大唐公寓策划书内容.doc

策划案(07)08 大唐国际老年公寓策划案 一、 项目概况及背景1-1项目名称：陕西大唐国际老年公寓2007年8月20日，以联合国友好理事会（FOUN）主席诺尔布朗博士为团长的联合国考察团，再次到我市对西安颐景苑老年公寓一期建设项目与二期拟建项目（陕西大唐国际老年公寓）进行了生态考察，特授予“联合国FOUN绿色生态老年公寓（中国西安）示范基地”称号。 世界和谐基金会（WHF）拟与陕西日照科工贸责任有限公司，联合营建西安颐景苑老年公寓二期工程，世界和谐基金会主席弗兰克刘与陕西日照科工贸责任有限公司董事长朱秋平先生签署了合作意向协议书，建成后即更名为“陕西大唐国际老年公寓”。1-2项目概况：项目性质： 新建项目单位： 陕西日照科工贸责任有限公司法定代表人：朱秋平主管单位： 西安市民政局陕西日照科工贸责任有限公司属股份制民营企业。成立于2001年8月，注册资金860万元人民币，是以贸易、计算机网络、房地产开发为一体多种经营的企业。 公司现有职工112人，各类专业技术人员45人，管理人员11人，其中大专以上学历占公司总数的95%以上，实力雄厚，管理严格。公司下设营销部、人力资源部、办公室网络工程部等与陕西日报图片社联营设有摄影、摄像、图册出版等业务。营销部主要负责大型的汽车修理厂、停车厂（150辆）、万寿商业街。商业街拥有99家餐饮、各类经营户300家，百货、副食、蔬菜一应俱全，被西安市霸桥区政府和十里铺街道办事处分别授予“重点保护企业”。 网络工程部高科技开发部，主要以推广、设计、安装计算机网络为主导的系统集成部，业务遍布西北地区。项目开发部主要负责引进新型的项目及开发。2005年我公司开发了“西安颐景苑老年公寓”项目，投资2000万元人民币，占地40亩，能容纳200余人的高档别墅群，至2005年末，公寓入住老人136人，同年该公寓被评为西安市福利机构工作先进单位，并获全市民间组织自律与诚信建设先进单位第一名。成为西安市一流的老年公寓，为构建和谐社会做出了积极贡献，得到了公众和政府的高度赞誉。2003年,本公司已着手筹办西北地区最大的老年公寓，西安颐景苑老年公寓二期即陕西大唐国际老年公寓(以下简称大唐公寓)，位于西安最适宜人类居住的西安浐灞生态区南端，南眺终南山，北望渭河，东滨浐河（西安母亲河），占地526亩（350,666.684平方米），2006年8月西安市规划局已批准“老年公寓”建设规划用地许可证。1-3建设项目地点、范围与规模项目建设地点、范围：西安市咸宁东路史家湾村。项目投资：预计总投资：人民币4.5亿元总占地面积：526亩(折合35.07公顷；350,666.68)其中：绿化面积占60%，315.6亩(折合210,400.01);建筑用地占40%，210.4亩(折合140,266.67)1-4项目名称卖点 西安市曾是世界四大古都之一，先后13个朝代在此建都，有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，旅游资源丰富。具有良好投资环境和极具发展潜力的现代化大都市。该项目位于西安浐灞生态区南端，位置优越，极聚青昧。得天独厚的借天时、造地利、聚人气，尤见大唐国际老年公寓名称定位的内涵温馨、外延和谐。 专家组认为，大唐公寓项目具备了唯一性、权威性、排他性的特质，是无法克隆的独占熬头的项目名称卖点。1-4-1项目最佳卖点引领时尚，人无我有、人有我新、人新我优的创意佳境，为生态养生、园林温泉、养生餐饮等构成了本项目的最佳卖点。1-4-2项目地段卖点西安是西部大开发的桥头堡，而浐灞是西临两地的桥头堡，区位优势极为突出。本项目所在地具备有大园林、大养生、大温泉、大餐饮的大品牌和规模化特质。 1-4-3项目规模卖点 本项目规划占地面积为350，666.684平方米，建设内容有园林温泉、生态餐厅、养生客房、养生茶苑、健康养生中心及养生园林景观，唐代历史典故雕塑群、生态养生林等，加之项目对面的浐灞母亲河，使大唐公寓可用“大唐”品牌整合统筹为一体，从而具备了品牌经营和规模效应。1-5项目基本建设规划1-5-1项目建设工期项目建设总工期为三年。工程拟分为三个阶段进行，其中第一阶段自2007年10月至2008年9月，建设期一年，主要进行项目初步设计、施工图设计以及基础设施建设，包括基础设施“七通一平”、围墙、道路施工等内容；第二阶段自2008年10月至2010年3月，建设期一年半，为项目主体施工阶段；第三阶段自2010年3月至2010年9月，建设期半年，为项目装修、设备安装、员工培训、开业宣传阶段。1-5-2项目投资规模及资金来源项目建设总投资45,000万元，其中自筹资金15,000万元，占总投资的33.33%；世界和谐基金会投资30,000万元(详见投资意向书)，占总投资的66.67%。1-5-3 项目基本建设规划的主要内容大唐国际老年公寓项目的主要建设内容划分为：生态区、基础设施区、老年公寓区及配套服务设施区等四大功能区。其中：1生态区：占地315.6亩,绿化面积210,400.01平方米。主要有生态林、绿地、花园、中草药种植园、特色菜园、园艺养殖、景石雕塑、湖面、亭台楼阁、小桥流水、园林小路等项目。2基础设施区：占地26.3亩,建筑面积17,533.33平方米。主要有园区主干道、支干道、中心广场、停车场、围墙、给排水系统、供电系统、园区音响、园区照明等项目。3老年公寓区: 占地163.06亩(折合108,706.67)，建筑面积89,652平方米。主要包括：（1）高层公寓: 主楼25层，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑面积25,800平方米。主要功能是：提供高尚产权式老年公寓全方位服务，包括：顶层观光酒吧、商务中心、休闲中心、演艺中心、室内游泳馆（楼旁另建）、健身房、医疗保健中心、中西餐厅、随时提供接待用车等多元化服务项目；该楼宇24小时温泉水供应、双回路供电、2兆光纤接入、市政供电、供水、建有地下停车场等基础配套服务设施。（2）集体式老年公寓楼：2层，2栋，砖混结构,建筑面积2,252平方米。72间/栋，共计144间，396个床位。（3）四合院式老年公寓：1层，124套，砖混(仿砖木)结构，建筑面积37,200平方米。（4）别墅式老年公寓：2层（室内跃层），122套，砖混结构,建筑面积24,400平方米。1-5-4 配套服务设施区占地21.04亩(折合14,026.67)，建筑面积10,780平方米。主要包括：1综合物业办公楼：3层，砖混结构,建筑面积1,700平方米。2公寓食堂：2层，2栋，砖混结构,建筑面积1,500平方米。设有40个包间。3老年人活动中心：2层，砖混结构,建筑面积1,800平方米。4便民超市：1层，框架结构，建筑面积600平方米。5医疗保健中心：2层，砖混结构,建筑面积600平方米。6职工宿舍：3层，砖混结构,建筑面积1,600平方米。7室内游泳馆：1层，框架结构，建筑面积1,300平方米。8茶苑：1层，砖混结构(局框),建筑面积380平方米。9污水处理站：砖混结构，建筑面积1.300平方米。1-6 项目投资概算项目投资估算，是根据本建设项目所涉及的生态区、基础设施区、老年公寓区及配套服务设施区等建设工程项目的投资内容所进行的估算。经估算，完成本规划的各项建设目标，共需总投资45,000万元。其中：序号建设投资项目投资额（万元）占总投资（%）1征地费用7,89017.532前期费用及其他费用1,0042.233勘察、设计费用4501.004基础设施建设工程1,1252.505绿化工程8001.786建筑工程32,13371.41其中：高层公寓20,64045.877配套设施工程1,2942.888其他费用3040.67合 计45,000100说明：上表中“高层公寓”投资额不包括征地费用、前期费用及其他费用、勘察费用及设计费用、绿化工程费用以及为其配套建设的室内游泳馆（楼旁另建）费用；“高层公寓”投资额中包括设备及安装费用、工程装修费用以及综合配套的电子设备、家具、卧具、布草等项费用。1-7项目建设宗旨及意义目前，西安已经进入了人口老龄化的快速发展期，预计到“十一五”期末，我市老人将从96万增至109万，在总人口中所占的比重将从目前的12.9%上升到14.2%，比全国平均值约高2个百分点。并且，从2005 -2050年的45年之内，我市人口老龄化的速度将不可避免的持续加快，至时我市老年人口将比0-15岁人口反超出140万，达到290万，在总人口中比重将超过34%，即每3个人中就会有1名老年人。近来，我市的老龄工作已引起了市委、市人大、市政府的高度重视。4月12日召开的市老龄委会议上，市委、市人大、市政府、市政协等都有领导同志参加，对我市老龄事业发展现状和市老龄办草拟的西安市老龄事业发展十一五规划（草案）寄予了高度的关注，社会各界也进行了广泛的参与。今年，市人大、市政协收到涉及老龄事业各项内容的提案20余件。市人大代表，市政协委员对我市的老龄事业发展十分关心，提出了许多具有针对性的意见。与此同时，各界群众，尤其是老年人，更是对我市的老龄事业发展表现出了空前的关注。1-8项目编制依据1、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发200019号2、国家技术监督局建设部发布城市居住区规划设计规范（GB50180-93）3、建设部、民政部老年人建筑设计规范4、陕西省民政厅等十二个厅委局关于加快实现社会福利社会化的实施意见陕政办发200082号5、西安市民政局发布关于对第十届政协四次会议第558号委员提案答复意见市民字200018号6、西安市民政局批准关于陕西日照科工贸有限责任公司筹备社会福利机构通知书西民筹字2003第002号7、中华人民共和国环境保护法8、中华人民共和国大气污染防治实施细则9、中华人民共和国环境噪声污染防治法10、中华人民共和国固体废物污染环境防治法11、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（1993第二版）12、西安市老龄事业发展十一五规划（草案）1-9规划基本思路老年公寓包括可出售型、管理型和国际交流型。公寓建成后可容纳诸多不同社会地位的老人。公寓集理疗康复、养老、疗养、学习娱乐、商工贸及民政福利企业为一体，全方位服务于老年人。公寓的工作人员以富有爱心、怀抱感恩、竭尽职守为基本要求。二、大唐国际SWOT分析SWOT分析法是引入国外的一种制定公司发展战略的有效方法，其中，S代表优势，W代表劣势、弱点，O代表机会，T表示威胁。通过引用SWOT方法分析项目内外的问题点和机会点，可以使我们系统审视内外的经营环境，保持清醒头脑，有助于优化组合生产要素，为科学决策大唐公寓的市场经营战略提供有价值的参考。2-1项目优势2-1-1项目统筹整合优势 该项目集生态、养生、养老为一体；融观光、休闲、度假为一身，最终三项目整合提升，统一包装。 “厚积千年资源、薄发今朝创业”，从而形成大型养老航母级产业链。2-1-2项目投资方的地缘热土优势 陕西实力雄厚的日照实业领军人物朱秋平德高望重，造福家乡父老，在政界、商界、金融界、民间均有良好的口碑，是西临桥头堡浐灞地区成功的城市运营商，为本项目大手笔、大创意、大品牌、大效益打下了扎实而牢固的基石。2-1-3社会福利和环保项目优势目前西安老年公寓结构不合理，内容不丰富，形式单一，主动参与的人少，上档次的少，娱乐休闲及大绿化、大规模的少。该老年公寓以其生态园林性、文化性、多元性、规模性、现代性、多功能性的项目特色，开创新的养老市场。2-1-4区位优势该项目选址在我市东郊城乡结合部，距市区近在咫尺，又避开了闹市的喧嚣，依傍八水绕长安的浐河之滨，这一天然区位优势难得可贵。2-1-5自然条件优势地质条件大唐公寓所处地貌单元属沙土层，可承载80米以上高层建筑，地表土壤条件适宜种植和养殖业，更适合于三层以下的老年公寓建设的地质要求。外围条件有西安浐河经济开发区、灞桥浐业园、白鹿原大学产业园及现代都市农业园等“一区三园”；光明城市花园、半坡湖度假村、雁塔都市水乡、空军工程大学等一批投资巨大的项目落户浐河两岸；西航花园、灞柳生态园、白鹿原现代农业观光生态园等区域项目建设；中银万泰、长安信息、浙江广厦集团等一批国内外知名企业纷纷扎根浐灞两岸。浐灞河及两岸是西安最大的湿地和绿地，是一个超级生态园区。据悉浐灞河三角洲森林公园、灞柳生态园、灞柳风雪园等也将在近期建成，这些都为大唐公寓项目建设创造了无与伦比的外部氛围。气候条件西安属暖温带气候区，四季分明，冬夏较长，春秋气温升降急聚。多东北风，地面温度平均值为16.1，5-15cm深度处平均值为15.0。用水条件可利用水资源主要有：市政设施给水；浐河水自然资源。水无污染，是老人理想的生态住宅区。交通条件大唐公寓有数条市内交通干线通达；对外西临、西潼高速、绕城高速及三环相连。是名副其实的“桥之汇”“水之乡”，交通十分便利。能源供给主要依托西安完善的市政设施，无需再做规划。政策条件根据有陕西省民政厅、陕西省计委等12个委厅局颁布的关于加快实现社会福利社会化的实施意见，民政部颁发的社会福利机构管理暂行办法及建设部、民政部联合颁布的老年人建筑设计规范的要求。近年来，省、市领导，把构筑与经济发展水平相适应的社会福利事业纳入了重要的议事日程，形成以国家兴办的社会福利机构为示范，其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干，社区福利服务为依托，居家供养为基础的社会福利服务网络。此项目符合国家政策，适应社会发展，可为国分忧，为民解难。2-1-6环境保护优势1、环境评价水体环境地表水：项目区内无工矿企业，无污染源，周围居民世代饮用，无地方病的流行和发生。地下水：矿化度和硬化度低，水质良好。大气环境空气清新，负氧离子浓度高，粉尘、降尘量低，符合GB-3095-1996国家大气环境质量一级标准。声学环境位于郊区，环境安静，无噪音声源。2、环境保护措施依法保护自然环境在项目建设中，各施工单位应认真学习贯彻环境保护法、水污染防治法、森林法等法规，建设与保护同步进行，实现社会、经济和生态效益的一体化的管理目标。尽量避免大量的土石方的方针，严禁在生态区乱砍伐树木、毁坏植被。水源保护和废水处理水源保护：在地表水的上游和园区内的流经过程采取有效保护措施，减少人员的活动，严禁污染水源。废水处理：完善公寓区供、排水和排污系统，建立水净化池，达标后的生活废水作为植被灌溉重复使用。烟尘处理公寓区道路以水泥、卵石等铺设，减少粉尘颗粒；种草植树，美化环境，减少大气污染。环境卫生管理建立健全卫生管理制度，完善卫生设施，设置垃圾箱；加强宣传教育和管理力度，杜绝陋习，提高人们的文明素质；建立病疫情监测报告系统。2-2项目市场定位以西安市为中心，辐射整个陕西省，结合省内、市内，城市与农村的实际市场需求，面向广大中、高收入的老年朋友，营造我市一流的中、高档次的老年国际公寓。2-3项目劣势 气候较干燥寒冷，植物长期较慢，景观维护成本上升，从而影响项目进度；气候四季分明，使园林温泉等室外养生有明显的季节性和时令性。2-4 外部机会 我国90年代初开始推广实行生态示范区，1997年开始创建环境保护模范城市，近年又提出生态城市的目标，西安市政府提出了“国际化、市场化、人文化、生态化”的发展方针，本项目顺应了国家可持续性发展方针，符合构建和谐社会的政策目标。2-5外部威胁西安目前受传统观念的束缚，老年人习惯于居家养老，晚辈也有把老人送福利院有不孝之嫌，这直接影响了老年福利事业的发展。随经济建设的发展，人们观念逐渐转变，进住老年公寓为大势所趋。三、经营理念及竞争战略3-1 经营理念经与朱秋平董事长等决策层多次交流，专家组多视角对本项目未来发展的综合定位，我们为本项目提出的经营理念：大唐养老是精细养生的催化剂。精细养老养生是对粗放养生业的革命，是养生集约化的高级阶段。一般而言，有意识地通过各种手段或方法护养人体生命的主客观行为，或根据人体生命过程活动的规律所进行的一切物质与精神的心身护养活动，才称之为养生。养生包括心理养生、生理养生两大方面，前者强调精神层面的内在修养和平衡祥和的心态，后者注重身体上的放松和康复，以及身体机能的维护。休闲养生是21世纪引领健康养老发展的新趋势，是精细养生的催化剂。中国有5千年健康养生文化，内容十分丰富，此处不一一表述。3-2 竞争经营战略确定大唐公寓竞争性经营战略时，我们考虑的主要因素有:1.目前及21世纪初中期国内外养老养生业的发展趋势；2.大唐公寓本身的营销特点；3.老人的消费心理和购买力；4.面临的市场竞争结构； 5.同行业企业可能采取的竞争策略；6.上节提出的经营理念；7.大唐国际老年公寓SWOT分析等。在未来8到10年的经营期间，大唐公寓切实可行的经营战略应是:科技铸造品牌，服务拓展市场，高起点切入；以品牌经营赢得明日的竞争。主要理由如下：1、科技创新是本项目的灵魂因此科技创新既是本项目争雄市场的动力源，也是保有项目功能的必由之路。因此我们郑重提出大唐公寓就是精致服务、宾至胜归的承诺性广告词，意在提醒本项目不论处于项目生命周期的哪个阶段，服务拓展市场都是基本的生存性竞争策略。2、高起点切入市场竞争高起点有几重含义，一是项目创意新、技术新，项目附加值高、功能高于同类项目；二是产品定价走中高价位路线，基本稳定不搞价格战，造就物超所值的品牌形象，而不是物美价廉；三是高科技的配套养生服务；四是高品位的公共关系活动，能从一个侧面塑造项目品牌；五是规范化的项目推广活动。总之，高附加值项目、中高价位路线、高技术服务、高品味攻关、高标准规范化营销等“五高特点”，构成了大唐公寓高起点切入养老市场竞争的支撑体系，凸显出养生苑的品牌特色。3、品牌经营是竞争制胜的利器品牌不单指产品的知名度，也不仅指产品的美誉度，是较高的知名度与公认的美誉度的有机融合的水到渠成。品牌经营是项目运营的较高境界。据专家预测：大唐公寓的产品寿命进入成熟期时启动品牌经营较宜。4、明日竞争的制高点是高科技竞争21世纪竞争的决定性因素是技术创新、知识创新、服务质量、高素质人才。要赢得变幻莫测的明日竞争胜利，不仅是产品创新、服务创新，还必须伴随着经营理念创新和管理创新。四、 市场分析与建设目标4-1 市场调研及需求预测目前，中国各大城市的“住宅产业”早已是“风起云涌”，“商业地产”、“工业地产”、“高教地产”也是“蒸蒸日上”，但惟独作为“夕阳产业”的“老年公寓”却成为了“遗忘的角落”。那么，在中国进入老年社会里，中国的“老年公寓”需求市场怎样？“老年公寓”该怎样建设？ 中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，老年人口基数大、发展速度快、来势异常迅猛。因此解决养老是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前主要形式有与子女共居、邻居、独居，此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。老年公寓兴起于北欧， 90年代发展于美国，成为房地产业的新兴领域。中国的京、津、大连、杭州等城市，近年也相继创建老年公寓。随着经济的发展和观念的更新，老年公寓的市场需求将不断增长。4-1-1中国人口老龄化的发展据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前我国60岁以上老年人口1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。到2050年将增加到3.34亿（占总人口的22.6）。4-1-2西安养老福利事业现状落后 西安观光休闲普遍，而大型现代化养老公寓存在严重缺口。理想的养老去处甚少。4-1-3 观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。随着老年人观念的变化，独老户的比重不断上升。目前西安市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。与子女同住的老人中，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓共为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。4-1-4 社会上的“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30。未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4-1-5 现在的中青年对未来老年人居住方式的选择据西安市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。4-1-6健康养老理念已成为福利事业的新时尚近年来，人们追求健康的理念越来越强烈，健康主题将成为21世纪人们追求高质量生命的主旋律。4-1-7本项目将拉动相关产业，提升周边土地增值大唐公寓项目的启动对浐灞区及西安养老产业将带来直接的拉动效应。时下，市场经济是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，而陕西日照实业的项目总体量及整体土地运营将符合大品牌、大规模的养老养生发展总趋势。4-2中国老年公寓的特点中国老年一般体弱多病。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。4-2-1地点的选择老年公寓不宜远离社会、远离家庭和亲友，但须空气新鲜、交通方便、临近有公园，最好在风景区等环境优美的地方。4-2-2老年公寓的模式借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。4-2-3设计与配套设施老年公寓要按照 “老年人建筑设计规范”进行设计。要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障。4-2-4规模与档次从居者本身的利益、安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，要依据老年人不同的经济（收入普遍不高）和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。4-2-5老年公寓的性质老年公寓可以是以经营性与公益性相结合的方式，也完全可以是市场的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。市场的方式根据市场需求而定，这块蛋糕很大。4-3老年公寓的现状、问题及今后发展建议我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。4-3-1老年公寓的建设供不应求以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，但目前仅有7千多个床位，远远不能满足需求。4-3-2老年公寓的布局不尽合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但远离社会、远离亲友，交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。4-3-3老年公寓的价位偏高有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元。北京市2006年调查显示，所能承受的平均价格为1200元；大连市为8001000元。4-3-4一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全一般来说设备齐全、环境优美、服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。4-3-5政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。4-4发展建议4-4-1制定和完善老年住房的发展目标和规划老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。4-4-2大力兴建中高档的老年公寓目前我国中高收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。4-4-3要解决好老年公寓的融资问题融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需花大力予以解决。首先，政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。4-4-4建立和健全养老制度和住房保障制度这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。4-4-5建立和完善老年住房的法律、法规法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了中心建筑法，2000年起公布实行了无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规。五、项目经济效益分析5-1基础数据及相关分析资料5-1-1预计总投资人民币4.5亿元5-1-2 总占地面积总占地面积526亩(折合35.07公顷；350,666.68)，总建筑面积100,432平方米。其中：生态区占地315.6亩,绿化面积210,400.01平方米；基础设施占地26.3亩,建筑面积17,533.33平方米；老年公寓区占地163.06亩(折合108,706.67)，建筑面积89,652平方米；配套服务设施区占地21.04亩(折合14,026.67)，建筑面积10,780平方米。5-1-3建设工期建设工期为三年。工程拟分为三个阶段进行，其中第一阶段自2007年10月至2008年9月，建设期一年，主要进行项目初步设计、施工图设计以及基础设施建设，包括基础设施“七通一平”、围墙、道路施工等内容；第二阶段自2008年10月至2010年3月，建设期一年半，为项目主体施工阶段；第三阶段自2010年3月至2010年9月，建设期半年，为项目装修、设备安装、员工培训、开业宣传阶段。5-1-4 经济效益预计计算期为10年；经营期为70年；土地按综合用地性质规定使用年限为50年。5-1-5 资金筹措项目建设总投资45,000万元，其中世界和谐基金会投资30,000万元(详见投资意向书)，占总投资的66.67%；自筹资金15,000万元，占总投资的33.33%，由企业统筹解决。5-1-6职工定员及工资总额全部职工定员为200人，人年均工资及福利费为1.2万元。5-1-7高层公寓的折旧高层公寓项目属于吸引外资建设的高尚产权式老年公寓，前10年不做收入，也不计算折旧，前10年公寓进行免费全方位多元化服务，同时计算当期服务成本。5-1-8 老年公寓的税金老年公寓系福利性质单位，本项目分析未考虑税金。5-1-9陕西大唐国际老年公寓收费标准。陕西大唐国际老年公寓收费标准序号公寓类型数量（间、套）单价（元/月）备注1集体公寓单人间10100000按单间计算2集体公寓双人间2080000按人计算3集体公寓三人间2060000按人计算4集体公寓四人间2250000按人计算5四合院公寓单人间21,30000按套计算6四合院公寓双人间21,100007别墅公寓单人间11,10000按套计算8别墅公寓双人间21000005-2 分析计算5-2-1 年收入的计算第四年项目建成开始计算收入。具体计算如下：1 集体公寓楼：396张725元/床/月12月=344.52万元2 四合院公寓：7,000元/套124套12月=1,041.6万元3别墅式公寓：5,100元/套122套12月=746.64万元4 茶社：30万元5公寓食堂：1,750人12元/天365天=766.50万元6室内游泳馆：30万元7 超市：50万元8其他：280万元年收入合计：3,289.2680%=2,631.41（收入按80%折算）。之后，每年增7%。5-2-2 年成本的计算1 土地费用摊销：7,89050年=157.80万元2 工资及福利：200人1.2万元/年=240万元3 食堂经营成本：1750人次6元/天365天=383.25万元4 银行利息：2,0000.06%/年=120万元5 水电费：12万元12个月=144万元6 管理费用及其他费用：50万元7折旧费：第一年折旧费：预计8万元第二年折旧费：预计16万元第三年折旧费：预计32万元第四年起折旧费的计算：应计提基数：总投资45,000-20,640(高层不提)-800(绿化不提)-7,890(土地单独摊销)=15,670万元其中：建筑类约占总额的80%，使用年限平均按50年计算；设备类约占总额的20%，使用年限平均按15年计算。则：15,670万元80%50年=250.72万元15,670万元20%15年=208.93万元小 计： 459.65万元年成本计算：第一年成本费：1,103.05-383.25(公寓食堂未开业)-600(预计变动费用)=119.80万元第二年成本费：1,111.05-383.25(公寓食堂未开业)-400(预计变动费用)=327.80万元第三年成本费：1,127.05-383.25(公寓食堂未开业)-200(预计变动费用)=543.80万元第四年成本费：1.554.70万元。之后，每年增5%。5-2-3 年收益的计算随着“大唐国际老年公寓”品牌逐渐被市场认知，国民消费水平的不断提高，以及市场物价的逐渐上涨，综合考虑从第五年开始每年年收入上调7%；同时考虑市场物价的逐渐上涨带来成本、费用的不断增加，从第五年开始每年年成本上调5%。各年年收益的具体计算情况详见下表：序号年 度年收入额(万元)年成本额(万元)收益额(万元)12008建设期119.80-119.8022009建设期327.80-327.8032010建设期543.80-543.80420112,631.411,554.701,076.71520122,815.611,632.441,183.17620133,012.701,714.061,298.64720143,223.591,799.761,423.83820153,449.241,889.751,559.49920163,690.691,984.231,706.461020173,949.042,083.451,865.591120184,225.472,187.622,037.851220194,521.252,297.002,224.251320204,837.742,411.852,425.89合计36,356.7420,546.2615,810.48综上计算与分析，大唐国际老年公寓约10年可收回全部投资（不包括吸引外资建设的高尚产权式老年公寓高层公寓）。5-3 经济分析5-3-1 经济效益1 直接经济效益：（1）总投资： 15,000万元（2）平均年收入： 3,636万元（3）平均年支出： 2,055万元（4）平均年收益： 1,581万元（5）投资回收期： 10年（6）投资利润率： 10%2 间接经济效益（1）面向社会提供养老事业综合服务，推进社会进步文明。（2）积极承担社会责任，为政府节约投资。（3）创建绿色环保生态环境，为浐河综合治理带来效益。5-3-2 社会效益1根据我省民政厅、计委等12个委厅局颁布的关于加快社会福利社会化的实施意见，到2005年我省基本完成社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社会福利为依托、居家供养为基础的社会化福利网络，该项目的实施符合这一发展要求。2企业出资金，政府给政策，为浐河绿色长廊的生态建设和综合利用做出长期贡献；保护水资源；保护生态平衡。3该项目属于社会福利事业，得到政府及其职能部门的大力扶持，积极为政府排忧，为百姓解难。4项目的建设运营可调整地区的产业结构，增加就业机会，解决近千人的就业问题，对促进该地区地域经济的发展具有良好的带动作用。5 营造我市高品位的老年公寓，为广大的老年朋友老有所为、老有所养搭建平台，同时增加我公司的知名度，扩大企业的社会影响力。5-4大唐公寓的养生项目规划项目规划原则，注重健康养生理念设计与项目的一致性；注重不同项目之间服务健康养生；注重项目电脑技术应用；注重天然养生环境与室内健康服务项