大连经济技术开发区住宅小区物业管理规定.doc

大连经济技术开发区住宅小区物业管理规定 责编：晓薇2006-07-20 第一章总则第一条为了规范住宅小区物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家及省、市有关规定，结合大连经济技术开发区（以下简称开发区）的实际情况，制定本规定。第二条本规定所称住宅小区物业管理，是指由物业管理企业对住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、保安、交通、卫生、环境等项目（以下统称物业）进行维护、修缮和管理。本规定所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用房屋的其他人。本规定所称物业管理企业，是指接受业主委员会的委托，根据物业管理合同进行专业化管理服务的企业。第三条住宅小区物业管理以业主自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化、法制化、规范化管理。第四条开发区规划土地建设管理局是开发区住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责组织实施本规定。供电、供热、供水、通讯、公安、卫生、工商、物价等有关部门按照各自职责，协同实施本规定。街道办事处、乡镇人民政府、居民委应协助有关行政管理部门加强对住宅小区的管理工作。第五条各住宅小区应依照本规定成立住宅小区业主委员会。业主委员会是代表住宅小区内的全体业主对物业实施自治管理的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会。其范围由物业主管部门按照住宅与公用设施的相关情况划定，一般住宅区面积不低于5万平方米。第二章 业主大会和业主委员会第六条住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业主管部门应会同原开发建设单位及时召开业主大会或业主代表大会，选举产生小区业主委员会。第七条业主大会或业主代表大会由本住宅区的全体业主或按比例推选的业主代表（一个单元一个代表）组成。业主大会或业主代表大会的决定，由出席会议的业主或业主代表所投票数的过半数通过。大会表决可采用投票方式或其他方式，实行住宅房屋为一房一票，非住宅房屋每超过一百平方米建筑面积的为一票，一百平方米以下的有房屋所有权证书的非住宅房屋每证一票。第八条业主大会或业主代表大会行使下列职权：（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；（二）听取和审议物业管理工作报告；（三）决定住宅小区内关于业主利益的重大事项；（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（五）审议通过业主委员会章程和业主公约。第九条业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件到物业主管部门办理登记：（一）成立业主委员会登记申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主委员会章程。第十条业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会委员根据物业管理区域的规模可设定5人至11人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。第十一条业主委员会每届任期二年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会主任由房屋产权人代表担任，可以专职，委员为兼职。业主委员会可以聘请居委会的代表为常务秘书长，负责小区业主委员会的日常事务。第十二条业主委员会至少每季度召开一次会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。第十三条业主委员会的管理费用，可从规定缴收的管理用房和经营用房收入中列支。第十四条业主委员会行使下列职责：（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；（二）制定业主委员会章程和住宅区管理目标；（三）审议决定使用物业维修基金，接受管理用房和经营用房；（四）以招标或协议方式选聘和续聘物业管理公司，并与其订立、变更、解除物业管理服务合同；（五）审议物业管理公司的年度管理服务计划，住宅小区的配套工程和重大的维修工程项目；（六）审议住宅小区物业管理公司服务内容及其收费标准，并报物业主管部门和物价管理部门核准；（七）审议决定住宅小区物业管理费用的收支情况；（八）检查、监督物业管理公司各项管理工作实施情况及规章制度的执行情况，接受业主对物业管理公司的投诉；（九）协助物业管理公司做好物业管理服务费的收缴工作。第三章 物业管理公司及其职责第十五条物业管理公司必须持有开发区物业主管部门颁发的“物业管理资质证书”到开发区工商行政管理部门登记注册，领取“企业法人营业执照”后，方可从事开发区住宅小区的物业管理业务。第十六条物业管理公司根据本规定和物业管理合同对住宅小区实施物业管理。物业管理合同应于合同签订之日起三十日内报开发区物业主管部门备案。第十七条物业管理合同标准文本按建设部要求执行。第十八条物业管理公司在住宅小区内就下列事项进行管理：（一）房屋共用部位及共用设备、设施的使用、养护和维修；（二）公共设施的使用、养护和维修；（三）住宅区内的环境卫生；（四）住宅区内车辆行驶及停放；（五）住宅区内的公共秩序；（六）住宅区内的消防、保安；（七）庭院绿化；（八）物业档案资料；（九）其他规定的物业管理事项。第十九条物业管理公司享有以下权利：（一）依照本规定制定本辖区的物业管理制度；（二）依据物业管理合同和有关规定收取管理服务费；（三）有权制止违反小区物业管理规定的行为；（四）有权选聘专营公司承担专项经营业务；（五）可以实行其它有偿服务。第二十条物业管理公司承担下列义务：（一）履行物业管理合同，依法经营；（二）接受业主、业主委员会监督指导；（三）重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；（四）接受物业主管部门和有关部门的监督指导；（五）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；（六）在业主委员会的领导下，参加住宅小区物业管理“达标创优”活动；（七）其它应尽的义务。第二十一条小区物业管理制度须报物业主管部门备案。第二十二条物业管理公司可以享受国家对第三产业的优惠政策和开发区扶持物业管理的下列优惠政策：（一）自本规定实施起，新建物业管理企业两年内缓征物业管理营业税； （二）获得国家级物业管理优秀小区（大厦）称号的物业管理企业，可在此基础上继续缓征两年物业管理营业税。第四章 综合验收与移交第二十三条住宅小区竣工后，由物业主管部门组织有关部门进行综合验收，验收内容及程序依据大连开发区房地产开发项目综合验收暂行办法（大开管发199534号文件）执行。第二十四条住宅小区保修期满，经物业主管部门复检合格后，正式移交给业主委员会管理。业主委员会应依据本规定聘请物业管理公司对本住宅区进行统一管理。原开发建设单位在同等条件下可以优先聘用。住宅小区未验收、未正式办理物业移交手续前的修缮养护工作，由原开发建设单位自行或委托物业管理公司负责，并接受物业主管部门和业主委员会的监督指导。管理费用由开发建设和经营单位承担。第二十五条住宅小区移交时，开发建设单位应向业主委员会提交下列材料：（一）住宅已竣工验收合格证明；（二）小区规划图、竣工总平面图；（三）单体建筑、结构、设备竣工图；（四）地下管网竣工图；（五）房屋分配明细；（六）其他有关材料。第五章 物业维修基金及专用房屋第二十六条物业维修基金，是指用于住宅小区内各类房屋共用部位、共用设备和公共设施专项维修养护的资金。第二十七条物业维修基金物业主管部门设立专门帐户管理。物业维修基金的计提和使用按大连经济技术开发区住宅小区物业维修基金管理暂行办法执行。第二十八条开发建设单位应在住宅小区移交时，按照总建筑面积2的比例，经物业主管部门向小区业主委员会无偿提供管理用房，产权属于国家。第二十九条开发建设单位应在住宅小区移交时，按同期成本价经物业主管部门向小区业主委员会提供总建筑面积5%的经营用房，产权属国家。第三十条管理用房和经营用房上缴时，可根据房屋实际和管理需要，将应交房屋的价值折算成货币缴纳，由物业主管部门统一购置。具体折算方法另行规定。第三十一条经营用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按物业管理合同或委托合同经营，其收入用于补充住宅小区的管理服务费。第六章 住宅区的使用及维护第三十二条入住小区的业主和使用人应遵守下列规定：（一）未经物业主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和使用用途；（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；（三）不准随意接引、拆除和损坏共用设备、公用设施，不得擅自在住宅区内挖掘、占道；（四）禁止在公用院落、走廓、屋顶、楼梯内堆放杂物、张贴广告，存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；（五）禁止在屋顶、楼面随意安装设施，一层楼面护栏不得外探，二层以上（含二层）不得安装护栏；排烟口、空调机、晒衣架等应整齐划一；（六）禁止践踏、占用绿地，严禁损毁、涂划园林艺术雕塑； （七）按规定时间、地点存放垃圾，禁止乱倒垃圾，乱泼污水，乱扔瓜果皮核、纸屑；（八）严禁打架斗殴、聚众喧闹，禁止发出超出规定标准的噪音；（九）不得在小区内随意停放车辆和鸣喇叭；未经批准载重车辆不得进入住宅小区；（十）不得利用房屋从事危害公共利益的活动，不得侵害他人的正当权益；（十一）其他有关事项。第三十三条物业维修责任按下列规定划分：（一）室内部分，包括水、电、气户表以内的管道和自用阳台、门窗及隔断墙等，由业主和使用人负责维修；（二）房屋的共用部位和共用设备，包括承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、电梯面、电表间、水泵间、守卫室、通道、门厅、给排水管道、公用水箱、共用照明、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防器具等房屋本体以内的，由物业管理公司组织定期养护和维修；（三）住宅区的拉圾房、庭院绿化、活动场所、方砖步道、停车场、非市政部分的地下排水管网等住宅公用设施，由物业管理公司统一管理、维修、养护；（四）人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的应当赔偿。第三十四条业主和使用人应按有关规定缴纳物业管理服务费。物业管理服务费收费标准按大连市物业管理服务收费暂行办法（大价发1996102号文件）执行。第三十五条住宅小区的供水、供电、煤气、市政、排水、供暖、通讯等管线的维修养护，按有关规定执行。第三十六条凡房屋及附属设备、设施可能危及毗邻房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。因修缮不及时而使毗邻房屋遭受损失的，由责任人赔偿，对限期内未进行修缮的，由业主委员会责成物业管理公司强行修缮，所发生的费用由其责任人承担。第三十七条物业维修标准依照建设部城市房屋修缮管理规定及有关规定执行。第三十八条物业管理公司应建立本辖区物业维修档案，做好维修记录，并随时接受物业主管部门的检查。第三十九条凡涉及到房屋及设备、设施的重大维修，物业管理公司应提前三十天（紧急事故除外）经业主委员会审议向物业主管部门提交申请报告，物业主管部门应在接到申请报告后十五日内作出同意与否的批复。第四十条房屋及设备设施修缮后，由物业主管部门会同业主委员会及有关部门现场验收，验收合格后，由业主委员会批准并经物业主管部门决算后拨付维修款。第七章 物业使用合约与业主公约第四十一条本规定所称物业使用合约是指售房单位与购房人相互约定的前期（商品房买卖契约签订到业主大会通过业主公约前）物业使用、维修、养护及管理服务等事项的共同行为守则。售房单位和购房人应在签订商品房买卖契约的同时签署物业使用合约。作为商品房买卖契约的附件。物业使用合约签订后三十日内须报物业主管部门备案。第四十二条本规定所称业主公约，是指由业主承认的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、养护物业及其管理等方面权利、义务的行为守则。第四十三条业主公约由物业主管部门统一制定示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况，对业主公约进行补充，并报物业主管部门备案。业主公约应当符合法律、法规和其他有关规定。全体业主必须遵守。第八章 罚则第四十四条对无故不交物业管理服务费的，物业管理公司可要求其限期缴交；逾期仍不缴交的，应按规定收取滞纳金，连续六个月以上拒交各项应交费用的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。第四十五条违反本规定第六章第三十三条规定的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。第四十六条开发建设单位不按规定缴纳物业维修基金、物业管理和经营用房的，物业主管部门应责令其限期履行。逾期仍不履行的，物业主管部门可依法给予处罚，并申