扬州市城市房屋拆迁管理办法.docx

扬州市宏扬房屋建筑物拆除工程有限公司第一章 总 则 第一条 为加强我市城市房屋拆迁管理，保障城市建设和经济发展顺利进行，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据国务院城市房屋拆迁管理条例和江苏省城市房屋拆迁管理条例等有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际情况，制定本办法。第二条 在本市行政区域城市规划区内国有土地上拆迁房屋（含构筑物、附属物）的，适用本办法。第三条 扬州市房产行政管理部门主管全市行政区域内的城市房屋拆迁工作，并直接负责扬州市区城市规划区范内国有土地上的房屋拆迁管理工作。各县（市）房产行政管理部门负责本行政区域内的城市房屋拆迁工作。第四条 对依法批准的建设用地范内的房屋拆迁，必须给予被拆人补偿和安置，各有关部门、单和个人必须服从和配合。第五条 城市人民政府或房屋拆迁主管部门对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单或个人，应给予表彰和奖励。 第二章 拆迁程序 第六条 因城市建设需要拆迁房屋的单和个人（以下简称拆迁人），须持建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设用地批准文件和其他有关批准文件，交纳拆迁管理费，领取房屋拆迁许可证后，方可委托拆迁。第七条 拆迁范确定后，由房屋拆迁主管部门通知城建、规划、公安、工商行政管理、国土、街道办事处等部门和单，以及相关乡、镇人民政府，停止办理拆迁范内的户口迁入和分立、工商营业执照、房屋翻建（包括扩建、改建）、买卖、交换、租赁、抵押登记等手续，但停办手续的期限最长不得超过两年。因出生、军人复退转、婚嫁等确需在拆迁范内迁入或分立户口的，须经市、县（市）人民政府批准后，方可办理。第八条 拆迁人委托拆迁的，被委托人必须是按照有关规定取得房屋拆迁资格证书的单。旧房拆除施工队伍须按规定取得市、县（市）房屋拆迁主管部门核发的拆房资格证书和房屋拆除施工许可证，方可接受旧房拆除施工项目。第九条 拆迁人委托拆迁的，应于拆迁公告发布前五日内，将预算的拆迁安置所需费用以及委托拆迁费按协议预付给受委托的拆迁实施单，拆迁完成后，根据有关规定按实结清帐务。委托拆迁费按照物价部门规定的标准收取。第十条 房屋拆迁许可证一经核发，房屋拆迁主管部门应将拆迁人、拆迁范，搬迁时限等予以公告，任何单和个人不得擅自改变。拆迁人应及时向被拆迁房屋的所有人和使用人（以下简称被拆迁人）发送房屋拆除通知书，有关部门和单应及时向被拆迁人做好宣传解释工作。被拆迁人接到房屋拆除通知后，应及时到房管、国土等部门办理房屋、土地所有权或使用权的变更登记手续。第十一条 在房屋拆迁公告规定期限内，拆迁人应与被拆迁人依法就补偿形式，补偿金额，安置用房面积、地点，搬迁过渡方式，过渡期限和约责任等内容签订书面拆迁协议。拆迁协议须由房屋拆迁主管部门鉴证或由公证机关公证。第十二条 拆迁工作人员实施拆迁时，须佩戴扬州市拆迁实施工作证。第十三条 房屋拆迁主管部门负责对各项拆迁活动进行监督检查，被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。 第三章 拆迁补偿 第十四条 拆迁人对被拆除房屋的所有人，除市政建设项目拆迁另作规定外，应按本章规定给予合理补偿。补偿可采用作价补偿、产权调换或作价补偿与产权调换相结合等形式。第十五条 作价补偿应按被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。市、县（市）物价部门、房屋拆迁主管部门应对各类房屋的重置价格依法定期确定并公布。被拆除房屋的重置价格结合成新及附属物的补偿，应由有资质的房屋交易评估机构的专业评估人员予以评估，评估后由拆迁人支付。第十六条 拆除私有房屋，按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新给予补偿，原旧房由拆迁人拆除，残值冲减拆迁费用。第十七条 拆除直管公有住宅房屋，应以安置的建筑面积归还产权，原旧房由拆迁人拆除，残值冲减拆迁费用。第十八条 拆除单自有住宅房屋，产权人不要求安置的，按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新给予补偿，原旧房由拆迁人拆除，残值冲减拆迁费用，房屋使用人由产权人负责安置；产权人要求安置房屋使用人但不愿按第二十二条之规定实行产权调换的，不予补偿，原旧房由拆迁人拆除。第十九条 拆除用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据城市规划的要求，按照被拆除建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建，或按照重置价格给予补偿，仍用于公益事业建设。第二十条 拆除法建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由搭建人在规定的期限内自行拆除；拆除超过批准期限的临时建筑，按重置价格结合成新给予适当补偿后由搭建人自行拆除，但临时建筑批准手续中已载明城市建设需要时无条件拆除的，不予补偿。第二十一条 拆除已倒塌或严格破损，实际已无使用价值的房屋，视情况给予适当补偿。第二十二条 以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还的建筑面积与被拆除建筑面积相等的（含地域性补贴增加面积的部分），按照重置价格结合成新与建筑安装工程造价结算；偿还的建筑面积超过拆除建筑面积且在规定安置标准内，以及符合规定的就近靠户型的部分，按照住宅房屋的成本价格结算；偿还的建筑面积超过规定的就近靠户型的以上部分，按住宅房屋的商品房价格结算。以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还的建筑面积与被拆除建筑面积相等的（含地域性补贴增加面积的部分），按照重置价格结合成新与建筑安装工程造价结算；偿还的建筑面积超过被拆除房屋面积的，超过的部分按商品房价格结算。偿还的房屋建筑面积小于被拆除房屋建筑面积的部分，可以按货币化安置标准执行。安置房屋的建筑安装工程造价、成本价格及商品房价格由市、县（市）物价部门会同房屋拆迁主管部门定期确定并公布。第二十三条 被拆除房屋，在拆迁公告规定的期限内遇有下列情况之一的，由拆迁人会同有关部门提出补偿安置方案，报经房屋拆迁主管部门批准，并向公证机关办理证据保全和补偿价款提存公证后，房屋先行拆除；（一）对房屋所有权不明或发生争议的；（二）被拆迁人外出、失踪、死亡或无行为能力而其法定代理人外出，使拆迁人无法履行给付的。第二十四条 被拆迁人不得超过本办法规定的范，提出额外要求和附加条件；拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。房屋拆迁估价后，被拆迁人不得私自拆除房屋及其附属物，否则在补偿中扣除自拆部分的价款。 第四章 拆迁安置 第二十五条 拆迁人对被拆迁人，除市政建设项目拆迁另作规定外，应按照本章规定给予合理安置。第二十六条 被拆除的住宅房屋，就地安置时，按原拆除面积就近靠户型安置。从区好的地段迁人区差的地段的被拆迁人应适当增加安置面积，增加面积的部分按建筑安装工程造价承担；符合规定的靠户型增加的部分按成本价格承担。对原住房屋面积较小的被拆迁人易地安置的，可适当增加安置面积。被拆迁人自愿放弃或者减少安置面积的，拆迁人应与其签订书面协议。被拆迁人经济确有困难，不能支付差价款的，拆迁人可用调剂房予以安置。第二十七条 被拆迁人原住直管公房、单所有房，易地安置后仍住公房的，在规定安置标准内，超过被拆除房屋使用面积部分的费用，由被拆迁人或家庭成员所在单按住宅房屋的成本价格承担；符合规定的靠户型增加面积，由被拆迁人按住宅房屋的成本价格承担。增加安置面积的部分，其产权归出资者所有。被拆迁人原住直管公房、单所有房屋，拆迁后要求取得房屋产权的，须征得产权人同意并经市、县（市）房产行政管理部门批准，按有关规定办理购买手续后，取得安置房的产权。第二十八条 拆除私有房屋，实行产权调换。拆除私有出租住宅房屋，实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而改变原租赁合同条款内容的，应当作相应修改。私有房屋原为二人以上共有，对享有共有权并在其中居住的共有人，经房屋产权发证部门办理产权手续的，可以单独办理产权调换，按本章第二十六条办理。私有房屋原为二人以上共有，对享有共有权但不在其中居住的共有人，经房屋产权发证部门办理产权手续的，可以单独办理产权调换，安置时，超过原面积的部分按商品房价格结算。第二十九条 拆除经批准、而已擅自将非居住用房改为住宅用房的直管公房，房屋使用人所在单给予房屋产权人租金补偿，由拆迁人按第二十六条规定给予安置。第三十条 凡已经计入商品房成本的拆迁安置房（产权调换的除外），公共服务配套建筑，其产权归国家所有，由市、县（市）房产行政管理部门负责管理。第三十一条 拆除非住宅用房实行产权调换。安置面积超过原拆除面积的，超过部分由被拆迁人按商品房价格承担费用。拆除直管公有非住宅用房，按原建筑面积归还产权，拆迁时，须由拆迁人、产权人和使用人共同签订拆迁安置协议，增加安置面积的费用由使用人承担。拆除私有非住宅房屋以安置房的自然间安置，或采用货币化安置形式予以安置。非住宅房屋由市、县（市）人民政府根据江苏省城市被拆迁非住宅房屋性质界定办法，结合本地实际情况界定。第三十二条 拆除单使用的非住宅房屋（挂靠单的个体工商户除外），由拆迁人按正式在编职工人数、身份证及相应的劳务部门批准的用工合同，结合当地劳动部门公布的本年度最低生活保障标准发给歇业生活补助费（劳动部门批准用工合同中载明期限的，从业人员歇业生活补助费发至截止期限），以实际腾仓过渡时间计算。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人从逾期之日起加倍发给歇业生活补助费，并给予产权人租金损失补偿。拆除符合安置生产、营业用房条件的个体工商户使用的非住宅房屋，由拆迁人对从业的个体工商业主（含家庭成员中无生活经济来源并从事生产、经营者）按当地劳动部门公布的本年度最低生活保障标准发给歇业生活补助费，以实际腾仓过渡时间计算。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人从逾期之日起加倍发给歇业生活补助费。第三十三条 拆除中、小学校或幼儿园，在新的校舍、幼儿园按规划要求建成前，由教育部门负责学生分散就近入学或搭建临时校舍过渡，所需资金，由拆迁人承担。第三十四条 拆除法建筑、临时建筑、已倒塌或严重破损实际已无使用价值的房屋，不予安置。第三十五条 被拆除房屋使用人的家庭人口，指有正式户口并在其中居住的人员，临时户口或空挂户口，不予计算。有下列情况之一者，可计入使用人家庭人口：（一）户口原在被拆除房屋所在户中现正在服役的现役军人；（二）夫妻之一在外地工作；（三）户口在工作单，实际在被拆除房屋中居住的直系亲属。（四）原户口在被拆除房屋所在户中现正在外地上学的子女；（五）原户口在被拆除房屋所在户中现正在服刑劳动、劳教人员，服刑前实际居住其中的。有下列情况之一者，不计入使用人家庭人口；（一）仅有户口，但实际不在被拆除房屋中居住的；（二）已婚，在他处已有结婚用房的；（三）他处另有住房，户口迁移的；（四）因读书或照顾抚养关系，在本市另有住房的；（五）趁拆迁之机突击迁入的。第三十六条 被拆迁人因参加拆迁动员会及搬家所占用的工作时间，由拆迁实施单出具证明，不影响其在工作单的评比、奖励。第三十七条 拆迁人对被拆迁人直搬安置的应一次性按常住人口发给搬家补助费。腾仓过渡的应计发两次搬家补助费。腾仓过渡期：拆迁安置用房为多层住宅的，过渡期不得超过24个月；拆迁安置用房为高层住宅的，过渡期不得超过36个月。在规定期限内，由拆迁人按常住人口发给临时安置腾仓补助费。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人从逾期之日起加倍发给临时安置腾仓补助费。由于被拆迁人的责任拖延回迁的，拆迁人应停付临时安置腾仓补助费。由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置腾仓补助费。但超过过渡期限的应按规定付给临安置腾仓补助费。拆除生产营业用房、其设备的拆除安装和搬运费用，由拆迁人给予适当补偿。依第三十五条第二款规定可计入家庭人口的人员不发搬家补助费和临时安置腾仓补助费。搬家补助费及临时安置腾仓补助费由市、县（市）物价部门、房屋拆迁主管部门定期确定并公布。第三十八条 拆迁房屋货币化安置办法，另行制定。 第五章 法律责任 第三十九条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式或补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门调解；调解不成的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府调解或裁决。当事人对裁决不服的，可在接到决定之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或提供了周转房的，不停止拆迁的执行。第四十条 在房屋拆迁公告规定的或者本办法第三十九条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，市、县（市）人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由市、县（市）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。第四十一条 对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁或者限期改正，予以警告，并可视情节轻重处以十万元以下的罚款：（一）取得房屋拆迁许可证或者按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的；（二）委托取得房屋拆迁资格证书的单拆迁的；（三）擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿安置范的；（四）拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的。第四十二条 被拆迁人反协议拒绝腾退周转房的，由市、县（市）房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可处以罚款。周转房屋属于营业性的，罚款幅度为五万元以下；周转房屋属于住宅的，罚款幅度为一万元以下。第四十三条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决