苏州置信项目主题定位报告

报告单位：上海图维新思维房地产行销顾问有限公司 报告日期： 苏州臵信项目市场定位报告 研究背景： 中海苏州项目位于苏州工业园区，南至现代大道、东近华池街、金鸡湖东北，为苏州工业园区地块，土地面积为 76569 平方米，规划总建筑面积 137824.2 平方米，容积率为 1.8，建筑密度为 25%，绿化率 45%。 根据项目情况，本地块位于园区湖东板块，金鸡湖的东北，位臵上很好的衔接了开发成熟的湖西与未来开发重心湖东板块，是园区一期 CBD 商贸区和二期未来行政文化中心的连接交汇之地。且本地块是 距金鸡湖较近，景观资源最好的一块地，因此在开发上需对于整个园区市场的现状及未来发展走势有一个比较深入的了解。 由此我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的调查分析，为项目的开发作好前期的准备工作。 研究目的： 项目间接关联问题： 1、苏州的房地产市场未来是否能持续高速发展下去？价格还有多少上涨空间？ 2、未来居住在园区二区与居住在老城区、园区一期（湖西）相比有何本质变化，湖东的造城运动诞生的新城将如何影响人们的生活方式？ 3、金鸡湖不仅仅属于苏州工业园区，它在整个苏州地产市场中处于什么地位？ 4、园区湖东板块未来的供应情况如何？园区房价会出现什么发展趋势？ 5、竞争还是互动？ 6、（她 /他）是谁？消费者在哪里？ 项目直接关联问题： 1、臵信项目的价格支撑点 2、未来湖东板块将出现较大的供应量，臵信项目如何形成差异化竞争？ 3、臵信项目客源从何而来？ 4、臵信项目产品的核心卖点？ 研究方向 第一部分：苏州市宏观经济以及房地产市场状况 问题 1：苏州的房地产未来是否能持续高速发展下去？价格还有多少上涨空间？ 本部分将对目前苏州市房地产市场发展进行研究分析，根据苏州市统计局发布的统计显示 ，2003 年苏州房地产投资规模和增速仅次于外商投资和国有经济投资， 苏州的房地产未来是否能持续高速发展下去？价格还有多少上涨空间？将是本次研究的一个重要课题！ 问题 2：未来居住在园区二区与居住在老城区及园区一期（湖西）相比有何本质变化，湖东的造城运动诞生的新城将如何影响人们的生活方式？ 老城区已经限制开发，苏州市政府将园区发展作为重中之重，园区在促进苏州城市复兴上更是一记重大推力。随着湖西房产开发的日益成市，可开发土地日益减少，湖东将成为下一片热土，我们带着战略眼光看湖东，湖东新区必将领先城市发展，这场浩大 的造城运动又将为居住方式带来什么样的改变？ 问题 3： 金鸡湖板块在整个苏州房地产市场究竟处于何种地位？ 由于本项目所处的位臵是金鸡湖东北，属环湖地区的住宅项目。这个特殊的地理位臵将对本项目起到重要的战略作用，因此我们从金鸡湖对于园区及苏州市的意义及地位的研究来得出结论，从未来城市规划上找出区域成为高档住宅区的强大支撑。 第二部分：区域房地产市场分析 问题 4 园区湖东板块未来的供应情况如何？园区房价会出现什么发展趋势？ 本项目未来将和湖东板块的发展前景紧密的联系在一起。未来湖东将大盘云集，目前初步统计将 达到多少供应量。地价上涨逼迫房价也逐步上扬，园区房价趋势又会呈现什么特点。 第三部分：竞争个案研究 问题 5： 竞争还是互动？ 对于本项目所在的区域，我们将寻找项目主要的竞争楼盘。我们将通过竞争个案、在售楼盘的产品力研究，为本项目的产品塑造和策划提供依据。 第四部分：消费者需求研究 问题 6：（她 /他）是谁？消费者在哪里？ 针对园区的购房者，我们进行了问卷访谈，了解区域消费者的需求，针对消费者对于本项目产品的一些要求进行了解，从而在开发过程中充分考虑这些因素，以求找到楼盘最佳的市场和客户导入点，使 项目开发获得成功。 第一部分 宏观市场篇 本部分将对目前苏州市房地产经济背景进行研究分析，通过苏州未来的经济以及房地产市场的整体运行情况作判断和预测，了解开发项目所处的环境。 一、苏州市房地产经济背景分析： 1、苏州市概况 1 1 苏州市地理位臵及行政区划分 地理位臵 苏州位于中国经济最活跃的区域 长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富 饶地区之一。 行政区划分 苏州市自 1983 年 3 月地市合并， 2001 年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等 8 个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江 5 个县级市，130 个镇。 1 2 苏州市面积、市区面积、人口、市区人口； 面积 苏州全市总面积 8488.42 平方公里，其中苏州市区面积 1650 平方公里，建成区 108.6 平方公里，古城区 14 平方公里。苏州工业园区目前建成区为金鸡湖西岸 8 平方公里。 人口 2003 年苏州市户籍总人口 590.97 万人 ,比上年增加 7.11 万人。其中市区总人口 216.87 万人 ,比上年增加 4.44 万人。 1 3 苏州市在全国和江苏省的地位 近年来苏州经济发展充满了活力，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。 2002 年工业总产值已居全国大中城市第二位，仅次于上海。在合同利用外资和实际利用外资方面均居全国各大中城市第二位，成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。 . 苏州文化的过去、现在与将来： 英国的人类学家泰勒定义： 文化为包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗等的复合整体。 城市文化，则带有一个地方特定风采。 它延续着一 个城市发展的历史文脉，不仅是一个城市文化的象征，更是一个城市的宝贵财富。 苏州文化的过去时 “上有天堂下有苏杭” 苏州物产丰富，山川秀美，人杰地灵。在 2500 多年的历史长河里，苏州形成了自身独特文化，是由中国的中原文化和南方文化的共同产物，创造了苏南文化，使每个苏州人都为之骄傲。 苏州文化的现在时 仅重视文化遗留，继承与创新不多 苏州曾经拥有深厚的文化不等于当前也在重视文化建设，而宣扬文化的真正价值也不同于时下为迎合商机所制造的文化泡沫。苏州很懂得去保护文化古迹，以此来保护文化。虽然文化古 城的基础就是有文化遗存，但城市的文化不单是要保护这些遗存，而重要的是如何利用这些文化、挖掘其精神内涵，激励后人。 苏州文化的将来时：兴起一场文化复兴运动 人类正在进入“以文化为轴心的时代”，文化的社会角色已经从“跟跑”转向“领跑”。对于一个文化积淀深厚的城市来说，必须在挖掘文化底蕴的基础上，提炼出更有吸引力的精神形态，不光是继承，也是创新，使文化的生命力更具穿透力，从历史活到现在。 我们 盼望苏州的未来将兴起一场文化复兴运动，不单单在城市文化的硬件建设上，也在于地方文化的软件营建上，使古城的文化将发 挥出真实作用，从而创造新的更灿烂的城市文化。 2、苏州市宏观经济运行状况 2 1 苏州市 2000-2003 年全市 GDP 及涨幅 2003 年，苏州全市国内生产总值 2802 亿元，比 2002 年的 2080 亿元增长 34.7%，人均国内生产总值 4.77 万元，较 2002 年增长 33.61%，保持较高的增长率。 表 1：苏州 2000-2003 年国内生产总值（单位：亿元） 903.111540.681760.28208028020500100015002000250030001995 2000 2001 2002 2003年份 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 国内生产总值 1541 1760 2080 2802 比上年增长 13.4% 14.3% 18.2% 34.7% 图 1：苏州 2000-2003 年国内生产总值增长走势（单位：亿元） 苏州 GDP从 1995 年到 2003 年一直处于直线上升趋势，从 1999年到 2003 年平均涨幅在 20.15左右。可以看出：苏州随着长江三角洲整体经济上升的带动而处于加速发展的态势，同时，其自身城区和郊区的工业规划渐显成效，因此其整体经济状况长期看好。 2 2 苏州市 2000-2003 年全市固定资产投资及涨幅，其中房地产开发所占比例及涨幅 表 2：苏州 2000-2003 年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元） 年份 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 固定资产投资额 516.34 564.33 810 1408.93 比上年增长 8.7% 9.3% 43.4% 73.3% 房地产投资额 59.91 66.77 107.34 177.94 房地产所占比例 11.6% 11.83% 13.25% 12.63% 房地产投资涨幅 / 11.45% 60.76% 65.8% 苏州房地产投资比例在固定资产投资中所占比例一直处于上升的发展态势， 1999 2003 年平均增长 12.33。同时，房地产投资额涨幅 亦在不断增长中，虽然 2003 年增长幅度与同年固定资产投资额增长幅度相比有所减少，但从 2000-2003 年房地产投资额平均涨幅 46的长期发展态势来看，其依然大于固定资产投资 42的平均涨幅。 2 3 苏州市 2000-2003 年人均 GDP 及涨幅、人均可支配收入及涨幅 表 3：苏州 2000-2003 年人均 GDP 及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：万元） 年份 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 人均 GDP 2.67 3 3.57 4.77 涨幅 / 12.36% 19% 33.61% 人均可支 配收入 9274 元 10515 元 10617 元 12361 元 涨幅 / 13.38% 9.7% 16.42% 苏州人均 GDP2003 年达到 4.77 万元，比 2002 年上涨 33.61，为历年来最高。从 2000 2003年平均人均 GDP 涨幅来看，其 21.66的平均涨幅意味着人均 GDP5 年翻一番。 从人均可支配收入来看， 2003 年达到 12361 元，比 2002 年上涨 16.42，从 2000-2003 年长期发展态势来看，平均涨幅 13.17，虽然 2002 年涨幅在 10以下，但 2003 年的上涨幅度高过15，呈 现加速增长态势。 2 4 苏州市 2000-2003 年社会消费品零售总额及涨幅 表 4：苏州 2000-2003 年社会消费品零售总额及涨幅（单位：万元） 年份 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 社会消费品零售总额 348.17 391.54 451.6 526.1 涨幅 / 12.46% 15.34% 16.50% 苏州社会消费品零售总额 2003 年达到 526.1 万元，从 2000 2003 年中稳定上升，平均每年涨幅为 14.77，表现出苏州社会消费品零售市场的消费能力在逐年上升。 2 5 苏州市 2000-2003 年财政收入及财政储蓄总额 表 5：苏州 2000-2003 年财政收入及财政储蓄总额（单位：亿元） 年份 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 财政收入 158.27 208.90 291.82 409.9 财政储蓄总额 803.7 937 1164 1470 从苏州财政收入来看，自 2001 年起，平均每年增加 100 亿元左右的财政收入，意味着苏州财政收入的稳步增加，从侧面反映苏州整体经济运行的良好态势。 而在财政储蓄方面，在 2000 2002 年 3 年中每年增长约 100 亿元，而在 2003 年，这一增长有了较大的变化，比 2002 年增长了 300 亿元，增长量相当于前 3 年增长的总和。 3、苏州市房地产政策概况 为了保护苏州市区内园林景观和整体规划，市区内禁止建造高层建筑（十层以上） 各区内楼盘多层结构封顶、小高层完成 40% 50%后，房地产开发商才能得到预售证。而新区，、园区和吴中区内的高层标准由各地政府机构制定。 园区内将职工原来按月发放的购房补贴改为增加单位缴存住房公积金的形式来落实，园区内职工住房补贴到位率大幅度提高，（基本为月工资的 30%）同时园区内公积金只能在园区使 用，这样大大推动了园区的房产市场发展。 2002 年苏州城建投入达 80 亿元左右，创历史新高。针对苏州大规模的城市规划，随着大量拆迁户的进入，使当地的人群构成以及城市规划从乡镇向都市居住区转换。 在进行商品房买卖的同时，买方须按购房款的 2%交纳契税，买卖双方都须交纳 0.5的印花税和房地产交易综合服务等费用 400 元。 2003 年末苏州政府开始酝酿 “期房限转 ”政策至今，一直没有明确规定出台。 二、苏州市房地产市场情况 1、 苏州市土地市场概况及分析 苏州市政府实施第一次土地使用制度改革是在 1994 年， 国有土地从无偿划拨转为有偿使用，2001 年苏州市的土地使用制度进行第二次重大改革，从协议出让到招标拍卖，相继出台了关于深化土地使用制度改革促进城市化进程的意见、苏州市土地储备实施方法、苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法等一系列配套文件，并迅速组建了“苏州市土地储备中心”，使土地储备和招标拍卖成为我市土地管理中的新制度，目前对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标和挂牌出让方式供地。 2003 年全市拍卖、招标和挂牌交易经营性用地 596 宗（工业用地除外），共计 1651 万平方米。 据测算， 2003-2004 年拍得的房地产项目的地价成本和建筑成本等在 4500 元平方米左右。2004 年以来园区地价依然呈上涨势头， 4 月雅戈尔等企业拍得的 6 块地块，最高楼面地价达 3438元平方米，最低也有 2548 元平方米，平均楼面地价 2979 元平方米，同比去年上涨了 60以上。由于土地价格的比价效应， 2002-2003 年拍得的土地今明两年上市的房屋的均价将有所上升。 苏州市 2004 年第二次土地拍卖会上， 18 宗地块中两块土地因无人问津而流拍。这种情况主要因为国家金融紧缩政策正在产生影响，项目开发贷款的自有资金最近 刚刚提高至，使地产商在举牌竞拍地块时更谨慎。苏州国有土地储备中心有关负责人表示，苏州市政府表示 2004年将房价增长控制在 10，市土地储备中心要通过提高土地供应量进行房价调控。同时，最近银行出台的贷款限制规定，一定程度上控制了投资性买房，房产商买地建房将面临更大的风险，使得开发商购地趋于理性。 2、苏州市商品房市场概况及分析 种种迹象表明，苏州目前的房地产市场已从 2002 年的供不应求向供求平衡甚至供过于求急速转变。随着国家宏观调控政策的施行，房地产企业购买土地，开发房产将面临着更高的风险。 (1) 供应量 图 2-4： 苏州市自 1998 年以来整个房地产市场呈稳步增长趋势： 1. 2003 年，苏州市房地产市场依然保持强劲增长势头。其开发投资完成 177.94 亿元，比上年增长 65.77，施工面积达到 2576 万平方米，同比增长 76.7，竣工面积达到 779.2 万平方米，同比增长 39.82。 2. 2001 年至 2002 年，苏州市的新开工面积由 496.7 万平方米猛增到 986.44 万平方米， 2003 年仅上半年就达到 527.04 万平方米，其上涨趋势不断。当前新开工面积也就是未来的潜在供应，以此趋势判断，未来一两年内苏州房地产市场的供应量将趋于逐渐放大的发展态势。 3.2004 年一季度苏州市施工面积 2404.47 万平方米，新开工面积 510.53 万平方米，分别较去年同期增长 114.9、 117.4，竣工面积则达到 121.05 万平方米，同比增长 230.6，商品房预售面积为 499.78 万平方米。如果以 2003 年苏州年销售商品房面积计，将要消化至少年以上，供应增长幅度超过需求增长幅度，苏州未来房地产 市场的销售去化将面临一定的的压力。 (2) 需求量 图 5： 1998 年以来，苏州市房地产业全市销售面积每年以平 均 14.7%的速度增长，由 1998 年的 297.26万平方米增长到 2003 年的 575.44 万平方米，达到历史最高水平。其中 2003 年住宅销售面积498.99 万平方米 ，同比 2002 年 增长 7%，需求稳步增长，逐步攀升。 (3) 成交价格 图 6-7 1. 1998 年以来，苏州市商品房平均销售单价一直保持稳步增长。 2. 到 2002 年，商品房现房的销售价格更是有一个跨越式的增长，增幅达到 34，到 2003 年依然保持强劲增长势头，已达到 2553.17 元 /平方米的历史新高。 3. 到 2003 年，苏州市中心区域的预售单价已经超过 3500 元 /平方米，同比增长 9.7。 4、目前苏州每年有近 10 亿外资进入，加上近年来旧城改造力度的加强，市场需求持续上涨，最直接的表现是房价的飞速上涨。苏州商品房的销售价格一路走高，主要归功 于长三角经济的高速发展、苏州市民收入的增加以及江浙热钱的涌入。一方面绝大多数市民认为苏州目前的房价偏高，特别是 2000 年后增长过快，其增长率明显高于苏州市民收入水平的增长率；另一方面，苏州较为宽松的房贷政策，特别是苏州工业园区内，其实际购买价格可以高于其心理价位。 问题 1：苏州的房地产未来是否能持续高速发展下去？价格还有多少的上涨空间？ 解答：市场规律表明：任何商品的市场价格是由供求情况决定的。因此苏州房价的走势也必然取决于苏州房产市场的供求。按理说比较的东西要有可比性，同样地段、同样性质的房子比较才有意义 。但随着房产开发区域和性质的变化，简单地按新开楼盘的平均价来分析判断房价的涨跌是没有意义的。 从供给方面来分析，可归纳为以下几点： 1. 政府为了稳定房价，也为了其土地批租收益，加大土地供应量是在情理之中的； 2. 前几年苏州房价的飙生吸引了大量的开发商来苏州淘金，大量新楼盘（例如湖东、相城等地）同时面市也是在所难免； 3. 受房产市场行情和银行贷款政策变化影响，一些房产投机者纷纷抛售存货； 4. 大批定销房的上市； 5. 二手房拍卖的兴起，消除了房产买卖过程中的信息不对称和一些不法房产中介的暴利，无形中提高了二手房的成交数量。这些因素 意味着短期内房产供给将有大幅增加，房价下降的压力是客观存在的。 房产不是普通的商品。房产随着时间的流逝，可能会变旧，但由于土地的稀缺性和周边环境的改善，增值是必然的。何况房价的下降并不会马上引来顾客，甚至还可能引发会进一步跌价的心理期望，使潜在的购买者持币待购，反而使得销售更困难。高档房下降并不会引来低收入顾客。更重要的是开发商可以通过减慢售房和开发速度来待价而沽，损失的只是利息，但赢取的可能是更多的土地增值收益。因为从长远来看，苏州房价的上涨是在所难免的： 1. 随着经济的发展，人们收入的上升，对住房消费的需求 会不断提高； 2. 随着中国经济的发展，城市化进程在加快，大量进城的农民需要住房； 3. 随着中国东西部地区发展差异的扩大，户口制约的逐步弱化，西部人口向东部沿海地区移民是不可避免的，苏州及长江三角洲作为中国最富裕、最适宜居住的地区将吸引越来越多的外地人来生活工作，当然还要购房臵业。 由此可见，从长远来看房价下跌的可能性几乎是微乎其微。 从需求方面来分析：买房者可分为两类。 一是购房自住的消费者，一是为保值增值或投机获利而购房的投资者。 对于消费者，考虑的主要因素有以下几点： 1. 房产总价。其经济收入（购买力）决定了其能承 受的房产总价， 100 平米还是 140 平米从居住功能方面而言也许只差一个房间，但房价却相差 40。因此 100 平米左右或更小的房子依然紧缺，但 140 平米以上的房子可能销售速度明显缓慢。 2. 地段的成熟度。对于购房自住者而言，住房所在地段的人气、商业设施、交通便利、学校、医院条件越好，越吸引购买者。 值得一提的是，在中国，政府的作用是至关重要的。一个地方住房价格的明显下降不仅影响其经济的健康发展，而且会引发拥有房产的绝大多数民众的不满情绪，因此政府一定会支持房地产的健康发展，消除部分地区、部分楼盘的房产泡沫并不会影响整 个房产价格的稳步上升，更何况政府近几年大量基础设施的建设不仅支持了房地产的发展，还指望房地产价格的提高拉动土地出让金的提高以偿还前期基础设施投资的债务。因此政府是决不愿看到房产价格的下跌的。 苏州房地产经过近年来的强劲上涨，需要消化、需要盘整，是泡沫必然会破灭，但从长远来看，房地产的健康发展和房价的稳步上升是必然趋势。 3、苏州市二手房市场概况及分析 图 8： 自 1999 年苏州市房地产二级市场的开放和房改房上市办法的实施以来，苏州市二手房的年成交 面积每年以 300 500的速度大幅度提升。由 1999 年的 5.23 万平米发展到 2003 年的304.49 万平米， 2003 全年成交额 41.27 亿元，其增长势头不断。 4、苏州城市规划与城市发展进程 问题 2：未来居住在园区二区与居住在老城区、园区一期（湖西）有何本质变化，湖东的造城运动诞生的新城将如何影响人们的生活方式？ 解答 ： 从苏州城市的发展进程，我们看到城市居住文化的升级与更新将是： 苏州古城区 苏州工业园区一区（湖西 ） 园区（二区、湖东） 园区（三区） 苏州古城区： 已形成古色古香，江南风情的宜居氛 围 苏州古城区以古城为中心发展起来， 古城区有 2500 年的历史，城区内园林古迹遍布， 以江南风情为建筑特色， 作为世界文化遗产的一部分。 苏州市政府大力保护古建筑设施，同时在新的建设项目中均有所限制。 古城区以 文化旅游、商业贸易为主体功能的发展格局 ， 围绕其产业定位，在整体规划中，新建筑与原有建筑物形成统一的建筑风格，商品房外立面基本为粉墙黛瓦这种较为单一古典的建筑风格。 古城区虽然商业繁荣，配套设施齐全，但由于保护历史建筑及开发限制，决定了老城区不可能有大规模的城市改造，未来住宅供应也不会很多，且 古城区楼盘多为多层住 宅小区，其建筑楼层多在 3.5 6 层的范围之内，其中，底层大多作为车库，顶层为阁楼 。 未来居民也以苏州原籍居民为主，因为古城区暂不具备居住品质整体抬高一个水准的可能 目前老城区的商业及生活配套设施档次均不高，仅以商业为例，目前主要以沿街底商为主，其中旅游纪念品与小商品占了很大份额，因此老城区暂不具备居住品质整体抬高一个水准的可能。老城区的苏州人口住宅的升级换代只能选择西部的苏州新区与东部的苏州工业园区。从城市的发展轨迹来看，城中心人口向外围地区转移也是苏州城市发展的必然趋势。 苏州新区： 起步较早，但发展上 却落后于后来居上的园区 新区位于古城区的西边，于 1990 年开始开发建设，虽然开发起步较早，但发展速度却始终落后于园区。其发展得益于大量国内外制造加工类企业的入驻，一方面带动了区域附属产业的发展，另一方面也为本区域带来了相当数量有较高购买能力的客源。 房产开发档次不高，大盘少，布局散乱，不够集中 新区的产业定位以传统的制造业为主，其产业人群为该产业的从业人员，因此，其住宅主要分布在工业厂区的周边，物业外立面现代感较强，产品种类兼顾到不同社会等级人群的需要而有所变化。由于其档次不是非常高，整个物业分布较为零散， 缺乏统一集中的开发；目前高新区内常住人口 230,000，居民住宅小区有 20 余个。 苏州工业园区（湖西、一区）： 园区规划、建造融合新加坡国际化理念与苏州文化底蕴于一体 工业园区行政辖区面积 260 平方公里，其中中新合作区规划面积 70 平方公里（含 6 平方公里金鸡湖），规划居住人口 60 万，位于古城区的东边，美丽的金鸡湖畔，地理位臵上更邻近上海，是苏州和新加坡共同合作开发的高新技术园区，其融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴于一体。工业园区以新加坡式规划为蓝图共分为 3 个区域开发，金鸡湖以西（简称湖西）为第一区，面积为 11.6 平方公里，金鸡湖以东（简称湖东）为二三区，共 52.65 平方公里。 其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路方面较城区完善，其建筑特色以现代为主。其崭新的居住环境与现代化的配套，翻开了苏州城市进程的新一页。 一区（湖西）居住环境和城市功能都较古城更完善，居住人口以高新科技产业人员为主。 园区一期的开发已成熟，配套设施逐步完善，目前房地产增值效应十分明显，园区板块已经成为苏州乃至周边地区房地产发展的风向标和当之无愧的领头羊。 工业园区的产业定位以高新科技类产业为主，其对应的产业人群主要是该产业从业人员，其中以中高级白领和专业人士为主。 但从规划用地上看出，一区工业、居住、 CBD 商业区三分天下 湖西（一区）是园区房地产最早开发的区域，湖西，其工业、居住、 CBD 商业区三分天下，虽有工业企业带动人气，然而就居住品质而言，与多种性质的物业混杂并非最理想的居住环境。 苏州工业园区（湖东、二区）： 湖西之后，城市崛起的下一个新板块。湖东地区是园区未来规划的政治、经济、文化中心。 二区，该区域位于湖东到横泾为止，目前正处于建设阶段。该区域以居住为主，工业为辅，配以商业中心和零星商业点，另一特色为金鸡湖东的旅游生活氛 围。该区域道路和商业中心正在起建，园区政府性设施亦同期同步建设，届时政府机构将迁入该二区。今后该区主要以居住为主，是园区居住中心地带，连通一、三区的工业设施。 打造新城市生活 湖东二区的发展相对湖西来说，具更广阔的空间性和时间性，无论从发展规划还是现已成型的建设，都已证明其发展前景。其居住用地面积之大，完全可塑造纯居住板块，打造出比湖西更优越更纯粹的新城市生活，而且也将拥有更完善的国际性行政设施、生活娱乐设施、教育配套、一流的居住环境，可体现出今后五至十年的未来居住水准。 苏州工业园区（三区） 三区，该区 域在二区以东，目前还未开发，今后以工业设施为主，部分为居住区域，居住区域与二区联成一片，三区工业土地的比重有上升。 表 5： 古城区 新区 园区一期 园区二期 园区三期 规划思路发展特点 展现古城风貌，是旅游、政治、商业、金融中心 现代工业、旅游为特征 工业、居住、CBD 商业区三分天下 以居住为主， 工业为辅，配以商业中心和零星商业点 以工业设施为主，部分为居住区域 面积（公顷） 14.2 258 11.6 16.1 36.55 人口 76.9 万 25.8 万 10 万（规划） 20 万（规划） 30 万（规 划） 劳工（约占人口60%） 46.14 万 15.48 万 6 万 12 万 18 万 自然风貌 以古城为主 以山景为主 以金鸡湖西、绿化为主 以金鸡湖东岸休闲、绿化为主 居住环境特征 古色古香，园林精粹吴文化，配以成熟生活配套，但档次不高 现代为主 新加坡风格 新加坡风格 新加坡风格 商业配套 较丰富，以狮山路、何山路两条较少，以 F 城为中心，以邻里中丰富 商业街为中心，各小区沿街商铺为辅。 少，以邻里中心为主 心为节点。今后在湖东南的联丰广场也会成为一个副商业中心。 较少 交通配套 道路拥挤，但交通便利 道路规划较好，较为便利 道路规划很好，交通目前不便利 道路规划很好，公共交通目前很不便利 道路规划很好但目前未建 居住人口特质 以原地居民为主 以原地居民和工业区内人员为主 以原地居民和工业区内人员为主 以原地居民和工业区内人员为主 以原地居民和工业区内人员为主 居住性评价 图 9：园区二、三区景观规划示意图 图 10：园区总体规划 问题 3：金鸡湖于苏州市究竟处在什么地位？ 解答 ：金鸡湖对于苏州的意义：它不仅是苏州工业园区的原点，也将是苏州城市发展战略中的重点。 图 11：金鸡湖景观规划 金鸡湖位于工业园区的中心地带，环湖区域 70 平方公里， 1994 年中国政府与新加坡政府签订了一个合资协议，正式启动对这片 2.3 平方公里滨水社区的开发，旨在建造一个符合国际标准、具备环保 功能的混合型滨水新社区。根据未来规划我们发现，金鸡湖及环湖区域不仅是苏州工业园区的原点，而且也将是苏州城市发展战略中的重点。 金鸡湖将成为中国最大的具有国际水准的现代城市湖泊公园 金鸡湖及环湖地区将成为中国最大的具有国际水准的现代城市湖泊公园。金鸡湖的存在并没有影响交通以及规划，正因为它是未来的城中湖，规划师才有了用武之地，打造模范城的雏形。 景观设计内涵二元性概念：一方面，体现了苏州古城的历史文化内涵；另一方面，帮助其实现建设一个现代化国际都市的目标。 金鸡湖区的总体规划，包括滨湖区的多用途开发区以及开 放空间的规划聘请了香港泛亚易道公司。香港泛亚易道公司所提供的规划方案将金鸡湖沿岸地区分成了 8 个鲜明的片区，由一条连续性的开放空间系统将其串连起来， 2 个片区 城市广场与湖滨大道的建设已经顺利完成。 金鸡湖景观设计的核心在于其内涵的二元性概念：一方面，表现苏州古城的历史文化内涵；另一方面，帮助其实现建设一个现代化国际都市的目标。 金鸡湖是苏州市的“城中湖”、“城市肺”，园区将打造长三角规模最大、现代化程度较高的“城市休闲胜地”。 园区将打造成长三角规模最大、现代化程度较高的“城市休闲胜地”。 金鸡湖是小家碧 玉的苏州人大气的一面。西湖的美在于不变，金鸡湖的美在于它的突变：于柔美中平添了“大江东去”的气概，因此它成了古老苏州的一个旅游新亮点，越来越多的人争相来感受金鸡湖，其中既有本地市民，也有来自上海、杭州、无锡等周边城市的游客，湖东岸双休日、节假日的游客接待量屡创新高。金鸡湖不是哪个特权阶层的“后花园”，而是所有人的公共湖，是苏州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；环金鸡湖 22 公里区域几乎是园区地价最高的区域，不惜投巨资将其全部建成为公共开放地带足见中新双方“还湖于民”的发展理念。 创高科技的商业与居住的混合型滨水社区 ，以满足国际化大企业的办公与生活标准，最终将容纳超过 60 万的居民。 苏州工业园区管理委员会负责金鸡湖 70 平方公里环湖区域这一园区中重点开放空间的开发工程。目的在于创一个高科技的商业与居住的混合型滨水社区，以满足国际化大企业的办公与生活标准。这片地区最终将容纳超过 60 万的居民。 (远期 ) 环金鸡湖地区建成“闹市”，成为全市市民消费社交、休闲娱乐的重要场所 园区将高起点、高标准把环金鸡湖地区建成全市市民消费社交、休闲娱乐的重要场所。推进环湖商业、文化设施建设把发展大商业、推进大旅游作为今后发展的重要的新增长点和 新亮点。加快国际博览中心、科技文化艺术中心等 50 余项实事工程建设进度，大力发展商业、饮食业、零售业、宾馆业和旅游业，并建成更多安全、舒适、文明的生活小区，集聚人气商气，扩大消费群体，努力将环金鸡湖区域建设成为“闹市”。 第二部分 苏州新加坡工业园区房地产市场 一、园区房地产发展及走势 97 年开始，园区开发量一路迅猛增长， 2004 年预计开发量 200 万平方米。 1994 年启动的苏州工业园区，遵循“先工业、再住宅、后商业”的开发规律，将建成一个工业园区和住宅相结合的高档区域。园区房地产开发于 1997 年启动 ，园区房地产开发在 8 年中，一跃成为苏州市区房地产市场的主渠道，中新合作区内开发量迅猛增长。 2003 年开发量 153 万平方米， 2004 年预计开发 200 万平方米。 图 12： 1998-2004 年园区开发量变化走势（单位：万平方米） 目前竣工户数占批准预售商品房套数的 54.29%，目前实际入住及装修完毕套数占竣工户数的 86.64% 至今中新合作区已批准预售商品房面积 350 万平方米，共计 25926 套，楼盘总体销售形势看好。据统计，目前中新合作区内已竣工交付使用住宅 14075 户，实际居住为 11325 户，入住率为 80 46；已装修未入住的为 869 户，占总户数的 6.17，其余未装修户为 1881 户，占总户数的 13.36。分析表明， 2002 年底以前交付使用的住宅项目，入住率已超过 85， 2003 年后交付的房屋因交房时间短等因素入住率相对低，园区住宅总体入住情况尚属正常。 2004 年，预计苏州市区商住房实际上市预售或销售量可达 500 万平方米左右，其中园区为180 万平方米左右。据初步统计， 2004 预计园区商住房实际上市预售或销售量 1.3333 万套。 图 13：批准预售、竣工交付、入住套数比较表 10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2 0 0 4 年 计 划园区开发量2592614075121940100002000030000套数批准预售商品房 竣工交付使用 实际居住及在装修二、园区供应情况 1、板块划分格局 苏州工业园区根据其市场特征划分为两个板块 ,即：湖东和湖西。下面对各个板块的现状和特点以及未来的发展趋势进行介绍和分析： （ 1）湖西板块 板块现状： 竞争激烈，促使楼盘品质不断向上突破 湖西板块位于园区西部，金鸡湖与老城区中间，系园区内的黄金板块，开发启动早，各开发商均在此投入了极大的人力物力和财力，周边的生活配套较为齐全，截止至今，湖西板块已开发楼盘近 30个，由于土地所剩不多，所以后续产品不会太多。该地区主力面积范围： 110-150 平方 米，总价： 60-80万左右。湖西代表楼盘：湖左岸、都市花园天域。 湖西有园区的“高起点规划”，又依托老城区发展起来，楼盘众多，已进入一个“比规划、比实力、比品牌、比特色”的竞争阶段。但也因现已开发较多楼盘，使得该地区土地储备量较为稀缺，下一轮发展将以湖东为开发重点。 表 6: 目前湖西在售个案情况列表 名称 地址 均价 主力面积 主力总价 去化率 湖左岸三期 苏惠路 /星汉街 5500-5800 三房 140 77-81 20% 加城国际 星汉街 58 号 4800-5800 三房 128 68-74 50% 名 城印象二期 星海街 /苏茜路 5800 3+1 房 148.88 69-86 20% 加城新天地 星港街 /苏春西路 5000 三房 106-120 53-60 70% 都市花园天域 星汉街 188 号 7500（装 1800） 三房 160-170 120-128 60% 高尔夫花园 机场路 /星港街 5000 三房 128-168 64-84 70% （ 2）湖东板块 板块现状： 湖东板块相对湖西而言开发较晚，各地块基本处于处女地状态，周边配套基本没有。但随着金鸡湖大桥的通车，湖东的交通将变得越来越便利，古城区与湖东 传统意义上的空间和心理距离正被无限缩短。吸引人气的不仅是便利的交通、优美的环境，还有便捷的商贸服务，包括国际博览中心、 F 城、湖东邻里中心等在内各类项目的开工建设，将使湖东商圈聚起更多的商气、人气，环金鸡湖地区的苏州城市副中心和湖东新商圈的地位将更加凸现。金鸡湖东，曾经是偏僻的远郊，如今却成炙手可热的都市黄金地段。 而有关数据显示，湖东到 2006 年底累计商品房竣工量将达 260 多万平方米，超过湖西 2004年年底累计商品房竣工量将达 240 多万平方米的水平。换而言之，湖东住宅开发 4 年（ 2003-2006）的水平将超 过湖西 10 年（ 1995 2004）的水平，在二三年后园区湖东就是一个成熟的社区。而且，根据规划，湖东房产的总量将是湖西的五倍以上。这也是浙江南都、南京栖霞、天津顺驰、上海中华企业等诸多国内著名房地产企业“逐鹿”湖东的原因。 先期在此落户的楼盘有东湖 -春之韵，东湖大郡以及南都 -玲珑湾，目前又有顺驰的湖畔天城。随着湖西房地产投资竞争的不断加剧，湖东处女地的优势逐渐显现，极强的可塑性，巨大发展空间以及较为平和的竞争环境使得越来越多的开发商将目光投向了湖东。 该地区主力面积范围：120-140 平方米，总价： 70 万左右 。湖西代表楼盘：东湖春之韵、南都玲珑湾。 表 7: 目前在售个案情况列表 板块 名称 地址 均价 主力面积 主力总价 去化率 湖 东 东湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 钟园路 津梁路 5000 三房 135-145 68-73 20% 东湖春之韵 二期 钟园路 5300 三房 128-138 68-73 50% 南都玲珑湾 现代大道、玲珑街 4800 三房 140-165 67-79 80% 金水湾 别墅 金鸡湖路 88号 9000 含车库 双拼 221-263 199-236 含车库 90% 三、园区销售情况 近年来，苏州工业园区房地产供销两旺。但由于价格突破 5000 元 /平方米后，受到市政规划配套的相对滞后性影响，逐渐进入了瓶颈阶段，楼盘销售遇阻，涨幅趋缓。 近年来苏州工业园区房地产供销两旺，相对于苏州全市的楼市成交情况来看，园区的物业非常良好。这一方面说明园区世界一流的规划，理想的居住环境在消费群中已获得认可，另一个重要的原因，应归功于苏州工业园区特殊的社会保障体系，作为全国唯一的区域性公积金制度，目前已为万名以上园区内工作人士提供 了完备的公积金贷款，且目前公积金会员仍以每半年将近 5000人的数量递增。这项社保体系已为园区内的房地产繁荣起到积极的推动作用，成为保障园区房地产开发量消化的“发动机”。 但 2004 年，园区的楼盘单价逐个突破 5000 元 /平方米大关后，销售火爆的趋势明显有所降温。单价 5000 元 /平方米以下的楼盘明显去化较快，以湖东为例，售价在 4600 元 /平方米的东湖大郡市场反响较好。与之相反单价 5000 元 /平方米以上则去化费力， 2004 年 6 月开盘的顺驰湖畔天城定价在 5000 元 /平方米以上，虽经过半年来的蓄水，开盘后销售情况仍不 理想。 从园区第一批商品房（ 1998-2000 年）的定价来看一般不超过 2000 元 /平方米左右，而如今园区湖西板块的均价定在了 5800 元 /平方米左右。在这短短几年的时间里，房价却翻了 2 番多， 园区的房价上涨幅度实在快的惊人，与买房者的承受范围差距逐步拉大，目前市场观望情绪浓重，楼盘销售可谓进入了瓶颈时期。 园区房地产开发地域性较强，买房者有“地方品牌意识”比较排外，因此当地开发商建设的楼盘销售较顺利，对本项目而言塑造区域“领导盘”困难比较大。 苏州园区的房地产开发可谓有较强的地域性，且苏州的买房者具较强的“地方 品牌”意识，对于外来的，非苏州本地，不熟知的开发商品牌，无论开发实力大小，均有一定的抵制情绪。例如苏州工业园区的建屋集团在当地就享有较高的知名度，建屋发展有限公司是集民用住宅、办公商住、工业厂房等各类房地产开发为一体的大型地产开发企业，园区政府下属企业，是苏州地区最大的房地产开发商之一。 与之相比顺驰集团虽然开发商规模也不小，但业务主要在天津、河北和上海，在苏州园区遭受了冷遇，湖畔天城推出后市场反响平淡，连苏州媒体的配合度也明显比较差。 因此对本项目而言塑造区域“领导盘”困难比较大，需等候时机，并适当加大宣 传推广费用。 四、园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况 得益于高起点规划的园区，近年来房价持续上涨。 1997 年均价 1556 元平方米上升至 2003 年均价 4042 元平方米，上涨了 259.76； 2003年同比 2002 年上涨了 14.34（包括东湖大郡一期的园区公积金会员优供房），价格涨幅较 2001、2002 年有所放缓。但今年一季度，园区新开楼盘房屋均价近 5000 元平方米，比上年增长了23.70。 图 14： 1997-2003 年园区房地产均价变化走势（单位：万平方米） 2003 年园区商品住宅预 售均价约在 4600 元 /平方米，相比市中心与高新区，将近高出 972元 /平方米和 111 元 /平方米。 由于园区房地产的品牌效应，自 1999 年起园区房地产价格在苏州市区一直处于领涨地位。2001 年和 2002 年园区平均房价分别高出市区平均房价 541 元和 1029 元。 2003 年以来，园区房价继续上涨，湖西地区的毛坯房房价从年初的均价 4300 元左右涨到目前的 4700 元左右，但涨幅有所减缓。 区域性房地产的竞争也有一个“性价比”的问题。苏州市区的房价上涨是 2001 年下半年起由园区先行领跑的，随后推进到古城区补涨，然后再完成新 区的补涨过程，通过这二年的补涨，市区各区的房价都达到了一个相对的高度。在这过程中，由于性能价格比的原因，对园区的购房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消费规律的。但从 2003 年年中以来，园区与苏州市区其50001556 16941899 204525554300353501000200030004000500060001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004园区房地产均价他区域的房地产价格差异在缩小。 根据苏州市统计局统计， 2003 年第三季度商品住宅预售登记备案均价分区情况看，工业园区为 4305 元 /平方米，（由于均价 3200 元左右东湖大郡 23 万平方米计算在内，扣除这一因素的影响，湖西地区的均价为 4600 元 /平方米左右）。中心城区为 3414 元 /平方米 (其中定销房为 1987元 /平 方米，其他商品住宅为 3628 元 /平方米 )，高新区为 4489 元 /平方米，吴中区为 2953 元 /平方米，相城区为 3073 元 /平方米。 园区与苏州市区其他区域的价格差异缩小，园区房地产的性能价格比又处在一个较好的时期，园区房地产的品牌效应再次显现。 2004 年 6 月，湖西板块的均价已涨至 5800 元 /平方米左右，而湖东也已突破 5000 元 /平方米大关。 园区目前房价基本上定位为苏州高档区域房价，湖西板块的均价在 5800 元