房屋共同出租合同效力.docx

房屋共同出租合同效力篇一：房屋租赁合同中的注意点房屋租赁合同中的注意点 1、租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。2、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁(任意解除权)。3、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。4、出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。5、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。6、 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。7、应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。8、承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。未经出租人同意，改善或者增设他物的，出租人可要求承恢复原状或者赔偿损失。9、经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。10、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(1) 正常损耗免责权;(2) 占有、使用、收益权;(3) 买卖不破租赁权，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力;(4) 优先购买权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内(3个月)通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。否则，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效(5) 共同居住人的继续租赁权，即承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。篇二：出租房屋安全协议书出租房屋安全协议书 甲方： （以下简称“甲方”） 乙方： （以下简称“乙方”） 为加强房屋出租的安全管理，经甲乙双方共同协商，特制定本安全协议。本安全协议为房屋租赁合同的副本，具有同等法律效力。一、甲方责任1.甲方不得将房屋出租给不提供相关身份证明、来历不明人员以及不申报办理暂住登记和不申领暂住证的人员。2.甲方必须与乙方签订房屋租赁合同和安全协议，并报安委会办公室备案。3.使用前，甲方应根据本协议内容，向乙方交待出租房环境和水、电、要害部位等安全注意事项。4.甲方对出租的房屋有权进行经常性安全检查，对发现不安全隐患有权要求乙方及时排除。并对乙方提出的有关安全问题，积极协助解决。5.甲方要落实安全防范措施，发现承租人有违法犯罪行为或嫌疑的，应及时向公安机关举报，不得窝藏、包庇违法犯罪分子。- 1 -二、乙方责任1. 乙方对租赁环境和自身日常的安全负责，并提供必要的企业证明、身份证明、担保证明等。2.乙方有义务加强对相关安全法律法规和安全知识的学习和了解，并依法自行管理与检查。3.乙方使用前要对甲方提出的出租房环境及相关设施进行检查和确认，如有问题及时与甲方联系。使用后视为使用时的安全环境为良性状态。4. 乙方在出租房内从事生产经营活动的，要具有符合相关法律法规和行业规定所必需的安全条件、安全设施和设备，并配备必要的安全器材。5.乙方不得在出租房内从事黄、赌、毒和其他影响公共秩序的活动，不得影响社会综合治理工作，不得超计划生育。若有上述行为，甲方有权提前终止租赁协议并上报有关部门处理。6.乙方应自觉接受公安机关、流动人口管理办公室等部门的检查和管理。7.乙方在租赁期间因违反安全管理的有关规定、要求，造成人员伤亡事故，由乙方依法自行处理和解决，带来的后果和经济损失由乙方负责。三、由于甲方或乙方未严格执行安全协议约定内容，- 2 -造成对方人员伤亡事故，按法律有关规定划分责任，并依法协商处理。四、甲方或甲方上级部门有权随时检查出租房现场及安全协议落实情况。对不安全隐患有权指出并要求乙方及时整改，由此造成的后果和经济损失由乙方负责。五、本协议未尽事宜，经双方协商处理。如本协议内容与法律法规和烟草行业规定有抵触，执行有关国家或行业规定。六、本协议一式两份，甲方两份乙双方一份。七、本协议自签字（盖章）之日起执行。 甲方签字（盖章） ： 乙方签字（盖章）： 年 月 日 - 3 -篇三：房屋租赁纠纷中的合同效力问题房屋租赁纠纷中的合同效力问题赵某、路某诉昆明某商贸有限公司房屋租赁合同纠纷摘要：本案涉及在房屋租赁合同纠纷中，出租房屋没有办理房屋所有权证时，租赁合同是否有效的法律问题；如果合同有效，赔偿损失和违约金能否同时并用；如果合同无效，出租人或者承租人违约时，守约方是否可以依据违约条款追究违约方的违约责任抑或追究合同无效的缔约过失赔偿责任或其他赔偿责任。本案出租人引进了第二家吧，承租人认为出租人承诺的自己的独家吧经营权已经不能实现，经营收入减少，甚至亏本，于是以出租人违反合同约定只引入一家吧的条款为依据，起诉出租人违约，要求解除合同并承担赔偿损失和支付违约金的违约责任，昆明市西山区人民法院判决出租人违约并解除合同，出租人向承租人赔偿30万元违约金。双方均不服一审判决，上诉到昆明市中级人民法院，承租人认为违约金太低且损失没有得到赔偿，出租人认为，一审法院没有审查租赁合同的法律效力，租赁合同系无效合同，要求驳回出租人的全部诉讼请求，二审法院认为，租赁房屋没有取得房屋所有权证，辩论终结前也没有取得规划许可证，因此确认合同无效，对于承租人的损失，因没有提供证据证明，也不予支持，但合同无效后出租人应当返还承租人押金、保证金。 关键词：房屋租赁合同效力违约赔偿 主体适格 案情简介： XX年9月6日，被告昆明某商贸有限公司与原告赵某签订房屋租赁合同书，约定由被告将自己拥有的房屋B幢三楼02号商铺有偿有期租赁给原告赵某使用，租期为三年，从XX年10月13日起至XX年10月12止，合同还约定：被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家吧入驻经营。原、被告双方任何一方未能履行合同条款的约定，视为违约，违约方给另一方所造成的经济损失，以合同支付金额的双倍作为违约罚金先行赔偿，再由违约方按法律法规最终裁定数额赔偿给另一方。赵某与路某是夫妻。 XX年5月7日，路某作为投资人登记注册了“昆明某公众电脑屋”，领取了个人独资企业营业执照，企业住所即在上述原告赵某承租的商铺内。XX年12月14日，被告昆明某商贸有限公司与案外人昆明某络信息有限公司（以下简称某公司）签订合同书，约定由被告昆明某商贸有限公司将商业中心A幢整体三层商铺有偿有期出租给案外人某公司使用。租期为五年，从XX年3月15日起至XX年3月14日止。合同特别约定：某公司保证所租赁的商铺只作为商业用途，只用于电脑培训项目。实际经营中，某公司在A幢整体三层开设吧，并办理了相关证照。路某与赵某发现被告“违约”后，便以昆明某商贸有限公司再行引进吧构成根本性违约为由，诉至西山区人民法院，请求：1、依法解除原、被告签订的合同书（合同编号为JMNXX0902）；2、判令被告向原告支付违约金元；3、判令被告向原告退还解除合同后剩余的租金元；4、判令被告向原告赔偿无法正常经营的损失XX00元；5、本案诉讼费由昆明某商贸有限公司承担。一审判决后，双方均不服一审判决，均向昆明市中级人民法院提起上诉。原告赵某、路某上诉请求支持全部诉讼请求，被告上诉请求二审法院支持：1、撤销一审判决第一、二项；2、依法确认昆明某商贸有限公司与赵某签订的合同书无效；3、判决驳回赵某的全部诉讼请求；4、依法裁定驳回路某的起诉；5、由赵某、路某承担本案一、二审全部诉讼费用。 裁判观点： 一审法院裁判观点：一审法院认为：本案争议点在于，因另一吧的存在，被告昆明某商贸有限公司是否构成对原告赵某的违约。原告与被告之间合法有效的租赁合同约定：“被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家吧入驻经营”。原告陈述该约定的含义是：除原告开设的一家吧外，被告不能再引进其他吧进入“商业中心”；被告则认为该约定的含义是：除原告开设的吧外，被告还可以再引进一家吧进入“商业中心”。从文意理解，上述约定确存在原、被告各自所说的两种含义，根据中华人民共和国合同法第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。.”之规定，对该约定条款作不利于合同拟定提供方即被告方的解释，故“被告确保在原告赵某合同期内本商业中心只引进壹家吧入驻经营”这一合同约定条款应当解释为：在原告租赁期内，除原告开设的一家吧外，被告不能再引进其他吧进入“商业中心”。根据本案确认事实，在“金亚商业中心”，被告除出租铺面给原告赵某经营吧外，被告的另一租户某公司亦在经营吧，该商业中心存在两家吧的事实，违反了原、被告之间的合同约定，被告作为出租方对原告赵某构成违约，应当承担违约责任。对于违约责任，原告赵某与被告昆明某商贸有限公司在合同中约定：原、被告双方任何一方未能履行合同条款的约定，视为违约，违约方给另一方所造成的经济损失，以合同支付金额的双倍作为违约罚金先行赔偿，再由违约方按照法律法规最终裁定数额赔偿给另一方所造成的经济损失。被告认为违约金过高，请求法院予以调整，根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，原告主张的元违约金过高，兼顾原被告合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持违约金300000元。另一方面，两原告赵某、路某系夫妻关系，两人在本案承租的店面内共同经营电脑屋，属于家庭投资行为，因被告的违约造成经营受损，原告路某据此与原告赵某一并主张权利并不违反法律规定，法院予以支持。约定违约金与违约损失功能相同，均具有补偿功能，二者原则上只能选其一适用，在支持违约金后，对于原告主张的其他违约损失法院不再予以支持。中华人民共和国合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”原、被告签订的租赁合同目的在于：原告赵某取得承租屋得合法使用权，进行独家吧经营并取得收益，而被告的违约行为违反了合同约定的重要条款，在本商业中心内引入另一家吧，与原告经营的吧形成直接竞争，违背了原告当时订立合同的初衷，构成根本违约，致使原告合同目的不能实现，达到合同法定解除的条件，合同可以解除，至于合同解除后的租金退还问题，因原告租金交至XX年10月12日，在此之前原、被告合同尚未依法解除，原告尚且有效占有诉争铺面，故被告不需向原告退还租金。据此，根据中华人民共和国合同法第四十一条、第六十一条、第九十四条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告赵某与被告昆明某商贸有限公司于XX年9月6日签订的合同书（合同编号为JMNXX0902）。二、由被告昆明某商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付违约金300000元。三、驳回赵某、路某的其他诉讼请求。二审法院裁判观点：二审中，赵某、路某以及昆明金木木牛商贸有限公司明确 表示对于一审判决确认事实均无异议及补充。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。二审另查明：一、涉案房屋所占用的土地性质为国有土地，土地使用权人为昆明某商贸有限公司。二、涉案房屋至今尚未办理规划建设手续及房屋所有权证。三、根据昆明某商贸有限公司二审提交的由赵某于XX年10月21日出具的腾房验收请求报告及双方二审当庭一致确认，赵某、路某于XX年10月21日将涉案房屋交还昆明某商贸有限公司。四、赵某、路某为履行涉案租赁合同，向昆明某商贸有限公司交纳了临时占用押金10000元，履行保证金10000元及设施设备保证金XX.综合双方当事人的诉辩主张，本案的二审争议焦点为：1、路某是否为本案适格原告？2、昆明某商贸有限公司与赵某于XX年9月6日签订的合同书的效力如何？3、若该合同书无效，则合同无效的后果如何处理？关于路某是否为本案适格原告的问题，本院认为：赵某、路某系夫妻关系，虽然涉案合同系其中一方即赵某与昆明某商贸有限公司签订，但路某作为涉案吧的共同投资人和受益人，其因经营受损有权与赵某作为共同原告起诉，一审法院认定路某为适格诉讼主体并无不当，本院予以维持。关于昆明某商贸有限公司与赵某于XX年9月6日签订的合同书的效力问题，本院认为：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，经二审查明，涉案房屋系在国有土地上建盖，但至今仍未办理规划建设手续，故涉案合同因违反我国法律的强制性规定应为无效。一审法院对合同效力认定有误，本院二审予以纠正。关于该合同书无效的后果处理，本院认为：中华人民共和国合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。对此，本院分析如下：（一）因赵某、路某已将涉案房屋交还昆明某商贸有限公司，故不存在腾还房屋的问题。（二）昆明某商贸公司收取的临时占用押金10000元、履约保证金10000元及设施设备保证金XX元为其因该无效合同取得的财产，昆明某商贸有限公司应当予以返还。（三）昆明某商贸有限公司收取的自XX年10月13日至XX年10月12日至的两年租金元，亦为其因该无效合同取得的财产，本应予返还，然而，赵某、路某占用涉案房屋直至XX年10月21日，根据我国民事活动所遵循的公平、等价有偿原则，赵某、路某应向昆明某商贸有限公司交纳涉案房屋的实际占用费，虽然涉案租赁合同无效，但双方在合同中对于租金的约定系双方真实意思表示，且与客观实际相符，赵某、路某应按该租金标准向昆明某商贸有限公司交纳涉案房屋的实际占用费，故对赵某、路某已交纳的房屋占用费，昆明某商贸有限公司不再退还。（四）涉案的租赁合同无效，即该合同对双方当事人自始不具有法律约束力，故赵某、路某以昆明某商贸有限公司违反合同义务为由要求其按照合同约定支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。（五）关于赵某、路某要求昆明某商贸有限公司赔偿其无法正常经营的利润损失XX00元的诉讼请求，本院认为，首先，赵某、路某未尽到其谨慎注意义务而向昆明某商贸有限公司承租未办理规划建设手续及房屋所有权证的涉案房屋，对于租赁合同无效亦具有过错；其次，赵某、路某对其该项诉讼主张提交的相应证据仅由其单方制作的月报表，在昆明某商贸有限公司不予认可的情况下，其所举证据不足以证实其因合同无效收到的间接损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条、中华人民共和国合同法第五十二条第（五）项、第五十六、第五十八，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（XX）西法民初字第1864号民事判决。二、赵某与昆明某商贸有限公司于XX年9月6日签订的合同书无效。三、由昆明某商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向赵某、路某返还临时占用押金10000，履约保证金10000元及设施设备保证金XX元，共计2XX元。四、驳回赵某、路某的其他诉讼请求。 法理评析：一、 房产证、规划许可证关系到房屋租赁合同的法律效力。合同效力是签订合同时需要考虑的首要问题，履行合同发生争议导致诉讼仲裁时，律师需要考虑的主要问题仍然是合同效力问题。本案被告代理人之所以在一审是没有提合同效力，是因为案件有可能胜诉，不构成违约，因为被告租赁房屋给案外人公司的合同中约定为电脑培训，而非吧经营，且只引进一家吧可以理解为除原告之外还可以引进一家吧。如果一审被告胜诉，将会另案起诉原告，起诉其没有按照合同约定的时间交付第三年的租金，追究原告迟延支付租金的违约责任。如果一审被告败诉，到二审再主张租赁合同无效也为时不晚，因为法院只要发现合同违反国家强制性规定而无效的，可以依照职权宣布合同无效，当然也可以在上诉状中作为上诉请求提出，合同无效则违约责任条款无效，违约条款无效则被告不用支付违约金。房屋租赁合同中，未办理房屋所有权证，租赁合同不一定无效。如果是租赁物为违章建筑，则租赁合同无效，如果租赁房屋符合国家规划，属于合法建筑，只是还未办理房屋所有权证的，则不影响合同效力。