不良资产收购中的房地产评估要点.doc

不良资产收购中的房地产评估要点 随着收购项目的增加，不良资产的评估工作显得尤其的重要，它是不良资产收购工作的前提条件和基础，对控制收购风险起着巨大的作用。本文从不良资产收购中房地产评估的特点、主要工作及注意事项等方面谈谈近来，我国银监会向四家金融资产管理公司下发金融资产管理公司收购非金融机构不良资产管理办法（征求意见稿），毫无疑问，我国的收购项目将越来越多。任何收购方案都必须建立在评估的基础上，不良资产的评估工作是不良资产收购工作的前提条件和基础，是收购程序中一个相当关键的环节，不可缺少的重要环节，对控制收购风险起着巨大的作用。且随着不良资产收购活动的活跃， 不良资产收购中的房地产评估工作也越来越多。一、不良资产收购中房地产评估的特点 不良资产收购中实物资产不良资产收购中房地产评估与我们平时从事的抵押、处置、入帐等情况下的评估具有以下特点：1.房地产类型多且分布散。一般情况下，不良资产收购过程中的房地产既有纯土地、建成的房地产、“烂尾楼”，还有地上建有不属于收购范围建筑物的土地， 以及建有不属于收购范围土地上的建筑物。不良资产收购中房地产分散的情况更是突出，情况最好的在一个市区的不同地方各个镇里，甚至会出现在不同的省的各个地方。2.作业时间短。收购工作本来就时间紧，而项目的评估工作又是收购工作的前提，所以委托方给收购评估工作的时间一般很短，多半要求看完现场后一、两天出初步评估结果。加之部分资产所处区域偏僻，房地产市场不发达，获取资料信息困难，而可比较的参照物较少，故不良资产收购中房地产评估工作的时间显得特别紧张。3.价值类型复杂。不良资产收购中房地产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值。市场价值以外的价值包括清算价值、投资价值、残余价值等。当根据评估目的和评估对象等具体情况明确价值类型，并对具体价值类型进行定义。不良资产收购中房地产评估中，一般委托方需要评估机构提供两个或以上的价值。4.不确定性因素多。 收购项目的评估对象在很多情况下委托方提供的资料中没有完备的产权资料，致使评估机构难以确定评估对象的产权性质、面积等；部分房地产有权属资料，但资料也多样化；不良资产收购中房地产使用状况也较复杂 上述多种因素构成了不良资产收购中房地产的不确定性。二、不良资产收购中房地产评估的主要工作 不良资产收购中房地产评估中，因委托方对拟收购房地产也不完全了解，常常需要通过各类专业机构对收购的房地产进行多方面的调查、分析，故对不良资产收购中房地产评估提出更高的工作要求。1.产权调查，评估对象产权风险状况及瑕疵说明。不良资产收购中房地产评估中，需通过走访当地国土局、房产局等相关政府部门，对下表内容进行查册、咨询调查，对产权风险状况及瑕疵在评估报告中进行披露。2.对产权不完善的评估对象提出达到处置要求的操作建议，并进行分类出具处置意见： 根据评估对象当地相关政府部门有关规定，对产权不完善的评估对象提出达到处置要求的操作建议，如补缴土地使用权出让金、变更用途、办理相关产权证等； 根据评估对象的产权状况、用途、使用现状等因素结合估价师的经验对评估对象进行分类，并出具相关处置意见，如进行拍卖、交换、抵债、出租等。3.出具评估对象的市场价格和建议处置价格。 首先，采用公开市场价值标准，评估出评估对象在完善产权并正常使用的条件下公开市场上最可能形成或成立的的客观合理价格或收益；其次，根据委托方的要求，考虑评估对象的特点、交易方式的特殊性如快速变现、拍卖市场客户购买心理、买受人需额外支付拍卖佣金等因素对房地产处置价格的影响，出具建议处置价格。三、不良资产收购中房地产评估的注意事项1.前期充分沟通。 收购项目的评估过程中，前期的充分沟通通常可达到事半功倍的效果。首先，收购方在委托评估前一般会对相关项目有一定的调查了解，通过与相关人员的沟通，我们可提前对评估对象有进一步的了解。其次，通过前期的充分沟通，我们或以对委托方的处置方案有一定的了解，评估师可以与委托方协商使用的价值类型，并明确定义，确信所使用的具体价值类型与评估目的相适应，并与委托方就此价值类型的使用达成充分的理解。2.合理安排现场路线。 收购项目的估价作业时间要求紧，现场充分的调查、走访又是做好收购项目评估的基础，故合理安排现场路线是做好收购项目评估的关键。这样既能保证在有限的时间内完成评估咨询报告，又不使评估结果受到主观性的影响。3.评估过程必须综合考虑评估对象收购资产的处置方案。 处置方案是未来处置方的处置思路，预计回收时间。根据本人多年从事收购项目的评估经验，资产管理公司在收购资产后的主要处置方案有：通过和解、诉讼或直接变卖收购资产，该方案所需时间较短；对收购的资产进行重新包装再转让，该方案时间较长；对收购的资产进行适当改造或按