开锁键给单元门口遥控开锁，来访者进入大门后，防盗门在闭门器的拉动下自动关门。防盗功能:单元门口的防盗门平时处于关闭状态，非本单元人员无法进入单元楼道内，从而有效防止一些闲杂人员进入单元楼道，更有效防止小偷进入楼道内。开锁功能:住户回家时，可用钥匙开锁，也可在门口主机刷IC卡开锁。 对讲功能:住户室内可安装多部分机，可实现内部通话对讲功能及方便开门功能。住户报警功能: 如果住户有人生病需紧急求助，可按分机上的紧急按钮向管理中心报警求助，紧急按钮也可安装在老人床边或卧室内，方便紧急情况时报警求助，管理中心接到紧急求救信息后，可立即与医疗救护单位联系，及时救护病人。同时系统预留门磁、窗磁及可燃气体报警接口。住户与管理中心双向通话功能:住户有需要物业中心帮助时，如设备维修等情况可以按求助按钮向管理中心求助；管理中心有情况需通知住户，如催交水电费、物业维修费或发布通知时，也可拨号呼叫住户，从而实现住户与中心的双向对讲功能。4)电子巡更系统该系统具有设定巡更时间、地点、线路、次数的管理功能，可以检测巡逻人员是否按规定的时间、线路、次数巡逻，有效加强安全保卫的规范管理，防止失职。同时该系统可在恶劣的环境下工作。整个系统包括便携式数据采集器、传输器、信息钮、串行接口通迅线、通讯软件和管理软件。（6）信息管理系统 信息管理系统由自动抄表系统、背景音乐与紧急广播系统、公用设备监控系统、停车场管理系统及物业管理计算机系统组成。 自动抄表系统是基于最新结构的单片计算机，485通信总线和工业控制计算机等技术开发而成，是智能型家庭住宅功能化控制和服务管理系统。集水、电、气三表的自动记录传送数据远程采集与传送统计，避免入户抄表扰民和人为读数误差（本系统需在与各主管部门协商后选用）。（7）其余1)除消防报警系统之外其余弱电系统施工图由建设单位另行委托具有智能化设计资责的专业单位设计。2)弱电电缆或光缆引入方向由当地有关部门提供。6、电气设计（1）10/0.4KV变、配电系统1)负荷等级 本工程用电负荷，其中消防水泵、消防电梯、排烟风机、消防控制系统、消防电梯排污泵、人防地下室、主要通道照明、应急疏散照明灯负荷属于二级负荷；水泵房、变配电房等照明、安防监控系统、普通电梯等重要场所，按二级负荷配电；其余为一般照明、动力，属三级负荷。2）各类负荷容量计算负荷统计：对水泵、风机、电梯等用电设备按其设备安装容 量进行统计，对照明、插座动力、空调等设备的用电负荷按单位容量法进行统计；各级负荷统计二级负荷：Pe=450.2kW； 三级负荷：Pe=1654.5kW；3)供电电源及电压等级本工程采用双路10kV电源供电，由区域变电站不同母线段引来两路10kV电源，采用穿厚壁镀锌钢管埋地1.2米敷设地下一层变配电房内，10KV设计为单母线分段，正常工作时，另路电源同时供电，互为备用，各负担50%负荷，一路电源故障时，另一路电源供全部负荷。高压不联络，高压配电柜进出线形式为下进下出。本设计只设计电力电缆进入本工程建设红线内的路径，具体从何处市政10kV电网引来由供电部门定。)高压供电系统10kV断路器采用真空断路器，10kV-25kA，在10kV出线开关柜内装设氧化锌避雷器作为真空断路器的操作过电压保护。真空断路器选择用电磁储能操作机构，采用直流220V/65Ah铅酸免维护电池作为操作、继电保护及信号的电源。高压配依据XGN2-10箱型固定式金属封闭开关柜进行设计， 额定电流2000A，分段能力25kA；直流操作。电缆下进下出，柜下设电缆沟。低压配电柜依据抽屉式开关，落地式安装MNS进行设计；)变、配电系统本工程变配电室设在地下一层。采用2台户内干式变压器，容量均为630kVA。两台变压器设计负载率分别为70%左右。户内干式变压器按环氧树脂真空浇注节能型干式变压器设计，强制风冷系统；接线方式为D，Yn11，保护罩有厂家配套供货，防护等级不低于IP30。本建筑配电电压为交流220V/380V，配电系统采用TN-S系统。)继电保护及信号装置继电保护方式及信号装置的设置，进线采用过流、速断、零序保护；联络采用过流、速断保护；出线采用过流、速断、零序、变压器设置高温报警、超高温跳闸保护。)计量本工程采用高压+低压计量方式。高压计量，在10kV电源进线外设置专用计量装置；低压计量，通过低压柜双母线方式对照明用电单独计量，以满足电业部门分价计量。)功率因数补偿采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的功率因数在0.93以上。并要求T5荧光配套高频预热型的镇流器、气体放电灯采用单灯就地补偿，功率因数0.9。(2)低压配电系统)本工程配电源由变电所引出，电压等级0.4/0.23kV。)对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对于一般设备采用放射式和树干式相结合的方式配电。)对于消防水泵、消防电梯、防排烟风机、消控监控、应急照明等二级负荷采用NH-VV-1kV电力电缆由配电房以双路电源供电，并在末端配电箱设互投装置。)一般照明、动力采用VV聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯分支电力电缆由配电房提供沿强电间桥架敷设，以树干式配电；消防负荷采用两路专用电源配电，采用NH-VV耐火分支电力电缆由配电房提供沿强电间同桥架两路电源用防火隔板分开方式敷设，并在末端配电箱处设互投装置。5)水泵房内控制柜采用落地安装；除注明外，设备配电箱控制箱、强电间内楼层总配电箱均按挂墙明装，底边距地1.5m；房间内开关箱按埋墙内暗装，底边距地1.5m。)所有照明动力线路，除有注明外，均采用BV-0.45/0.75kV型)聚氯乙烯绝缘导线,穿SC镀锌钢管暗敷设。)本工程消防设备的控制箱（柜）上均应标有明显的“消防”标志，并符合消防规范的要求。)本工程小于22kW的电动机采用直接启动式启动；22kW以上电动机采用软启动方式启动。10)潜水排污泵的启停由液位计控制。11)各层消火栓报警按钮应可直接控制启动地下层消火栓泵。（3）照明系统)照明种类：分为正常照明、应急照明、景观照明。)照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004执行。标准如下：设备用房 2001x 办公用房、消防控制室等 3001x 住宅 1001x-2001x 走廊、楼梯、前室、车库等 50-1001x3)光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修商定。灯具选择：地下车库、物业用房、设备用房等采用T5型荧光灯，吸顶安装，住户室内采用节能系列吸顶灯，走廊、梯间采用节能系列吸顶天棚灯，商场、商铺用户二次装修自理。安全应急照明：在消防控制室、安防监控室、变配电室、风机房、水泵房、走廊、梯间、门厅等公共场所，一律设置安全照明，由所在楼层应急照明箱、 事故照明箱配电源，当市电源失明时，双电源互投装置能迅速接通应急电源，以保证特殊场所的照明要求。)疏散指示：大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间、主要出入口等疏散场不少于30%的照明灯具设置带充电池疏散指示灯，当电源不能供电时，能迅速自动点亮应急灯光源，连续应急供电时间不小于30min；)室外照明：在室外广场绿地设草坪灯，在道路、广场侧边设庭院灯，采220V/380V电源，在门卫室集中控制；)照明、插座分别由不同的支路配电，除注明外照明支路导线为BV-22.穿SC15钢管敷设；插座支路导线为BV-32.5mm穿SC20钢管敷设；所有插座支路均设剩余电流保护器；应急照明支路采用NH-BV-32.5mm穿SC20钢管敷设；7、凡安装高度低于2.4m的灯具，应增设PE线。8)室外照明线路采用YJV22-34穿SC32管敷设，室外灯具采用就地作接地。（4）防雷保护、安全措施及接地系统1)防雷保护： 本工程按第二类防雷措施设防雷系统； 在屋顶设避雷带和避雷针混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体； 为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外此、钢管等与电气设备接地相连。2）安全措施本工程低压配电系统接地型式采用TN-S型式；中性线（N线）和保护地线（PE线）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地； 防雷接地、变压器中性点接地、电气设备保护接地等共用统一的接触装置，在变配电室设4处接地点，分别引一条404镀锌扁钢至基础接地体； 本工程采用总等电位联结端子箱（MEB），设在变配电室，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行等电位联结，等电位连接线采用BV-125mm-PC25； 在带浴室的卫生间、设备用房等处设局部等电位联结端子箱（LEB），用一条BV-125mm-PC25分别与MEB可靠连接；消防控制室、监控室做防静电地板。3）接地系统： 本工程共用联合接地装置，要求接地电阻应不大于1欧姆； 消防控制室、电梯机房、监控室、强弱电设备间等用房的接地，利用大楼共用基础基地装置，采用-404镀锌扁钢接至基础接地体。（5）弱电系统：1)电话、宽带系统：本工程设置电话通信和计算机宽带系统，二者按综合分开设计。 本工程从市政通讯网络引来电话电缆和宽带数据光纤，总设备间设在地下一层弱电设备房，配线架采用柜式落地安装，电话用户电缆位数由施工图设计定，室外线路及有源宽带配线架，系统设备由电信局定。 每层弱电间内设局部等电位箱，接地装置采用共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆，电话电缆进线处的用户总配线架装设专用保安器。 室内布线系统，垂直布线，采用垂直弱电桥架沿弱电间墙壁明敷设；房间室内布线采用穿钢管沿墙或楼板暗敷设。2)有线电视系统： 有线电视节目源由城市有线电视网引来。系统设计为860M双向邻频传输方式，电视终端场强644dB。 本工程用户分配网络采用独立前端系统模式，有线电视总前端设于地下一层弱电间。干线系统采用SYWV-75-9同轴电缆。 水平线缆穿SC镀锌钢管暗敷。 各层弱电间设置有线电视接线盒，经放大分配，采用SYWV-75-5同轴电缆送到各电视终端盒。3)安全防范监控系统： 本工程在各出入口、车库、各楼入口大厅、电梯轿厢设置监视摄像机；由安全系统配置数字记录器，能连续纪录摄像机的数据（每天24h，一个月）；主机系统采用全矩阵系统，所有摄像点可同时录像；系统可做时序切换。在庭院四周围墙设光束探测器，作为周界防范。 安全防范闭路监控系统总前端设在行物业中心。 传输线路沿弱电桥架敷设至该楼各弱电间分线箱，4)保安及远程自动计量:本工程在首层设集中计量中心,每层设楼层计量管理器,以采集住户水.电.煤气等用量数据,以方便物业管理.管理中心可通过网络将上述数据资料远传给各专业能源公司. 5)其它： 本工程各弱电间、消防控制室、监控室等作为弱电机房，相关专业须做好配合。 各弱电系统的深化设计由建设方选定专业设计公司或承包商，本设计院负责审核及提供相关系统接口的协调事宜。 7、暖通设计1）设计参数通风换气次数：区域名称 送风（次/h） 排风（次/h）消防排烟量备 注地下停车库66次/h自然进风 变配电房1015 / 3060m3/(h.m2)按实际发热量 水泵房3460m3/(h.m2)地下商场3460m3/(h.m2)地下库房3460m3/(h.m2)其他设备用房3460m3/(h.m2)（2）通风系统停车库、机电设备用房区域均设置机械通风系统。地下停车库建筑面积约9625.52m2，设四个防火分区。设置机械排风系统，利用车道开口自然进风。变配电房、水泵房等均设独立的机械送、排风系统，其中水泵房的排风系统兼排烟系统，送风系统兼消防排烟补风系统。送、排风均从专用竖井由地面引入或排出。(3)防、排烟系统及消防和安全1)地下车库的排风系统兼消防排烟系统，送风系统兼排烟补风系统。 2)地上层的所有功能用房及走道均采用自然排烟的方式。3)地下层设备用房设置机械排烟。火警时，由消防控制中心启动排烟风机，利用竖井向室外排烟。4)不具备自然防排烟条件的合用前室均采用机械防烟的方式。5)通风管穿越风机房的隔墙、楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机连锁的防火阀（70C熔断）。6)风机、风管均采用非燃烧材料制作（钢板或不燃型无机玻璃钢）。7)消防（防排烟）控制：所有与消防有关的系统或部位均与消防报警系统联锁。在火警时，排烟风机联锁启动，其余的送风机、排风机均由消控中心指令联锁停止运行。8)本工程通风系统设计及设备选用，均考虑保护人员身心安全。(4)管材选用及保温措施1)地下室设备房送、排风系统采用不燃型无机复合风管，其厚度按风管制作统一规定执行。2)所有风口均采用喷塑铝合金风口，送风口均配调节阀。 (5)节能、环保和卫生防疫措施原则：采用符合国家要求的环保、节能设备及材料；所有运转设备均做减振和消声。 通风系统的设备安装均采用消声隔声、减振隔振措施，满足环保要求。1）设备基础加减振器，吊装设备采用减振吊架。2）风机出入口与风管连接采用厚帆布软连接。3）通风机采用带消声箱型式。8、节能设计专篇（1）建筑节能1）建筑设计结合当地气候特点，合理布置建筑朝向，争取最佳的通风采光效果。2）尽可能采用仙居当地的建材，降低材料运输导致的碳排放。多选用节能型建筑材料；3）屋顶采用安装太阳能集热板系统。4）其他节能措施：卫生洁具采用节水型，减少水耗；本工程室内给水采用市政直供及变频供水相结合，减少电耗。（2）电气节能1）选用SCB型节能变压器，减少变压器损耗。电容器无功补偿，减少无功损耗。 2）照明节能：设计按节能原则采用高效节能光源，气体放电灯灯组自带电容补偿器，以减少线路上能量损耗，荧光灯采用高次谐波小于13%的电子整流器，日光灯管采用T5系列，车库充分利用自然光，夜间采用定时、分路开关控制照明以达到节