房地产法律法规.doc

第三节 银行按揭流程及注意事项目的：清晰办理按揭的过程和相关手续及应着重注意的具体事项、具体程序。1、由专人负责按揭手续的办理，其他销售人员熟悉办理的过程，在必要时协助按揭负责人的工作。2、在客户交付首期款并签署正式合同后，向客户详细介绍按揭办理的手续，但介绍时注意不要把按揭事情复杂化，要简单明了与客户说清楚，为客户作投资参谋和分析。与客户确定按揭成数和年限，向客户说明各项收费标准和须提供的资信资料，同时协助客户提供有关资料。3、催收客户按揭资料，填写相关表格及合同。4、审核客户按揭资料时，若客户资料不合要求，必须与客户进行沟通，解说情况，请客户补充资料。5、准备好的贷款合同和表格等文书送到公司由法人签字和盖章。6、与客户、房地局人员、银行人员约定办理按揭具体时间、地点。7、客户与银行签订贷款合同，与公司签订担保补充协议，并向相关机构交纳费用。整套按揭材料送银行审批盖章。8、银行审批通过后，整套按揭材料办理抵押登记。9、办理抵押登记后，整套按揭材料送银行办理放款手续。10、公司财务部跟踪银行放款。银行按揭办理须知：1、按揭贷款银行： 2、凡办理银行按揭的购房客户，须在签订正式购房合同后15日内提交真实、有效、齐全的办理按揭贷款所需资料。3、客户应向银行提供申请贷款资料如下：3.1、身份证（夫妻双方、且必须有效身份证）复印件各1份3.3、未婚或已婚证明（已婚者提供结婚证复印件1份、未婚者由当地计生部门提供未婚证明原件1份，离婚或丧偶者提供相应证明原件及复印件各1份）（注：身份证、户口薄、结婚证上的身份证号码、姓名必须一致，如不一致则应由当地派出所出具证明）3.4、已付房款收据原件及复印各1份3.5、业主按揭贷款银活期存折帐号复印件1份3.6、收入证明（夫妻双方）原件，收入证明必须符合以下条件：3.6.1、家庭月收入要在确保每月还贷的基础还有必需的生活费3.6.2、家庭月收入必须达到银行对客户的资信评估要求：住房总价格/家庭年收入10 家庭月收入/月还款额23.6.3、出示收入证明的单位必须与申请表上所填供职单位一致。3.7、如果业主申请人事企业法人代表、个体工商业，则须提供企业营业执照、税务登记证及纳税缴款书复印件。4、凡办理银行按揭贷款的，借款人年龄在法定退休年龄以下，贷款年限加上借款人年龄一般不超过国家规定的法定退休年龄，联名购买的年长者的年龄计算。（法定退休年龄：男60岁，女55岁）5、银行按揭贷款购房合同后，在银行进行初审时，按照国家有关规定，一次性缴足按揭贷款有关费用（见下表）（在办理按揭贷款手续过程中如遇国家政策变化，则按实际办理时的现行政策收取各项税费）。6、公务员提供七成二十年按揭，非公务员提供四成以上按揭视银行情况而定。7、月收入证明超出贰千元的需提供收入所得税票。8、公司法人的需提供营业执照、代码证、公司税票、股东证明等。9、收入未达到月供要求的A、多付首付款； B、用房产证作低押成担保。银行按揭收费表：收费名称收费单位计费依据收费费率合计保险费保险公司购房款0.4每年抵押费房地产局贷款额2备案登记手续费房地产局每户合同20元印花税房地产局每户合同10元律师见证费律师事务所每户合同200元第四节 签署认购书、合同的注意事项目的：规范认购书、购房合同及补充协议，使其具有有效的法律效力，保障公司的合法利益。1、认购书、正式合同的签写内容，由销售经理根据项目的实际情况草拟，送公司总经理、律师机构进行审核，形成一套正式的签署范本。2、认购书、正式合同的正式签署范本，必须向销售人员专门认真地就其每一条款和细节逐一解释清楚。3、认购书的内容条款注意以下几个方面：3.1、必须交足定金后才能签署该认购书。3.2、认购面积：必须强调该面积为原定面积，应以政府测定面积为准，合同总价因此多退少补的意思。3.3、价格及币种：写明实际成交单价、总价，注明币种。3.4、付款方式及付款时间：清楚注明客户选择的付款方式，付款方式下具体付款时间应详细注明到年月日。3.5、善用备注：对没收定金的规定，对付款时间的弹性规定，及其他双方协商后补充的事项。3.6、双方有效的通邮地址和通讯电话、身份证号码。3.7、认购书的盖章：必须经过总经理办公会确定，法人授权指定人财务人盖章，销售合同专用章还需要在工商局取得合法证明。4、正式合同的内容条款注意以下几个方面：4.1、必须交足首期款后才能签署该合同。4.2、补充协议的内容，必须经销售经理及公司副总经理审核报总经理同意后方可。4.3、平面图注意要与所购单位实际摆放方位一样，注明其朝向、方位。4.4、买卖合同的盖章，必须经过总经理办公会确定，法人授权指定人财务人盖章。第七章 房地产相关销售政策及法规第一节 长沙市住宅共同部位共用设施设备维修基本管理办法第一条为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据湖南省城市住宅区物业管理条例和国家建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条凡长沙市城区范围内新建商品住房（合经济适用房，以下简称商品住房）、公有出售住房、拆迁实行产权调换的房屋，其共用部位、共用设施设备的维修基金筹集、管理、使用适用本办法。第三条本办法所称共用部位是指建筑主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。第四条长沙市房屋产权管理局负责本市住宅区物业维修基金的指导和监督工作。第五条一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。业主委员会负责维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金。第六条 维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。第七条 物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。第八条 首期维修基金按以下规定缴交：（一）公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20、属高层住宅的提取30缴交。购房人按购房款2缴交；（二）多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3缴交；（三）拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2、安置高层房屋的按安置房评估价的3由被拆迁人缴交；（四）其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准进行归集；（五）开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第（二）项规定缴交维修基金。第九条售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为旭集首期维修基金。销售商品住房的售房单位在办理商品房预售许可证时，应向市房屋产权管理局提交维修基金归集方案。公有住房售房单位应按本办法规定足额缴交维修基金。并向购房人归集个人缴交维修基金部分。售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。第十条维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管；业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：（一）业主大会决议；（二）委托合同；（三）物业管理企业的资质证书和营业执照；（四）物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；（五）银行账号。第十一条由市房屋产权管理局代管物业维修基金的，市房屋产权管理局应当委托商业银行（以下简称“受托银行”）办理物业维修基金存储业务。受托银行应当完善物业维修基金账户的设立、储存、使用、查询等手续。物业维修基金代管单位和受托银行应当建立物业维修基金公示和查询制度。第十二条维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。市房展产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。第十三条维修基分闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。第十四条维修基金自存入维修基金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。第十五条物业保修期内不得使用维修基金。维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。维修基金由市房屋产权管理局代管的，由市房屋产权管理局核定划拨、符合本办法规定使用条件的，应在5个工作日内核定划拨。第十六条业主委员会成立前，需使用维修基金的由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经60以上业主签字同意后，由市房屋产权管理局核定划拔，房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修基金中列支。维修基金由市房屋产权管理局代管的，经核实后拨付。第十七条使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。第十八条维修基金不足首次归集的维修基金的30时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70。第十九条业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。第二十条物业管理企业发生更换时。其代管的物业维修基金账目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。变更后的物业维修基金账户应当自双方交接之日起一个月内报送市房屋产权管理局备案。第二十一条禁止任何单位和个人挪用维修基金。维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十二条有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修基金的支出。第二十三条本办法所称“60以上”业主，是指与维修项目有共用关系，应当分担维修费用的业主总数的60以上。第二十四条维修基金未委托市房屋产权管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修基金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房屋产权管理局备案；第二十五条县（市）物业维修基金管理参照本办法执行。第二十六条本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴物业维修基金；已归集维修基金标准低于本办法规定的，按本办法规定执行。第二十七条本办法自2003年3月1日起施行。第二节 湖南省城市住宅区物业管理条例第一章总则第一条为规范城市住宅区物业管理，保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动，适用本条例。本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。第三条县级以上人民政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。第二章业主组织 第四条物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会（以下统称业主会）选举产生业主委员会。 业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。第五条业主会履行下列职责：（一）制定业主会章程和业主公约；（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（三）审查物业管理服务合同草案；（四）授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同；（五）审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法；（六）决定物业管理的其他重大事项。第六条业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。第七条业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。第八条已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会。业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。第九条业主委员会履行下列职责：（一）组织召开业主会；（二）根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同。（三）监督物业维修基金的使用；（四）听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议；（五） 督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同；（六）业主会赋予的其他职责。第十条业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行业务。使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。第三章物业管理企业第十一条从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。第十二条物业管理企业享有下列权利：（一）根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度；（二）依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用；（三）选择专营企业承担专项经营服务业务；（四）制止违反物业管理制度的行为；（五）法律、法规规定的其他权利。物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。第十三条物业管理企业应当履行下列义务：（一）履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；（二）接受业主、使用人、业主委员会的监督；（三）接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理；（四）法律、法规规定的其他义务。第四章物业管理服务第十四条物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。第十五条物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。第十六条物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料；（二）设施、设备安装、使用和维修保养技术资料；（三）物业质量保证文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。第十七条物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定：（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；（二）将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人；（三）按照业主会审定的预算使用物业维修基金，六个月公布一次物业维修基金的使用情况；（四）按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作；（五）发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修；（六）妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施；（八）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告；（九）不得擅自改变物业管理区域内的设施；（十）按照物业管理服务合同做好其他服务事项。第十八条确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。物业管理服务价格，由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。物业管理服务项目和价格应当公布。第十九条物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳；业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。第二十条物业管理企业可以接受业主、使用人的委托，承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是，物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的，必须事前征得业主、使用人同意。第二十一条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。第二十二条通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责；通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责；物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责；高层建筑楼供水泵房总计费水表以外（含水表）和多层建筑楼外自来水表井以外（含水表井）的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责；供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。第二十三条物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。第五章物业使用与维修第二十四条物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌；（二）擅自改变房屋的使用性质；（三）占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施；（四）违章搭建建筑物、构筑物；（五）违反规定设置摊点、集贸市场；（六）乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物；（七）擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写；（八）排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声。（九）法律、法规禁止的其他行为。第二十五条业主因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市详细规划要求，并依法办理审批手续。第二十六条业主或者使用人装修房屋时，物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。第二十七条维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时，有关业主、使用人应当予以配合。第二十八条任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地；确因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘的，应当与业主委员会协商，并在约定的期限内恢复原状。第二十九条利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主会书面同意后，按照有关法律、法规规定办理相关手续，并与业主委员会签订协议，支付场地租金。按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。 第三十条物业管理实行房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照省人民政府的规定执行。第三十一条维修基金属于业主所有，专户存储，专款用于物业管理区域内房屋共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的维修、更新。维修基金的使用，由物业管理企业提出年度预算，经业主委员会提交业主会审议批准后实施。前期物业管理期间，不得使用维修基金。第三十二条维修基金明细帐应当按单幢住宅设置，按户核算。业主转让房屋时，其维修基金剩余的部分，随房屋所有权同时过户。第三十三条物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。 保修期届满后，物业管理区域内共用设施维修、更新的费用，由全体业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊；房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。保修期届满后，房屋自用部位、自用设备的维修费用，由业主承担。第六章法律责任第三十四条业主、使用人或者物业管理企业违反物业管理服务合同的，应当承担相应的违约责任。第三十五条物业出售单位违反本条例，有下列行为之一的，由县级人民政府房地产行政管理部门责令限期改正，可并处五千元以上五万元以下罚款：（一）未移交物业管理资料的；（二）未按照要求配置物业管理服务用房的；（三）在前期物业管理期间动用维修基金的。第三十六条在物业管理活动中违反其他法律、法规的，由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。第三十七条县级以上人民政府房地产行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本条例规定行为的投诉。第七章附则第三十八条本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。本条例中业主公约、为主会章程、物业管理服务合同的参考文本，由省人民政府建设行政管理部门制定。第三十九条城市非住宅区的物业管理，可参照本条例执行。第四十条本条例自2002年5月1日起施行。(编辑：湖南房地产信息网)第三节 商品房销售管理办法第一章总则 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例，制定本办法。第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者价款的行为。第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务 机构销售商品房。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部几房地产行政主管部以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 第二章销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发 经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。第七条 商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符 合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照 中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。 第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的 物的商品房再行销售给他人。 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 第三章广告与合同 第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和 宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买 卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的 交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法；（十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建 筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承 担违约责任。 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产 开发企业应当在买受人提出退房之日起3O日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和 分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受 人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须 明示城市商品房预售管理办法。 第二十四 条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品 房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退 房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 第四章销售代理第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商 品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 第五章交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品 房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房 应当与样板房一致。 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅 质量保证书、住宅使用说明书。第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事 人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交 付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保 修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保 修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 第三十四条 房地产开