购物中心(ShoppingMall)工程管理浅析.doc

购物中心（ShoppingMall）工程管理浅析购物中心作为新兴的商业地产运营模式，近几年在国内得到迅猛发展，目前国内规范运作的购物中心，通常是由单一大业主持有全部、或大部分产权，包涵地面、及地下建筑，建筑面积不低于8万平方米，经营状态以百货业、超市、餐饮业、娱乐业为主，部分还具备住宿、及办公职能。其工程管理较常规物业工程管理有很大差异，其差异主要并非体现在由于经营业态的复杂性，所导致的工程管理技术难度上。工程管理技术难度的增加，只是表象，其差异主要源于单一业主的地产产权模式，及业主长期经营持有、以地产租赁为主的购物中心经营模式，所带来的工程管理思想的差异。购物中心产权单一持有，使业主通常自行履行物业管理职能，多为自组物业管理公司、或在购物中心管理公司中设立物业管理部门，此类情况，可能还会再聘请社会物业管理公司提供服务，但外请物业管理公司主要提供劳务人员，属于类似于“包清工”的概念。购物中心工程管理服务对象，不同于常规物业管理中多业主团体、而是单一业主，其工作范围，自然也不再局限于通常的公共设备设施设备运行、保养、及维护方面，而是顺延至“持续进行技术性改造，通过改造，适应不断调整中的租户需求，及有效降低购物中心的运营成本”。在开发商已经完成基础设施设备建设的多业主类地产项目中，物业管理费中用于工程管理部分，一般仅够支付设施设备的运行、保养，资金成本的受限性成为物业工程管理的核心制约因素。而在购物中心项目中，作为与业主同体的工程管理部门，为更好地适应租户需求，以取得更高租金额；或通过技术改造，不断降低购物中心的运营成本，所需要产生的工程类费用的资金需求，理论上都会得到支持及保证的。因此，在不受资金限制的前提下，通过引进新技术，或运用各类技术组合，优化工程管理品质，降低成本，满足租户需求，将是购物中心工程管理的核心工作，因此，“技术管理”成为购物中心工程管理的重中之重。在“技术管理”核心基础上，购物中心工程管理，呈现出以下特质：首先，用“服从、服务于以租赁为主体的购物中心经营管理模式”的思维，主导工程管理中一切工作的组织推动，是购物中心工程管理工作的主导思维。购物中心租赁经营一个重要特质，就是业主经营管理的长期性。这就要求工程管理工作，在购物中心前期规划设计期、开业前集中招租期、及正常经营管理期等不同阶段内，所有工作都保持长期性、，连续性，应该避免一切短期思想、或短视行为，工作中应以业主持有购物中心产权的法律充许时限，为规划整体工作、引导具体工作的总体时间表。其中，购物中心规划设计阶段，工程前期介入是极为关键的。目前国内购物中心业态构成多为百货、超市、餐饮、娱乐业主力店，辅以中小开间精品店铺组合形式，购物中心作为大型公建，有关消防系统设置、中央空调系统配置、给排水线路布局、及电力分配，及发展商承建部分、与主力店租户自建部分设施设备的技术衔接的合理建议，是工程前期介入的最重要工作，因为这也是购物中心能否顺利招商的基础，特别是作为购物中心品牌保证的主力店招租过程中，各大知名品牌企业，一般都会有更多细化的设施设备技术要求，在WAL-MART租赁合同中，仅设施设备条款就有四十余页。同时，在招商部门，根据市场调查，确认购物中心主要招商范围，并明确招商区域后，工程管理部门就需要与设计单位进行广泛、深入地探讨，在合理使用建设成本的前提下，为租户提供最合理的设备设施配置，降低主力店租户进场后的技术改造成本，或降低其运营期间费用，最终增加对租户吸引力。在购物中心中，大型主力店一般租期较长，多数企业都有自行进行二次施工，发展商（业主）在建设过程中，水、电管线一般只铺设至租户门前、空调系统一般也只到主管、消防系统在通过一次性验收后，可能还要重新调整。因此，物业工程管理部门在前期要对各业态租户所需要、同时也能承受的设施设备到位程度，进行分析，一定要避免重复建设，不要被动地增加业主、或租户的建设成本。例如餐饮、娱乐业作为特种行业，消防需要专项审批，发展商是否需要先期进行消防系统建设及报批，都可以与租户进行约定。其中，在购物中心集中招租期，工程管理部门，对租户各类设施设备技术要求的可行性分析，及运营成本的测算，也是招租部门最基本的谈判依据。因为多数购物中心都会存在二次供电、供水，及多家租户共用中央空调情况，工程管理部门在有关费用测算、分摊方面，必须要作出精确估算，才能确保费用标准得到租户认可，特别是购物中心耗电巨大，一般8万平方米的购物中心年用电量都不会低于100万KW/时（包括租户用电），而且，现在国内多数地区又推行峰谷平电价，因此通过合理的技术性测算手段，及对不同业态租户不同时段用电量的分析，先期测算出电价底线，及租户可以接受的合理值，还有不同营业时段、不同业态租户中央空调费用的合理分摊方法，都将作为招租部门与租户谈判的必备数据。即不能出现因为水电费价格用让租户望而却步，也不能由业主被动承担租户运营成本。另外，要对购物中心运营后，业主（发展商）、与租户设施设备的维护义务范围界定，结合租户租约时间，作好长期成本测算，配合招商部门在与租户谈判，避免无谓增加业主（发展商）长期性的设备设施运营、维护、甚至更新的费用。在招租基本完成，各主力店开业后，购物中心开始进入正常运营期，工程管理依然不同于一般物业类型的工程管理，简单地进行常规的工程管理，除作好设备设施的常效运行、维护、保养外，购物中心工程管理还处于活跃状态，不断引入先进工程技术，开展设施设备改造，提升购物中心对租户经营需要的满足度，或降低业主购物中心运营成本。其次，在购物中心工程管理中，成本控制是最永恒的话题。国内购物中心目前一般都在走高品质商圈路线，进入正常管理期后，购物中心运营成本十分庞大，其中公共水电费用，设施设备维护，及安全、环境、工程等服务团队人力成本是最重要的组成部分。在购物中心成本管理中，工程管理部门将是能够进行有效管理的最有力部门，而且工程管理进行的成本控制，将不能仅仅依赖常规的、简单的“节约”手段，而是善于技术改造和更新，利用“主动、积极”的手段，实现在保证甚至可能提升服务品质基础上的“节能、减员、延长设备设施使用寿命”等成本管理工作。购物中心的工程成本管理，将持续在购物中心的整体运营周期中。其中，在购物中心前期规划设计中，水电成本控制最为表象及直接。购物中心为营造良好购物环境，除普遍拥有水景广场外，夜间灯光环境更是耗能巨大，另外，购物中心一般实行电力分配总分表制，强电转换也会造成大量电损。因此，在前期规划设计中，就必须加以考虑，例如，通过对地下停车场、公共通道照明设置多回路控制，可以根据照明、及经营需要逐次开放；同时，在国家现阶段为避免电力资源浪费，对用电量不足的变压器，都会收取保底基本电费情况下，根据购物中心多数都配二个以上高配间，在通过对中央空调等高耗能设备进行合理测算后，作好布线分配，就可以在非用电高峰季，申请接驳中央空调等设备的变压器报停或最小额收费等，都是有效的工程成本管理手段。通过后期技术改造，优化购物中心运营服务流程，简化服务团队岗位配置，降低人力资源成本也是工程成本管理的重要的组成部分。在租户基本完成进场，购物中心运营进入成熟期后，各项安全、工程、环境管理基本进入规范执行期后，就是通过设备改造、技术更新，持续实现减员增效的推动期。例如，通过在夜间主通道增加临时性摄像头减少安全巡逻人员，在各类机房内设置远程控制、及仪表同步显示，减少工程日间开场、及夜间巡视人员等。业主（发展商）为租户提供的设施设备，特别是中央空调、电梯等大型机电设备寿命期，肯定低于购物中心产权年限，因此，通过工程部门，积极有效地设备保养、引进新技术、甚至局部改造，延长设备使用周期，减少业主设备更替频次，节约的费用将是惊人的。购物中心的工程成本管理，实际上也是另一种增益行为，特别是对租户实施的“包单价制“的中央空调、电费收费等。一般主力店租户进场签约前，都会对中央空调及电费标准，通过专业人员进行测算及判。在双方约定标准后，如果通过技术改造，减少线损、采用错峰用电等方式，降低成本，实际上也会增加业主（发展商）收益。再次，拥有具备建筑业、大型机电深厚技术基础、及对分包单位统筹管理经验，预决算基础能力、并对新技术具有敏锐嗅觉、擅自技术导入与组合的工程管理团队，是购物中心工程管理的人力资源基础。常规项目中，多数工程管理人员都是从一线维修人员转化而来，只是利用管理项目设施设备的基本稳定，主要依赖对设备设施的熟悉程度，开展工程管理工作，对于购物中心工程管理是难以胜任的。特别是购物中心中经常出现的不同业态租户更替，所带来的建筑物本体改建、中央空调、电梯等大型机电设备改造、消防系统改造、给排水系统改造，部分工程可以还要涉及到重新规划报批。最后，擅于利用“专业分包”，引进社会资源，是购物中心工程管理中，最重要的统筹手段。购物中心的众多改造工程所带来的工程量，自有的工程管理团队肯定无法承担，因此，在保证自有一线维修员工可以承担购物中心设施设备日常管理工作外，除常规的电梯、消防系统等进行专业分包，及也可将中央空调主机等大型机电设备的保养维护进行专业分包外，由购物中心物业工程管理部门进行技术控制、主导推动的，外来专业公司“清工式分包”（“材料、人工、管理费”），也是重要的分包组织手段。部分体量较大的购物中心还可以将对租户的日常维修（租户自建、自有部分）服务，也进行分项分包，引进专业公司提供驻场服务，在及时满足租户需求的同时，避免专业分工过细造成的工程团队的过度膨胀，所带来的高额成本，甚至，还可能通过向驻场单位收取管理费，实现增支。购物中心近几年在国内发展势头强劲，各地购物中心体量不断增大，业态也日趋复杂，类似北京东方新天地、深圳华润万象城等面积超过50万米的巨型MALL不断涌现，所选用设施设备也日趋大型化、及高科技化。这将给工