南源花园第二、三期成本分析.doc

南源花园第二、三期暨总成本分析一、 经济指标1.征地面积：22524m2（其中，路面积 1225m2，小学用地3800m2）2.实际用地面积：212993.报建图示指标：总建筑面积88390.95m2（其中小学3245.05m2，住宅82325m2，商场2753.5m2）4.报建批复总建筑面积：85390m2（不含小学面积）5.住友公司接管后调整总建筑面积：105490.96m2，其中小学3200m2，住宅89738.615m2，架空层2523.706，商场2090.441m2，地下室7938.198m2）注：地下室已扣减应列入公共分摊部分的面积6.面积分成（见表一）：煤建按征地面积22525m21.230.578%，应得建筑面积：27028m2；广燃按征地面积22524m21.269.422%，应得建筑面积：61362m2；其中：a.煤建实得面积为（G栋）住宅11081.442m2，架空层447.846m2； （C栋）住宅11558.9，商铺737.3m2； （A栋）住宅1927.98，架空层113.47m2， 学校：1161.964m2， 合计：27028.902m2。b.广燃实得面积为（F栋）住宅11696.311m2，架空层586.83m2；（D、E栋）住宅31077.961m2，商铺846.831m2，架空层734.96m2；（A、B、C栋）住宅22396.02，商铺506.31m2，架空层640.6m2；学校：2638.036m2；小计可售面积：住宅65170.292，商铺1353.141，地下室7938.198；可租面积：架空层1962.39；无偿配套面积：学校2638.036；合计：71123.859m2（不含地下室）。c. 广燃实得地下室面积为7938.198m2，共189个停车位（其中双层停车位53个），分列如下：A、B、C栋（3248.93）：96个（其中双层车位53个）；D、E栋（2705.176）：57个；F、G栋（1984.092）：36个。7.户数统计第一期（F栋）：10户/层17层=170户（G栋）：12户/层16层=192户 小计：362户第二期（D栋）：10户/层15层=150户（E栋）：11户/层24层=264户 小计：414户第三期（A栋）：10户/层16层=160户（B栋）：10户/层15层=150户（C栋）：10户/层15层=150户 小计：460户合计：1236户9（一）面积分配表表一（二）二、三期前期开发费用（三）建安工程费用（四）其他（五）二、三期费用开支汇总二、销售收入1一期（住宅）：11696.314000元/=4678.524万元 （车位）：36个8万/个=288万元 小计：4966.524万元2二期：（住宅）5500元/31077.961=17092.879万元（车位）57个8万/个=456万元（商铺）1.5万元/846.831=1270.246万元小计：18819.125万元3三期：（住宅）5500元/22396.02=12317.811万元（车位）43个8万/个=344万元（商铺）1.5万元/506.31=759.465万元小计：13421.276万元4架空层租金收入：20元/月（586.83+734.96+640.6）12月/年10年=470.97万元5双层车位租金收入：53个400元/月12月/年10年=254.4万元合计：32240.401+4966.524=37206.925万元（未含租金收入）三、税费（一、二、三期） 序号项目名称总计其中计算公式一期二期三期1营业税1860.346248.326940.956671.06437206.9255%2堤围防护费66.972809433.87424.15837206.9250.18%3教育专项基金55.8117.4528.22920.1321860.3463%4城建税130.22417.38365.86746.9741860.3467%5印花税18.6042.4839.416.71137206.9250.05%6交易税及管理费409.27654.632207.01147.63437206.9251.1%四、一、二、三期成本汇总表项目内容预计应付其中已付其中未付其中备注一期二期三期一期二期三期一期二期三期前期开发费用（含三通一平）4880.7661040.161829.0812011.5251595.54996.229451.034148.2773285.22643.9311378.0471863.248建安工程费用18209.984646.956328.487234.552078.4452020.82334.67622.94616131.5352626.1276293.8047211.604其他5321.2191236.6372307.5681777.014874.419540.092185.927148.44446.8696.5452121.6411628.614小学382.697382.697382.697382.697合计28794.6627306.44410465.12911023.0894548.4043557.144671.637319.62324246.2583749.39793.49210703.466五、单位成本造价（未含税费） 1一期（预计单位平方造价）：7306.444万元22777.753（含煤建11081.442）=3208元/ 按销售面积平方造价：7306.444万元11696.31=6247元/ 2二期：按销售面积平方造价：10465.129万元（31077.96+846。831）=3278元/ 3三期：预计单位平方造价：11023.089万元（22396.02+506.31+11558.9+737.3+1927.98）=2970元/ 按销售面积平方造价：11023.089万元22902.33=4813元/ 4一、二、三期预计单位平方造价：28794.662万元（22777.753+31924.792+37126.51）=3136元/ 5一、二、三期按销售面积平方造价：28794.662万元（11696.31+31924.792+22902.33）=4329元/ 6架空层不计入煤建面积后按销售面积单位平方造价：28794.662万元(66523.432-561.316)=4365元/六、利润 137206.925万元（销售收入）-28794.662万元（成本）-2541.233万元（税费）=5871.03万元 25871.03万元-（456万元+344万元+288万车位收入）1/3=5146.03万元 35146.03万元-（470.97万元+254.4万元）=4420.66万元 44420.66万元-3860万元（股东本金）=560.66万元 5560.66万元33%（所得税）=185.018万元 6纯利润：560.66万元-185.018万元=375.642万元七、编制说明 1本成本分析已付金额为1996年6月成立开发公司至2001年2月底开支数额。