菏泽房地产评估报告.doc

菏泽商业房地产评估报告 专业：资源环境与城乡规划管理 姓名：赵钰全 学号：2012164011 年级: 2012级 大事件！国五条核心：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。双向调控：以经济手段和市场手段从供给上解决房价不合理现状.2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。2014年1月，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。北海也有10个项目跟风降价促销，最高下降了1600元/平米。城市界定：三四线城市房地产市场相对较小，潜在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为2.5线城市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足100亿元。2014年调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”从2005年至2013年连续8年，每一年的总理政府工作报告都提到了“遏制房价上涨”等字眼，唯独今年没有提到，而是重点对住房保障机制做了大篇幅描述。“双向调控”分为三个方面首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次，强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；第三，在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。国家自07年至今，出台各项调控政策，主要通过行政调控手段对需求进行压制性调控，调控效果反馈从短期看效果显著，但长期来看，并未达到预期目标，现今房价已回复至调控水平，部分城市房价较调控前上涨幅度更大。从2014年，李克强总理在两会期间做政府工作报告时指出对于房地产进行双向调控，纠正了以往一刀切的行政调控手段，更加突出经济手段和市场手段，努力使房价回归理性化。 对于三四线城市来讲，前几年由于受惠于一二线城市调控及城市化建设所带来的发展契机，房地产市场得到了迅猛的发展，但由于城市能级及城市化建设发展步伐并未跟上房地产发展，现阶段乃至未来较长一段时间内，市场都将处于存量去化阶段，市场将有一段阵痛期，但从国家未来对于房地产市场政策来看，行政性强制措施将比较少运用，更多的将通过经济和市场的手段进行调控，所以长远来看，三四线城市随着城市化推进，城市产业经济结构转型，房地产市场发展空间潜力较大。2011年初，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列楼市调控政策，住宅市场受到较大冲击，地产商和基金、保险等其他一些资本开始以各种方式进入商业地产领域。一线城市商业地产运作成本和绝对风险正逐渐加大，二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政策的持续扶持，三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的主战场。经过3年的发展，三四线城市的商业如雨后春笋搬出现，大量的商业体由于与城市发展能级和商业消费力的不匹配，使得其仅仅成为市场的金融载体。住房开发的规模、分布和价格是导致三四线城市商业格局变化的主要因素政府政策对三四线城市的扶持为商业格局变化提供方向人口规模的增长是三四线城市商业格局变化的内在驱动因素与一二线城市商业的价格洼地，促使大量投机投资资本涌入三四线城市交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持三四线城市商业地产风险市场商业消费容量小：城市能级低，商业市场容量小，消费者对超前开发理念与产品设计的接受度有限，未来大量的上市量，使得三四线城市商业产品同质化竞争非常激烈；存量市场居高不下，去化周期长：由于住宅的限购，以及国内金融市场长期缺乏较好的投资产品，使得大量资金流入商业地产，特别是在价格上与一二线城市相比具有较大价格洼地的三四线城市商业，经过3、4年的发展，三四线城市商业供应严重过量，同质化竞争激烈，由于受限于城市发展能级，未来将处于一个长期存量去化的过程；电子商务对实体商业的影响：互联网经济的发展使得实体商业受到了非常大的冲击，而作为本身并不具备多少商业消化能力的三四线城市影响更大；金融性产品销售策略扰乱市场：为了快速回笼资金实现快速去化，多数三四线商业开发企业在产品销售过程中使用包租及售后返租的手段提升市场信心和购买欲望，但由于后续市场运营的可控性较差，且三四线城市大部门商业产品价值被高估，购买客户市场潜在风险较大；当地政府失信风险：在三四线城市的城市化过程中，每届政府的