房地产开发的基本流程.doc

房地产开发的基本流程1、土地证和建设用地规划许可证加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。土地证，由国土部门颁发，是土地权属证明，表明了土地用途及使用期限。建设用地规划许可证，由规划部门颁发，是核定土地用途及地界线的法律依据。规划要点批复，由规划局颁发，是确定土地使用强度、指标的法律依据。如容积率、建筑密度、停车位、包括小户型、比例、限制、要求等，都在这个文件里体现出来。取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（显示地下室和商业规划）2、新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区以内，以出让方式提供国有土地出让权的，在国有土地出让前，规划部门依据控制性详细规划提出：出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件。（一般流程：项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质、设立子公司。在房子卖完后，只留下一个壳，这种操作模式没什么法律风险可言，非常经济实用）先立项、批文，再进行环评（由计划部门指定公司做可行性报告编制）（由环评部门指定公司做环境评估报告编制）然后让这些公司把这些手续办出来。办房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找，因为个人资料省内联网，建设部门不敢乱来。3、总平面审查阶段：“修建性详细规划审查”这个阶段，是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排列的，每栋建筑高度是多大，单体建筑间隔间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是否符合消防规范等等。什么叫做“建筑密度”？如10000平方米，有3000平方米的地上建筑物，那么建筑密度就是30%。容积率就是总建筑面积除以总用地面积。可以经营的地产、净用地面积，不以土地证的面积算，可以从周边道路中线算，也不违法。消防通道、高层建筑四周必须设立环形消防道路。审总平面图是整个开发报建过程中最有技术含量的，一般2个月左右。4、管线综合审查排水许可证：管线综合审查是规划部门专业审查内容之一。、小区给排水管线（自来水怎样走，雨水污水怎么排）、强电线路（强电生活用电线路怎样走，上楼进户怎样进）、弱电线路（有线、通讯、网线、内部监控等智能化线路如何走线）包括道路井盖的排列。排水许可证是市政部门发的，其专门针对小区的排水。5、单体审查建筑工程规划许可证：单体是啥：就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案（就是空间的大小，比如车位等）。6、建地下室是亏本的，一台车需10平方米，但你要把车停到位需30平方米，所以每个停车位所分担的面积在35-45平方米（车不是能垂直起降的）。审完单体设计，设计公司再细化一下，出建筑施工图，就可以申领“建筑工程规划许可证”7、消防和人防专向审查：消防由消防施工队报建审批，最好人头熟，人防工程可作停车位，只是有房产证。8、节能审查、施工图审查：在领完建设工程规划许可证后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等全部施工图及结算方案，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开展这两个审查了。建设部规定90平方米占70%，怎么规避，是个问题。审查是收费项目，少不了。9、淤泥排放许可、噪声（音）排放许可、夜间连续施工许可。10、质量监督、安全监督：拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站分工，凡涉及到检测的，由质检办，不需要检测的，一般用眼就能发现毛病的，就属于安监。（比如安全生产培训）打完桩必须检测，检测合格，才能做承台，继续往上建设。11、施工招标、监理报建：按照我国现行招标法和私营房地产公司房地产项目不需要做建筑施工招投标，可以直接发标。12、监理招标：程序一样：（监理公司做一个监理规划和监理细化）交建设部门审核，发一个监理审查意见。放线后，测绘院下发放线册，施工单位按线建筑，再出个验线册。13、预售证：高层建筑完成三分之二，低层建筑封顶，发放预售证。（上报价格低），卖出价格可高，这个没有法律依据及责任。1