获得土地使用权的形式有哪些.doc

获得土地使用权的方式有哪些? 答案： 回答人：何仲文 物权法第l37条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拔等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。第138条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(一)当事人的名称和住所；(二)土地界址、面积等；(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；(四)土地用途；(五)使用期限；(六)出让金等费用及其支付方式；(七)解决争议的方法。第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二务的规定时该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。【相关规定】宪法第10条第3款：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。确定土地所有权和使用权的若干规定第27条：土地使用者经国家依法划拔、出让或解放初期接受、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（以下简称城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）第2条第l款：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。第8条：土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。第9条：土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由计划、有步骤地进行。第10条：土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理邵门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。第16条：土地使用者在支付全部土地使用权出让全后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。第43条：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定缴纳土地使用税。城市房地产管理法第7条：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第8条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第9条：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第12条第l款：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。协议出让国有土地使用权规定第3条：出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。土地管理法第2条第5款：国冢依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拔国有土地使用权的除外。第54条：建设单位使用国有土地。应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地。经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地：(四)法律、行政法规规定的其他用地。第55条：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后。方可使用土地。划拨土地使用权管理暂行办法第2条：划拔土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。按照通常的理解，获得土地使用权的方式有两种：划拨和出让。下面我简单介绍一下这两种取得方式：1土地使用权的划拨土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将土地交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。它是无偿取得土地使用权的一种途径，正因为它的无偿性，所以法律法规对其作了严格的条件限制：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地。上述四种用地才能申请土地使用权的划拨。由于划拨这一方式是计划经济体制的产物，不符合市场经济的要求，也不利于房地产市场的形成，因此不少专家和学者建议在立法上取消这一方式，但是，结合我国的具体国情，完全取消划拨方式不太现实，最后房地产管理立法也最终保留了行政划拨，针对划拨的缺点，对划拨的范围作了特别严格的限制。相对于出让所获得的土地使用权，划拨的土地使用权在使用用途及转让方面还有诸多限制，我下面简单介绍一下：第一，土地使用权人不得擅自改变土地用途。人民政府在批准土地划拨时，都明确了土地的用途。土地使用权人在使用土地的工程中不得随意改变土地用途，不得损害公共利益，如遇特殊情况确实需要改变土地用途的，需得到县级以上人民政府批准，并依法办理土地用途变更登记手续。第二，划拨土地使用权未经转化为出让土地使用权并符合其他条件，不得转租、出租、抵押，否则无效。第三，因国家公共利益的需要，人民政府需要收回划拨的土地使用权时，土地使用权人有义务服从人民政府的决定，而不能以划拨土地的无期限性作为抗辩事由。那么土地使用权如何划拨呢?其程序和审批权限如何呢?我将告诉大家：第一，申请。由建设用地单位，持有权部门批准的建设计划等有关文件，向土地所在地县级以上人民政府土地管理部门提出建设申请。第二，审核。县级以上地方人民政府土地管理部门，对建设用地申请进行审核。划定用地范围，组织商定用地补偿，安置或者拆迁安置的方案。第三，批准。县级以上地方人民政府土地管理部门按照规定的权限报县级以上人民政府批准。经批准后，由土地所在地的县级以上人民政府发给建设用地批准书。第四，划拨。用地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门，根据有关人民政府批准用地的文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨建设用地。最后，登记。建设项目竣工以后，由县级以上地方人民政府土地管理部门核查实际用地，经认可后，办理土地登记手续，核发国有土地地用证。土地使用权划拨完成以上法定程序后，建设用地者即取得了土地使用权。当县级以上人民政府发给建设用地批准书并划拨土地后，建设用地者就已经享有了使用土地进行建设活动的权利，任何组织或个人都不能妨碍其正常施工括动。2土地使用权的出让土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让土地者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国是实行土地公有制的社会主义国家。这就决定了土地使用权只能在一定期限内出让给土地使用者，如果允许无期限出让土地使用权，则与土地私有制无异，这必然会动摇社会主义存在的基础。根据现行规定，土地使用权出让最高年限是按照用途确定的；居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。另外依据物权法第l49条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。可见，物权法把建设土地使用权区分为住宅和非住宅两种不同用途，住宅土地使用权到期后自动续期，这一规定符合市场资源的最优配置原则和尊重人权的精神。依据物权法第l48条的规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，足额安排被征地公民民的社会保障费用，并退还相应的土地出让金。土地使用权出让可以采取招标、拍卖、协议和挂牌等方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采用拍卖、招标和挂牌出让方式；没有条件不不能采取拍卖、招标和挂牌出让方式的，可以采取双方协议的方式。但是协议出让金不能低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权的出让是土地有偿使用制度的体现。它是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。它是介于转让(买卖)与出租的一种行为。既不是出卖，因为它并不转让土地所有权；也不同于出租，因为出租仅仅创设租赁权，而租赁权属于债权。在物权法上，土地使用权的出让应该理解为他物权的设立行为，设立的是一种用益物权。土地使用权的出让权只能由国家行使。不过，在具体执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府土地管理部门在国务院授权的范围内行使。土地使用权出让后并不改变国家作为土地所有者的地位，其受让人可以是公民、法人，以及外国自然人和法在这里提醒大家注意的是：土地使用权出让是转让一定期限内的土地使用权，而不是土地本身，通过出让方式创设土地使用权，必须具备两个条件：第一，必须是国有土地。由于农村土地属于集体所有，所以农村土地不得采用出让方式转让土地使用权。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。第二，必须经政府批准。出让土地使用权必须经过政府主管部门批准，县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的。须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟定年度出让土地使用权总面积方案，根据国务院或省级人民政府批准。那么土地使用权的出让可以采取什么方式呢?第一，招标。招标方式是在指定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人以书面投标形式竞投某宗土地的使用权，由招标单位组成土地招标小组择优确定中标者。这种方式的特点在于：一是引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则有利于资源的最大优化配置；二是投标过程是秘密的，投标人之间不知道竞争对手的标底，招标人对标底严格保密；三是投标人只有一次投标机会，一旦发出标书，就不能随意变更。第二，拍卖。拍卖方式是土地使用权出让人在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动，这种方式的特点在于：拍卖出让公开竞争报价，以价高者取得出让权，应买人有多次报价机会，体现了公平竞争的原则。第三，协议。协议方式是政府或政府委托土地管理部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式，这种方式的特点在于：受让方在没有第三者参与竞争的情况下通过双方协商，达到出让国有土地使用权的目的，该方式一般用于市政工程、公益事业、非营利单位用地，须经过申请、协商、报批和登记四个步骤。第四，挂牌。挂牌方式是出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方式。挂牌结束后，双方签订国有土地出让合同，这种方式的特点在于：挂牌的底价是变化的，有起始价，也有增价；挂牌只有一个竞买人也能成交，而在投标方式中，投标人少于三人，出让人应该重新招标。以上四种方式是土地使用权出让的主要方式，但是不论采取那种方式，都必须签订土地使用权的出让合同，这是法律的强制性规定。合同签订后，就在土地使用权的出让方和受让方之间产生了一个关于土地使用权出让的权利义务关系。虽然它性质上仍然属于民事合同，却有着诸多特殊的地方，需要我们注意：土地使用权出让合同是格式合同，是由国家制作统一的文本，受让人只能就出让金的数额多少、支付方式等几项与出让方协商，其余条款只能表示赞同才能达成协议，可见它并不是完全有当事人意思所决定，而是包含着法律法规规定的强制性内容，带有部分行政合同的性质。在这里提醒大家注意的是，土地使用权的转让与出让不同，土地使用权转让，是指国有土地使用者通过买卖、赠与、交换、继承等合法方式将其土地使用权转移给他人的行为。在土地使用权转让中，转让土地使用权的一方称为转让方，受让土地使用权的一方称受让方。第一，出让是一种创设财产权利的行为，转让则是转移财产权利的行为。在国有土地使用权出让前，土地所有权中的占有、使用、收益权能仍然归国家，通过出让行为使这些权能分离出来，成为一种独立的财产权，并让于土地使用者。对受让人而言，在国有土地使用权出让行为之前，该权利并不存在，出让威立以后才产生出来。所以土地使用权出让是创设财产权的过程，而国有土地使用权的转让则是把作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间转移。第二，法律关系的主体不同。国有土地使用权出让法律关系主体，一方是土地所有者，另一方土地使用者。而转让法律关系的双方都是土地使用者。第三，出让金和转让费的构成及反映的关系不同。国有土地使用权出让金除了土地所有者事先投资外，只要是指地租。而国有土地使用权转让费除了包括出让金和土地使用者的投资及孳息外还包括经营利润，而利润是土地使用者投资并经营的产物。【相关案例】某村村委会通过决议，把村东头一块荒地出让给陈某，并签订了土地使用权出让合同，约定土地使用权出让金为5万元，出让期限10年，该村村民李