浅析土地估价中容积率的确定.doc

浅析土地估价中容积率的确定1、 容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 （二）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 （三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： （一）遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 （二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 （三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 （四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 而对于生活的影响主要是从以下几个方面： （一）人口密度： 高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。 （二）内部规划问题： 由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。 （三）安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。三、容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位(级别)、分用途编制相应的容积率修正系数表。 （三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 （四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 确定容积率的主要因素： （一）地块的使用性质。这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等； （二）地块的区位。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区； （三）地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑； （四）地块的空间环境条件。即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等； （五）地块的土地出让价格，即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。 以上各项因素，应结合城市的实际情况，经过综合研究后确定。此外，为了考虑到通过谈判可以得到利益，以及为不可预知的某些因素留有余地，公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： (一) 特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； (二) 样点地价法： 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数。 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。五、容积率修正系数的改进方法复合系数法 根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。数学表达式为：p剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。 此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数，当1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数(PiP-1)，此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。当01时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。不过这里的有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。但地产市场的供求关系很难准确描述，要给一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。6、 以住宅用地为例确定容积率修正系数 （一）各住宅用地宗地地价修正体系中多有容积率这一修正因素，认为容积率不同，其地价也应不同，修正方式通常有两种：一种是列出不同容积率下修正系数表；一种是类似其他因素分成优劣5等，列出各等的修正系数。但我们在评估实践中发现，同一宗地、容积率相同，由于建蔽率和房屋层数不同，地价却有明显差异。例如：某一宗地，总用地面积200m2，规划建一住宅楼，容积率为2，有两种可取的设计方案：A方案建筑占地面积200m2，建2层，每层建筑面积均为200m2，总建筑面积400m2；B方案建筑占地面积100m2，建4层，每层建筑面积均为100m2，总建筑面积400m2。A、B两种不同的设计方案，尽管容积率相同，但由于建蔽率和房屋层数不同，对地价的影响是不同的。进一步分析其原因，发现容积率、建蔽率、房屋层数有如下关系：建筑面积每层建筑面积容积率用地面积用地面积建筑占地面积建蔽率用地面积若房屋每层建筑面积相同，都等于建筑占地面积，则有：建筑占地面积容积率房屋层数建蔽率房屋层数用地面积因此，容积率对地价的影响，其实质是由建蔽率和房屋层数两个不同的因素相互影响而产生的，要正确确定容积率修正系数，必须正确确定建蔽率和房屋层数对地价的影响，而不能简单地用容积率修正系数进行修正。（二）、建蔽率和房屋层数联合修正确定容积率修正系数思路1确定区域基准条件容积率修正系数。首先应对同一区域范围内住宅用地的建蔽率和房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建蔽率具体数值和房屋的一般楼层层数值，以该值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基0，K基为基准条件下的容积率修正系数。2确定无地上建筑物时的地价。利用成本逼近法，测算无地上建筑物即建蔽率为0时的土地取得成本，作为建蔽率为0时的宗地地价。3测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。利用区域内住宅楼房商品房销售资料，运用剩余法，测算建蔽率在基准条件下，由于房屋层数的不同，地价的变化情况。4测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。利用上述有关资料，建立容积率修正系数、建蔽率、房屋层数代数式，逐项求出不同建蔽率，不同楼层数量条件下的相应容积率修正系数。（三）、容积率修正系数确定方法模似实例现以某城关镇级住宅用地区域为例，说明容积率修正系数确定方法。1区域基准条件确定某城关镇级住宅用地区域均为近几年开发建成，按照城镇建设规划，每幢房屋前后均不得留有庭院，用地面积建筑占地面积楼层面积，即建蔽率为100%。房屋层数一般为5层，所以，区域基准条件为建蔽率100%，房屋层数为5层，即K基K（100%.5）0。K（100%.5）建蔽率为100%，房屋层数为5层时的容积率修正系数。2确定无地上建筑物时的地价。根据成本逼近法求取地价的计算公式：土地价格土地取得费土地审批税费土地开发费用投资利息投资利润土地所有权权益，计算得到某城关镇级住宅用地无地上建筑物即建蔽率为0时的成本地价为620元/m2。3测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。（a）调查同一区域商品房售价资料。在实地调查了某城关镇级区域有关商品房售价市场资料，将同一区域其它条件相似的不同房屋层数商品房平均售价资料整理编制成表1。表1某县级住宅用地商品房各楼层售价表层次售价123456楼层一层楼房1955二层楼房14501500三层楼房123514401300四层楼房1100126513001200五层楼房10501210124512251050六层楼房105011201175121511001020（b）建筑成本计算。根据某房地产开发成本资料，开发房地产的成本包括建安成本、投资利息、开发商合理利润、有关税费等在内，合计约800元/m2。 （c）各楼层应分摊的地价计算。根据剩余法原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式：土地价格开发后的房地产总价值（整个开发项目的开发成本开发商合理利润），不同层数楼房应分摊的地价计算结果如表2。表2某县级住宅用地各种不同层数楼层地价分摊表层次售价123456合计楼层一层楼房1155/1155二层楼房650700/1350三层楼房435640500/1575四层楼房300465500400/1665五层楼房250410445425250/1780层次售价123456合计楼层六层楼房2503203754153002201880（4）计算各种不同层数地价与房屋层数在基准条件下的地价差额P。通过对该县城关镇级住宅用地的调查，房屋层数大多是5层楼，以5层楼的地价1780为基准房屋层数地价，计算不同层数楼房地价与基准楼层地价差价P，结果如表3：表3各种不同层数楼房地价与基准楼层地价差P各类房屋层数0一二三四五六与基准楼层地价差P-1160-625-430-205-1150100（5）计算建蔽率在基准条件下，由于楼层数量变化后的容积率修正系数。将各种不同层数楼房地价与基准楼层地价差P，除以区域基准地价P基，得出的百分比即为建蔽率在基准条件下，由于房屋层楼变化后的容积率修正系数，设Kn为建蔽率在基准条件下，且层数为n层时的容积率修正系数，那么P1160K0100%100%65.46%P基1772 P 625K1100%100%35.27%P基 1772 P430K2100%100%24.27% P基1772依此类推，百分比取整数，得出Kn如表4：表4Kn修正系数表 单位：%各类房屋层数0一二三四五六Kn-65-35-24-12-6064测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。设m为建蔽率，n为各类房屋层数，Kmn为建蔽率m，房屋层数n的容积率修正数，Kn为建蔽率为基准条件，且层数为n层时的容积率修正系数，Pmn为建蔽率为