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房地产估价方法的探索研究摘 要：随着房地产市场发展的迅猛，房地产估价也越来越受到人们的重视，而选择合适的估价方法无疑是得出最佳评估值的重要因素。文章对房地产估价方法进行了梳理，阐述了房地产估价各种方法的概念、适用范围、必要条件和实施步骤，同时也分析了房地产估价方法目前存在的一些问题以及这些问题的改善措施的思考。关键词：房地产估价 评估方法 探索研究 实施步骤房地产不仅是一种重要的经济资源，而且还是一种商品和资产，是人们进行交易或者投资的重要对象之一。近些年，随着房地产市场的迅猛发展，房地产的价格和价值受到人们的广泛关注和重视，但是如何给房地产进行一个准确的估价，使其价格高低更加准确反应商品本身的价值，同时与集体或个人的切身利益相联系，与社会稳定和房地产健康发展相联系。因此，选择一个合适的方法，使房地产的价值客观、公正、合理就更加重要。本文对房地产的估价方法进行了梳理，阐述了估价方法的适用范围、必要条件和实施步骤等，分析了房地产常用估价方法目前存在的一些问题，以及改善措施的思考。一、房地产价格评估概述（一）房地产的特点不可移动性、耐用（耗）性、异质性（即使在外形上一模一样，但也肯定存在朝向、层位等方面的差异）、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性等、均为房地产的特点。（二）房地产的类型土地有农村土地和城镇土地之分，因此房地产也有在农村和城镇之分。农村土地只有建设用地和耕地之分，房地产存在于建设用地上。城镇土地按照其用途，可分为：1、居住类房地产；2、商业类房地产；3、休闲类房地产；4、公共事业类房地产；5、工业类房地产。（三）房地产价格的构成房地产价格由土地价格和建筑物价格构成。其中土地价格分“农转非”地价和旧城区改造地价，建筑物价格分为建筑物生产成本和建筑物销售成本。（四）影响房地产价格的因素1、一般因素一般因素指影响房地产价格的整体宏观因素，包括社会因素、经济因素、政策因素和其他因素。2、区域因素区域因素指一个地区不同功能上区分地价的因素。一般来讲，无论是住宅区，还是商业区，工业区，地段越好，价格越高。3、个别因素个别因素较为细致，指不同地块之间的微小差异。如通风，日照，交通的方便程度等。二、评估方法的概念与适用对象房地产估价必须根据评估对象以及房地产的市场状况等客观条件，选择相适应的科学的估价方法。目前，房地产估价的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法和长期趋势法，前三种方法是最常用的基本方法。（一）概念1.比较法。比较法是指根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格的方法，具体的说是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的特点是方法简单易懂，是利用市场价格进行评估根据基于市场可比较对象对房地产本身进行修正而完成评估，关键点是选择市场上具有类似价值的有参考意义的可比实例。2.成本法。成本法是指根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。成本法的特点是根据取得及开发房地产的费用而进行评估，适用对象广泛，包括已经开发、正在开发和计划开发的房地产。但是成本法更加适合交易几率低，不以经济效益为目的的公益性房地产，对于能够产生经济效益的房地产而言，房地产的生产成本并不能决定房地产的价格。3.收益法。收益法是指根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的特点是根据房地产未来的收益而进行测算，从而得出评估价值，而这其中的折现率的确定是影响评估结果的关键因素。4.假设开发法。假设开发法是指根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。5.长期趋势法。长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。（二）适用对象1.比较法。适用于数量多且有一定可比性的房地产，比如：普通住宅、写字楼、商铺、厂房、房地产开发用地等。以下房地产难以采用比较法，例如：数量少的房地产，特殊厂房、机场、博物馆、寺庙、教堂、古建筑、码头等；发生交易少的房地产，学校、医院、行政办公楼等；可比性差的房地产，在建工程等。2.成本法。适用于新建完成的房地产，可以假设重新开发建设的旧房地产，在建工程，计划开发的房地产，对于很少发生交易或没有经济收益房地产，例如：学校、医院、图书馆、体育馆、行政办公楼、公园、军队营房等公益性房地产适用于成本法。而有独特设计的化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场也适用于成本法。3.收益法。适用于收益性房地产，或同类房屋有收益的即可，例如：住宅、写字楼、旅馆、餐馆、商店、影剧院、游乐场、停车场、加油站、厂房、仓库、农地等，不产生经济效益的公益性房地产不适用于收益法。4.假设开发法。适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，例如：可供开发的土地、在建工程等。5.长期趋势法。适用于价格无明显季节波动的房地产，因为长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律做出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。三、必要条件和实施步骤（一）必要条件1.比较法。比较法必须在价值时点有较多的类似的交易案例，是人们最能接受的一种方法，人们对市场价格信号最愿意接受也最好理解。但是如果房地产市场不够活跃，很难利用比较法准确的评估房地产价值。在房地产交易信息不对称的情况下，获得房地产交易信息也是难点。另外，比较法还要消除房地产本身与可比案例的不同的差异，如：要把缴纳各种税费非正常负担下的价格处理为正常价格，要把可比案例的交易日期处理为价值时点的交易日期等。值得注意的是，利用比较法评估的价值有时不一定合理，因为市场的过度乐观和过度悲观都会影响房地产价值被高估或低估，或房地产市场近期变化太快，这也会给估值带来麻烦与不确定性。2.成本法。采用成本法对房地产进行价值评估决定于效用而不是花费的成本，成本增加时效用也增加才能构成价格，这意味着成本增加不一定使其价值也增加，而成本不高也不代表价值不高。所以在采用成本法时应选择房地产的客观成本而非实际成本，客观成本是假设重新开发该房地产时所产生的花费，也应参考房地产市场的供求关系，若最近房地产市场供大于求则应调低评估值，反之则调高。3.收益法。收益法的决定因素是对未来收益的预测，这就需要评估师凭借自己的经验，广泛深入的去调查研究房地产市场，非理性的预期会影响最终的评估价值。4.假设开发法。采用假设开发法最重要的就是对最佳开发利用方式的判断和对完成开发后价值的预测，但这往往也具有较大的不确定性，另外这也需要一个好的社会经济环境。5.长期趋势法。采用长期趋势法必须拥有房地产或相似案例的真是资料，拥有的资料的真实性越高，时间越长，得出的模型就会越准确，估值就会越精准。（二）实施步骤1.比较法。主要分为四个步骤：搜集房地产市场中真实的交易案例的信息；选取一定数量的符合条件的交易实例；对各个可比案例进行处理，使各个实例的成交价格口径一致，相互可比；把经处理过的多个价格综合为一个价格。2.成本法。主要分为四个步骤：选择具体的估值路径；测算重置成本或重建成本；测算折旧；计算评估价值。3.收益法。主要分为五个步骤：选择报酬资本化法或是直接资本化法；预测收益期或持有期；测试未来的收益；确定报酬率或资本化率、收益乘数；计算评估价值。4.假设开发法。主要分为八个步骤：选择具体的估值方法；选择估值前提；选择最佳的经营开发方式；测算后续开发经营期；测算后续开发的必要支出；测算完成开发后的价值；确定折现率；计算评估价值。5.长期趋势法。主要分为四个步骤：确保估值对象或相似房地产的资料的真实性；统一搜集资料的标准，并按时间顺序编排成图；根据时间图找出其中的规律，并得出模型；以该模型来测算房地产未来的价格。四、估价方法存在的问题房地产估价的每一种方法都有其适用性和优缺点，最常用的三种基本方法存在的问题可能更具普遍性。（一）比较法比较法的问题在于选择合适的可比较的案例是否足够，是否是与估值对象接近的，如果案例不够或信息不对称，评估师无法掌握足够信息的情况下会影响估值。此外，评估师人为选择案例也给估值造成了一定的主观影响。（二）成本法成本法的问题在于单纯的根据房地产的生产成本而进行评估往往不能够准确的反应房地产的真实价值，除非纯粹不产生经济效益的房地产，否则房地产的价值都不会仅限于最初的生产成本，而在房地产市场变化较大的情况下重置成本也无法完全反应房地产的真实价值。（三）收益法收益法的问题在于对报酬率的确定是影响估值的最大因素，报酬率的确定往往也带有主观色彩，每个人的预期，甚至每个评估师对于相同案例中的报酬率的确定都不会相同，这就要求评估师具有长期经验和较高能力，尽量选择准确的报酬率才能得出更精准的评估值。五、房地产评估方法的新路径（一） 新兴评估方法1、特征价格法特征价格法也被称为效用法或价格法。此方法是将不同房地产价格影响因素实施分解并将房地产特征固定不变，从而将房地产价格变动的特征因素分离开来，剩下的部分就是受供需关系决定的房地产价格的变化。特征价格法取样较为容易，模型的经济意义更为直观，该方法也被学术界赋予崇高的地位。2、模糊逻辑法传统评估方法在评估房地产价格的时候都无法避免不确定因素的干扰，并且房地产价格的影响因素在房地产价格评估中无法量化。正由于此，模糊逻辑法为这类问题提供了一个可供参考的解决方法。3、贝叶斯判别法贝叶斯判别法的基本思路是：如果知道已经发生了交易的房地产有K种类型,而且从反映房地产物理、经济特征的各种因素中确定了m个主导性因素及其指标。当需要确定待估房地产X归属于以上K种类似房地产的何种类型时，根据判别规则,找出X来自K类型中某i类的后验概率h(i/x),比较h(i/x)的大小,将x归到使h(i/x)达到最大值的那一类型的类似房地产中，这样就得到了评估结果。政策性评估方法是政府制定的，适用于规定的估价业务范围的房地产估价方法。（二） 对新兴评估方法的评价相比于传统方法，新兴评估方法可以克服传统评估方法的诸多局限性，更好的体现定量性。特征价格法将影响房地产价格的各种属性，进行了特征化，用各种不同的特征值来代表这些属性，利用函数模型，再结合统计知识和计量经济知识，更好地对房地产价格进行量化；模糊逻辑法也是如此，对于传统方法无法量化的一些不确定性因素，模糊逻辑法采取了专家团队测评的方法来降低这些不确定性，很大程度上打破了这些局限性；贝叶斯判别法充分利用了统计、数理、计量的知识，将这些因素量化成某个变量；每个神经元都是一个变量，通过比较实例与待估对象，进而进行量化。新兴评估方法是随着社会的发展逐渐形成的，其理论基础也还需要在实践中慢慢证实，因而其普遍性没有像传统评估方法那样强，不过可以相信在未来，新兴房地产评估方法一定会被大多数人所接受，成为主流的评估方法。虽然新兴评估方法解决了许多传统评估方法的不足之处，但不可否认的是其自身也存在着一定的局限性。如在现实生活中，一些因素根本不可能量化为变量，这就是新兴评估方法的不足之处。六、结论随着房地产市场的发展，房地产估价也变得越来越重要，熟练掌握各种估价方法，明确各种方法的适用性是评估师应具备的能力。比较法、成本法、收益法、都是比较常见常用的估值方法，假设开发法、长期趋势法目前应用较少，合理选择估价方法除了评估师的业务能力之外，也需要外部环境的支持。此外，新兴评估方法的发展并不是对传统评估方法的摒弃，像我国，在房地产市场发展不成熟的情况下，传统评估方法依旧占据着重要的地位，只有房地产市场逐渐发展成熟，数据获取相对容易后，新兴评估方法的优势才可以展现出来，其重要性才会凸显。各种评估方法虽然都有典型的适用对象，但每种方法仍然存在一些问题，如何进行修正以便更好的适用于各种评估对象得出更加精准的评估值是值得继续探讨的问题。参考文献：1 邹秀云.常用房地产估价方法的研究与应用J.财经界,2016