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浅析限价房转让中的几个法律问题作者：龚 伟自2008年1月份广州市政府颁布广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)至今，限价房 5年禁止转让期将近过去。可以预见，随着限价房转让高潮的出现，转让中的各种问题也将日渐显现，为未雨绸缪笔者大致梳理了一下限价房交易程序，发现在现行限价房转让的规定中有以下三个方面的问题规定不清，还需进一步明确。一、 限价房转让的时间问题广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）第十五条规定：“限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。”这也就是人们通常所说的限价房在5年内不得转让的规定（本文简称：5年禁止转让期），但经过仔细阅读之后我们不难发现，该规定其实经不起推敲究竟何为“办理房地产权属登记之日”并不明确。一般来说，商品房交易中有三个重要的时间节点：一是，签订预售合同；二是，交房；三是，办理房地产权属登记。在这三个时间节点中前两个基本没什么歧义，但人们对“办理房地产权属登记”却有着不同理解：办理房地产权属登记，究竟是以交易双方向相关政府部门提交办理产权登记手续的申请（以下简称：递件）为准？还是以购房人取得房地产权证为准？人们对此理解并不一致，其实之所会出现这种理解上的分歧，其主要原因是“办理房地产权属登记”需要在一个相当长的时间内为之，也就是说，办理房地产权属登记有一定的时间期限并非时间点。以广州市房地产交易习惯为例，办理房地产权属登记要在交房之后相当长的一段时间内才能完成，通常短则几个月长则要几年的时间。严格来说，“办理房地产权属登记之日”可以理解成这个期间的任何一个时间点，因此仅仅笼统的规定“办理房地产权属登记之日”，其实并不准确。广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）以“自办理房地产权属登记之日”作为5年禁止转让期的起算点而不是别的时间节点，据笔者理解，应该与不动产交易的特殊性有关。我国物权法原则上确立了债权形式主义的不动产物权变动模式，在这种物权变动模式下，不动产物权的变动除了需要买卖双方达成债权合意外，还需要进行物权转移的变更登记，只有变更登记完成后不动产物权才真正发生转移。这也就是我们通常所说的，不动产物权登记的“公示公信”效力。限价商品房作为不动产，其物权变动自然也应遵守物权法的相关规定，只有办理了房地产权属登记，房屋的所有权才能从卖方转移到买方。也就是说，从办妥房地产权属登记之日始买方才真正的成为房屋的所有权人。由此我们不难看出，广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）以“办理房地产权属登记”作为5年禁止转让期起算点的规定本无可厚非，但问题之关键是该办法并没有规定“办理房地产权属登记之日”，究竟是以递件为准还是以购房人取得房地产权证为准。笔者认为，为消除歧义定纷止争，政府部门应尽快出台规定明确“办理房地产权属登记之日”的具体时间，而且以购房人取得房地产权证为准更符合我国的实际情况和物权法规定。二、 受让主体的问题根据广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）的规定，限价房转让其实可以分为：5年禁止转让期内转让，5年禁止转让期满后转让等两种基本情况，同时，对每种转让方式的受让主体也做了不同的规定。具体情况如下：第一是，限价房在5年禁止转让期内转让。根据广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）的规定，一般情况下，购房人在5年禁止转让期内是不得转让限价房的，但特殊情况下购房人再次拥有自有产权住宅的，应允许其转让才最大限度的发挥限价房的住宅保障功能。为了规范购房人在5年禁止转让期内转让限价房的行为，广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）第十六条规定：“已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。”从此规定中我们可以看出，购房人在5年禁止转让期内转让房屋的，主要转让途径有两种：一是由符合限价房购买资格的购买人购买；二是由市国土房管部门回购。只有在市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买的情况下，购房人才能有条件的向其他主体转让限价房。也就是说，购房人在5年禁止转让其内转让限价房的，受让主体主要有两类：一是符合限价房购买资格的购买人；二是市国土房管部门。第二是，购房人在5年禁止转让期满后转让的。根据广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）第十五条第二款：“5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算”的规定，购房人在5年禁止转让期满后转让限价房的，政府对受让主体未做任何限制。也就是说，5年禁止转让期满后，只要转让人补交了土地收益款，购房人转让限价房不再受任何限制。笔者认为，这样做虽然可以最大限度的保障购房人的权益，但其实与限价房的住房保障功能并不一致，因为限价房本来是为低收入群体提供住房保障，但5年禁止转让其后在转让的，却失去了其住房保障功能。三、 土地收益补偿问题根据广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）第十五条第二款的规定：“限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。”由于限价房项目在国有土地使用权出让时已经享受了政府的在地价方面的优惠，因此购房人在向社会转让限价房时，向政府部门补交土地收益自然无可厚非。但值得一提的是，在土地收益补偿的计算方式和标准方面需要注意以下两点：一是，土地收益补偿的受益主体是政府而不是转让人。根据我国相关法律规定，我国实行土地公有制度，土地的所有者只有国家和集体两个，也就是说，只有国家和集体才是土地主人。为了保障低收入群体的居住权益，在限价房项目用地出让时，国家已经给予了一定地价的优惠。当购房人向社会转让时，限价房已经不再具有社会保障性质，国家没有理由再给予优惠。因此，接收土地收益补偿的主体只能是代表国家的政府，转让人只不过补交土地收益的义务主体而已。二是，补交土地收益的标准为同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%。从广州市限价商品住宅销售管理办法（实行）规定，我们不难看出，转让人补交的土地收益只是同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%而非全部的差价。从法理上讲，土地收益并非同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的全部，具有一定的合理性。因为同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价并非全部因土地升值带来的，购房人居住期间尽了一定的保管义