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文档简介
房地产转型的四种路径第一是城市结构的调整，人们最常问的，开发商最关心的调控政策就是限购，其实在中国297个地级及以上城市中，限购的城市不过40个左右，也就是说，如果我们仅仅指望着，在总城市中地级中等城市以上只占16%17%的城市的限购政策放开，地产行业才有景气，指望着放开第三套和第五套房的需求，我们才好过，没有前途。中国进入城市化第二个和第三个十年机遇在二、三线城市，只要我们没有大中小城市发展结构，不会用限购限贷限价也解决不了少数特大城市房价问题。/第二是需求结构的调整，在20世纪之后十年和21世纪的第一个十年，在满足大多数人有房子住的目标之后，在进一步加强了对那些住房严重困难的群体保障性救济、保障房供应之后，老百姓改善性需求提到日程上，享受改善性、舒适性的需求将成为未来十到二十年的主流需求。大多数城镇居民并不像个别媒体说的都蜗居着，人人都是房奴，这完全不符合客观事实。大多数人在过去二十年、十年中受益于中国房地产业的发展，居住条件大幅度改善。但是只是满足了基本住房需求，在未来五到十年，从基本住房需求为主向改善性住房需求为主的改变也势在必行。/ask/第三个结构调整得说营销经纪，销售模式以及房地产领域里的进一步精细化分工在未来十年将有极大的突破，房地产的投资交易以及其他今天大家熟悉的生产模式将发生极大的变化。房子在网上卖，我想三到五年大家会看到突飞猛进的进展。将发生改变的不仅仅是电商，还包括中介机构金融功能的增强以及专业化的销售，在国外几乎没有开发商直接面对一个一个散户往外卖房子的，都是由专门的销售机构来承销的。最后一个我想讲讲体制改革。我们过去靠土地协议转让，后来靠招拍挂，但是这些小改小闹远不足以称之为结构调整和转型。中国的体制改革终于找到了向市场经济转变的方向，但是向市场经济转变的过程中，仅实现了一个产品的市场化价格自由涨落，企业自发自主决策，这都仅是产品的市场化我们越过了土地和资金这两种最基础要素的市场化阶段，直接进到了第三个产权市场化阶段，产权市场化在中国也只走了一半，比如国企改革和A股市场的发展。我们注意到国企改革走到一半基本停滞了，而且停滞有些年了，到今年在中国经济增长动力中最受人诟病的因素之一就是国进民退。在另一个方面，A股市场在过去三年成为最差的资本市场，因为我们隔过了一个非常重要的因素就是要素市场化。而推动资金与土地这两种最基础要素走向市场化，自由竞争，优胜劣汰，显而易
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