2018中国物业服务百强企业研究报告_All.pdf

2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 目目 录录 第一部分第一部分 研究背景与目的研究背景与目的 1 1 第二部分第二部分 百强企业研究方法体系百强企业研究方法体系 2 2 第三部分第三部分 20182018 中国物业服务百强企业名单中国物业服务百强企业名单 4 4 第四部分第四部分 20182018 中国物业服务百强企业发展特点分析中国物业服务百强企业发展特点分析 7 7 一 管理规模 管理面积均值达 3164 万平米 市场份额超三成 7 1 强者恒强 百强企业管理面积均值超三千万平米 TOP10 企业管理面积均值超两亿平米 7 2 多举措扩规模 兄弟公司助力与市场拓展为主 理性并购为辅 平台输出与模式创新有效补充 8 3 抢抓主流市场深耕 六成管理面积位于五大核心城市群 单城市项目均值超 6 个 12 二 经营绩效 固本开新营收均值达 7 42 亿元 增值服务加速利润释放 13 1 营业收入同比增长 18 2 净利润均值近六千万 13 2 夯实主业 基础物业服务收入及净利润占比分别为 81 80 和 58 32 15 3 增值服务利刃出鞘 多种经营收入占比 18 20 净利润占比 41 68 17 4 多措并举化解成本压力 营业成本率下降 1 08 个百分点 18 三 服务质量 重点企业满意度超 80 分 收缴率 续约率维持高位 21 1 绿化 清洁与入户维修满意度高 客服与安全秩序管理更受关注 21 2 百强企业践初心赢人心 收缴率 94 14 续约率 98 48 23 3 构建多赢生态圈 促进资产保值增值 24 四 发展潜力 储备面积均值突破 400 万方 人才与技术推动企业发展 25 1 储备项目个数均值达 23 个 储备面积均值达 420 万方 25 2 智能化投入同比增长近 50 共享新时代技术发展红利 26 3 员工结构优化升级 大专以上学历占比提升两个百分点 27 五 社会责任 解决基层奋斗者就业超百万 诚信经营纳税总额达90 64 亿元 27 1 改善民生解决就业 提供 106 万个就业岗位 28 2 切实履行社会责任 保障房管理面积总值 1 43 亿平方米 28 3 依法纳税 投身公益 捐赠总额 1 72 亿元 29 第五部分第五部分 20182018 中国物业服务百强企业专项研究分析中国物业服务百强企业专项研究分析 3030 第六部分第六部分 结结 语语 4242 专题 透视物业资本逻辑专题 透视物业资本逻辑 4343 中国指数研究院中国指数研究院 1 第一部分第一部分 研究背景与目的研究背景与目的 由中国指数研究院与中国房地产 TOP10 研究组开展的 中国物业服务百强企业研究 自 2008 年以来已连续进行十一年 这十一年中 研究组紧扣行业发展脉搏 深入研究物业服务企业经营规 律 为促进行业良性运行 企业快速成长发挥了重要作用 相关研究成果已成为评判物业服务企业 经营实力及行业地位的重要标准 对促进市场资源向物业服务百强企业聚集 推动开发企业与物业 服务百强企业强强联合起到了重要作用 十九大报告指出 在中高端消费 创新引领 共享经济等领域培育新增长点 形成新动能 支 持传统产业优化升级 加快发展现代服务业 在利好政策 技术进步 消费升级和资本四辆马车的 拉动下 物业管理行业加速向现代服务业转型升级 物业服务企业顺势而为 开拓创新 优化存量 资源配置 扩大优质增量供给 未来发展空间巨大 中国指数研究院以 服务美好生活 绘制物业 蓝图 为主题 全面启动 2018 中国物业服务百强企业研究 发掘一批规模大 实力强 服务品质 高的物业服务企业 发挥示范带头作用 引领行业快速 健康发展 在总结十一年研究经验的基础 上 中国指数研究院进一步完善了 2018 中国物业服务百强企业研究 方法体系 更加全面 客观 地评价企业的综合实力 2018 中国物业服务百强企业研究的目的 1 科学评价企业的真实实力 发掘一批综合实力强 服务水平高 业主满意度高的优秀物 业服务企业 2 系统总结优秀企业的服务理念和经营模式 供广大物业服务企业学习借鉴 促进物业服 务企业提升运作水平和服务质量 3 以客观的数据和研究结果 反映行业最新状况和主流企业的发展态势 为政府部门研究 制定行业政策 有关部门加强行业指导提供参考和依据 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 2 第二部分第二部分 百强企业研究方法体系百强企业研究方法体系 一 评价指标体系 二 评价指标体系设计原则 指标体系的设计遵循以下三个准则 1 管理规模与服务质量相结合 管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率 获得稳 定业绩的主要方式 而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑 只有实现经营绩效与服务质量 的结合 才能实现企业的持续健康发展 中国指数研究院继续采用总资产 物业管理项目总数 总 建筑面积 进入城市个数来评价企业的管理规模 在服务质量的评定方面 引入 星级小区数量 指标 与业主满意度 物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合 来综合评价企业的服务质量 2 经营绩效与发展潜力相结合 经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标 也 是企业市场拓展和发展速度的重要保障 是否具有丰富的储备项目 较为完善的人才结构和规范化 的管理体系显示了企业未来的发展潜力 营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平 对经营 绩效有较大影响 3 经营业绩与社会责任相结合 作为与业主日常生活密切相关的行业 物业服务企业在构建和 谐社会方面发挥了重要的作用 企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度 树立企业品牌形象 促进企业快速发展 中国指数研究院采用年度纳税总额 就业岗位个数 保障 性住房管理面积和企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献 引导行业重视社会责任 2018中国中国物业服务百强企业研究指标体系物业服务百强企业研究指标体系 服务质量服务质量管理规模管理规模 总 资 产 物 业 管 理 项 目 总 数 物 业 管 理 项 目 总 建 筑 面 积 进 入 城 市 个 数 经营绩效经营绩效 营 业 收 入 净 利 润 人 均 产 值 营 业 成 本 率 社会责任社会责任 年 度 纳 税 总 额 就 业 岗 位 个 数 保 障 性 住 房 管 理 面 积 企 业 捐 赠 总 额 发展潜力发展潜力 营 业 收 入 增 长 率 物 业 项 目 总 建 筑 面 积 增 长 率 合 同 储 备 项 目 总 建 筑 面 积 员 工 总 数 及 构 成 业 主 满 意 度 物 业 服 务 费 收 缴 率 物 业 管 理 项 目 续 约 率 星 级 小 区 数 量 中国指数研究院中国指数研究院 3 三 计量评价方法 采用因子分析 Factor Analysis 的方法 因子分析是一种从变量方差 协方差结构入手 在尽可能多地保留原始信息的基础上 用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法 它将 原始变量分解为公共因子和特殊因子之和 并通过因子旋转 得到符合现实意义的公共因子 然后 用这些公共因子去解释原始变量的方差 计算中国物业服务百强综合实力时 主要是计算各构成要 素的相关矩阵 通过相关矩阵得到特征值 累计特征值及因子载荷 根据最初几个特征值在全部特 征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则 确定公共因子的具体个数 然后再根据因子载荷矩 阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名 最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵 通过 加权累加构成 2018 中国物业服务百强综合实力指数 四 门槛值 1 依法设立 具有独立法人资格 2 按照国际惯例和 物业服务企业资质管理办法 中国指数研究院确定现阶段入选门槛值为 近三年平均在管项目数量不低于 10 个或平均在管项目总建筑面积不低于 50 万平方米 3 为了引导物业服务企业做大做强 中国指数研究院鼓励企业以集团的名义参与 五 复核审查 1 企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核 2 对收集的数据坚持交叉复核 通过公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核 对有疑问的数据中国指数研究院将进入社区进行业主一对一访谈现场复核 3 根据企业历史数据交叉复核 六 实施原则 1 自愿 诚信原则 此次活动由企业自愿参加 参加企业必须填报真实数据 并签署承诺书 对承诺内容负责 一经发现弄虚作假 取消评选资格 2 客观 公平 公正原则 中国指数研究院本着公平 公正的原则对企业申报的数据进行审查 对企业发展情况做出客观分析和全面评价 3 保密原则 活动过程中涉及的所有上报数据 审查结果均不得外传 如有泄漏 由责任人承 担相应法律后果 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 4 第三部分第三部分 20182018 中国物业中国物业服务百强企业服务百强企业名单名单 排名 单位名称 排名 单位名称 1 万科物业发展股份有限公司 20 上海永升物业管理有限公司 2 绿城物业服务集团有限公司 20 江苏银河物业管理有限公司 3 广东碧桂园物业服务股份有限公司 21 重庆新大正物业集团股份有限公司 4 长城物业集团股份有限公司 21 山东明德物业管理有限公司 5 保利物业发展股份有限公司 21 重庆天骄爱生活服务股份有限公司 6 彩生活服务集团有限公司 22 上海高地物业管理有限公司 7 恒大物业 金碧物业有限公司 22 上海文化银湾物业管理有限公司 8 金地物业管理集团公司 23 宁波银亿物业管理有限公司 9 龙湖物业服务集团有限公司 23 阳光城物业服务 福建 有限公司 10 金科物业服务集团有限公司 24 廊坊荣盛物业服务有限公司 11 中海物业集团有限公司 24 上实服务集团有限公司 11 华润物业科技服务有限公司 25 中化金茂物业管理 北京 有限公司 11 雅居乐雅生活服务股份有限公司 25 深圳第一亚太物业管理有限公司 12 北京首开鸿城实业有限公司 25 广州方圆现代生活服务股份有限公司 12 融创物业服务集团有限公司 26 云南俊发物业服务有限公司 13 四川嘉宝资产管理集团股份有限公司 26 世纪生活物业服务集团有限公司 13 幸福基业物业服务有限公司 27 路劲物业服务集团有限公司 14 远洋亿家物业服务股份有限公司 27 海南一卡通物业管理股份有限公司 14 广州市时代物业管理有限公司 27 浙江开元物业管理股份有限公司 15 河南建业物业管理有限公司 28 重庆新鸥鹏物业管理 集团 有限公司 15 广东康景物业服务有限公司 28 盛全物业服务股份有限公司 15 鲁能物业服务有限公司 28 重庆海泰管理服务有限公司 16 新城悦控股有限公司 29 上海复瑞物业管理有限公司 16 广州奥园物业服务有限公司 29 正荣物业服务有限公司 17 山东省诚信行物业管理有限公司 29 重庆财信物业管理有限公司 18 深圳市卓越物业管理股份有限公司 30 中天城投集团物业管理有限公司 18 深圳市保利物业管理集团有限公司 30 江苏中南物业服务有限公司 18 广州港联不动产服务股份有限公司 30 福建融信世欧物业管理集团有限公司 19 北京金融街物业管理有限责任公司 31 广州市群力物业管理有限公司 19 广州市宁骏物业管理有限公司 32 杭州滨江物业管理有限公司 19 南都物业服务股份有限公司 32 广州和融物业管理有限公司 20 成都合达联行物业服务有限公司 33 汇得行 中国 集团有限公司 中国指数研究院中国指数研究院 5 排名 单位名称 排名 单位名称 33 广州颐和酒店物业管理有限公司 51 深圳历思联行物业管理有限公司 34 河北隆泰物业服务有限责任公司 52 江苏中住物业服务开发有限公司 35 深圳市国贸物业管理有限公司 53 上海农工商旺都物业管理有限公司 35 北京亿展资产管理有限公司 54 重庆市长安物业管理有限公司 36 福建伯恩物业管理股份有限公司 55 山东绿地泉物业服务有限公司 37 北京首欣物业管理有限责任公司 56 永旺永乐 江苏 物业服务有限公司 37 中铁建物业管理有限公司 57 上海景瑞物业管理有限公司 38 河南楷林物业管理有限公司 58 北京鸿坤瑞邦物业管理股份有限公司 38 东原物业集团 59 成都诚悦时代物业服务有限公司 38 深圳市莲花物业管理有限公司 60 武汉市万吉物业管理有限公司 39 重庆隆鑫物业管理有限公司 61 河南新康桥物业服务有限公司 39 浙江绿升物业服务有限公司 62 苏州新港物业服务有限公司 39 福州泰禾物业管理有限公司 63 深业集团 深圳 物业管理有限公司 40 第一物业 北京 股份有限公司 63 浙江颐景园物业服务有限公司 40 重庆加州物业服务有限公司 63 江苏金枫物业服务有限责任公司 41 乐生活 北京 智慧社区投资发展股份有限公司 64 宁波奥克斯物业服务有限公司 42 重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司 64 重庆两江新区物业管理有限公司 43 海亮物业管理有限公司 64 河北华宝物业服务有限公司 44 南京银城物业服务股份有限公司 65 重庆融汇物业管理有限公司 44 厦门建发物业管理服务有限公司 65 杭州钱塘物业管理有限公司 44 弘生活服务集团 65 北京北大资源物业经营管理集团有限公司 45 福晟生活服务集团 66 重庆泽京物业管理集团有限公司 45 北京住总北宇物业服务有限责任公司 67 云南巨和物业服务有限公司 45 北京科住物业管理有限公司 67 无锡五洲物业管理有限公司 46 南京朗诗物业管理有限公司 68 深圳德诚物业服务有限公司 46 厦门联发 集团 物业服务有限公司 68 优居美家物业服务有限责任公司 47 北京中铁第一太平物业服务有限公司 68 长沙市长房物业管理有限公司 48 北京和泓物业服务有限公司 69 浙江众安物业服务有限公司 49 浙江祥生物业服务有限公司 69 海南珠江格瑞物业管理有限公司 49 广州市庆德物业管理有限公司 69 重庆海源物业管理有限公司 50 北京金辉锦江物业服务有限公司 70 云南鸿园电力物业服务有限公司 50 上海丰诚物业管理有限公司 70 河南绿都物业服务有限公司 50 青岛海尔地产服务有限公司 70 北京金泰物业管理有限公司 51 深圳市天健物业管理有限公司 71 苏州市会议中心物业管理股份有限公司 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 6 排名 单位名称 排名 单位名称 71 阳光壹佰物业发展有限公司 85 北京电子城物业管理有限公司 71 杭州宋都物业经营管理有限公司 85 武汉地产集团东方物业管理有限公司 72 武汉百步亭花园物业管理有限公司 86 陕西德杰物业管理有限公司 72 泛海物业管理有限公司 86 温州市城市物业管理服务有限公司 73 浙江中都物业管理有限公司 87 四川远鸿物业管理有限公司 73 深圳星河智善生活股份有限公司 87 四川邦泰物业服务有限公司 74 北京晟邦物业管理有限公司 88 上海益镇物业管理有限公司 74 宁波新上海国际物业管理有限公司 88 深圳市鸿荣源物业管理有限公司 74 昆明银海物业服务有限公司 88 大连豪之英物业管理有限公司 75 深圳市莱蒙物业服务有限公司 89 重庆锦宏物业管理有限公司 75 浙江瑞源物业管理有限公司 89 贵阳兴隆物业管理有限公司 76 中冶置业集团物业服务有限公司 89 杭州大家物业经营管理有限公司 76 上海航天实业有限公司 90 河南新和昌物业服务有限公司 76 浙江盛元城市物业管理有限公司 90 重庆助友创美物业管理有限公司 77 武汉小竹物业管理有限公司 91 深圳市城建物业管理有限公司 77 河南兴业物联网管理科技股份有限公司 91 杭州新天地高力国际物业管理有限公司 78 杭州绿宇物业管理有限公司 91 南昌恒兴物业管理有限公司 78 北京天岳恒房屋经营管理有限公司 92 青岛联泰物业服务有限公司 79 西安天朗物业管理有限公司 92 中节能 杭州 物业管理有限公司 79 深圳华强物业管理有限公司 93 重庆康田物业服务有限公司 80 上海证大物业管理有限公司 93 北京首万物业服务有限公司 80 四川汇丰物业服务有限公司 93 北京首钢物业管理有限公司 81 美好幸福物业服务有限公司 94 深圳市嘉诚物业管理有限公司 81 云南实力物业服务股份有限公司 94 四川汇德物业服务有限公司 81 湖南省家园物业管理有限公司 95 深圳市缔之美物业管理有限公司 82 广西华保盛物业服务集团有限公司 95 阳光恒昌物业服务股份有限公司 82 苏州市天翔物业管理有限公司 96 重庆海宇物业管理有限公司 82 北京鹏盛物业管理有限公司 96 福建省中庚物业管理有限公司 83 江西新力置地物业服务有限公司 97 重庆渝能物业服务有限公司 83 江苏新鑫物业管理有限公司 97 武汉观澜物业服务有限公司 83 湖北中楚物业股份有限公司 98 郑州亚新物业服务有限公司 84 泽信乐家 北京 物业集团有限公司 99 贵州深盛佳物业管理有限公司 84 南京亿文物业管理有限责任公司 100 上海科箭物业服务有限公司 84 云南城投物业服务有限公司 100 苏州特毅物业股份有限公司 中国指数研究院中国指数研究院 7 第四第四部分部分 20182018 中国物业中国物业服务百强企业服务百强企业发展发展特点分析特点分析 一 管理规模 管理面积均值达一 管理规模 管理面积均值达 31643164 万平米 市场份额超三成万平米 市场份额超三成 1 1 强者恒强 百强企业管理面积均值超三千万平米 强者恒强 百强企业管理面积均值超三千万平米 TOP10TOP10 企业管理面积均值超两亿平米企业管理面积均值超两亿平米 图 1 2014 2017 年百强企业管理规模与市场份额变化情况 在城镇化水平不断提高 居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下 物业服务需求持续 旺盛 百强企业顺应市场发展 坚持规模化扩张 巩固区域内优势地位 实现管理规模新一轮增 长 2017 年 百强企业管理面积均值达 3163 83 万平方米 同比增长 16 1 在管项目数量均值为 178 个 比 2016 年增加 12 个 百强企业管理规模呈现加速扩张态势 2017 年 百强企业市场份额 持续走高 达 32 42 较上年提高 2 98 个百分点 增幅高于 2016 年 行业集中度进一步提升 图 2 2014 2017 年 TOP10 企业管理规模与市场份额变化情况 19 50 28 42 29 44 32 42 0 5 10 15 20 25 30 35 0 50 100 150 200 250 300 350 2014年2015年2016年2017年 管理面积均值在管项目数量均值市场份额 单位 十万平方米 个 7625 48 13332 60 18838 96 21588 21 4 37 7 64 10 18 11 06 0 2 4 6 8 10 12 0 5000 10000 15000 20000 25000 2014年2015年2016年2017年 TOP10企业管理面积均值TOP10企业市场份额 单位 万平方米 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 8 TOP10 企业在规模化的道路上勇毅笃行 展现了 越大越快 越快越好 的规模优势 2017 年 管理面积均值达 21588 21 万平方米 同比增长 14 59 市场份额为 11 06 与 2016 年相比提高 0 88 个百分点 强者恒强态势延续 图 3 2017 年百强企业不同层级管理面积情况 在不进则退 慢进亦退的浪潮中 百强不同层级企业呈现出差异化的分布特征 规模较大企业 优势更加凸显 规模较小企业在各自细分领域力求稳定发展 2017 年 TOP10 企业管理面积均值是 百强企业均值的 6 82 倍 TOP11 30 企业结合自身优势 制定精准的规模扩张策略 管理面积达 4976 96 万平方米 是百强企业均值的 1 57 倍 TOP31 50 和 TOP51 100 企业 抓住细分市场发展机 遇 开展错位竞争 管理面积均值增长平稳 分别为 1988 74 万平方米和 1167 68 万平方米 2 2 多举措扩规模 兄弟公司助力与市场拓展为主 理性并购为辅 平台输出与模式创新多举措扩规模 兄弟公司助力与市场拓展为主 理性并购为辅 平台输出与模式创新 有效补充有效补充 2017 年 百强企业在 规模之战 中亮剑出鞘寻求突破 或借势集团获多方位发展支持 或加 速市场化进程 同时嫁接技术与资本 聚焦平台输出 扩大兼并收购 创新商业模式等 多形式 多 渠道不断强化规模化扩张能力 0 4000 8000 12000 16000 20000 24000 TOP10TOP11 30TOP31 50TOP51 100 单位 万平方米 百强企业管理面积均值3163 83万平方米 中国指数研究院中国指数研究院 9 图 4 2017 年部分物业服务企业管理面积构成情况 首先 借助兄弟开发公司优势 促进规模增长 2017 年 百强企业中有开发背景的企业共 147 家 这些企业的在管面积中 有近六成来自兄弟开发商 2017 年 全国商品房销售面积达到 16 94 亿平方米 比上年增长 7 7 百强企业受益于兄弟开发公司的规模扩张 管理面积显著提升 如碧 桂园服务 保利物业 中海物业 2017 年新增管理面积中超过 80 来自兄弟开发企业 依托集团项目 优势 实现了管理规模的快速增长 图 5 2017 年部分有开发背景的百强企业市场化拓展比例 0 20 40 60 80 100 碧桂园服务保利物业中海物业雅生活服务 兄弟开发企业比例市场化拓展比例 0 20 40 60 80 100 万科物业绿城服务彩生活金地物业龙湖物业金科服务嘉宝股份 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 10 其次 凭借专业能力 加大市场拓展力度 扩大管理半径 一方面 百强企业勤修内功 用心锻 造服务品质 不断提升服务能力 为规模扩张奠定基础 另一方面 跟随时代发展 借助技术创新 企业服务半径显著扩大 在此基础上 加大项目外拓力度 不断提高项目竞标成功率 加强战略合 作 最大限度谋求规模化发展 彩生活 绿城服务 金科服务等有开发背景的企业 2017 年在管面积 中 市场拓展面积占比超 70 业务拓展能力出众 长城物业 南都物业等完全市场化企业 充分挖 掘业主需求 提供高效服务 以品质和口碑赢得市场竞争 图 6 彩生活平台输出模式 再次 发力平台 输出技术 加快扩张节奏 部分百强企业打造服务平台 通过吸引合作伙伴 加强对平台上合作企业的技术支持 平台服务规模增长显著 如彩生活转型 互联网 物业 做服务 平台 通过向合作企业输出彩之云平台 技术 产品及服务 有效扩大了平台服务规模 截至 2017 年底 彩生活已与 50 余家物业服务企业达成战略合作 彩之云平台服务面积达到 9 亿平方米 注册 用户数突破 1034 万 其中活跃用户数 349 4 万 成为全球最大智慧社区服务云之一 此外 并购回归理性 更加高效 仍然是规模突围 提速发展的重要手段 2017 年 百强企业 并购行为更加谨慎 对潜在标的选择更加严格 主要从完善产品与区域布局等角度 开展高质量并 购 如雅生活服务的收购策略是收购行业内领先 资产优质的物业服务企业 短期内有效扩大业务 规模及地区覆盖范围 2018 年 4 月 雅生活服务以 2 05 亿元收购紫竹物业 51 的股权 通过收购拓 展业务规模及覆盖范围 提升企业在长三角的影响力和市场竞争力 绿城服务 嘉宝股份 远洋亿 家等持续关注市场 寻找合适收购机会 2017 年以收购全部或部分股权的方式有效扩充版图 彩生活 社区服务平台 彩之云 彩管家 服务商 引入 提升管理效率 丰富服务品类 物业服务企业 平台使用费 协助服务商入驻平台 收入分成 社区用户 基础服务E化 增值服务 使用 快速拓展 持股5 20 输出 提供产品或服务 入驻 中国指数研究院中国指数研究院 11 表 1 2017 年以来部分百强企业兼并收购情况 企业简称企业简称 被收购企业被收购企业 收购股权比例收购股权比例 被收购企业被收购企业 的主要业务的主要业务 万科物业万科物业 浙江耀江物业管理有限公司 中新苏州和乔物业 服务有限公司 云南德润物业管理有限责任公司 等 25 100 物业管理 绿城服务绿城服务 温州雅园物业管理服务有限公司 吉林天顺物业 服务有限公司 浙江蓝颂供应链管理有限公司 浙江绿华国际旅行社有限公司等 20 100 物业管理 供应链管理 教育咨询服务 教育软件 开发 旅游业务 广告设 计等 彩生活彩生活 武汉天宇弘物业管理有限公司 深圳市前海微生 活网络服务有限公司 上海同淶物业管理有限公 司等 50 100 物业管理 社区经济等 中海物业中海物业 中信物业服务有限公司 100 物业管理 雅生活雅生活 服务服务 上海绿地物业服务有限公司 南京紫竹物业管理 股份有限公司 50 100 物业管理 嘉宝股份嘉宝股份 杭州绿宇物业管理有限公司 上海真贤物业管理 有限公司 76 80 物业管理 远洋亿家远洋亿家 杭州新时代物业管理有限公司 南通乾通物业管 理有限责任公司 北京百思得保洁服务有限责任 公司 北京远和志尚科技服务有限公司等 30 60 物业管理 清洁服务 技 术开发等 南都物业南都物业 上海采林物业管理有限公司 90 物业管理 最后 运用其他创新手段 助力规模发展 百强企业突破传统框架 借力新思维 新技术创新 更多模式 实现规模业绩提升 如彩生活创新推出 彩住宅 产品 基于 房产 服务 销售模式 以彩之云平台消费券 饭票 方式获得销售住宅物业管理权 以内生式获取资源的形式助力规模增 长 其次 业主在彩之云平台消费 饭票 将增加平台流量 提高客户黏性 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 12 3 3 抢抓主流市场深耕 六成管理面积位于五大核心城市群 单城市项目抢抓主流市场深耕 六成管理面积位于五大核心城市群 单城市项目均值均值超超 6 6 个个 图 7 2017 年百强企业城市群管理面积占总管理面积比例情况 我国以城市群为核心的空间发展格局已基本形成 其衍生的巨大住房与物业管理需求 为物业 管理行业创造了更广阔的发展空间 百强企业把握城市群发展带来的结构性机遇 开展针对性 差 异化布局 依托城市群带来的项目聚集优势 强化规模效应 进一步提升市场竞争力 2017 年 百 强企业 60 98 的管理面积位于五大城市群 其中 在长三角 珠三角 成渝 长江中游及京津冀五 个主要城市群分布比例分别为 20 14 12 77 11 52 8 32 及 8 23 图 8 2014 2017 年百强企业进入城市数量与单位城市项目均数 2017 年 百强企业进入城市数量均值 28 个 与去年持平 全国化布局的步伐有所放缓 企业规 模扩张的重心转向区域深耕 以巩固核心城市的竞争力与控制力 单位城市项目数量均值为 6 35 个 同比略有上升 单个项目管理面积均值达 17 79 万平方米 较 2016 年增长 8 28 城市群城市群 20172017城市群竣城市群竣 工面积占工面积占全国全国 竣工面积竣工面积比例比例 百强企业管理百强企业管理 面积占面积占总管理总管理 面积面积比例比例 长三角24 24 20 14 珠三角8 08 12 77 成渝10 52 11 52 长江中游9 02 8 32 京津冀6 08 8 23 共计58 67 60 98 京津冀城市群京津冀城市群8 23 8 23 长三角城市群长三角城市群20 14 20 14 长江中游城市群长江中游城市群8 32 8 32 珠三角城市群珠三角城市群12 77 12 77 成渝城市群成渝城市群11 52 11 52 24 27 2828 3 92 5 71 5 93 6 35 0 10 20 30 40 50 0 5 10 15 20 25 30 2014年2015年2016年2017年 进入城市数量均值单位城市项目均数单个城市项目数量增长率 单位 个 中国指数研究院中国指数研究院 13 图 9 2016 2017 年百强企业管理大盘项目情况 近年来 百强企业承接大体量项目逐年增多 产生了适度的规模效应 2017 年 单个项目在 50 100 万平方米 100 万平方米以上的项目数量分别为 1596 个 285 个 较 2016 年分别增长 11 37 和 10 04 一方面 单个项目面积达到一定规模后 以标准化 自动化 智能化技术控制企业成本 提 升运营效率 另一方面 大盘项目的人口聚集优势 产生更多的增值服务需求 打开企业社区增值 业务的增长空间 如截至2017年底 碧桂园服务单个项目面积超过50万平方米的项目数量为71个 受益于大盘项目的规模经济效益 在有效降低成本的同时 利用丰富的客户资源拓展增值服务 二 经营绩效 固本开新营收均值二 经营绩效 固本开新营收均值达达 7 427 42 亿元 亿元 增值服务加速利润释放增值服务加速利润释放 1 1 营业收入同比增长营业收入同比增长 18 2 18 2 净利润均值近六千万 净利润均值近六千万 图 10 2016 2017 年百强企业营业收入均值及净利润均值变化情况 1433 1596 259 285 0500100015002000 2016年 2017年 单体在50 100万平方米的项目数量 单体超100万平方米的项目数量 单位 个 62783 35 74209 92 0 20000 40000 60000 80000 单位 万元 20162016 年年 20172017年年 营业收入均值营业收入均值 4578 98 5733 65 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 单位 万元 20162016年年20172017 年年 净利润均值净利润均值 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 14 2017 年 百强企业营业收入均值达 74209 92 万元 同比增幅 18 20 净利润均值为 5733 65 万元 同比增长 25 22 总体呈上升趋势 图 11 2017 年百强企业分层级营业收入均值及增长率 2017 年 百强企业各层级营业收入均值总体呈现持续走高趋势 特别是 TOP10 TOP11 30 企业 优化重点区域战略布局 加速拓展管理规模 同时 突破传统物业管理的服务范畴 各业务板块全 面发力带动营收强势增长 营业收入均值分别为 43 20 亿元和 13 25 亿元 同比增速分别为 37 60 和 27 67 强者恒强局面进一步加强 TOP31 50 TOP51 100 企业的营业收入均值分别为 4 75 亿元 和 2 77 亿元 同比增速为 18 99 和 12 42 增长相对平缓 图 12 2017 年百强企业分层级净利润均值及增长率 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0 10 20 30 40 50 TOP10TOP11 30TOP31 50TOP51 100 单位 亿元 营业收入均值同比增长率 百强企业营业收入均值7 42亿元 0 10 20 30 40 50 0 10000 20000 30000 40000 TOP10TOP11 30TOP31 50TOP51 100 单位 万元 净利润均值同比增长率净利润率 百强企业净利润均值5733 65万元 中国指数研究院中国指数研究院 15 2017 年 百强企业盈利能力继续提升 净利润率为 7 73 同比增加 0 44 个百分点 百强企业 各层级净利润率呈现逐级递减趋势 2017 年 TOP10 企业平均净利润率为 8 68 高于百强企业平均 净利润率 TOP11 30 TOP31 50 及 TOP51 100 企业平均净利润率分别为 7 70 7 37 和 6 86 低 于百强企业净利润率 百强企业净利润均值内部分化现象加剧 2017 年 TOP10 TOP11 30 企业净利润均值分别为 37509 94 万元和 10162 32 万元 分别是百强企业净利润均值的 6 54 倍和 1 77 倍 净利润增速分 别为 40 72 和 38 47 TOP31 50 企业净利润均值为 3458 81 万元 同比增长 21 47 增幅较 2016 年大幅提升 19 65 个百分点 TOP51 100 企业净利润均值为 1789 33 万元 远低于百强企业净利润 均值 增速为 12 27 相对平缓 2 2 夯实主业 夯实主业 基础物业服务基础物业服务收入及净利润占比分别为收入及净利润占比分别为 81 80 81 80 和和 5858 3 32 2 图 13 2016 2017 年百强企业基础物业服务收入及净利润均值占比 2017 年 百强企业得益于内生增长加快 外延扩张持续 基础物业服务收入均值达 60703 71 万 元 同比增长 16 89 是百强企业收入构成的基石 占比高达 81 80 同时 百强企业注重利用技 术提升基础物业服务管理效能 2017 年 基础物业服务净利润均值达 3343 87 万元 占比为 58 32 82 72 81 80 60 76 58 32 0 30 60 90 120 150 2016年2017年 基础物业服务收入均值占比基础物业服务净利润均值占比 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 16 图 14 2017 年百强企业各业态面积及收入占比情况 百强企业不仅顺应市场大势依靠规模取胜 且不断提升专业服务能力 多业态均衡发展 2017 年 百强企业住宅物业管理面积占总管理面积的 69 85 商业物业 办公物业 公众物业 产业园 区物业 学校物业 医院物业和其他类型物业面积占比分别为 8 65 9 12 1 76 4 12 1 65 0 60 及 4 25 收入占比方面 住宅物业服务费收入占百强企业基础物业服务总收入的 59 72 商 业物业 办公物业 公众物业 产业园区物业 学校物业 医院物业和其他类型物业服务费收入占 比分别为 12 56 14 41 1 62 4 26 1 56 2 14 及 3 73 图 15 2017 年百强企业全国及不同城市级别平均物业服务费标准 69 85 8 65 9 12 1 76 4 12 1 65 0 60 4 25 59 72 12 56 14 41 1 62 4 26 1 56 2 14 3 73 住宅物业 商业物业 办公物业 公众物业 产业园区物业 学校物业 医院物业 其他类型物业 内环 面积占比 外环 收入占比 0 2 4 6 8 10 12 14 16 全国一线城市二线城市三四线城市 单位 元 m2 月 住宅物业商业物业办公物业公众物业 产业园区物业学校物业医院物业其它类型物业 平均物业服务费7 12 平均物业服务费3 67 平均物业服务费3 58 平均物业服务费4 26 中国指数研究院中国指数研究院 17 2017 年 百强企业管理项目平均物业服务费为 4 26 元 m 2 月 略高于 2016 年 4 25 元 m2 月 分业态来看 办公物业服务费最高 达 7 88 元 m 2 月 其次是商业物业服务费 为 7 02 元 m2 月 住宅物业服务费最低 为 2 30 元 m 2 月 公众物业 产业园区物业 学校物业 医院物业和其他类 型物业服务费分别为 3 78 元 m 2 月 3 64 元 m2 月 3 41 元 m2 月 6 88 元 m2 月和 5 98 元 m2 月 分城市级别来看 一线城市的平均物业服务费为 7 12 元 m 2 月 远高于二线城市 3 67 元 m2 月 和三四线城市 3 58 元 m 2 月 一线城市各业态平均物业服务费均高于其他城市 二线城市除 公众物业 学校物业和医院物业外 其余业态平均物业服务费均高于三四线城市 3 3 增值服务利刃出鞘 多种经营收入增值服务利刃出鞘 多种经营收入占比占比 18 20 18 20 净利润占 净利润占比比 41 68 41 68 百强企业嫁接移动互联网 大数据 云计算等新技术 持续创新服务模式 丰富增值服务品类 和内容 完善收入结构 不断挖掘物业服务的附加值和边际效益 2017 年 百强企业多种经营收入 均值达 13506 21 万元 同比增长 24 46 图 16 2017 年百强企业多种经营收入构成情况 百强企业延伸服务链条 打磨个性化 差异化和定制化产品 优化服务供给 拓宽收入来源 一方面 百强企业积极满足业主美好生活需求 不断丰富业主增值服务种类 提升业主及住户生活 体验 2017 年 业主增值服务收入占比达 52 14 其中 空间运营收入占比达 12 06 房屋经纪 电商服务及社区金融占比分别为 9 56 7 02 及 5 42 家政服务及养老服务占比分别达 4 27 和 2 78 另一方面 百强企业开展针对地产开发商等的非业主增值服务 在多种经营服务收入中的占 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 18 比达 47 86 其中 百强企业介入房地产价值链前期 凭借丰富的管理经验及专业水准开展顾问咨 询服务 占比达 14 38 为开发商提供案场服务 取得良好成效 收入占比达 17 65 工程服务亦 为主要服务领域 收入占比 15 38 图 17 2016 2017 年百强企业多种经营收入及净利润占比情况 随着商业模式的升级和优化 社区服务生态布局的逐步完善 百强企业多种经营收入均值及净 利润均值持续攀升 2017 年 百强企业多种经营收入的业绩贡献度为 18 20 较 2016 年增加 0 92 个百分点 多种经营净利润均值占比达 41 68 同比上升 2 44 个百分点 成为企业盈利的关键增长 点 持续释放更多盈利潜力 4 4 多措并举化解成本压力 营业成本率下降多措并举化解成本压力 营业成本率下降 1 081 08 个百分点个百分点 人员工资与人员数量双重增长 人员工资与人员数量双重增长 营业成本均值超营业成本均值超 5 65 6 亿亿 首先 伴随企业的规模扩张与转型升级 对人员的数量和质量都提出了更高的要求 其次 工 资的刚性上涨也成为物业服务企业必须面对的成本难题 2017 年 百强企业经营成本均值为 56507 08 万元 同比增长 14 26 从成本构成来看 人员费用占比 55 84 同比增加 2 41 个百分 点 其它费用 物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用 清洁卫生费 秩序维护费 办公 费用 绿化养护费占比分别为 14 38 10 03 8 14 4 89 3 41 和 2 38 物业共用部分共用 设施设备及公众责任保险费用占比为 0 93 0 10 20 30 40 50 60 2016年2017年 17 28 18 20 39 24 41 68 多种经营收入均值占比多种经营净利润均值占比 中国指数研究院中国指数研究院 19 图 18 2016 2017 年百强企业营业成本构成情况对比 技术创新有效对冲成本压力技术创新有效对冲成本压力 百强企业积极引入智能科技设备 实现基础服务自动化 显著提升管理效率及服务质量 同时 有效抑制成本上升 主要是因为 一则 百强企业继续深入推进自动化 标准化 集约化管理体系 建设 以数据集成管控平台为中心进行可视化监控 通过管理支撑平台合理配置资源 提升运营管 理效率 如雅生活服务在总部设立集成管控平台 联动 运营云 数据云 物业云 物联云 及 开放云 五云系统交互配合形成社区服务生态管理系统 二则 百强企业搭乘人工智能快车 有机联动智能硬件 物联网传感器等设备进行信息交互 协同 室内 户外 特种 服务机器人 提 高管理服务效率 为业主及住户带来优质服务体验 如绿城服务通过改造智能道闸设系统及运用巡 逻机器人 案场机器人等 有效提升运营效率及服务质量 此外 技术创新离不开相关机构的支持 万物至上致力于为客户提供功能齐全 管理科学 操作简便的智能化服务以及面向行业的解决方案 和个性化的二次开发服务 帮助企业向标准化 专业化 集团化 国际化的方向发展 实现管理信 息化 20182018 中国物业服务企业支持机构中国物业服务企业支持机构 香港上海汇丰银行有限公司 华泰金融控股 香港 有限公司 万物至上科技 北京 有限公司 0 92 2 69 3 81 5 34 9 03 10 25 14 55 53 43 0 93 2 38 3 41 4 89 8 14 10 03 14 38 55 84 2016年2017年 人员费用 其它费用 物业共用部分共用设施设 备日常运行和维护费用 清洁卫生费 秩序维护费 办公费用 绿化养护费 物业共用部分共用设施设 备及公众责任保险费用 2018中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 20 适度增加外包比例 有效降低刚性成本适度增加外包比例 有效降低刚性成本 图 19 2016 2017 年百强企业基础业务外包项目数量占比 百强企业持续增加外包项目比例 优化服务提效能 有效管控成本 保障盈利空间 从基础业 务外包项目数量占比来看 2017 年百强企业外包项目中 清洁业务外包项目数量占总项目数量的 60 25 绿化业务外包项目数量占比为 43 14 同比增加 1 14 个百分点 设备维护养护和秩序维护 业务外包项目数量占比分别为 36 84 和 24 68 较 2016 年分别增长 1 84 和 0 68 个百分点 从外包人员占比来看 2017 年 百强企业外包员工总数为 46 92 万人 同比增长 18 07 外包 员工占一线员工的 38 33 其中 清洁业务外包人数占外包员工总数的 60 89 秩序维护业务外包 人数占比为 20 60 绿化和设备维修养护业务外包人数占比分别为 12 20 和 6 31 人均产值近人均产值近 1414 万元 营业成本率万元 营业成本率达达 77 69 77 69 除借助技术赋能 加大外包力度实现 节流 外 百强企业加大增收力度 在基础物业服务和 增值服务方面更注重 开源 的作用 因此 多管齐下保证了人均产值和人均管理面积的提升 在 严峻的成本压力下实现了营业成本率的下降 保证了盈利水平 2017 年 百强企业人均产值为 13 99 万元 同比增长 15 51 人均在管面积为 5912 97 平方米 同比增长 12 49 营业成本率达 77 69 同比下降 1 08 个百分点 36 84 35 22 设备维修养护 2017年2016年 43 14 42 31 绿化 2017年2016年 24 68 23 99 秩序维护 60 25 59 23 清洁 中国指数研究院中国指数研究院 21 图 20 2016 2017 年百强企业人均绩效情况 图 21 2015 2017 年百强企业营业成本情况 三 三 服务质量 重点企业满意度超服务质量 重点企业满意度超 8080 分 收缴率 续约率维持高位分 收缴率 续约率维持高位 1 1 绿化 清洁与入户维修满意度高 客服与安全秩序管理更受关注