房价的昨天今天明天.doc

房价的昨天，今天，明天一研究背景：近几年，最热点的问题就是房价了，不断上升的房价，不仅让人心慌慌，也让国家加大了调控力度。“蜗居”的热播，“房奴”等新词的出现 ，都是房价上升的次生现象，于是我们小组想针对这一现象进行研究，看一下房价的昨天，今天，明天。二研究方法：上网查资料，查阅相关书籍三研究时间：4月1日5月20日四小组分工： 金娱名：组织、查房价现状资料彭凯宁：查高房价成因资料吴仪：查房价引发社会问题资料张默涵：文字记录、成文孟丹华：查房价趋势资料一起讨论房价趋势五研究成果：(一)房价的昨天1.房价升高的原因：应该说，房价的过快上涨是地方政府和房地产商在利益驱动下的互动和默契中形成的。没有地方政府的土地高收益就没有房地产商的暴利，没有房地产商的暴利也同样没有地方政府的土地高收益。二者互为利用，狼狈为奸，共同惹下了高房价之祸。造成高房价的原因如同一个巴掌拍不响一样，少不了你，也缺不了他。一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。事实上，市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称，在信息不对称的情况下，那些拥有信息这就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期；显然，房产是一个信息极不完善和对称的市场，那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛围以牟取超额利润。特别是，由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。但是，党房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是，为何已经经历半年多的休整期，迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。 一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。一般地，巨额的房市资金来自不断高涨的储蓄，那么，在一个平均收入如此低的社会中为什么会如此巨大的储蓄呢？这又与不断拉大的收入差距有关。试想，如果中国人的购房能力都集中在1/10乃至1/20的富人手中，那么房价会是怎样的水平呢？二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。显然，20世纪末21世纪初的住房市场化改革极大地抬高了各阶层对住房的需求：一方面，那些获得极其低廉之福利分房的往往是那些既得利益者，他们有财有势，在房价上涨过程中不但有能力并且积极购买第二、三套住房；另一方面，那些没有享受到福利分房好处的往往是那些无才无势的弱势者或者踏入工作不久者，由于实物住房的取消而面临着住无定所的不稳定状态，因而会产生了在短期内被动购房需求。 另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市；在一些城市房价成倍地上涨的同时，全国房价2004、2005和2006年上涨只是9.7%、7.6%和5.6%，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，即使某小区内的环境再怎样优美、设施再怎样完善，但如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。譬如，当前广州很多乡镇都开发了一些较为成熟的楼盘或小区，但还是提高不了人们对它的需求。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了；而之所以如此差的根本原因在于那些地方太穷了，这又是收入分配两极化造成的恶果。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。 可见，房价的高涨根本上与收入差距的拉大存在密切关系，关于这一点，我们也可以从其他国家的经历中窥见一斑。例如，日本在1980年以前的基尼系数稳定在0.26左右，但在1983年以后收入分配开始恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值；同样，香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，其基尼系数似乎很少低过0.5的，其地产达到峰值的1997年也是基尼系数地高峰期0.53。当然，如果收入差距持续存在，那么，房价就缺乏社会大众的真实购买基础，从而必然会：或者房价普遍下跌，或者呈现明显的二元结构。譬如，随着经济“泡沫破灭”，日本的房价从峰值开始崩溃而下，下跌幅度达到了40%；同样，香港的房价在金融危机后3年内整体性跌去了70%，美国的房价在次贷危机以来已经从峰值已经下跌了25%左右。当然，在中国这种地域广大而收入很不平均的社会，大城市的房价会受到富裕阶层强大购买力的支撑，从而在短期内很难降下来，这是像北京、上海、广州以及其他省会城市房价持续高涨的基础。 2.房价过去的走势： 成交均价年份2001200220032004200520062007北京 445650256725805011454深圳55315539568059806952995613370武汉 23532836341636624685上海 511863857029934710293南宁2229237524582767274129963404柳州 167018101992207028543200 人均收入年份 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 北京 13000 15637 17653 19978 21989深圳23544 21914 25936 27956 21494 22567 24870武汉（约数） 10000 12000 12360 14358上海 5118 6385 7029 9347 10293南宁7906 8796 9162 9531 9203 10193 12597柳州7574 7928 8370 9155 9556 9986 12866房价与家庭年收入比年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年北京 10.28 9.64 11.42 12.09 15.62深圳7.05 7.58 6.57 6.5 9.7 13.24 16.13武汉 8.5 8.54 8.79 9.79上海 11.48 12.76 13.11 15.07 14.52南宁8.32 7.97 7.92 9.49 9.79 8.67 7.97柳州 6.22 6.38 6.42 6.39 8.43 7.37（1）2006年和2007年房价上涨较快，导致房价与家庭年收入比拉大。因此，2007年后房价与家庭年收入的比值有一定的下调空间，北京下调到10至12，武汉下设到8至8.5，上海下调到11至13，较为合理。考虑到家庭平均年收入的增长因素，北京房价总体下调不会超过18，武汉有小幅度下调或只是停止上涨。上海如2008年没有较大的上涨，则总体下调的相对不大。深圳较为复杂，因经济发展步伐放缓，外来人口定居其地的意向比到北京、上海低，应比北京有较大的下调空间。如20至30，是有可能的。西部城市如南宁、柳州下调的可能性较小，而有小幅度上涨或停止上涨的可能性较大。(2)由于2006年和2007年一线城市房价上涨较快，超过了人们收入增长速度，增长动力消失，从2007年10月份以后房价上涨开始放缓或停止上涨。2008年，一线城市房价下调的心理预期逐渐增强，进而弥漫到二、三城市乃至全国，各地商品住宅成交量降低，因而不排除房价实际下调有超过应下调幅度的可能。但考虑到目前我国城市化水平较低，城市房屋的供不应求矛盾并未缓解（目前只是过高的房价暂时抑制了人们的需求），过度下调的可能性并不大。当然不排除如深圳等城市的远郊房价有大幅度下降的情况会发生。(二)房价的今天房价如今的走势：二三线城市房价会涨在日前召开的经济工作会议上，中央出台系列政策让不少对房价的涨跌有了更多的猜测。但是，专家在进行仔细分析后，预测房价上涨的趋势在近几年内仍不会改变。不过，房价也不会无休止的涨下去。专家认为，2015年之后，中国整体人口结构将出现拐点，而房市也将出现波动。对于二三线地区未来的房价，专家更为乐观。他们认为，相比于一线城市和沿海城市，二三线城市的地产潜力更大。这主要表现在，从房价收入比来看，二三线城市居民的实际购房能力远高于北京、上海；同时，二三线城市今年的新开工商品房面积已经远远超过一线城市，供应量相对更大。 对于高房价，专家给出的建议是，政府对房市政策的重心应该是加强廉租房和经济适用房的建设，而非打压中高端房的房价。这要从宏观经济上考虑，简单的说，房价大幅下跌-房地产商倒闭-银行倒闭-所有国计民生的行业下滑-财政经济大幅下滑-老百姓收入大幅下滑失业率高-房子及时降到一半，仍然没人买-中国陷入经济危机-社会动荡-国家崩溃。图：2007年-2009年全国住宅销售面积增长率及价格指数数据来源：CREIS中指数据、图：2005- 2009年城镇房地产开发投资总额占同期GDP比重走势纵观2007到2009年，房地产市场走过了一个从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“价涨量缩”的过程。从土地流拍到“地王”归来，开发商经历了从不缺钱到断粮再到天上掉钱的震荡过程。房地产行业确实是暴利行业，而且是一个不会倒闭的行业，因为政府要靠房地产拉动经济，银行要靠房地产拉动贷款。原以为房地产业需两年才能恢复元气，没想到我国房地产市场出人意料的经历了一场“三级跳”，由2月开始，复苏、回暖、繁荣，只用了短短5个月时间！（三）房价的明天1房价走势预判(1) 半年内交易量将继续低迷，房价调整速度可能快于以往根据2007年-2008年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，目前绝大多数城市的成交量已有显著下降，部分城市和少数项目价格出现下调。预计半年内“新国十条”及相关政策仍将继续发挥较大影响，全国政策的叠加效应使得开发企业投资信心受到影响，拿地和开发步伐放缓。（2）保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分2009年底，中央政府提出到2012年解决1540万户的住房困难问题(2008年底提出的计划是2009-2011年解决747万户，新计划的完成期限延长了一年，但任务量提高了近一倍)。“新国十条”要求2010年确保完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，而2009年中国商品住房的销售套数和竣工套数分别约为850万套和700万套。国土资源部数据显示，2010年全国保障性住房和棚户区改造用地的供应计划分别达2.44万公顷和3.66万公顷，合计占总供应量比重达33%。一方面，中央政府高度重视保障性住房建设，并已落实土地、资金等关键要素，并将其作为考核地方政府的重要“政治任务”;另一方面，根据中国房地产动态政策设计研究组的研究，国外大多数国家的房地产市场发展历程表明，在住房需求旺盛但供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，现在正是中央及地方政府调动社会各界积极性做好保障性住房建设的关键时期。及主要城市的交易量将继续低迷，房价调整速度可能快于以往。基于以上两个方面的原因，未来一段时间内保障性住房建设计划落实的可能性较大(但调动开发企业等相关各方积极性的难度也不容忽视)，预计保障性住房和棚户区改造住房占到总供应的比重将超过30%(若以套数计算可能接近40%)，成为未来住宅供应的重要组成部分。根据“房地产业中长期发展动态模型”测算，如保障性住房占市场总体供应的比例超过20%，将对商品住房市场产生比较明显的影响。房地产开发企业应密切关注住房市场的变化并积极参与保障性住房建设。(3) 土地供应计划规模突出，招拍挂制度面临结构性完善，开发企业拿地机遇显现根据国土部计划，2010年将供应住宅用地18.5万公顷，是2009年2.4倍，是过去五年平均水平的3.1倍。具体到不同类别，保障性住房用地和棚户区改造用地显著增长(占比分别为13%和20%)，中小套型商品住房和大户型高端商品住房用地分别为8万公顷和4.3万公顷，占比分别44%和23%，仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷。另一方面，此次“新国十条”中提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。预计未来一段时间部分房价、地价较高的城市将更多采用招标方式出让地块，给企业带来难得的拿地机遇。值得注意的是，目前土地招标制度仍有评标标准不完善、不透明、政府与企业对底价和限价预期存在显著差异等诸多问题，建议企业加强相关研究，积极有效拓展土地储备，为未来发展打下基础。(4) 中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性国民经济的迅速企稳回暖是新国十条出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济“去房地产”后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。根据“房地产业中长期发展动态模型”测算，房地产业对宏观经济增长有显著贡献。2009年，房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%，与上下游产业间接拉动GDP增长3%。新政出台后房地产开发投资将难以维持1-4月36.2%的高增速，对GDP的贡献也将因此而减小。中金公司最新的2010年中国GDP增长率预测值为9.5%，而在4月初新政未出台时的预测为10.5%。一方面，尽管去年年底以来包括美国经济在内的世界经济出现了良好的复苏迹象，但最近希腊债务危机的恶化和蔓延风险正在增大，全球资本和信贷市场出现剧烈动荡，未来世界经济二次探底的可能性仍然存在，“净出口”在2010年对中国经济增长的贡献能否顺利转正仍有变数。另一方面，由于2010年银行信贷计划7.5万亿元明显低于2009年的9.6万亿元，中央和地方的投资项目能否保持在较高水平，继续拉动经济增长存在较大疑问。如果“去房地产”后的中国经济无法通过其他途径来补足房地产投资和消费的不足，将影响经济增长目标的实现。(5) 宽松性货币政策何时退出是影响未来房地产市场走势的关键根据“房地产业中长期发展动态模型”和历史数据，货币政策是影响中国房地产市场走势的关键因素。始于2008年底的宽松性货币政策如何退出，将是影响2010年及以后房地产市场走势的关键因素。一方面，2009年全年信贷投放达9.6万亿元，2010年1-4月又新增3.4万亿元，超额的货币供应使得目前整个中国经济的流动性较为充裕，投资投机性购房需求仍将继续影响未来的房地产市场走势。另一方面，货币政策有其自身的周期性特征。为防范信贷超额投放可能带来的金融风险，货币政策已从2009年上半年的“极度宽松”转为目前的“适度宽松”：2010年初公布的7.5万亿元新增贷款计划即大大低于2009年的9.6万亿元，今年1月、2月和5月，央行已三次提高存款准备金率。随着宏观经济的持续回升和通胀预期的加强，宽松性货币政策将逐步退出，预计2010年央行加息或再次提高存款准备金率的可能性较大。2. 策略建议(1) 开发企业：认清市场形势并顺势而为，结合市场需求合理定价，积极拓展土地储备和融资渠道，做好品牌建设，为未来跨越式发展打下基础。（a）认清市场形势，放弃侥幸心理：如前所述，此次房地产新政决定了未来一段时间内房地产市场量价齐跌的必然性，房地产企业唯有审时度势方能平稳发展，建议企业主动认清市场形势，放弃侥幸心理。（b）顺势而为，结合市场需求定价，加快资金回笼速度：历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。“现金为王”的策略会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。（c）积极拓展土地储备：由于2010年土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的优质房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备、超越竞争对手的绝佳机会。随着行业调控政策日趋严格，开发商通过囤地谋取利润的模式将得到抑制。开发企业应综合评估自身实力和新增土地状况，并结合企业未来发展战略，合理拿地理性成长。（d）继续拓展多元化融资渠道：目前银行信贷和公开资本市场融资难度日趋加大，但企业应未雨绸缪，积极探索票据、信托、基金等多样化融资渠道。（e）加强品牌建设，为未来发展打下坚实基础：在市场低迷期，开发企业更应注重产品品质和品牌建设，增强企业与客户的价值联系，构建“公司品牌+产品系列品牌”的强大品牌组合，为未来健康发展打下坚实基础。(2) 政府：中央与地方政府各司其责，抓紧新政的具体落实，同时应从不同层面加强房地产市场的长期制度建设中央政府：短期内不宜出台更加严厉的政策，而应做好“新国十条”的具体落实，同时完善长期制度建设，为中国经济和房地产业持续健康发展打下基础此次房地产新政级别高、力度大、措施严，已经对各主要城市的成交量产生显著影响。尽管价格仍无明显的下跌，但房价过快上涨的势头已基本遏制。建议中央政府密切关注市场运行态势，若房价上涨势头又有反弹，可再出台相关措施;同时也应关注上下游产业的经营风险和银行信贷资产的风险暴露程度，防止房地产市场调整幅度过大给国民经济带来长期不利影响。与此同时，近年的调控经验又表明，中国房地产市场陷入“越调越涨”怪圈，与整个宏观经济环境密切相关。贫富差距过大、投资渠道过窄、保障性住房建设力度不足等诸多问题，是影响中国经济和房地产业持续健康发展的重要不利因素。中央政府应加快经济方式转变，完善长期制度建设，比如“分税制改革”带来的“地方政府财权事权不匹配”弊端、民间资本投资渠道过窄等问题，为社会经济的持续健康发展打下长远的制度基础。地方政府：因地制宜加快“新国十条”相关细则的出台和落实，加强保障性住房建设力度，严格落实土地供应计划，增加市场有效供给。目前，仅有北京、青岛、深圳等地方政府出台了“新国十条”的相关配套细则。地方配套政策迟迟不出台，购房者可能继续观望，不利于成交量的企稳回升。建议地方政府根据中央要求，因地制宜，尽快出台“新国十条”的相关配套政策，以确保相关主体形成合理预期。与此同时，地方政府应特别注意土地供应和建设计划等与房地产市场未来健康发展密切相关的问题，确保未来的住房供应不应调控政策出台而下降，降低市场再次大幅波动的可能性。积极履行“住房保障工作”责任，加大资金投入、落实土地供应并调动社会各方的积极性，做好保障性住房建设，切实解决中低收入群体的住房困难问题。当然，我们还能借鉴他国的相关政策。表：国外部分国家的住房政策变迁(3) 其他关联方购房者：密切关注市场变化，根据自身需求、资金实力、风险承受能力合理安排购房计划尽管目前房地产市场的调整趋势已经确立，但调整的深度和时间很难确定。即使短期内房价下跌，但由于土地的稀缺和城市化进程不断推进等支撑因素将在较长时间内存在，住房价格仍长期看涨。对自住型需求而言，不应盲目期望在价格最低点买房。应密切关注市场变化，根据自身需要、资金实力、风险承受能力选择合适住房，通过买小房/二手房、卖小房换大房等多