理性应对上海楼市的房价走高.doc

理性应对上海楼市的房价走高李 伟从2003年开始，国家陆续出台各项政策对房地产市场进行宏观调控，但收效甚微。2003年至2005年初，以上海为代表的长江三角地区房价出现猛涨。之后房价虽然有所起伏，但总体依然走高。房价过快上涨，引起政府、专家、百姓各方的高度重视和激烈反响。舆论中多对调控政策和房产商的“暴利”进行诟病和抨击。房市与经济发展和民生的关系非常密切，房价高企确实会带来诸多负面影响，但是不加具体分析地对房价上涨予以全面否定也不是科学的态度，而应理性应对房价走高。笔者撰写此文与同仁商榷，以期与业内人士形成更多共识，促进上海房地产业健康发展。一、目前上海房地产市场存在的主要问题房地产业市场化以后，获得了飞速的发展，对中国城市建设与百姓居住方面做出了巨大贡献。但是，在发展的过程中也存在一些问题，造成了房价的过快上涨。1土地拍卖制度的缺陷。土地拍卖制度从2003年在上海各区县实施以来，它较过去实行的领导决定制和议标制度，从公平和防腐败角度来说是一种很大进步。然而从这几年上海的土地拍卖的情况看，它成为了上海楼市推高房价的主要动力，而且越演越烈。房产商疯狂竞价，“地王”迭现，出现了土地楼板价高于同地段现售楼盘价的离奇状况。地价的付出当然要从房价中收回，房价上涨成为开发商的预期。而我们的地方政府则一边高调要控制房价，一边对土地拍卖出现的非理性状况视而不见，任其发展。2结构性矛盾。政府主导的限价房、经济适用房、廉租房在建筑面积上有严格规定，都限定在90平方米以下。作为住房保障措施，这无可厚非；而对一般商品房的建设，对面积作出限定，就必然存在这样那样问题。自从2005年以来，上海房地产市场上，出售的楼盘房型大都是90平方以下房型，而市场上实际需求量最大的却是100130平方米房型，故造成此类房型因缺少而上涨，90平方米以下房价也被带动跟着上涨。据笔者对上海近期开盘上市的多个楼盘的调查，基本情况都是如此。3刚性需求旺盛。近几年中央政府一波又一波调控政策，对上海房市抑制短期投资性需求，产生了极大效果，有效遏制了投机炒房的势头。但就上海楼市而言，对于短期投资以外的各种需求，尤其对“二外”的需求，仍然缺乏有效的疏导分流与约束，刚性需求仍然旺盛和强劲，供小于求的局面仍不能得到彻底改变；其中在中环以内地区，二外购房者人数不减，加上本市较富余阶层购房也会首选这里，这成为市中心楼市价格支撑与上涨的主要因素。4传统观念根深蒂固。在不具备购房能力的人群，尤其是40岁以下年轻人中，提倡推广租房作为居住和生活的方式，应该成为未来社会解决居住问题的一种主要选择。然而很多人并不认同，其理由是拥有私人房产是中国人的“传统观念”。不可否认，很多人宁可省吃俭用，也想有一套可供安居的私人住所，否则似乎缺少安定感。其实，这种所谓的传统观念在新时期并不值得固守和维护，买房还是租房完全应根据自己的经济状况而定，只要“住有所居”即可。但是，这种“传统观念”是根深蒂固的，因此即使中国人的收入远低于西方发达国家，但私房的拥有率却很高，购房消费占了总消费额很高的比例。大家争着买房，要房价不涨也很难。二、楼市目前应该采取的对策和措施一些主流媒体发布违背客观规律的哗众取宠的舆论，对抑制房价和促进房地产业健康发展没有任何积极意义。这只能误导百姓，并使百姓成为眞正的受害者，从而增加民众对政府的失望和不信任。笔者以为，对上海政府而言，稳定房价目前可采取的措施应该从以下几个方面如手：1正确认识上海市场房价的涨与跌商品房如其它商品一样，离不开其供需决定价格的法则，离不开整个社会物价指数上涨对其带来的影响，也离不开国际资本流入与流出对其产生压力。目前，不论从国际经济形势看，还是从国内经济情况看，找不出使上海房地产市场房价下跌的动因。虽然上海房地产市场市民收入与房价之比不尽合理，并高出很多发达国家，但不能因此简单地认为是房价过高，或有很大下降空间。上海市中心购房人有很多是外国、外地、港、澳、台地区人士，又有谁计算过他们的收入与上海市的房价是个什么比例，而对上海市民而言，有没有可能是收入过低，或有其他隐性收入呢？上海房地产价格走高，有很多因素，其中不乏合理的刚性因素，因此，对此应该有一个清醒的认识和正确的估价。否则我们的政府在解决百姓关注的住房问题时，就会做很多无用功，就会对市场经济中房地产的正常运行产生怀疑，从而推动对其正常运行的市场进行不必要的干扰。本人以为，虽然楼市会随媒体舆论或政府某项政策调控，在短期内出现不涨或微降的情况，但它不会持久或成为一种趋势。就上海这个中国与国际经济交流最为密切的特大城市而言，房价在国内物价基本不上涨情况下，楼市的房价年涨幅为38是在合理区间，加上物价上涨因素，年上涨1015仍属较正常的经济规律。因此房价大涨固然不正常，而下跌更是不正常的，都会对国民经济正常的发展产生极其不利的影响。2应立刻停止土地拍卖对一些大型房地产企业和跨国公司而言，不论其资金实力和未来对上海房地产市场的预期，他们在拍卖中的投标报价可能都没有什么不妥，对政府而言土地拍卖一方面减少暗箱操作，同时又能增加收益何乐而不为。但这种出让土地方式，确实已成为推高上海房价的一只黑手，在正常情况下，开发商不会作赔本买卖。因此，在目前宏观调控的形势下，政府应立刻停止采用拍卖方式对土地进行转让，而尽快采用其他更合理方式进行。3取消限制商品房面积的规定 居民商品住房，盖多大面积，盖什么样式，除国家节能与环保要求作为法律规定下来外，其他都应由市场去说了算。即使是特定需求（如社会保障住房），对面积的规定也应根据特定区域的实际情况而定，不能“一刀切”。企业作为市场的主体，他们会面对百姓要求与市场风险作出比政府更切合实际，更贴近市场需求的判断与抉择，并会随着不同城市、不同阶段、不同位置及日趋变化着的市场需求而变化。不论什么政策，不管结果的政策不是好政策。翻开我们刚刚送走的历史，我们政府哪一次错误不是为了解决百姓的期待，却盲目做出违背客观规律的决策，从而被撞得头破血流呢？4发放补贴解决低收入人群居住问题近期各省市先后推出限价房，经济适用房，并一哄而上，其初衷是好的。但它是一种违反市场规则制造不公平的产物，它的可操作性极差，会把由此产生的矛盾由政府揽下去解决。如楼层好坏、东西南北、价高价低、转让折扣等，本该市场解决的问题，都变成了政府行为。它成了干扰市场正常规则和产生房产行业权力腐败的温床。由于它解决的居住者对象，和在房地产市场中所占的比例，决定了它无法在调控房价中产生政府期待的作用，只能是一种短期过渡性措施。本人认为在解决低收入家庭居住问题上，应该通过发放补贴形式予以解决。其解决的基本原则是：（1）发放人员范围等同享受经济适用房适用的范围；（2）每户发放金额等同建经济适用房土地让利折合的每户享受优惠的金额；（3）作为一次性补贴，每户只享受一次，并只能用于购房；（4）买哪里房、买多大房、楼层高低、东西南北，政府均不干预；（5）购房人5年内不得转让，5年后转让不受限制，并可享受增值效应。在执行阶段同样可制定实施细则。5从政策上支持中低收入者租房 政府应该加大政策力度，研究出台优惠政策，鼓励和推动中低收入者以租房来解决居住问题，规范租房行为，活跃租房市场，分解百姓购房压力，使20%至30%左右人群走上租房而不是买房之路。要通过宣传教育和优惠政策使人们摆脱传统观念的束缚，使每个家庭都能根据自身实际，量入为出，理智选择自身最合理的住房消费模式。6适度限制二外人士购房从稳定供给和限制需求，促进供需矛盾基本平衡的角度出发，在楼市房价年度涨幅超过15%时，适度限制二外人士在沪购房，也是上海楼市在保证每年开发量的同时，稳定房价可以考虑的手段。上海作为中国特大城市，外国人、外地人源源流入的趋势，是国内其他城市无法相比的，而他们的购房需求，早已成为推高房价不争的事实。因此，对他们采取购房限制是十分必要的。可采取的措施有以下几个方面：（1）外国、外地人只能买一套房，并不得贷款；（2）外国、外地人买房八年内不得转让；（3）外国、外地人买房大幅提高契税；（4）外国、外地人买房必须是在上海工作的（回老知青等除外）。综上所述，在面对继续见涨的房地产市场，我们只有坚持实事求是的