购物中心调研-颐堤港.doc

颐堤港购物中心1、 项目概况颐堤港位于朝阳区酒仙桥地区，是集购物商场、国际甲级办公楼及休闲式商务酒店于一身的大型综合商业项目。此外，项目周边环境优美，拥有一个超过17公顷的开放式户外公园。 项目总建筑面积约176,000平方米，建成之后将辐射望京、燕莎等重要区域。凭借周边良好的生态环境及建筑，颐堤港将被打造成东部商圈内不可多得的稀有物业，成为酒仙桥地区的标志性建筑和举足轻重的地区商业中心。时尚和活力，将是颐堤港零售区的主调。魅力动感的氛围，不仅可以为世界知名零售商提供理想的展示平台，更能够充分满足消费者的需要。零售区将拥有精品超市和国际影院，众多的精致餐馆和大型国际美食广场，带来世界各地的不同风味。无论你是喜欢特色小食还是豪华大餐，在这里都将能得到味蕾的满足；而这里四季不断的表演、展览以及各种时尚活动还将为艺术先锋和娱乐达人带来精彩纷呈的休闲体验。无缝对接的设计，更可令消费者在零售区、办公楼以及酒店之间穿梭自如。 经济技术参数总占地面积5.9万平方米总建筑面积17.6万平方米商业总建筑面积8.7万平方米酒店建筑面积3.3万平方米地下一层建筑面积约2万平方米地下二层建筑面积约2万平方米容积率3绿化率30%层数5层高地铁层、一、二、四层5m，三层6m地面停车位（辆）0地下车库停车位（辆）1245停车费用白天（7：0021：00） 小型车：1.25元/15分大型车：2.5元/15分夜间（21：007：00） 小型车：2.5元/0.5小时 大型车：5元/0.5小时物业费80元/月/平米（每年10%递增）设计单位太古地产有限公司&远洋地产控股有限公司2、 项目介绍1、 商圈、位置及交通：A：北京天赐凯旋商贸中心B：北京吉祥东方商贸中心C：广博百货D：北京酒仙之珠商贸中心E：北京欣雅圣达商贸中心F：北京永升胜商店G：上东中环商业广场H：北京润德雅商贸中心第一分店I：大山子金街国际商城J：北京加德凯世商贸中心（1） ：项目周边5000m商圈A：京客隆酒仙桥店B：丽都广场C：将台综合商品广场D：奥卡索（久隆百货店）E：久隆商场F：阳光兴隆小商品市场G：Za（久隆百货店）H：阿芙（久隆百货店）I：颐堤港J：北京金立石通商贸中心A：铁匠营模型工坊B：北京精博拓展商贸中心C：北京爱家国际商业中心D：北京旺瑞吉商贸中心E：北京东润诚商贸中心F：北京天成安达商贸中心（2） 地理位置：地址：北京市朝阳区将台路南驼房营(酒仙桥路东) 地块分析：临首都国际机场，为国际航空枢纽经济圈向中央城区辐射的第一个涉外生活圈。附近有国家重要的电子信息产业基地和电子产品集散中心酒仙桥电子城科技园，邻近丽都广场和东四环，与燕莎、朝阳公园、东北四环大国际圈相生相息。其周边楼盘主要有（方圆3公里）：晶都酒店、丽都水岸、芳园里社区、上东8号、飘小区、酒仙桥街坊、酒仙桥村、太平洋城、和乔丽晶公寓、安徒生花园、丽都国际公寓、高家园社区、电子城小区、丽都大厦、阳光上东、恒通商务园、冠捷科技公司员工之家、瞰都西门、瞰都家园、海德大厦、燕东商务花园、电子球场社区、万红西街、嘉美风尚中心、北京花园、南十里居、上东双子座、霄云里、新燕都家园、丽都苑小区、首开国风上观、怡思苑、住皇城、将府家园、大山子西里小区、丽都壹号、新华联丽港、酒仙公寓、东润枫景区、远洋公馆、蓝色港湾、花家地、US联邦公寓、福景苑、北京红墙盛源商贸中心、融科橄榄城、朝庭公寓、海润国际公寓、鹿港、国际港、嘉林花园、大西洋新城、悠乐汇、女子街等。周边高消费人群聚集，消费力强。目前居住的主力人群为青年人，包括公司高层、白领、外籍人士、海归人员、演艺圈人士等。这部分人群教育程度较高，收入较高，消费能力较强。 交通组织发达，拥有绝对便利的交通，可以吸引大量客流。 （3）交通动线：1 商场与办公楼、酒店的交通动线简便易达。公交401、402、405、408、418、420、421、445、516、621、656、659、677、688、701、909、942支、955、955区、967、973、976、983支、988、991、平谷17、运通107、运通111、通州15、地铁14号线；15分钟直达CBD；15分钟直达机场；30分钟直达北京南站。2 商场除主通道外设有多处次通道，方便人流流动。3 商场内部设置大量扶梯，两侧又分别配以客用电梯 : 12部24人(1,800公斤)电梯，分布于两个区，使购物者可在最短时间内抵达目的地，另外商场内专设了20余部货梯，方便顾客与工作人员分流使用。 （上下扶梯之间距离:8m8m、消费者直梯间距：5m、货梯直梯间距：2m）4 平面动线设计：采用目前较为主流的“回”字型，并设置多处挑空，增加商场的空间感和购物舒适度；另外，内部设置与酒店、写字楼的通道，使顾客可以在商场、写字楼以及酒店之间穿梭自如，从而更好的享受综合体的便利性。5 垂直动线设计：中庭挑空直达屋顶，不仅增加室内采光，还将顾客的视线引导向上，挑空处的多部扶梯设置更起到促进客流垂直流动的作用。2、 商业定位与市场分析（1） 商业定位中高档，集购物、餐饮、娱乐为一体的时尚购物中心。（2） 市场分析颐堤港购物中心这个以零售为主导的综合商业地产项目，结束了北京酒仙桥地区一站式购物中心的空白。其零售业态涵盖了国际时尚品牌店、国际影城、大型美食广场及精致餐厅、精品超市、国际书店、电子产品店、美容美发沙龙、创意家居用品店等。业态呈现出全方位满足顾客不同需要，只需一站便可满足顾客各种需求，在周边同类商场中具有极强的竞争优势，对顾客具有极大的吸引力，具有很大的商业盈利空间。3、 颐堤港项目规划设计（1） 设计理念开辟远洋装饰绿色新航线绿色设计：远洋装饰总经理叶东鲁说，缔造绿色建筑一直是远洋装饰所追求的目标。因此，在承建颐堤港之初，黄俊带领远洋装饰团队就决心把该项目打造为京城的一个绿色地标。远洋装饰的团队还充分考虑到申请绿色认证以及LEED 认证的有关要求，积极参与了该项目的设计，并在主体结构的选材、建筑结构的模式等方面考虑了绿色低碳环保的要求。在该项目的施工中，远洋装饰团队还采用了很多节能环保的好做法，比如为了降低空气污染，他们全面过滤及吹洗中央空调系统，采用超低含硫量柴油发电机等，保证建筑达到节能环保的要求。（2） 建筑与外立面大面积玻璃屋顶是该项目在设计上的一大特点。此种设计最大限度保证了自然采光的充足，在室内，人们即使身处地下一层，也会看到自然光线。很多地方，除了局部的商铺装饰需要，根本不需要灯光照明。整个建筑不仅节能，而且实现了光亮通透的视觉效果。此外，建筑物在设计上重视立体绿化，在局部屋顶及平台铺设植被，实现雨水回收和中水再循环，收集的雨水用于卫生间冲厕及园林灌溉。（3） 选材颐堤港项目装饰用的材料全部使用现今国家大力推广的竹材，竹子的生长期比较短，3年左右就可以成熟，而木料则需几十年才能开采，使用竹材节约成本、节省能源，一举两得。除此之外，该项目大量采用节能环保的装饰部品和材料，保证建筑达到节能环保的要求。如在建筑室内采用高效T5节能灯管；低辐射及保温玻璃，以减少热损耗并强化隔热功能；园林灯及路灯使用太阳能发电；冬季花园玻璃屋顶采用遮阳板及网点玻璃，以达到透光及隔热；屋顶及平台植被；回收雨水及中水再循环，用于卫生间冲厕及园林灌溉；在施工期间，全面过滤及吹洗中央空调系统；采用超低含硫量柴油发电机，以降低空气污染；采用低挥发性有机物或不含挥发性有机物的油漆和涂料；采用绿色环保的制冷剂等等。4、 颐堤港业态规划（1） 业态组合根据商业定位中高档，集购物、餐饮、娱乐为一体的时尚购物中心，颐堤港采用了涵盖国际时尚品牌店、国际影城、大型美食广场及精致餐厅、精品超市、国际书店、电子产品店、美容美发沙龙、创意家居用品店等多种业态的组合形式。楼层业态调研楼层总面积铺位平均面积铺位数铺位个数/总铺位个数业态规划及主要进驻品牌负一层2万571.43519.44%超市零售餐饮华联精品超市品厨咖世家咖啡一层1.8万3605027.78%零售餐饮HollisterGAP两层H&M两层i.tBauhaus二层1.2万3004022.22%零售餐饮VERO MODAiROOONLY至爱春悦三层1.2万2405027.78%零售餐饮大食代爱博特迪巧克咖啡联想乐兜儿童成长中心匡威美丽田园哥伦比亚阿迪达斯四层5000100052.78%电影院星星国际影城合计6.7万261180100%（2） 颐堤港业态及品牌分布介绍各楼层品牌名录品牌名称类别铺位号面积（负一层）CROCS鞋/包/皮具用品LG43 100more工艺/家居/礼品LG58100屈臣氏保健/美容护理LG35 100test-tube服装LG46 100TOUGHJeansmith服装LG25 100尊贵视力珠宝/钟表/饰品LG31 100多乐之日餐饮LG08 100bla bla bra服装LG47 100可多工艺/家居/礼品LG51 100OPI保健/美容护理LG42 100品厨工艺/家居/礼品LG55 100150华尔街英语服务LG29 100150咖世家咖啡餐饮LG36 100150Vai餐饮LG38 100150佰草集汉芳SPA保健/美容护理LG39 150200叶一堂书店/电器LG50 200250顺电书店/电器LG13 250300华联超市LG01 3300器工坊工艺/家居/礼品LG17 未开业汤尼英盖保健/美容护理LG41 未开业九福坊餐饮LG60 未开业Bouthentique服装LG23 未开业Ecovacs工艺/家居/礼品LG62 未开业（一层）DKNY JEANS服装138100GEOX鞋/包/皮具用品129100Guess 服装115100iSpace书店/电器170100J.LINDEBERG服装121100Kichers鞋/包/皮具用品122100米兰站鞋/包/皮具用品126100双妹珠宝/钟表/饰品162100斯沃琪珠宝/钟表/饰品137100MIC鞋/包/皮具用品105100歌帝梵服装151100I DO珠宝/钟表/饰品160100DAZZLE服装135100G-STAR RAM服装139100Bread n butter服装163100星展银行/瑞尔齿科服务130100丝芙兰保健/美容护理147100SLAV服装136100 Steve Madden运动装/休闲装131100天梭珠宝/钟表/饰品132100Welder Watch 珠宝/钟表/饰品158100bauhaus服装140100150CHOCOOLATE服装180100150TOMMYHILFIGER服装117100150Charles & Keith 鞋/包/皮具用品171100150必品阁餐饮153100150茶国餐饮157100150荷加斯餐饮156100150新元素餐饮165100150Calvin Klein Jeans服装143150200AZUL by moussy服装106150200蓝蛙餐饮167150200羲和雅苑烤鸭店餐饮150150200GAP服装177/276150200i.t服装109150200H&M服装102/202250300Nine West Life style鞋/包/皮具用品128未开业时间廓珠宝/钟表/饰品113未开业SLY服装112未开业酷型乐鞋/包/皮具用品146未开业MO&Co服装133未开业（二层）AMERICAN TOURISTER鞋/包/皮具用品243100BIORCK&CO.工艺/家居/礼品250100Calvin Klein Underwear服装231100达衣岩服装212100江南布衣服装238100Mjuka服装218100速写服装245100TWICE珠宝/钟表/饰品248100播服装211100C.P.U鞋/包/皮具用品242100Lily服装217100odbo服装232100旗服装228100VERO MODA服装206100iROO服装208100150SELECTED服装220100150爱特爱服装230100150鯟沢亭餐饮258100150dzzit服装233100150Jack & Jones服装224150200太兴私房菜餐饮266150200ONLY服装222200250至爱餐厅餐饮247200250FLAMME餐饮269250300（三层）本色绵童装/玩具335100第五街童装/玩具336100乐兜儿童成长中心童装/玩具382100Start Rite 童装/玩具333100Babyland童装/玩具337100洋洋宝宝童装/玩具338100DC运动装/休闲装326100爱博特书店/电器341100快乐柠檬餐饮373100妙餐饮341100西龙纤味餐饮345100西龙传香饭团餐饮345100满记甜品餐饮372100麦当劳餐饮387100150阿迪达斯运动装/休闲装327100150Kidstand童装/玩具383100150哥伦比亚运动装/休闲装329100150美丽田园保健/美容护理316100150思妍丽保健/美容护理313100150KOLON SPORT运动装/休闲装306100150耐克运动装/休闲装308100150迪巧克咖啡餐饮349100150联想书店/电器302250300大食代餐饮3012600沙乐华运动装/休闲装325未开业酷圣石餐饮365未开业Moka Bros餐饮352未开业优芙丝餐饮371未开业n 百货店太平洋百货、铜锣湾百货等n 大型综合超市家乐福、大润发、沃尔玛等n 专业店国美电器、红星美凯龙等n 专卖店迪卡侬、卓依尔女装等n 餐饮类商家味千拉面、永和豆浆等n 娱乐类商家汤姆熊电玩世界、玩具反斗城等（3） 特色业态（主力店铺）介绍主力店面积比例估算：“整体/各业态占比”注：合理的购物中心中，主力店面积可为30%50%业态占比： 超市/整体=0.86%零售/整体=77.59%餐饮/整体=20.69%业态面积占比（已开业）：超市/整体=14.19%零售/整体=34.19%餐饮/整体=30.11%电影院/整体=0.86%电影院/整体=21.51%【地铁层】：华联超市：505000不等，平均消费大致为400元，超市面宽约150m，进深约22mPage One（叶一堂）：30元，面宽约：15m，进深约20m顺电：平均500元，面宽约25m，进深约15m【首层】：GAP：平均100元（促销），面宽约15m，进深约15m H&M：50600元不等，平均200元，面宽约15m，进深约20m I.t（高档时尚品牌）：3004000元不等，平均1000元，面宽约20m，进深约15m【二层】：iROO（台湾品牌）：6002000不等，平均800元，面宽约10m，进深约15m ONLY：1004000元不等，平均500元，面宽约20m，进深约10mVERO MODA：1004000元不等，平均500元，面宽约10m，进深约10m播（中高端时尚品牌）：10003000不等，平均1500元，面宽约10m，进深约10m至爱餐厅：人均85元，店铺面宽约15m，进深约10m，走廊雅座区约50【三层】：大食代：人均约30元，面宽约：100m，进深约25m麦当劳：人均约30元，面宽约：10m，进深约15m【四层】：电影院：人均约35元，面积为50005、 颐堤港其他规划设计（1） 外观设计（外立面、视觉可视性）（2） 外部景观及娱乐设置（图片、绿化、喷泉、座椅等）（3） 停车场 出入口： 车库： 内部动线：（4） 规划布局图（多张）（5） 沿街店铺（6） 内装设计（7） 导视系统（内部、外部）（8） 中庭（图片、面积）走廊（通道宽约7m）：冬季花园（面积约为：5000）：（9） 采光规划（图片、天井采光、中庭采光）（10） 柱网（图片）冬季花园大厅柱间距约为8m三层次通道、四层电影院柱间距约为5m，至爱餐厅雅座柱间距约为3m（11） 预留管井（排水设施）（12） 后勤通道（13） 卫生间（14） 休息区外部：内部：6、 颐堤港运作模式分析（1）商铺出租率：负一：2035=57.14%一层：4050=80%二层：2440=60%三层：2950=58%四层：55=100%整体：118180=65.56%（2） 广告设计（3） 经营情况租金情况（可得的填入）租金25元/天/平方米商铺名称使用面积（平方米）租金（元/平方米.天）n 专柜柜台设计橱窗设计深度（大中型）（小型）面积高度（内部净高）（外部净高）宽度封闭式（图片）半开敞式（图片）开敞式（图片）7、 颐堤港的优劣势分析（1） 优势1) 商业定位酒仙桥商圈缺少集购物、餐饮、娱乐为一体的时尚购物中心，该商业定位准确，填补了区域需求空白。 2) 阳光广场首层2000平米“冬季花园”多功能空间特色鲜明，是目前北京商业中少见的大型室内景观区，为消费者在天气不佳或冬季时购物、餐饮提供了良好的室内环境，并为举办各类时装展、车展、艺术表演及周末集市提供空间。 3) 兼备六大购物1 缤纷时尚购 入驻颐堤港购物中心的时装品牌，都彰显出精致和时尚的特质，颐堤港购物中心一、二层是时尚潮品的聚集地，包括欧美风格dzzit、GAP等，日系风格SLY、Bauhaus等。多类女装品牌是很多职业女性的不错选择，将优雅与从容完美演绎，是追求高品质生活都市女性的心仪选择。2 幻彩靓丽购 装饰“面子”与添置新衣同等重要，颐堤港购物中心的多家商铺可以让你从头到脚焕然一新。将精湛的技艺和丰富的经验把时尚流行趋势融入到发型设计中，带来独特个人风格。还有深受国际时尚名流青睐的专业美甲品牌OPI。3 动感数码购 颐堤港购物中心三层的联想品牌旗舰店，提供了最新产品供客户体验。在游戏对战区，顾客可以免费使用耳机、鼠标等选件，尽情享受逼真的战斗场面。儿童可以玩耍有触屏功能的小游戏，各个年龄层次的顾客都能在这里体验人机互动的乐趣，及高科技带来的娱乐满足感。4 轻松惬意购 对于喜爱精神食粮的消费者来说，“Page One”国际书店无疑是颐堤港购物中心的又一大吸引力。店内分为英文图书区、艺术与设计区、中文图书区、儿童图书区及文具礼品区，图书总量接近10万册，其中英文原版图书占到一半以上。5 饕餮美食购（to ti） 各式精致餐厅是颐堤港购物中心的另一大特色。世