专业大型地产公司---地产开发项目前期开发方案编写纲要.doc

地产开发项目前期开发方案编写提纲第一部分 项目概况项目背景，项目位置、项目可研阶段公司批准的项目目标等。第二部分 项目策划定位 一、区域状况1所在区域政策、经济及产业环境2项目所在区域行业发展情况 二、市场研究 1. 市场供给 （1）所在区域内房地产供给量及结构情况调查 （2）所在区域内房地产未来供给量及结构情况调查 2. 市场需求 （1）所在区域内房地产租售情况调查 （2）所在区域内在售项目租售情况调查 3. 市场价格 （1）所在区域内房地产租售价格情况调查 （2）所在区域内房地产租售价格趋势预测 4. 市场预测 （1）未来该区域内房地产供求预测 （2）本项目该区域内的市场前景及租售价格预测 三、项目营销方案 1开发理念：（基于企业的价值观，为体现企业文化和品牌，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想） 2市场定位 （1）客户定位（2）产品定位（形式、户型、面积等）（3）价格定位 3. 市场营销方案： （1）营销模式、目标、战略、渠道及措施 （2）市场推广费用（销售费用）预测 第三部分 规划设计方案 一、总体规划布局情况 1项目经济技术指标 2平面布局分析 3交通分析和停车分析 4地下布局分析 5环境景观分析6大市政情况分析 二、单体设计情况 1户型平面设计及技术指标 2公建平面设计及技术指标 3外立面设计 三、建设标准情况 1住宅项目设计标准 （1）建筑标准：层高、外装修标准、住宅户内装修标准、住宅公共部位装修标准、主要材料标准等。 （2）结构标准：地质情况、基础形式、结构选型、含钢量控制指标、二次结构材料标准等。 （3）设备标准：各类大市政路由，各类设备站点位置和负荷，分专业（给水、污水、雨水、热水、中水、采暖、燃气、消防等）阐述系统形式、管材及主要设备选用标准、室内交用标准、节水节能措施，重点说明选用采暖、空调系统的经济技术分析。（4）电气标准：一般住宅电气专业所包含的系统:大市政、小市政,供配电系统，动力、照明系统,消防系统，电信综合布线系统，有线电视系统，安防管理系统，门禁及防盗对讲系统等的设计概况及设计标准。（5）高档住宅、公寓及大型公建所包含的系统: 大市政、小市政,供配电系统，动力、照明系统,消防系统，电信综合布线系统，有线电视系统，家居智能系统，楼宇自控系统，安防管理系统，门禁及可视对讲系统，停车场管理系统，电子广告、牌背景音乐系统等的设计概况。 2配套公建设计标准：参考住宅设计标准。 3非配套公建设计标准：参考住宅设计标准。 4设计控制单方造价5项目优化设计情况第四部分 项目经济测算 一、按经营责任书附表三格式（附件一）编制成本测算总表，根据需要、按成本测算标准表格（附件二）编制必要的测算支持性表格。 二、成本测算编制说明。 三、项目资金筹措方案。第五部分 项目进度计划安排一、项目开发周期，计划开工时间、竣工时间、销售时间。二、前期进度计划工作内容目前进度计划完成时间前期手续土地证立项批复建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证设计出图方案设计初步设计施工图设计外线设计环境施工图三、工程进度计划按项目招投标开工土方及基坑支护基础施工结构封顶装修及设备施工、区内市政及环境绿化施工竣工备案交用顺序，