房地产论文(林华俊).doc

房地产与物业管理法课程论文标题：中国农村征地补偿问题研究 姓名：林华俊年级：10级班级：法学四班指导老师：钟广池学号：201030840415日期：2012年11月22日中国农村征地补偿问题研究摘要：自上个世纪90年代以来，随着改革开放步伐的加快，城市化进程的推进，我国建设用地的需求不断增加，国家采取土地征用的办法将农村集体所有土地转化为国家所有。同时，将农用地转化为建设用地，以促进经济建设的高速发展。然而，国家把农村集体土地所有转变为国家土地所有的同时，被征地农民的切身利益却未能得到保障。众多农民失去了赖以生存的土地，成了“无地、无业、无保障”的三无农民，生活水平下降。因此，征地补偿制度的建立和完善成为人们关注的焦点。关键词：土地征收；征地补偿；农民安置 首先，按照我国土地管理法的规定，征收土地是国家因公共利益的需要，征收农民集体所有土地并依法给予一定补偿的行为，是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为，但是，在中国，农民是广大群众的基础，而土地是他们赖以生存的土地，国家在进行土地征收时往往没有考虑周全，从而出现各种问题，其中比较突出的问题就是征收补偿的问题。在土地征用问题中，首先需要从政策层面上关注的是补偿费标准问题和补偿费的公平问题。 土地征收补偿最主要的问题在于：农民的发言权在哪里？都知道，土地征用是一个涉及面很广的问题，农民作为土地承包者在这一话题上通常是比较被动的。那么，农村土地征用中出现的主要问题到底有哪些?概括来说，这些问题主要有土地征用补偿标准太低，有的一亩地仅补偿几千元或者干脆以租金的方式强占耕地;土地溢价与土地补偿费差别过大，有的征地后转手卖十几万甚至几十上百万元一亩，但给农民的却只有很少的一部分;征地行为不规范，有的假借各种名义强行征用农民土地搞园区;土地补偿费管理五花八门，有的将补偿费直接给农民，有的给村里，有的给乡镇;征地补偿措施不完善，被征地农民的生产生活出路得不到保障，等等。在这些问题中，首先需要从政策层面上关注的是补偿费标准问题和补偿费的公平问题。如果做一下统计，在所有因为征地而引发的矛盾中，过半甚至更高的都是围绕补偿费问题的交战。因此当前迫切需要从政策层面上对这一问题进行研究。用官方的语言来说，土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定;按法定的统1年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数;如果土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。简而言之，就是补偿费是由被征土地三年来的平均产值乘以若干倍，通常是六到十倍，加上安置补偿费、青苗补偿费以及地面附属物构成。这一标准对失地农民的当期效益而言无疑是一大笔收入，但对农民的长期效益来看就成了负数。因为农民的医疗保险、养老保险、就业保险等都是依附在土地上的，而补偿标准只以年收益的固定倍数为限，没有充分考虑失地农民的各种社会保障。按照这一标准，许多地方一亩地仅仅补偿7000元左右，即使全部存到银行一年的利息收入也才一百多元，无法补偿生计。这就难怪一些农民不愿耕地被征从而引发矛盾。一般而言，有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县(市)征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制订。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置，但是征地补偿费是直接补给农民还是补给乡村集体，各地的做法很不一样。如果一亩地的补偿费仅仅数千元，补给谁都不太显眼，问题是农民的地被低价征用之后，价格常常飞涨甚至暴涨。这种巨大差额是否应该补偿给农民一部分。如果应该补偿，这么大的差价直接补给被征地农民肯定是对村集体其他人的不公平，也构成了集体资产的流失，因为土地是集体所有。目前许多地方对征地补偿费的管理都在积极探索，有将承包地重新调整而把土地补偿费集体使用的，有直接给被征地农民的，也有一半给个人一半集体分配的。方式多种多样，实际上对政策上的说明提出了更加紧迫的要求。所以说，现阶段我国在农村土地征收补偿方面，还存在种种缺陷，而这种种的缺陷也导致了个方面的发展滞后。我国在农村土地征用补偿制度的缺陷主要有以下几方面：(一)“公共利益”界定不清，土地征用超出公益范围 宪法第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用或者征用并给予补偿。”土地管理法第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要。可以依法对土地实行征用或者征用并给予补偿。”宪法和土地管理法都明确规定了征用的前提必须是为了“公共利益的需要”。但现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益”需要。因此，一些地方政府往往会自行对“公共利益”进行解释，甚至打着各种“公共利益”旗号将征用的土地随后变成了各种房地产、商业用地等，这样，就在无形之中扩大了“公共利益”的征地范围。政府滥用征用权，征地超出“公共利益”的范围。(二)征地补偿程序缺乏透明度，农民参与程度低土地管理法第四十八条规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见。然而在整个征地过程中，农民却始终处于一种“失语”的状态，许多地方政府在征地过程中并没有严格执行“两公告一登记”(指征地方案公告、补偿安置方案公告和补偿登记)制度，农民对哪一块土地需要征用、征用的目的和范围、补偿标准等信息缺乏了解，在一定程度上存在暗箱操作的现象;一些地方政府与被征地方协商补偿安置标准时，往往只同集体经济组织的少部分领导人接触，没有倾听广大农民的意见。农民参与的程度非常有限，无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来，土地是否被征用，农民也没有发言权，对于土地征用的价格，农民没有与买方平等谈判的权利，更没有决定权，完全由地方政府决定，农民的权利不可能得到充分的尊重，农民的利益也不可能得到充分的保护。“征前不知情，征后不协商”往往成为一种普遍的现象。(三)土地征用补偿标准偏低，农民基本生活难以保障土地管理法规定，征用土地按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的610倍。安置补助费为该耕地被征用前三年的平均年产值的46倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。不难看出，“耕地的年平均产值”，既不是地价，也不是地租，与土地市场毫无关系，是政府行为的结果。我国土地征用补偿标准，由于其属于市场以外的产物，未得到市场的检验与认同，在实践上即表现为标准“定”得过低，损害了广大农民的利益。(四)土地征用补偿方式单一，失地农民安置措施不完善 早期征用土地补偿机制主要采取“货币补偿加安置”的形式，即以土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费作为经济补偿部分，在一定程度上弥补了农民因为征收而失去土地的经济损失后，由征地土地使用者根据征地项目的需要为失地农民进行就业安置。但随着城市建设和经济建设速度的加快，征地数量增加，以及征地用途和就业市场的变化，征地用于市政、房地产、土地开发和公共设施建设等非生产性项目越来越多，这类非生产性项目的性质已经不具备安置失地农民的条件，征地时一次性地支付补偿金，让被征地农民自谋职业。至今，征用土地补偿机制就演化为“一次性给付货币”补偿的单纯经济补偿形式。但是，这样过于简单的补偿机制无助于减少农民土地经济利益以外的利益损失。如，失地农民文化程度不高，缺乏非农就业技能，在就业方面明显处于弱势地位。同时由于采取“一次性给付货币”的补偿形式，体现的是一种生活补助措施而不是就业安置引导，这样就导致失地农民相当一部分成为“上岗无业、种地无田、低保无份”的“三无”人员。 针对我国农村土地征收补偿存在的种种缺陷，可以从以下几个方面着手：(一)科学界定“公共利益”，完善土地征用法律法规宪法中规定，征地是“国家为公共利益需要”，而土地管理法中则规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地都必须申请使用国有土地(包括征用的集体土地)。宪法和土地管理法都明确规定了征用的前提必须是为了“公共利益的需要”。但是，现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”。建议对宪法和土地管理法中的“公共利益”做出司法解释，明确界定“公共利益”的内涵外延。要求各级政府严格依照法律规定行使征地权，严格区分公益性用地和非公益性用地的界限，将商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地退出征地范围，逐步缩小各种征地范围，最终严格限定在必要的公益事业用地范围内。(二)完善土地征用补偿程序，建立土地纠纷仲裁机构完善农村土地征用程序，在原有的程序上还需要注意完善和增加几个步骤：其一，加强对农村土地征用的审批程序。其二，增加农村土地征用的听证程序。在农村土地被征用时，农民往往是最后一个知道自己的土地被征用了。为提高征用土地的透明度，防止在征用农村土地过程中的暗箱操作，应当增加听证程序以听取被征土地的所有者和使用者的意见，满足他们的知情权，提高征地的透明度。其三，强化农村土地征用的民主参与制度。虽然土地的所有者或使用者无权决定土地被征用的用途，但对征地补偿的确定及补偿费用的分配及使用，却有权进行参与，发表自己的意见，如果是少数农民的土地被征用，那么更有必要让失去土地的农民参与决策，如此才能更好的监督征地使用单位对土地的使用情况，如果被征土地闲置，农民有权申请恢复土地的耕种，如此不仅达到了提高被征土地的利用率，还更有利于保护国家有限的土地资源。其四，完善土地征用救济制度，如行政裁决制度、仲裁制度、诉讼制度。首先要完善行政救济制度，在行政裁决和仲裁制度的设计中，要注意避免地方政府集决策者、规格制定者、征用方及纠纷的最后裁决者的多种角色于一身;其次要完善司法救济制度，要使司法真正发挥好制约监督行政的作用。(三)提高补偿标准，保障失地农民生活水平在补偿的标准上，应该以市场价格作为主要参照依据。这个市场价值要通过规范的价格评估体系公平确定，目的是使被征地人的合法权益不致因政府的行为受到实质的损害。具体来说，可以根据土地的不同地域、不同类型以不同的评估方法确定补偿标准。对于城市郊区的土地，由于土地市场比较发达，对这部分土地的补偿标准可以以市场价购为主。对于远离城区的土地，因为价格偏低，而农民的生活主要靠土地的收益，因此，对于土地征用的补偿标准，除了按价格补偿外，还应考虑为失地农民维持今后生活提供额外的经济补偿，以保障失地农民的基本生活水平。(四)丰富土地征用补偿方式，合理安置失地农民目前，征地补偿途径单一，“一次性货币安置”是当前安置被征地农民的主要途径。由于多种原因，失地农民很难找到稳定工作，坐吃山空补偿款后，生活便没有固定来源，很容易陷入“种田无地，上班无岗”的境地。所以，政府应该广拓途径，更加注重“就业安置”。政府应当加大对失地农民的就业培训力度，提高他们的劳动就业技能，鼓励失地农民自主创业。此外，政府还应积极创造和提供劳动就业岗位。我相信，以科学发展观为指导，从改革完善征地补偿机制和健全社会保障体系两个方面入手，才能从根本上解决中国当前的失地农民问题，才能推动国民经济健康发展和社会安